Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании материалы гражданского дела по иску ФИО1, действующего по доверенности в интересах ФИО3, к обществу с ограниченной ответственностью » о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки по договору аренды, взыскании судебных расходов, по иску ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью » о расторжении договора аренды и взыскании денежных средств, судебных расходов и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью » к ФИО2, ФИО3 о расторжении договора аренды нежилого помещения, взыскании денежных средств, истребовании имущества из чужого незаконного владения и взыскания судебных расходов,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1, действуя в интересах ФИО3, обратился в Кимрский городской суд с вышеназванными исковыми требованиями, которые мотивирует тем, что ФИО3 на праве собственности принадлежит 1/ 4 доля в праве собственности на нежилое помещение общей площадью 458, 2 кв.м., расположенное на первом этаже здания № по города Кимры. Собственником других 3/4 долей в праве является ФИО2 Право собственности ФИО3 на указанное имущество в установленном законом порядке зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается прилагаемой копией свидетельства о государственной регистрации права. ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 и ФИО2 с обществом с ограниченной ответственностью » (далее по тексту ООО «») был подписан договор аренды данного нежилого помещения под организацию и эксплуатацию универсального магазина продовольственных и непродовольственных товаров сроком на 10 лет. Договор аренды прошел государственную регистрацию в установленном порядке. По акту-приема передачи от ДД.ММ.ГГГГ объект аренды был передан ответчику. По условиям договора (п.6.1.1) арендатор обязался уплачивать арендную плату из расчета 250 рублей за 1 кв.м. в месяц, при этом 1/ 4 доли данной арендной платы, т.е. 62 рубля 50 копеек за 1 кв.м. должна уплачиваться ФИО3 на его банковский счет ежемесячно не позднее 20-го числа текущего месяца аренды помещения. П. 6.1.2 договора стороны предусмотрели, что на время проведения ремонта помещения в течение трех месяцев с момента подписания передаточного акта арендная плата не начисляется. ФИО3 обязанности, вытекающие из договора аренды, выполнены в полном объеме, однако в нарушение условий договора с ДД.ММ.ГГГГ ответчик ни разу не перечислял ему причитающуюся арендную плату, что подтверждается справкой банка, в котором у ФИО3 открыт счет для зачисления причитающихся ему по договору аренды платежей.11 августа 2009 года ФИО3 в адрес ответчика была направлена претензия относительно исполнения обязательств по внесению арендной платы, которая была оставлена без ответа. Уклонение ответчика от внесения арендной платы считает неправомерным. В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное пользование или во временное владение и пользование или во временное пользование, а согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Неисполнение обязанности по внесению арендной платы подтверждается справкой банка, согласно которой денежные средства от ООО « » в адрес ФИО3 за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ не поступали. Устно представители ответчика отсутствие арендных платежей объяснили изменением экономической конъюктуры, в связи с чем, ООО «» утратило интерес к использованию помещения, а также неготовностью помещения к эксплуатации, в том числе по вине другого собственника ФИО2 В силу п. 3 ст. 401 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, т.е. чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств. Даже если со стороны ФИО2 имело место неисполнение или ненадлежащее исполнение каких-либо обязательств перед ответчиком, это обстоятельство не освобождает ООО «» от обязанности по внесению арендных платежей другой стороне договора, т.е. ФИО3 Исходя из величины доли ФИО3 в праве собственности на переданное в аренду имущество, размер причитающейся ему ежемесячной арендной платы составляет 28637 рублей 50 копеек, а общий размер задолженности за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составил 525020 рублей 50 копеек. Кроме того, п. 7договором предусмотрена ответственность ответчика за нарушение сроков внесения арендной платы. Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности в случае просрочки исполнения. Обязанность ответчика по уплате неустойки при просрочке внесения арендной платы предусмотрена п. 7.1 договора аренды, в соответствии с которым при просрочке арендных платежей свыше пяти дней арендодатель имеет право взыскать с арендатора неустойку из расчета 0,1 % от просроченной суммы платежа за каждый день просрочки. С учетом величины задолженности по арендной плате и периода просрочки сумма неустойки подлежащей уплате ответчиком по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 73541 руб. 15 копеек. В связи с тем, что ответчик не предпринимает мер по добровольному погашению указанной задолженности, ФИО3 и вынужден обратиться в суд по месту заключения договора. Просит взыскать с ООО » 598561 рубль 65 копеек, а также взыскать с ответчика расходы по государственной пошлине в размере 1599 рублей, 5868 рублей и 1718 рублей.

ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ обратился в суд с вышеуказанными требованиями, мотивируя их тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ним, ФИО3, с одной стороны и ООО «», с другой стороны, был заключен договор аренды нежилого помещения № в здании, расположенном по адресу: Тверская область, г. Кимры, д. №. По условиям данного договора ООО » принимало в аренду встроенное нежилое помещение № в здании по вышеуказанному адресу. Срок аренды определен в десять лет с момента подписания акта приема-передачи помещения. Передача в аренду помещения была оформлена передаточным актом, который был подписан ДД.ММ.ГГГГ, при этом сторонами было согласовано, что с учетом необходимости выполнения в помещении ряда работ, он, как один из арендодателей, принимал на себя обязательства по производству указанных работ, а ООО » должно было финансировать их в счет причитающейся ему доли постоянной арендной платы. В соответствии с указанной договоренностью ему был перечислен 1000000 рублей, с этой суммы им были уплачены необходимые налоговые платежи. Согласно п. 6.1.1 договора арендатор обязуется оплачивать арендодателям ежемесячно арендную плату из расчета 250 рублей за 1 кв.м. или 114550 рублей за все помещение в целом. Таким образом, предусмотренная договором причитающаяся ему постоянная часть арендной платы составляет 84912 рублей 50 копеек в месяц. Всего за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ответчик должен был уплатить ему в качестве арендной платы 1528425 рублей, с учетом вышеуказанного платежа в 1000000 рублей, задолженность составляет 528425 рублей. В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а односторонний отказ от исполнения обязательств и односторонне изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется представить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользования, а согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Поскольку данные обстоятельства ответчиком не выполнены, он и вынужден обратиться в суд и просит расторгнуть договор аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, взыскать с ответчика 528425 рублей, а также расходы, связанные с оплатой государственной пошлины в размере 3285 рублей.

