Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску закрытого акционерного общества «ЮниКредит Банк» к ФИО1, ФИО2 о признании права ипотеки и государственной регистрации права ипотеки,

у с т а н о в и л:

Истец ЗАО «ЮниКредит Банк» обратился в суд с иском к ФИО1, ФИО2 о признании за ЗАО «ЮниКредит Банк» права
ипотеки на 4-комнатную квартиру, общей площадью 101,5 кв. м. расположенную по адресу: <адрес>, в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору № от 13 июня 2007 года, заключенного между ФИО1 и ЗАО «ЮниКредит Банк»; обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра
и картографии по Челябинской области зарегистрировать за ЗАО «ЮниКредит Банк» право ипотеки на заложенную 4-комнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, в
обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору № от 13 июня 2007 года, заключенного между ФИО1 и ЗАО «ЮниКредит
Банк».

В обоснование заявленных исковых требований истец указал, что 13 июня 2007 года ФИО1 заключил с ЗАО «ЮниКредит Банк» (прежнее наименование ЗАО «Международный Московский Банк») кредитный договор <***>, согласно которому были предоставлены денежные средства. Кредитный договор был заключен на следующих условиях: размер кредита – <данные изъяты>, аннуитетный платеж – ежемесячно <данные изъяты> не позднее 13 числа каждого месяца, срок кредита – до 13 июня 2027 года, проценты за пользование кредитом – 13% годовых, неустойка – в сумме 0,2% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы кредита, за каждый календарный день просрочки, но не менее <данные изъяты>, целевое назначение кредита – приобретение квартиры, расположенной по адресу <адрес>, обеспечение исполнения обязательств по кредиту – ипотека квартиры в соответствии с договором купли-продажи квартиры от 14 июня 2007 года, (приложение №), влекущего ипотеку в силу закона. В связи с неисполнением ответчиками обязательств по кредитному договору, решением Калининского районного суда г. Челябинска по делу № от 27 сентября 2012 года взыскана солидарно с ФИО1, ФИО2 в пользу ЗАО «ЮниКредит Банк» задолженность по кредитному договору в размере <данные изъяты> в обращении взыскания на заложенную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, отказано. Решение об отказе в обращении взыскания на залог мотивированно отсутствием зарегистрированного за истцом права ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Ответчик ФИО1 в нарушение условий кредитного договора не зарегистрировал ипотеку на заложенную квартиру. В результате фальсификации документов, данный факт стал известен истцу 11 сентября 2012 г. В соответствии с п.п. 1.1 кредитного договора кредит предоставлялся для покупки квартиры, находящейся по адресу: <адрес> по цене, определяемой как сумма <данные изъяты>. В целях подтверждения целевого расходования полученных средств, ФИО3, обязался в соответствии с условиями Кредитного договора: оформить право собственности на Квартиру путем заключения Договора купли-продажи по форме, указанной Банком; предоставить в Банк не позже 60 дней с даты подписания Кредитного договора нотариально заверенные копии договора-купли продажи с отметкой о государственной регистрации. Во исполнение указанных обязанностей, ФИО4 в Банк было предоставлена копия договора купли-продажи квартиры от 14 июня 2007 г., в котором имеются отметки о государственной регистрации договора купли-продажи 14 июня 2007 г., права собственности на спорное жилое помещение за ответчиком, ипотеки в пользу Банка 14 июня 2007 г. В связи с просрочкой обязательств по кредитному договору была запрошена выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 11 сентября 2012 г. в которой указано, что на квартиру зарегистрировано право собственности ФИО3 10 июля 2007 г., без регистрации ипотеки в пользу Банка. Квартира была приобретена на средства, полученные по кредитному договору, что является основанием для признания и государственной регистрации права ипотеки за истцом. Полагает, что у Банка имеется право ипотеки на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> единственным способом восстановления нарушенных прав для истца является признание права ипотеки и ее принудительная регистрация в судебном порядке.

В соответствии с Уставом и свидетельством о государственной регистрации изменений в учредительные документы название ЗАО «Международный Московский Банк» изменено на ЗАО «ЮниКредит Банк».

