Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску К.В.В. к МУП «Городская управляющая компания» о признании договора управления дома незаключенным, применении последствий в виде взыскания незаконно полученных денежных средств и компенсации морального вреда,

у с т а н о в и л:

К.В.В. обратилась в суд с иском к МУП «Городская управляющая компания», в котором просит признать незаключенным договор управления многоквартирным домом (далее по тексту – МКД) по адресу: <адрес>, с вытекающими отсюда последствиями и взыскать с ответчика незаконно полученные денежные средства в размере ... рублей (ежемесячная оплата за содержание и ремонт за 11 месяцев) и компенсацию морального вреда в размере ... рублей, а также судебные издержки. В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что является собственником квартиры № по адресу: <адрес>. В данной квартире она зарегистрирована по месту жительства и проживает. Обслуживание многоквартирного дома, включая услуги по содержанию и ремонту общего имущества, осуществляет с <дата> управляющая компания МУП «Городская управляющая компания», которой истец регулярно оплачивает платежные кавитации. Приказом по Комитету городского хозяйства с <дата> дом был передан по управление данной управляющей организации, но договор с собственниками дома компания заключила лишь <дата>. Данный договор составлен с существенными нарушениями законодательства, которые ущемляют закрепленные законодательством РФ права собственников, в том числе и истца, являющейся стороной сделки. В договоре не прописаны существенные условия (ст. 432 ГК РФ). В приложении № к договору не прописаны объемы, стоимость, периодичность оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников (постановление Правительства РФ от 15.05.2013 года № 416, III, п.8), отсутствует раздел «Порядок осуществления контроля собственниками за выполнением УК обязательств по договору» (п.п. 3,4 ст. 162 ЖК РФ); состав общего имущества (п.1 и п.3 ст.162 ЖК РФ), приведены только общие сведения о том, что отнесено к общедомовому имуществу. Нет раздела «Порядок изменения перечня работ и услуг по содержанию общего имущества» (п.п.2, 3 ст. 162 ЖК РФ). Отсутствует раздел «Порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения» (пп.3 п.3 ст.162 ЖК РФ). Многочисленные обращения истца в управляющую компанию, Государственную жилищную инспекцию, Роспотребнадзор говорят о том, что она не мирилась с многочисленными нарушениями со стороны управляющей компании. ГЖИ вынесла 6 предписаний МУП «Городская управляющая компания» и привлекла за административные правонарушения к штрафу ... рублей по заявлениям истца. Роспотребнадзор признал договор незаконным и оштрафовал ответчика на ... рублей из-за нарушений законодательства в отношении прав истца. Многочисленные заявления К.В.В. в управляющую компанию оставались без ответа. Считает свои права нарушенными, а поведение ответчика недобросовестным (ст.162 ГК РФ). Полученная денежная сумма в виде платежей за ремонт и содержание общедомового имущества, по её мнению, превышает стоимость выполненных работ МУП «Городская управляющая компания». Истцу не предоставлены документы, подтверждающие расходы на выполнение работ по содержанию и ремонту общедомового имущества, хотя она их запрашивала.

Определением суда от <дата> приняты к рассмотрению уточненные исковые требования К.В.В. в части взыскиваемой денежной суммы, которую она оплатила за содержание и ремонт за период с <дата> по <дата> в размере ... руб. ... коп., а также судебные издержки, связанные с ксерокопированием документов для настоящего дела и проездом в суд, в размере ... руб.

В судебном заседании истец К.В.В. поддержала заявленные исковые требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении и в дополнительных письменно оформленных пояснениях по делу (т.1 л.д.41-42, л.д.48-49). Пояснила, что ответчик МУП «Городская управляющая компания» осуществляла облуживание данного дома с <дата> по <дата>. Договор управления домом составлен с нарушениями ЖК РФ и ГК РФ, поэтому является незаключенным, а следовательно, у неё нет обязанности платить по нему.