ООО «» обратилось в суд со встречными исковыми требованиями к ФИО3 и ФИО2, мотивируя их тем, ДД.ММ.ГГГГ между истцом ООО «» (арендатор) и ответчиками ФИО3 и ФИО2 (арендодатели) был заключен договор аренды нежилого помещения № в здании, расположенном по адресу: Тверская область, гор. Кимры, , дом №, обшей площадью 458,2 кв.м. Срок аренды помещения установлен 10 лет с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения. Договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Тверской области ДД.ММ.ГГГГ. За пользование помещением стороны установили арендную плату, состоящую из постоянной и переменной части. В соответствии с п. 6.1.1. договора аренды сумма ежемесячной постоянной части арендной платы за пользование помещением составляет 250 рублей за 1 кв.м. площади помещения, что составляет 114550 рублей, из которых 3/4 доли причитались ФИО2, а 1/4 - ФИО3 Переменная часть арендной платы должна покрывать фактически понесенные арендодателями затраты по обеспечению помещения электроэнергией, оплате услуг теплоснабжения, связи, по выставляемым арендодателями счетам. Договором определено, что обязанность по выплате арендной платы, как в постоянной так и в переменной ее части, возникает у арендатора с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения. Назначение помещение было определено для организации и эксплуатации универсального магазина продовольственных и непродовольственных товаров. На момент заключения договора аренды помещение нуждалось в ремонте. Стороны пришли к соглашению о совместном участии в проведении работ по ремонту помещения. Предполагалось, что строительные работы будут полностью завершены по истечению трех календарных месяцев. Согласно условий договора аренды право доступа в помещение предоставляется арендатору с момента подписания акта приема-передачи. С целью содействия по проведению в помещении магазина внутренних ремонтных работ ДД.ММ.ГГГГ ООО » был подписан акт приема-передачи помещения. С момента подписания вышеуказанного акта арендатору было предоставлено право доступа в помещение, переданы ключи от него. Согласно п. 2 Акта приема-передачи фасад здания, витражное остекление, крыльцо, дебаркадер, внутренняя отделка помещения, а также системы водоснабжения, электроснабжения, и другие коммуникации нуждались в ремонте, так же указано, что помещение передается в состоянии не пригодном для эксплуатации. В связи с вышеуказанными обстоятельствами договором аренды (пунктом 6.1.2.) установлено, что на период проведения ремонтных работ в течение трех календарных месяцев с даты подписания сторонами передаточного акта арендатор полностью освобождается от уплаты арендных платежей в их ежемесячной постоянной части. Арендодатель ФИО2 принял на себя обязанность произвести строительные работы по переоборудованию помещения под супермаркет и ремонту фасада здания. ООО «» выразило согласие на финансирование работ по ремонту помещения в соответствии и с условиями п. 6.3. договора аренды нежилого помещения принял обязанность по выплате ФИО2 авансом в счет будущей оплаты постоянной части арендной платы денежной суммы в размере 1120000 рублей. Указанная сумма предназначалась для целей оплаты ФИО2 работ по переустройству помещения под супермаркет. Стороны установили, что в дальнейшем указанная денежная сумма будет засчитана в счет постоянной части арендной платы, причитающейся ФИО2 в размере 60% ежемесячной ее части. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ООО ТСК » был заключен договор подряда №, в соответствии с которым ООО ТСК » выполняло ремонтные работы в здании магазина, указанные работы должны были быть завершены в срок до ДД.ММ.ГГГГ, общая стоимость работ определена в размере 1120000 рублей (2.1.). В связи с чем ДД.ММ.ГГГГ арендатор перечислил на расчетный счет ФИО2 денежную сумму в размере 500000 рублей, что подтверждается платежным поручением №. ДД.ММ.ГГГГ ООО » дополнительно перечислило на расчетный счет ФИО2 денежную сумму в размере 500000 рублей, что подтверждается платежным поручением N № По заданию ООО » в соответствии с договором подряда № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ООО », с ДД.ММ.ГГГГ в помещении были произведены электромонтажные и санитарно-технические работ (включая закупку необходимых материалов и установку оборудования), общая стоимость которых составила 489934 рублей 17 копеек. Указанные работы были полностью завершены ДД.ММ.ГГГГ и приняты заказчиком, что подтверждается справкой о стоимости выполненных работ и затрат от ДД.ММ.ГГГГ. После приемки помещения арендатором были обнаружены серьезные повреждения кровли здания магазина. В связи с этим ДД.ММ.ГГГГ ООО «» с ООО «» был заключен договор подряда № на производство работ по ремонту кровли здания магазина, указанные работы были полностью завершены ДД.ММ.ГГГГ и приняты заказчиком. Общая стоимость кровельных работ с учетом НДС составила 85950 рублей. Кроме того, согласно сметной документации к договору подряда № от ДД.ММ.ГГГГ за счет средств ООО « было приобретено и установлено в помещении следующее оборудование, которое без ущерба для арендуемого имущества может быть изъято (отделимые улучшения), а именно: электрическое оборудование: 400С4 коробка с 6 вводами (25мм) в количестве 20 шт. общ.стоимостью 887 рублей 80 копеек, рубильник ЯБПВу-1М 100А 1Р с предохранителем 1 штука стоимостью 1337 рублей 90 копеек, пускатель магнитный КМЭ(р)2510 в плотном корпусе 1 штука стоимостью 557 рублей 73 копейки, щит распределительный навесной 24мод. ЩРН-241Р40 3 штуки общей стоимостъю 1485 рублей 25 копеек, щит распределительный навесной 12 мод ЭЩРН-12 две штуки общей стоимостью 718 рублей 85 копеек, автомат 40А/Зр три штуки общей стоимостью 181 рубль 80 копеек, автомат 32А/Зр одна штука стоимостью 69 рублей 49 копеек, автомат 25А/Зр две штуки общей стоимостью 133 рубля 42 копейки, автомат 16А/1 р тридцать штук общей стоимостью 640 рублей 88 копеек, таймер электронный одна штука стоимостью 825 рублей 66 копеек, автомат светочувствительный 16А/230В одна штука стоимостью 779 рублей 66 копеек, пускатель магнитный КМЭ 2510 25А11кат одна штука стоимостью 201 рубль 93 копейки, звонок «Канарейка» без кнопки одна штука стоимостью 25 рублей 73 копейки, кнопка для звонка одна штука стоимостью 7 рублей 53 копейки, выключатель 1-кл. прима пятнадцать штук общей стоимостью 557 рублей 85 копеек, выкл. 2-кл прима десять штук общей стоимостью 601 рубль 73 копейки, розетка прима 4-местп. Девять штук общей стоимостью 1037 рублей 81 копейка, розетка прима 2-местн. Десять штук общей стоимостью 385 рублей 60 копеек, свет.