Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Чернышева И.И. к Симонову И.В., ООО «РегионКонсалтСервис» и Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по <адрес>, третьему лицу не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Батлаеву М.Г. о признании недействительными результатов торгов по продаже недвижимого имущества, признании недействительным договора купли-продажи арестованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ№,

У С Т А Н О В И Л:

Чернышев И.И. обратился в Кущевский районный суд к Симонову И.В. и ООО «РегионКонсалтСервис» с требованием признать недействительными результаты торгов по продаже недвижимого имущества: здание склада площадью 664,5 кв.м. и предполагаемое право аренды земельного участка (пятно застройки) площадь 747,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>; а также с требованием признать недействительным договор № купли-продажи арестованного имущества Лот №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Симоновым И.В. и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае. В обоснование заявленных требований указал, что торги по продаже арестованного имущества Лот № проведены в условиях его необоснованного отстранения от участия в торгах, что является основанием для признания состоявшихся торгов недействительными. Так, задаток им был перечислен своевременно, заявка на участие в торгах была оформлена на бланке, предоставленном организатором с приложением всех требуемых документов, что подтверждено соответствующей описью.

Также указал, что предметом проведенных торгов является недвижимое имущество, а соответственно, объявление, являющееся офертой, в соответствии с требованиями ст. ст. 435 и 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, должно содержать существенные условия договора, то есть данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю - победителю торгов, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости в составе другого недвижимого имущества. Объявление о проведении торгов таких данных не содержит. Поскольку указанное объявление противоречит действующему законодательству, его нельзя признать надлежащей офертой, так как оно не соответствует ее признакам, указанным в ст. 435 ГК РФ, а именно определенности и признаку наличия существенных условий договора.

В судебное заседание истец Чернышев И.И., не явился причину не явки суду не представил, от истца поступило заявление, в котором он просил суд исковые требования удовлетворить в полном объеме.

В судебное заседание представитель истца Протасова Н.А., действующая на основании выданной доверенности, не явилась причину не явки суду не представила, от представителя истца поступило письменное заявление в котором она, настаивала на удовлетворении иска в полном объеме.

Ответчик Симонов И.В. в судебное заседание не явился причину не явки суду не представил, был надлежащим образом уведомлен о времени и месте проведения судебного заседания.

Представитель ответчика Вахрушин И.В., действующий по доверенности, в судебном заседании возражал в удовлетворении исковых требований.

Представитель ответчика ООО «РегионКонсалтСервис» Малышев А.В., действующий на основании выданного ордера, суду показал, что в извещении о проведении торгов были опубликованы условия оформления участия в торгах, в том числе форма заявки, сведения о комплекте документов, прилагаемых к заявке, сроки приема заявок. ДД.ММ.ГГГГ истцом в офисе организатора торгов была подана заявка на участие в торгах, приложен пакет документов. Ответчиком данная заявка на участие в торгах была принята и зарегистрирована вместе с представленным пакетом документов. Вопреки требованиям к оформлению участия в торгах, указанных в извещении, к заявке истцом приложены копии не всех страниц паспорта, во всех представленных истцом копиях документов отсутствовала расшифровка подписи и дата заверения документа. Также, истец не представил сведений, что он не является лицом, указанным в ч. 5 ст. 449.1 ГК РФ. Кроме того, задаток от истца поступил на расчётный счет ПАО АКБ «Авангард» только 17.05.2016г., тогда как должен был поступить до 17.05.2016г. Считает, что извещение о проведении торгов подано с соблюдением требований ч. 2 ст. 448 ГК РФ, публичные торги в форме аукциона проведены с соблюдением порядка, предусмотренного ФЗ № 102 от 16 июля 1998г. «Об ипотеке (залоге) недвижимости» и ст. 448 ГК РФ, просил в исковых требованиях отказать в полном объеме.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве соответчика привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю. В судебное заседание ответчик явку своего представителя не обеспечил, направил письменный отзыв, в котором просил суд в удовлетворении исковых требований отказать полностью, в связи с тем, что истцом был предоставлен неполный пакет документов, задаток поступил после окончания установленного для этого срока, комиссией обоснованно отказано истцу в допуске к участию в торгах.

Третье лицо, не заявляющего самостоятельных требований Батлаев М.Г., не возражал против заявленных требований, полагал разрешение спора на усмотрение суда.

Судом, на основании ст. 167 ГПК РФ, принято решение о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся сторон.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, считает заявленные истцом требования законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

К материалам гражданского дела приобщено извещение о проведении торгов №, которое было опубликовано 16.04.2016г. в газете «Кубанские новости» №), а также размещено на сайте www.torgi.gov.ru и на сайте торгующей организации www.rcs23.ru.