В судебном заседании представитель истца ФИО5, действующий на основании доверенности, настаивал на удовлетворении заявленных требований в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчики ФИО1, ФИО2 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Представитель ответчиков ФИО6, действующий на основании доверенности, возражал против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в письменном отзыве, приобщенном к материалам дела. Представитель третьего лица УСЗН администрации Калининского района г. Челябинска, Управления росреестра по Челябинской области в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав все письменные материалы гражданского дела, суд считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

В судебном заседании установлены и подтверждаются прояснениями лиц, участвующих в деле, а также кредитным договором от 13 июля 2007 года, решением Калининского районного суда г. Челябинска от 27 сентября 2012 года, договором купли-продажи от 14 июня 2007 года, выписками из ЕГРПНИ, постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела от 15 октября 2012 года, материалами гражданского дела №,следующие обстоятельства.

13 июня 2007 года между ЗАО «Международный Московский Банк» и ФИО1 был заключен кредитный договор № по условиям которого ФИО1 был получен кредит на сумму <данные изъяты> для покупки квартиры, находящейся по адресу <адрес>, состоящей из 4 жилых комнат, имеющей общую площадь 101,5 кв.м., жилую площадь 72,90 кв.м. по цене <данные изъяты>, под 13 % процентов годовых на срок до 13 июня 2027 года.

Денежные средства в размере <данные изъяты> были получены ответчиком. Обязанность банка по передаче денежных средств исполнена перед ответчиком путем зачисления денежных средств на текущий счет ФИО1, открытый в Банке, что подтверждается выпиской из лицевого счета на имя ФИО1

В соответствии с Уставом и свидетельством о государственной регистрации изменений в учредительные документы, название ЗАО «Международный Московский Банк» изменено на ЗАО «ЮниКредит Банк».

В связи с тем, что ФИО1 по кредитному договору надлежащим образом обязательства не исполняются решением Калининского районного суда г. Челябинска от 27 сентября 2012 года взыскана солидарно с ФИО1, ФИО2 задолженность по кредитному договору в размере <данные изъяты>. В обращении взыскания на заложенную 4-комнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, отказано в связи с тем, что ипотека не зарегистрирована в установленном законом порядке.

Согласно договору купли-продажи квартиры от 14 июня 2007 года, предоставленному истцом, ФИО1 является собственником квартиры, расположенной по адресу <адрес>, приобретенной на собственные средства и кредитные средства, предоставленные ЗАО «Международный Московский Банк» по кредитному договору от 13 июня 2007 года. Зарегистрирована ипотека 14 июня 2007 года.

Как следует из свидетельства о государственной регистрации права от 15 февраля 2007 года, выписок из ЕГРПНИ квартира, расположенная по адресу <адрес>, принадлежит на праве собственности ФИО1 на основании договора купли-продажи от 26 июня 2012 года. Ограничение (обременение) права не зарегистрировано.

В соответствии со ст. 334 ГК РФ, ст. 77 Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 года «Об ипотеке» (залоге недвижимости) в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Статья 1 Закона «Об ипотеке» содержит основания возникновения ипотеки и ее регулирование. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

В соответствии с п. 1 ст. 339 ГК РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.

Пунктом 2 ст. 339 ГК РФ предусмотрено, что договор о залоге должен быть заключен в письменной форме. Стороны могут предусмотреть в договоре о залоге условия о порядке реализации по решению суда заложенного имущества и (или) о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

Пунктом 3 ст. 339 ГК РФ предусмотрено, что договор об ипотеке заключается путем составления одного документа, подписанного сторонами, и должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом. Договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона и содержащий условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, должен заключаться путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Несоблюдение правил, содержащихся в пунктах 2 и 3 настоящей статьи, влечет недействительность договора о залоге.

Согласно ст. 10 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации.

В соответствии со ст. 9 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Стороны могут предусмотреть в договоре об ипотеке условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и (или) способы, порядок реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда. Если ипотека возникает в силу закона, стороны вправе предусмотреть в отдельном соглашении условие о способах и порядке реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда. К указанному соглашению применяются правила о форме и государственной регистрации, установленные федеральным законом для договора об ипотеке. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - орган, осуществляющий государственную регистрацию прав), зарегистрировавшего это право залогодателя. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 настоящего Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры. Если права залогодержателя в соответствии со статьей 13 настоящего Федерального закона удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона.