выход на светодиодах три штуки общей стоимостью 1005 рублей 76 копеек, автомат 32А/1р одна штука стоимостью 21 рубль 05 копеек, светильник встраиваемый с зеркальным отражением пятьдесят восемь штук общей стоимостью 57 339 рублей 30 копеек, лампа люм. дневного света 365 штук общей стоимостью 8 351 рублей 20 копеек, светильник луна тринадцать штук общей стоимостью 1388 рублей 14 копеек, светильник арктик двенадцать штук общей стоимостью 8410 рублей 20 копеек, лампа люм. двадцать пять штук общей стоимостью 699 рублей 25 копеек, свет ИО-150 два прожектора общей стоимостью 164 рубля 40 копеек, две лампы галогенные общей стоимостью 135 рублей 60 копеек, один блок защита ламп стоимостью 211 рублей 86 копеек, итого на общую сумму без учета НДС 88 336 рублей 43 копейки, с учетом НДС 18 % - 104267 рублей 43 копейки. Санитарно-техническое оборудование: четыре смесителя для кухни общей стоимостью 2846 рублей 80 копеек, десять сифонов гофрированных общей стоимостью 800 рублей, два шаровых кранов с ручкой общей стоимостью 398 рублей 80 копеек, кран шаровой 20 с ручкой пятнадцать штук общей стоимостью 2625 рублей, кран шаровой ВЕ5Т 3/4 4 штуки общей стоимостью 488 рублей, мойка нержавеющая стоимостью 4900 рублей, смеситель Елочка В40 с гайкой две штуки общей стоимостью 1854 рубля 92 копейки, итого на общую сумму 13913 рублей 52 копейки без учета НДС, с учетом НДС 18 % -16418 рублей. Строительные и ремонтные работы, выполняемые ООО ТСК » по заданию ФИО2 в соответствии с договором подряда № от ДД.ММ.ГГГГ в установленный договором срок, а именно к ДД.ММ.ГГГГ завершены не были. По каким причинам строительные и отделочные работы в помещении были приостановлены, арендодатели не информировали арендатора. Таким образом, в установленные договором аренды сроки помещение не было приведено в состояние пригодное дня его использования и эксплуатации по установленному договором аренды целевому назначению, в виду чего, арендатор был лишен возможности владеть и пользоваться арендуемым имуществом. В связи с этим представителями ООО «» с ДД.ММ.ГГГГ года были начаты переговоры с ФИО2 и ФИО3 о досрочном расторжении договора аренды по взаимному соглашению сторон и возврату денежных средств, выплаченных ООО » авансом в счет предстоящих арендных платежей. Требования истца ответчиками поддержаны не были. В ДД.ММ.ГГГГ года ответчиками был полностью прекращен доступ представителей арендатора в помещение и изъяты ключи от него. ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 в адрес ООО «» была отправлена претензия с требованием по выплате арендной платы в соответствии с условиями договора аренды, указав на грубейшее нарушение арендатором условий договора, возможность взыскания неустойки за просрочку арендных платежей в соответствии с п. 7.1. договора аренды. ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчиков были направлены письма с требованием в течение четырнадцати календарных дней с даты их получения, рассмотреть вопрос о досрочном расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, и назначить дату подписания соглашения о расторжении договора, а также акта приема-передачи (возврата) помещения. Кроме того, запрашивались документы, подтверждающие целевое использование денежных средств в размере 1000000 рублей, выплаченных арендатором для целей оплаты работ по переоборудованию помещения в супермаркет, выдвигалось требование предоставить доступ в помещение с целью изъятия арендатором произведенных им отделимых улучшений, а также обеспечить присутствие при этом представителя арендодателей. Указанные письма получены адресатами ДД.ММ.ГГГГ, о чем свидетельствует информация, предоставленная ФГУП «Почта России» УФПС Тверской области ДД.ММ.ГГГГ. Принимая во внимание, что п. 7.4. договора аренды предусмотрено, что арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, без уплаты каких-либо сумм в пользу арендатора, при неуплате арендатором постоянной или переменной части арендной платы в течение двух месяцев подряд, считает, что ответчики намеренно уклоняются от расторжения договора аренды, с целью постепенного зачета суммы аванса, выплаченного истцом в соответствии с п. 6.3. договора аренды, в счет частичной оплаты постоянной части арендной платы. ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчиков отправлена претензия с требованиями: считать договор аренды расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ, вернуть денежные средства, выплаченные ООО «» авансом в счет постоянной части арендной платы; компенсировать расходы по производству капитального ремонта, предоставить возможность произвести изъятие отделимых улучшений арендованного имущества, а также подписать акт приема-передачи помещения, текст которого прилагался. На что ответа от арендодателей не поступило. ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в Арбитражный суд Тверской области с иском к ответчикам ФИО2, ФИО3 о расторжении договора аренды, взыскании денежных средств, истребовании имущества из чужого незаконного владения. Определением Арбитражного суда Тверской области от ДД.ММ.ГГГГ производство по делу было прекращено, так как ФИО3 утратил статус индивидуального предпринимателя. Полагает, что в сложившейся ситуации существенно нарушаются права ООО «» как арендатора недвижимого имущества, поскольку общество не могло использовать помещение по целевому назначению, а так же не мог вывезти принадлежащее ему имущество, а именно электро - и санитарно-техническое оборудование, приобретенное им за счет собственных и установленное в помещении, которое является отделимым имуществом и соответственно собственностью арендатора. П. 6.5. договора аренды предусмотрено, что в случае проведения Арендодателем капитального ремонта, препятствующего или существенно затрудняющего пользование помещением по назначению, постоянная и переменная части арендной платы на период ремонта не начисляется и не уплачивается. В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В соответствии со ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В соответствии с ч. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; требовать досрочного расторжения договора аренды. В соответствии со ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт сданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость рента или зачесть ее в счет арендной платы, потребовать соответствующею уменьшения арендной платы, потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Согласно ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В соответствии с п. 5.14. договора аренды арендатор имеет право на изъятие произведенных им улучшений помещения, которыемогут быть отделены без ущерба для него (отделимые улучшения). В виду отсутствия возможности доступа в помещение, арендатор не может произвести изъятие произведенных им отделимых улучшений арендуемого имущества. В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконною владения. В соответствии со ст. 322 ГК РФ солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства. Обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, равно как и требования нескольких кредиторов в таком обязательстве, являются солидарными, если законом, иными правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное. Предметом договора аренды являются нежилые помещения, принадлежащие ответчикам на праве общей долевой собственности, владение, пользование которым собственники осуществляют совместно, следовательно, предмет обязательства является неделимым, а обязанности арендодателей - солидарными. В соответствии со ст. 323 ГК РФ при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, при том как полностью, так и в части долга. В соответствии с ч. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом, либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. В соответствии с ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных законом или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Цена иска определена следующим образом: 1000000 рублей сумма аванса, перечисленного арендодателю ФИО2, а также 112685 рублей 43 копейки - стоимость оборудования, приобретенного истцом за счет собственных средств и установленного в помещении, итого 1120685 рублей 43 копейки. Просит расторгнуть договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ нежилого помещения № в здании, расположенном по адресу: Тверская область, город Кимры, , №, заключенный между ООО «» (арендатор) и ФИО3, ФИО2 (арендодатели). Взыскать с ФИО3 и ФИО2 в солидарном порядке денежную сумму в размере 1000000 рублей, выплаченную в счет погашения арендной платы, истребовать из чужого незаконного владения следующее имущество: электрическое оборудование: 400С4 коробка с 6 вводами (25мм) в количестве 20 штук, рубильник ЯБПВу-1М 100А 1Р с предохранителем одна штука, пускатель магнитный КМЭ(р)2510 в плотном корпусе одна штук, щит распределительный навесной 24мод. ЩРН-241Р40 три штуки, щит распределительный навесной 12 мод ЭЩРН-12 две штуки, автомат 40А/Зр три штуки, автомат 32А/Зр,, автомат 25А/Зр две штуки, автомат 16А/1 р тридцать штук, пускатель магнитный таймер электронный одна штука стоимостью 825 рублей 66 копеек, автомат светочувствительный 16А/230В одна штука стоимостью 779 рублей 66 копеек, пускатель магнитный КМЭ 2510 25А11кат одна штука стоимостью 201 рубль 93 копейки, звонок «Канарейка» без кнопки одна штука стоимостью 25 рублей 73 копейки, кнопка для звонка одна штука стоимостью 7 рублей 53 копейки, выключатель 1-кл. прима пятнадцать штук общей стоимостью 557 рублей 85 копеек, выкл. 2-кл прима десять штук общей стоимостью 601 рубль 73 копейки, розетка прима 4-местп. Девять штук общей стоимостью 1037 рублей 81 копейка, розетка прима 2-местн. Десять штук общей стоимостью 385 рублей 60 копеек, свет.выход на светодиодах три штуки общей стоимостью 1005 рублей 76 копеек, автомат 32А/1р одна штука стоимостью 21 рубль 05 копеек, светильник встраиваемый с зеркальным отражением пятьдесят восемь штук общей стоимостью 57 339 рублей 30 копеек, лампа люм. дневного света 365 штук общей стоимостью 8 351 рублей 20 копеек, светильник луна тринадцать штук общей стоимостью 1388 рублей 14 копеек, светильник арктик двенадцать штук общей стоимостью 8410 рублей 20 копеек, лампа люм. двадцать пять штук общей стоимостью 699 рублей 25 копеек, свет ИО-150 два прожектора общей стоимостью 164 рубля 40 копеек, две лампы галогенные общей стоимостью 135 рублей 60 копеек, один блок защита ламп стоимостью 211 рублей 86 копеек, итого на общую сумму без учета НДС 88 336 рублей 43 копейки, с учетом НДС 18 % - 104267 рублей 43 копейки. Санитарно-техническое оборудование: четыре смесителя для кухни общей стоимостью 2846 рублей 80 копеек, десять сифонов гофрированных общей стоимостью 800 рублей, два шаровых кранов с ручкой общей стоимостью 398 рублей 80 копеек, кран шаровой 20 с ручкой пятнадцать штук общей стоимостью 2625 рублей, кран шаровой ВЕ5Т 3/4 4 штуки общей стоимостью 488 рублей, мойка нержавеющая стоимостью 4900 рублей, смеситель Елочка В40 с гайкой две штуки общей стоимостью 1854 рубля 92 копейки, итого на общую сумму 13913 рублей 52 копейки без учета НДС, с учетом НДС 18 % -16418 рублей, а так же взыскать с ответчиков судебные расходы - госпошлину в размере 17 804 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ в Кимрский городской суд поступили уточненные требования ООО «», из которых следует, что общество просит расторгнуть договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ нежилого помещения № в здании, расположенном по адресу: Тверская область, город Кимры, ,№, заключенный между ООО » и ФИО5 и ФИО2, взыскать с ФИО2, и ФИО3 в солидарном порядке 1000000 рублей, выплаченные ООО » в счет постоянном части арендной платы, взыскать с ФИО3 и ФИО2 в солидарном порядке денежную сумму в размере 1635884 рубля 17 копеек, оплаченную ООО «» в счет стоимости выполненных в помещении строительных и отделочных работ, а так же установленного оборудования, взыскать с ФИО3 и ФИО2 в солидарном порядке государственную пошлину в размере 20380 рублей.