В опубликованном извещении указан предмет торгов в форме аукциона, а именно: Лот № – здание склада площадью 664,5 кв.м. и предполагаемое право аренды земельного участка (пятно застройки) площадь 747,5 кв.м, <адрес>А, С-к Д., н/ц-<данные изъяты> р., з-к – <данные изъяты> р., основание: постановление СПИ от ДД.ММ.ГГГГ.; время проведения и место проведения торгов, сведения о начальной цене, условия оформления участия в торгах, сведения о комплекте документов, прилагаемых к заявке, сроки приема заявок (т.1 л.д.109-141).

Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ ООО «РегионКонсалтСервис» истец был уведомлен об отказе в допуске к торгам в связи с тем, что задаток поступил на счет организатора торгов после истечения установленного извещением срока; заявка на торги оформлена не по форме, утвержденной организатором торгов; отсутствует пакет документов к заявке, предусмотренный извещением (т.1 л.д.142-168).

Из материалов гражданского дела следует, что постановлением судебного пристава-исполнителя Кущевского РОСП УФССП России по <адрес>Х. от ДД.ММ.ГГГГ в рамках исполнительного производства № от ДД.ММ.ГГГГ. постановлено передать в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по <адрес> на реализацию на открытых торгах, проводимых в форме аукциона следующее имущество: здание склада, кад. №, общей площадью 664,5 кв.м., с предполагаемым правом аренды земельного участка, расположенное <адрес> «А», на сумму <данные изъяты> рублей без учета НДС в количестве 1 лотов (т.1 л.д.65-89).

Указом Президента Российской Федерации от 12 мая 2008 года № 724 на Территориальное управление возложены функции по реализации имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество (функции организаторов торгов).

Ответчиком суду представлена копия Государственного контракта №/ДД.ММ.ГГГГ без указания даты его заключения, в соответствии с пунктом 2.1 которого Заказчик (Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по <адрес>) поручает, а Исполнитель (ООО «РегионКонсалтСервис») обязуется на условиях, установленных настоящим Контрактом, письменными поручениями и указаниями Заказчика за вознаграждение совершать от его имени действия по реализации имущества, арестованного во исполнение судебных актов или актов других органов, которым предоставлено право принимать решение об обращении взыскания на имущество на территории <адрес>. Исполнитель обязуется оказывать Услуги в соответствии с требованиями Гражданского кодекса, Федерального закона от 02.10.2007г. № 299-ФЗ «Об исполнительном производстве», Соглашения о взаимодействии Федеральной службы судебных приставов и Федерального агентства по управлению государственным имуществом по вопросам организации продажи имущества, арестованного во исполнение судебных актов или актов других органов, которым предоставлено право принимать решение об обращении взыскания на имущество (т.1 л.д.173-189).

Согласно поручению на реализацию № от ДД.ММ.ГГГГ Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по <адрес> поручает ООО «РегионКонсалтСервис» принять по акту приема-передачи от судебного пристава-исполнителя арестованное имущество, изъятое в ходе исполнительного производства № от ДД.ММ.ГГГГ. для последующей реализации на открытых торгах, а именно: здание склада, назначение - нежилое, общей площадью 664,5 кв.м., предполагаемое право аренды земельного участка (пятно застройки) площадь – 747,5 кв.м., по адресу: <адрес> на общую сумму <данные изъяты> рублей (т.1 л.д.33-36, т.2 л.д. 34-36).

ДД.ММ.ГГГГ судебный пристав-исполнитель Кущевского РОСП УФССП России по <адрес>Х. передал, а ООО «РегионКонсалтСервис» принял для реализации: здание склада, кад. №, общей площадью 664,5 кв.м., с предполагаемым правом аренды земельного участка, расположенное <адрес>», на сумму <данные изъяты> рублей без учета НДС, что подтверждено двусторонним актом передачи арестованного имущества на торги (т.1 л.д.82-83).

Уведомление о готовности принять имущество, а также правоустанавливающие и подтверждающие право документы направлено ООО «РегионКонсалтСервис» судебному приставу-исполнителю уже после принятия арестованного имущества на реализацию, а именно ДД.ММ.ГГГГ. Названным уведомлением ООО «РегионКонсалтСервис» запросил документы, предусмотренные ч.ч. 8-10 ст. 89 Федерального закона от 2 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», в том числе надлежащим образом оформленные документы, предусмотренные Федеральным законом от 21 июня 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», необходимые для последующей регистрации права собственности, а также другие документы, характеризующие соответствующее имущество.