Представитель ответчика МУП «Городская управляющая компания» по доверенности З.М.В. не признала исковые требования К.В.В. в полном объеме по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление (т. 1 л.д.98-105). Полагают, что иск подан неправомочным лицом, поскольку стороной в договоре управления являются все собственники помещений многоквартирного дома. Кроме того, в период с <дата> по <дата> МУП г.Костромы «Городская управляющая компания» реально оказывало услуги жителям многоквартирного дома № по ул. <адрес> по содержанию и ремонту общего имущества МКД. К.В.В. производила оплату за ЖКУ, передавала показания индивидуальных приборов учета, осуществляла активный контроль за деятельностью управляющей организации. Претензии истца возникли за несколько дней до истечения срока действия договора путем подачи данного искового заявления. При данных обстоятельствах имеет место злоупотребление собственником помещения № своим правом. Общим собранием собственников помещений МКД на общем собрании <дата> было принято решение о выборе способа управления МКД, а также об утверждении договора управления МКД. Данный договор заключен на условиях, указанных в решении общего собрания. При этом собственники помещений не лишены были права подписать договор управления с протоколом разногласий. В период с <дата> по <дата> за собственниками помещений оставалось право на подписание дополнительного соглашения к договору управления МКД. Однако, собственники помещений работали с управляющей компанией без каких-либо возражений, в т.ч. осуществляли контроль за деятельностью предприятия и производили оплату по строке «Содержание» и др. Размер платы за содержание и ремонт общего имущества был установлен собственниками помещений дома на общем собрании <дата> и составил ... руб. ... коп. с одного квадратного метра общей площади жилого помещения. За период с <дата> по <дата> собственникам помещений по строке «Содержание» начислено ... руб. ... коп., при этом затраты предприятия составили ... руб. ... коп. Остаток денежных средств на «лицевом счете» дома составил ... руб. ... коп., которые являются общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома. Право требования возврата денежных средств, уплаченных собственниками помещений по строке «Содержание»,принадлежит исключительно всем собственникам помещений МКД. Действующее законодательство не содержит положений, в соответствии с которыми собственники по своему усмотрению могут отказаться от несения бремени по содержанию общего имущества, в том числе и на определенный период.

Представитель Государственной жилищной инспекции Костромской области, привлеченной к участию в деле в качестве государственного органа для дачи заключения по делу, по доверенности К.Н.В. полагал, что не имеется законных основания для признания договора управления незаключенным, договор был подписан жителями многоквартирного дома и самой истицей, и исполнялся сторонами. Указанные в иске обстоятельства не являются основанием для признания договора незаключенным.

Управление Роспотребнадзора в Костромской области, привлеченное к участию в деле в качестве государственного органа для дачи заключения по делу, извещенное надлежащим образом о месте и времени слушания дела, своего представителя в судебное заседание не направило, о причине неявки суду не сообщено.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, допросив свидетеля Д.В.В., суд приходит к следующему.

Судом установлено, что К.В.В. является собственником квартиры № в доме № по ул. <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от <дата> серия № (л.д.25).

На основании приказа Комитета городского хозяйства Администрации г.Костромы от <дата>№ многоквартирный жилой дом № по ул. <адрес> передан на обслуживание МУП г.Костромы «Городская управляющая компания» до момента принятия решения собственниками помещений МКД о выборе способа управления или до момента проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления МКД (т.1 л.д.106).

С <дата> ответчик принял вышеуказанный дом в управление, приступив к выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД, о чем уведомил ООО «Управляющая компания «Ремжилстрой+», потребовал у неё передать ключи от мест общего пользования (подвал, чердачное помещение, водомерный узел и др.), перевести остаток денежных средств на лицевом счете МКД по состоянию на момент расторжения договора управления на счет МУП г.Костромы «Городская управляющая компания» на содержание и текущий ремонт общего имущества МКД, передать техническую документацию данного дома; произвел осмотр данного дома; включил его в перечень домов, находящихся на аварийно-диспетчерском обслуживании инженерных сетей ООО «ЖКХ-Сервис»; на обслуживание внутридомовых газовых сетей в ОАО «Газораспределение Кострома»; на расчетно-консультационное обслуживание по договору с ОАО «ЕИРКЦ»; организовал работу по сбору, вывозу ТБО и КГМ, заключив с <дата> договор с ООО «УК «Жилстрой-2» (т.1 л.д.107-127, 130-136).