В судебное заседание ДД.ММ.ГГГГ от ФИО2 и представителя ООО «» поступили заявления о прекращении производства по делу в части требования о расторжении договора аренды, так как данный договор уже расторгнут. Представитель ООО «» так же просил прекратить производство по делу в части заявленных им, как ошибочных, требований о взыскании с ФИО3 и ФИО2 1000000 рублей. В соответствии с данными заявлениями судом вынесено определение о прекращении производства по делу в указанной части.

В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ истец (ответчик) ФИО1, действующий в интересах ФИО3, заявленные исковые требования поддержал в полном объеме и настаивал на их удовлетворении. В удовлетворении требований ООО «» просил отказать, полагая данные требования необоснованными.

Истцы (ответчики) ФИО2 и ФИО3 в судебное заседание не явились. О месте и времени рассмотрения дела извещены судом надлежащим образом. ФИО2 представил в суд заявление, в котором просил рассмотреть дело в его отсутствии.

Суд рассматривает дело в отсутствии ФИО3 и ФИО2, против чего не возражают остальные участники процесса.

Представитель ООО «» ФИО6 просила удовлетворить заявленные обществом требования и взыскать с ответчиков в пользу ООО » в солидарном порядке денежную сумму в размере 1635884 рубля 17 копеек, оплаченную ООО «» в авансом в счет постоянной части арендной платы, а так же в счет стоимости выполненных в помещении строительных и отделочных работ, а так же установленного оборудования. В удовлетворении требований ФИО2 и ФИО1, действующего в интересах по доверенности ФИО3, просила отказать.

В судебном заседании исследованы материалы дела: копия претензии на имя ООО « » от ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ; расчет ФИО3 суммы задолженности по арендной плате, копия извещения ФИО3 в адрес ООО « » о необходимости предоставления акта сверки взаиморасчетов и квитанция почтового отделения о направлении данного извещения, выписка из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей на ФИО3; копия договора аренды № б/н нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ; копия акта приема-передачи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ; выписка из лицевого счета по вкладу ФИО3, копия договора подряда № от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ООО ТСК »; локальная смета на ремонтные работы в магазине по адресу: г. Кимры, д. №; копия договора подряда № от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «» и ООО « и локальная смета на производство ремонтных работ; копия договора подряда № от ДД.ММ.ГГГГ между ООО » и ООО и смета на электромонтажные и санитарно-технические работы; копии уведомлений ООО » в адрес ФИО3 и ФИО2, копии претензий в адрес ООО » от ФИО2; претензия ООО «» в адрес ФИО2; платежные поручения № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ о перечислении ФИО2 1000000 рублей за аренду помещения, копия определения Арбитражного суда Тверской области о прекращение производства, копия платежного поручения № от ДД.ММ.ГГГГ о частичной уплате ФИО2 налога, платежные поручения об оплате ФИО2 электроэнергии, ремонтных работ, выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, справка Кимрского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области.

Суд, заслушав представителей истца и ответчика, проанализировав материалы дела, исследовав собранные по делу доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, приходит к следующим выводам.

В судебном заседании установлено, что ФИО3 и ФИО2 являются собственниками нежилого помещения общей площадью 458,2 кв.м., расположенного на первом этаже здания № по в г. Кимры, при этом доля ФИО3 составляет 1/4, доля ФИО2 - 3/4. Право собственности ФИО3 и ФИО2 подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.

Указанное выше помещение является предметом договора аренды, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2, с одной стороны, и ООО «», с другой стороны.

Договор аренды является одним из видов гражданско-правовых обязательств, при этом согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В соответствии с п.2 ст. 609, 651 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации. П. 2.1. названного выше договора установлен срок аренды помещения - 10 лет с момента подписания акта - приема передачи помещения. Форма и содержание договора аренды соответствуют нормам законодательства, договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Тверской области ДД.ММ.ГГГГ.

Раздел 6 договора устанавливает цену и порядок расчетов. При этом в п. 6.1 договора отражено, что стороны установили арендную плату, состоящую из постоянной и переменной части. В соответствии с п. 6.1.1 договора сумма ежемесячной постоянной части арендной платы за пользование помещением составляет 250 рублей за 1 кв.м. площади помещения, что составляет 114550 рублей. Указанная сумма подлежит перечислению в размере 3/4 доли, что составляет 85912 рублей 50 копеек, на расчетный счет ФИО2, и в размере 1/4 доли, что составляет 28637 рублей 50 копеек - на счет ФИО3 Переменная часть арендной платы должна покрывать фактически понесенные арендодателями затраты по обеспечению помещения электроэнергией, оплате услуг теплоснабжения, связи по выставляемым арендодателями счетам. Договором аренды определено, что обязанность по выплате арендной платы, как в постоянной, так и переменной ее части возникает у арендатора с даты подписания сторонами договора акта приема-передачи помещения.