В соответствии с пунктом 3 части 8 статьи 89 Федерального закона от 2 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» при передаче для реализации недвижимого имущества к постановлению судебного пристава-исполнителя и акту приема-передачи прилагаются копии документов, подтверждающих право на земельный участок, в случае продажи отдельно стоящего здания.

Сведений о получении торгующей организацией каких-либо документов, подтверждающих права на земельный участок с площадью 747,5 кв.м., суду не представлено.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ№ Управление муниципальным имуществом администрации муниципального образования <адрес> сообщило старшему судебному приставу-исполнителю <адрес>К. о том, что земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> не предоставлялся в аренду. В базе единой системы учета объектов и неналоговых доходов «Барс» договор аренды вышеуказанного земельного участка не зарегистрирован (т.1 л.д.114).

К материалам гражданского дела приобщено письмо директора ООО «<данные изъяты>» Д. без даты, адресованное руководителю УФССП по <адрес>К. (т.1 л.д.81). Данное письмо озаглавлено как заключение оценщика по результатам отчета № от ДД.ММ.ГГГГ. При этом, в названном документе обращено внимание на то, что это письмо не является Отчетом об оценке, а только предваряет Отчет № от ДД.ММ.ГГГГг.

Из письменных пояснений Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по <адрес> следует, что информация о земельном участке (праве аренды) площадью 747,5 кв.м. взята из заключения оценщика по результатам отчета № от ДД.ММ.ГГГГ. Иная информация о предполагаемом праве аренды земельного участка (пятна застройки) общей площадью 747,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>» у ответчика отсутствует (т.2 л.д.31-32).

Таким образом, исследованными в судебном заседании доказательствами достоверно подтверждается факт того, что судебный пристав-исполнитель наложил арест ДД.ММ.ГГГГ, оценил постановлением от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д. 74-79) и передал на торги здание склада, кад. №, общей площадью 664,5 кв.м., с предполагаемым правом аренды земельного участка, расположенное <адрес>», на сумму <данные изъяты> рублей без учета НДС.

Земельный участок (право аренды) с указанием конкретных индивидуально-определенных признаков земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> судебным приставом-исполнителем торгующей организации не передавался.

Доводы ответчиков о том, что индивидуально-определенные признаки земельного участка указаны в заключении оценщика судом отклоняются, поскольку, как указано в самом заключении, оно только предваряет отчет № от ДД.ММ.ГГГГ. и непосредственно отчетом об оценке не является. Кроме того, сам отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ. суду не представлен. Торгующей организации отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ. не предоставлялся как следует из пояснений самих ответчиков. Других доказательств, позволяющих достоверно установить идентифицирующие признаки земельного участка, право на который было выставлено на торги, суду не представлено, а равно не представлено доказательств передачи торгующей организации на реализацию отдельно стоящего объекта недвижимости с предполагаемым правом аренды земельного участка площадью 747,5 кв.м.

На основании вышеизложенного суд приходит к выводу, что данные обстоятельства указывают на отсутствие в извещении о проведении торгов достоверной информации об их предмете, что является нарушением требований части 2 статьи 448 ГК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.

По правилам статьи 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Установленные нарушения порядка проведения торгов суд признает существенными, поскольку последствиями данных нарушений является невозможность достоверного определения предмета торгов, а равно продажа имущества, не передаваемого в установленном законом порядке на реализацию, что влечет нарушение законных прав и интересов третьих лиц, являющихся правообладателями объекта недвижимости, в составе которого находится объект, реализованный ответчиками на торгах.

Согласно части 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение 1 года со дня проведения торгов в случае, если, в том числе, были допущены существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи или были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

В соответствии с частью 2 названной статьи признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ.

Согласно части 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Указанные выше обстоятельства, а также доводы, высказанные в ходе судебного заседания, позволяют суду сделать вывод о том, что признать торги по продаже недвижимого имущества недействительными и признать недействительным договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199, 233-237 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить.

Признать недействительными торги по продаже недвижимого имущества: Лот № – здание склада площадью 664,5 кв.м. и предполагаемое право аренды земельного участка (пятно застройки) площадь 747,5 кв.м., <адрес>А, С-к Д., н/ц-<данные изъяты> р., з-к – <данные изъяты> р., основание: постановление СПИ от ДД.ММ.ГГГГ.;

Признать недействительным договор № купли-продажи арестованного имущества Лот №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Симоновым И.В. и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес>;

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в <адрес>вой суд через Кущевский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 22 декабря 2016 года.

Судья Д.О.Бондарь Решение не вступило в законную силу