Вышеуказанный приказ от <дата>№ никем не был обжалован. Жители дома, в т.ч. и К.В.В., оплатили выставленный счет по содержанию и обслуживанию дома за ..., претензий о том, что МУП г.Костромы «Городская управляющая компания» не проводило содержание и обслуживание их дома, не заявляли.

<дата> на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, выбран способ управления данным домом – управляющая компания МУП г.Костромы «Городская управляющая компания», проголосовали «за» - 100% голосов, принят договор управления МКД, предложенный МУП г.Костромы «Городская управляющая компания», проголосовали «за» - 100% голосов. Протокол подписан председателем общего собрания К.В.В. и секретарем собрания Г.А.С. (т.1 л.д. 137).

Договор управления вышеуказанным многоквартирным домом заключен между собственниками помещений МКД и МУП г.Костромы «Городская управляющая компания» с <дата> (т.1 л.д. 5-9, л.д.93-97, 138-142, т.2 л.д. 4-8). Истец К.В.В. подписала каждый лист договора с приложениями №, №, №).

Предметом настоящего договора является оказание Управляющей организацией услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД в объеме денежных средств, уплачиваемых собственниками, предоставление коммунальных услуг собственникам, осуществление иной направленной на достижение целей управления МКД деятельности, а собственники обязаны оплатить оказанные Управляющей организацией услуги, выполненные работы (п.2.1 договора). Согласно разделу 4 договора плата за содержание и ремонт помещения включает в себя плату за услуги и работы по управлению МКД, содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД. Размер платы определяется исходя из занимаемой общей площади жилого помещения и устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в МКД в соответствии с требованиями законодательства. Размер ежемесячной платы определяется собственниками жилых помещений на общем собрании, с учетом нормативно-правовых актов органов местного самоуправления. Размер обязательных платежей включат в себя плату за содержание и текущий ремонт, обслуживание общего имущества и устанавливается по настоящему договору на один календарный год в размере ... руб. за 1 кв.м общей площади жилого помещения. В случае непринятия решения общим собранием собственников об установлении оплаты на новый календарный год, управляющая организация имеет право применять тариф, установленный органом местного самоуправления. (п.п. 4.1.-4.2 договора). Оплата услуг управляющей организации по настоящему договору составляет 15% от взимаемой ежемесячной платы за содержание и текущий ремонт общего имущества МКД, а также при принятии решения общим собранием собственников, от средств, получаемых от использования нежилых помещений собственников (в т.ч. и размещение стеновой рекламы и др. (п.4.3 договора). В приложении № к договору сторонами определен перечень объектов, относящихся к общему имуществу МКД. В приложении № к договору стороны согласовали перечень работ по содержанию общего имущества МКД. В приложении № определили примерный перечень работ, связанных с текущим ремонтом общего имущества в МКД.

<дата>К.В.В. расписалась за то, что получила «Структуру тарифа на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>», согласно которой тариф ... руб. (МКД при отсутствии 2 видов благоустройства без лифта с контейнерными площадками) составляют работы, необходимые для надлежащего содержания несущих конструкций (фундаментов, стен, колонн, столбов, перекрытий и т.д.) и не несущих конструкций (перегородок, внутренней отделки, полов) МКД – ... руб.; работы, необходимые для надлежащего содержания оборудования и систем инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества в МКД - ... руб. (в т.ч. комплексное аварийное диспетчерское обслуживание -... руб., дератизация, дезинсекция – ... руб., обслуживание внутридомовых газовых сетей – ... руб., техническое обслуживание общего имущества МКД (перечислены виды работ по содержанию общего имущества МКД) – ... руб.); работы и услуги по содержанию иного общего имущества в МКД – ... руб. (в т.ч. благоустройство и уборка прилегающей территории – ... руб., санитарная очистка и вывоз твердых бытовых отходов и крупно-габаритного мусора – ... руб.); затраты по управлению МКД – ... руб. Всего затрат: ... руб. (т.2 л.д. 21-23).