Нежилое помещение, являющееся предметом договора аренды, было передано ООО «» по акту приема-передачи помещения ДД.ММ.ГГГГ. В указанном акте указано, что помещение передается в состоянии, непригодном для эксплуатации. Из этого же акта следует, что фасад здания нуждается в ремонте, витражное остекление, крыльцо, дебаркадер нуждаются в ремонте, состояние внутренней отделки помещения, внутренних коммуникаций, телефонных линий, систем электроснабжения, газоснабжения, подача горячей и холодной воды и канализация находятся в состоянии, требующем ремонта. Указанное обстоятельство позволяет суду сделать вывод о том, что помещение на момент подписания акта не могло быть использовано арендатором по установленному договором целевому назначению, а именно - для организации и эксплуатации универсального магазина продовольственных и непродовольственных товаров и офиса.

Учитывая вышеуказанное, стороны пришли к соглашению о том, что на время проведения ремонтных работ в течение периода трех месяцев с момента подписания передаточного акта постоянная часть арендной платы не начисляется, что отражено в п. 6.12. договора. Данное соглашение не противоречит ч. 1 ст. 612 ГК РФ, согласно которой арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; требовать досрочного расторжения договора аренды. С момента подписания вышеуказанного акта арендатору было предоставлено право доступа в помещение, переданы ключи от него.

В судебном заседании установлено и не отрицалось представителями сторон то обстоятельство, что в спорном помещении производился ремонт, по причине чего данное помещение не использовалось в соответствии с целями, указанными в п. 1.5. договора.

ООО » выразило согласие на финансирование работ по ремонту помещения, и соответствии с п. 6.3. договора аренды приняло обязанность по выплате ФИО2 авансом в счет будущей оплаты постоянной части арендной платы денежной суммы в размере 1120000 рублей. Указанная сумма предназначалась для целей оплаты ФИО2 работ по переустройству помещения под супермаркет. Стороны установили, что сумма предоплаты засчитывается ежемесячно в размере 60% постоянной части арендной платы, причитающейся ФИО2

Так же установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ООО ТСК » был заключен договор подряда №, в соответствии с которым ООО ТСК «» выполняло ремонтные работы в здании магазина. Указанные работы должны были быть завершены в срок до ДД.ММ.ГГГГ (п. 1.3.), общая стоимость работ определена в размере 1120000 рублей (п. 2.1.). В связи с этим ООО » перечислило платежными поручениями ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ (по 500000 рублей) на счет ФИО2 1000000 рублей.

В материалах дела имеются документы, свидетельствующие о том, что по заданию ООО «» в помещении был произведен ряд строительных и отделочных работ. Таковыми документами являются: договор подряда N № от ДД.ММ.ГГГГ с ООО фирма « на выполнение разработки проекта размещения технологического оборудования под супермаркет, общая стоимость работ по которому составила 60 000 рублей; договор подряда № от ДД.ММ.ГГГГ с ООО », в соответствии с которым в помещении были произведены электромонтажные и санитарно-технические работ (включая закупку необходимых материалов и установку оборудования), общая стоимость работ составила 489 934 рублей 17 копеек. Указанные работы были полностью завершены ДД.ММ.ГГГГ и приняты ООО », что подтверждается справкой о стоимости выполненных работ и затрат от ДД.ММ.ГГГГ; договором подряда N № от ДД.ММ.ГГГГ с ООО «» на производство работ по ремонту кровли здания магазина, указанные работы были полностью завершены ДД.ММ.ГГГГ и приняты заказчиком. Общая стоимость кровельных работ с учетом НДС составила 85950 рублей. Таким образом, документально подтверждены расходы в сумме 635884 рубля 17 копеек, понесенные ООО » на ремонтные работы в нежилом помещении в доме № № по города Кимры.

По убеждению суда, строительные и ремонтные работы, выполняемые ООО ТСК «» в соответствии с договором подряда №, заключенным с ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ, в установленный в договоре срок (ДД.ММ.ГГГГ) выполнены не были. К данному выводу суд пришел по причине отсутствия документов об обратном, а так же на основании справки от ДД.ММ.ГГГГ о стоимости выполненных работ и затрат, которая подписана только представителем ООО ТСК », и не подписана ФИО2

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые ссылается как на основания своих требований и возражений.

ФИО3 и его представителем, а так же ФИО2 не представлено суду доказательств того, что в установленные в договоре аренды сроки помещение было приведено в состоянии, пригодное для использования его для целей, определенных договором, в связи с чем суд приходит к выводу о том, что ООО » было лишено возможности владеть и пользоваться данным помещением, а в связи с этим у него отсутствовали основания для выплаты арендной платы.