В силу ст. 10 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9 настоящего Федерального закона, или нарушены правила пункта 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.

Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя в соответствии со статьей 13 настоящего Федерального закона удостоверяются закладной, вместе с таким договором в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, представляется закладная. Если заключение соответствующего договора влечет возникновение ипотеки в силу закона, в случае составления закладной предъявляются соответствующий договор и закладная. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, делает на закладной отметку о дате и месте государственной регистрации такого договора, нумерует и скрепляет печатью листы закладной в соответствии с абзацем вторым пункта 3 статьи 14 настоящего Федерального закона. Если в договоре, на основании которого составлена и выдана закладная, указано, что с даты выдачи залогодержателю закладной органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, договор об ипотеке и договор, обязательство из которого обеспечено ипотекой, прекращают свое действие, все отношения между залогодателем, должником и залогодержателем регулируются данной закладной.

Поскольку кредитный договор, заключенный между истцом и ответчиком, на приобретение квартиры, находящейся по адресу <адрес>, состоящей из 4 жилых комнат, по цене 6 000 000 рублей, не содержит в себе всех существенных условий договора залога, необходимых для признания его таковым, решением Калининского районного суда г. Челябинска от 27 сентября 2012 года, вступившим в законную силу, п. 12 договора купли-продажи квартиры от 14 июня 2007 года признан недействительным в соответствии со ст. 168 ГК РФ в виду несоответствия его закону.

В соответствии со ст. 77 Закона «Об ипотеке» жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.

В силу п. 5 ст. 488 ГК если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге. Данное правило действует, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

Для возникновения залога в соответствии с данной статьей, необходимо четко и однозначно установить, что предоставленные банком средства пошли на приобретение жилого дома или квартиры.

В ходе судебного разбирательства достоверно установлено, что спорное жилое помещение приобретено ФИО1, в том числе за счет кредитных денежных средств, предоставленных истцом по кредитному договору от 13 июня 2007 года.

При этом независимо от основания своего возникновения ипотека подлежит государственной регистрации. Ведь согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ «право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации...». Абзац 1 п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке прямо предусматривает, что ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 11 Закона об ипотеке государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона.

При этом согласно п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.

При государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о залогодержателе осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство. При этом истребование у заявителя иных касающихся залогодержателя документов и сведений не допускается.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона удостоверяется путем надписи на документе, являющемся основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой (п. 2 ст. 22 Закона об ипотеке).

В соответствии с п. 2 ст. 11 Закона об ипотеке при ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

Закон об ипотеке не регулирует порядок государственной регистрации ипотеки в силу закона, которая не была своевременно зарегистрирована при государственной регистрации соответствующего договора с недвижимым имуществом и регистрации права собственности на недвижимое имущество. Вместе с тем, в случае, когда предусмотренные законом основания возникновения ипотеки в силу закона имеют место в действительности, но государственная регистрация такой ипотеки не была проведена, заинтересованное в регистрации лицо не может быть лишено права требовать ее проведения. С соответствующим заявлением к органу, осуществляющему государственную регистрацию прав и сделок с недвижимым имуществом, вправе обратиться залогодержатель.

Таким образом, истец не лишен возможности обратиться в регистрирующий орган с заявлением о регистрации ипотеки.

В соответствии с ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо в праве в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В порядке искового производства обращаются заинтересованные лица с требованием о защите нарушенного или оспариваемого права или охраняемого законом интереса путем разрешения спора о праве.

Таким образом, руководствуясь изложенными выше нормами права, с учетом обстоятельств дела, суд не находит оснований для удовлетворения требований истца, поскольку судом не установлено наличие спора, нарушения прав истца, стороной ответчика не оспаривается факт приобретения квартиры за счет кредитных денежных средств, предоставленных истцом, истец в органы, осуществляющие государственную регистрацию ипотеки, не обращался.

Руководствуясь ст.ст. 98, 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований закрытого акционерного общества «ЮниКредит Банк» к ФИО1, ФИО2 о признании права ипотеки и государственной регистрации права ипотеки на <адрес>, отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Челябинский областной суд через Калининский районный суд г. Челябинска в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения суда.

Председательствующий: Н.В. Панфилова