<дата> ответчик получил лицензию № на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД (т.1 л.д.143-144).

<дата> действие вышеуказанного договора управления прекращено по истечении срока действия договора.

Обращаясь в суд <дата>, истец мотивировала требование о признании вышеуказанного договора незаключенным, ссылаясь на то, что в нарушение действующего законодательства в договоре не прописаны существенные условия; в приложении № к договору не прописаны объемы, стоимость, периодичность оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников, отсутствует раздел «Порядок осуществления контроля собственниками за выполнением УК обязательств по договору»; состав общего имущества, приведены только общие сведения о том, что отнесено к общедомовому имуществу; нет раздела «Порядок изменения перечня работ и услуг по содержанию общего имущества»; отсутствует раздел «Порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения». А поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то невозможно определить срок, на который он заключен.

Согласно ч. 1 ст. 162 Жилищного кодекса РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

Договор управления многоквартирным домом заключается в случае, указанном в части 1 настоящей статьи, на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

Согласно ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме (часть 4 статьи 162 Жилищного кодекса РФ).

В соответствии с частью 3 статьи 162 Жилищного кодекса РФ в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Из содержания договора от <дата> усматривается, что он содержит перечень объектов, относящихся к общему имуществу МКД, но конкретные сведения о составе общего имущества в части внутридомовых инженерных систем холодного и горячего водоснабжения и водоотведения, газоснабжения, отопления, электроснабжения в нем отсутствуют. В п.3.1.2 договора и в приложении № к договору определены виды работ, их периодичность. В п. 3.4.4 договора управления предусмотрено, что собственник помещения имеет право контролировать выполнение управляющей организацией её обязательств по договору управления в соответствии с Жилищным кодексом РФ, т.е. договор имеет отсылочный характер. Порядок определения размера платы по договору, порядок внесения такой платы предусмотрены в разделе 4 договора управления.

Поскольку все установленные ч. 3 ст. 162 Жилищного кодекса РФ существенные условия перечислены в тексте договора, договор подписан сторонами, а также в ходе судебного разбирательства установлено, что управляющая компания в соответствии с указанным договором исполняла свои обязанности по оказанию услуг и выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в жилом доме в период с <дата> по <дата>, а собственники и наниматели жилых помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, получали жилищные услуги от МУП г.Костромы «Городская управляющая компания», производили их оплату, что не оспаривалось истцом в судебном заседании, оснований для признания договора незаключенным не имеется. Признание договора незаключенным возможно, если стороны договора не приступили к его исполнению или возникла неопределенность в его исполнении, а материалами дела подтверждено фактическое исполнение спорного договора в вышеуказанный период.

Тот факт, что у истицы имеются многочисленные претензии по качеству оказанных ответчиком услуг, не является основанием для удовлетворения требования о признании договора управления многоквартирным домом незаключенным и взыскания в её пользу внесенной оплаты за содержание и ремонт за период с <дата> по <дата> в размере ... руб. ... коп., заявленной в качестве последствия, вытекающего из признания договора управления незаключенным.

Поскольку истцу отказано в удовлетворении требований о признании договора управления домом незаключенным с вытекающими отсюда последствиями, то не подлежат удовлетворении и производные от него требования о взыскании компенсации морального вреда, а также о взыскании судебных издержек.

Руководствуясь ст. ст. 194- 198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования К.В.В. к МУП «Городская управляющая компания» о признании договора управления дома незаключенным, применении последствий в виде взыскания незаконно полученных денежных средств и компенсации морального вреда оставить без удовлетворения

Решение может быть обжаловано в Костромской областной суд через Свердловский районный суд города Костромы путем принесения апелляционной жалобы в течение 1 месяца с момента вынесения решения в окончательной форме.

Судья И.А. Шабарова