В соответствии со ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт сданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы, потребовать соответствующего уменьшения арендной п ыты, потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В соответствии с п. 6.5. договора аренды предусмотрено, что в случае проведения Арендодателем капитального ремонта, препятствующего или существенно затрудняющего пользование Помещением по назначению, постоянная и переменная части арендной платы на период ремонта не начисляется и не уплачивается. Согласно п. 7.3. договора если результатом неисполнения и/или ненадлежащего исполнения арендодателем принятых на себя обязательств по договору послужила невозможность использования арендатором помещения по целевому назначению либо на их устранение арендатору потребуется произвести дополнительные затраты, арендатор вправе принять меры по устранению неблагоприятных для него последствий за счет текущих арендных платежей по договору. Как указано выше, документально подтверждены расходы, произведенные ООО » на оплату ремонтных и отделочных работ в помещении на сумму 635884 рубля 17 копеек, а так же расходы в сумме 1000000 рублей, перечисленные на счет ФИО2 в счет арендной платы на ремонтные работы.

Установлено и не оспаривается представителем ФИО3 тот факт, что ООО «» с ДД.ММ.ГГГГ года были начаты переговоры с ФИО3 и ФИО2 о досрочном расторжении договора аренды по взаимному соглашению сторон и возврату денежных средств, выплаченных ООО » авансом в счет предстоящих арендных платежей. Однако данные переговоры к положительному результату не привели. В материалах дела имеются копии писем, уведомлений, претензий, направляемых ООО «» в адрес ФИО3 и ФИО2 с требованием о досрочном расторжении договора аренды.

Так же установлено, что в ДД.ММ.ГГГГ года ООО «» передало ключи от помещения, и с указанного времени доступ представителей ООО «» в данное помещение был не возможен, что свидетельствует о том, что ООО «» не использовало данное помещение для целей, указанных в договоре.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ договор аренды был расторгнут на основании заявлений ФИО2 и ФИО3

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он получил или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. В соответствии с п. 4.2. арендодатель дает согласие арендатору проводить необходимую ему перепланировку, переоборудование и/или реконструкцию помещения без дополнительного на то согласования со стороны Арендодателя, если указанные работы не затрагивают несущих конструкций здания, а так же не повлияют на работу проходящих в помещении внешних инженерных систем и коммуникаций.

По мнению суда, ООО » выполнило указанные выше работы (по ремонту кровли, электромонтажные и санитарно-технические) в помещении на общую сумму 635884 рубля 17 копеек, в соответствии с п. 4.2. договора. Возможности для изъятия произведенных отделимых улучшений ООО » не имело по причине отсутствия доступа в помещение.

Приведенные выше доказательства в совокупности свидетельствуют о неисполнении ФИО2 и ФИО3 обязательств по договору аренды, в связи с чем суд приходит к выводу об удовлетворении требований ООО «» и об отказе в удовлетворении требований, заявленных ФИО2 и ФИО1, действующим по доверенности в интересах ФИО3

Анализируя приведенные выше доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о необходимости взыскания в пользу ООО « 1635884 рублей 17 копеек.

Вместе с тем, суд не соглашается с требованием ООО «» о взыскании указанной суммы с ФИО3 и ФИО2 в солидарном порядке. В соответствии со ст. 322 ГК РФ солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства. Обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, равно как и требования нескольких кредиторов в таком обязательстве, являются солидарными, если законом, иными правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.

В договоре аренды прямо указано, что обязательства по ремонту помещения принимает только ФИО2, как один из арендодателей, в связи с чем именно на его счет был перечислен 1000000 рублей. Так же в договоре аренды указано, что данные платежи засчитываются в счет причитающейся именно ему постоянной части арендной платы. В договоре аренды отсутствует упоминание о том, что эти обязательства принимал на себя ФИО3 Доказательств, подтверждающих уплату ФИО3 со стороны ООО » каких-либо денежных средств, а так же доказательств того, что ФИО3 вступал с кем-либо в договорные отношения по осуществлению ремонтных работ в качестве заказчика, суду не представлено. В связи с этим суд полагает, что 1000000 рублей подлежит взысканию только с ФИО2, а сумма 635884 рубля 17 копеек с ФИО3 и ФИО2 пропорционально их долям в праве на нежилое помещение, что будет соответствовать и положениям договора аренды в части, касающейся выплаты арендной платы.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, стороне в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. ООО » при обращении в суд с данными исковыми требованиями уплачена государственная пошлина в сумме 20379 рублей 42 копейки. Указанная сумма подлежит взысканию с ответчиков пропорционально взысканных с них сумм.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-197 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований ФИО1, действующего в интересах ФИО3, и ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью » о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки по договору аренды и судебных расходов отказать.

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «» к ФИО3 и ФИО2 о взыскании денежных средств и судебных расходов удовлетворить: взыскать с ФИО3 в пользу общества с ограниченной ответственностью «» 158971 рубль 04 копейки и возврат государственной пошлины в сумме 4379 рублей 42 копейки, а всего 163350 рублей 46 копеек. Взыскать с ФИО2 в пользу общества с ограниченной ответственностью «» 1476913 рублей 13 копеек и возврат государственной пошлины в сумме 15584 рубля 57 копеек.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Тверской областной суд через Кимрский городской суд в течение 10 дней со дня принятия его в окончательной форме.

Судья Н.Ю. Куликова