Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО ПТК «Стройинвест», ООО «ИнвестКом», ПАО Банк «Финансовая корпорация «Открытие» и ПАО Национальный банк «ТРАСТ» о признании участником долевого строительства, признании права собственности, прекращении права залога,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился с указанным иском к ответчикам с требованиями:

Признать истца участником долевого строительства однокомнатной квартиры № строительной площадью 41,84 кв.м., общей площадью 36,84 кв.м., расположенной на 22 этаже <адрес> на земельных участках с кадастровыми номерами №.

Признать акт приема-передачи квартиры №<адрес>, заключенный между ООО ПТК «Стройинвест» и ООО «ИнвестКом» недействительным. Прекратить право собственности на однокомнатную квартиру № в <адрес> за ООО «ИнвестКом».

Признать право собственности на однокомнатную квартиру №<адрес> за истцом.

Признать договор залога прав № от /дата/, заключенный между ООО «ИнвестКом» и <данные изъяты> недействительным в части передачи в залог права требования от ООО ПТК «Стройинвест» однокомнатной квартиры № строительной площадью 41,84 кв.м., общей площадью 36,84 кв.м., расположенной на 22 этаже <адрес> на земельных участках с кадастровыми номерами №. Применить последствия недействительности сделки в виде погашения регистрационной записи № в ЕГРН.

В обоснование исковых требований истец указал, что /дата/ между истцом и ответчиком ООО «ИнвестКом» с согласия ООО ПТК «Стройинвест» было заключено соглашение № о переводе долга по договору участия в долевом строительстве № от /дата/. В соответствии с условиями указанного соглашения истцу было уступлено право требования по указанному договору участия в долевом строительстве в части требования от ответчика ООО ПТК «Стройинвест» однокомнатной квартиры № строительной площадью 41,84 кв.м., общей площадью 36,84 кв.м., расположенной на 22 этаже многоэтажного <адрес> Одновременно с уступкой права требования по договору участия в долевом строительстве ООО «ИнвестКом» перевел долг по указанному выше договору в части оплаты квартиры, являющейся предметом Соглашения в размере 1 683 000 рублей. В качестве одного из условий заключения соглашения являлось одновременное заключение соглашения и договора займа, оплата квартиры производилась посредством передачи денежных средств по договору займа. Истец полностью исполнил свои обязательства по оплате объекта долевого строительства, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам № от /дата/ и № от /дата/ По условиям соглашения права требования по договору участия в долевом строительстве были переданы в залог <данные изъяты> по договору залога прав № от /дата/. С содержанием указанного договора истец ознакомлен не был, ответчик ООО «ИнвестКом» после исполнения истцом своих обязательств по оплате обязалось снять обременения и осуществить государственную регистрацию соглашения, однако свои обязательства не исполнило. Однако право требования спорной квартиры, которое было передано в залог банку, не существовало и не принадлежало ООО «ИнвестКом», в силу чего не могло быть предметом договора залога. Поскольку на момент заключения договора залога имущественные требования к ООО ПТК «Стройинвест» у ООО «ИнвестКом» не возникли, в связи с отсутствием их оплаты, их невозможно было передать в залог банку. После завершения строительства ответчик ООО ПТК «Стройинвест» передало истцу квартиру по акту приема-передачи от /дата/. В ходе строительства у квартиры изменился номер, а также почтовый адрес, в связи с чем истец принял по акту приема-передачи квартиру №№, на протяжении двух лет несет бремя содержания квартиры. Однако, не смотря на имеющийся акт приема-передачи, произведенную оплату прав требований квартиры по соглашению, сложившиеся отношения истца и ответчика ООО ПТК «Стройинвест» как застройщика и участника долевого строительства, зарегистрировать свое право на указанную квартиру истец не может, поскольку ответчик ООО «ИнвестКом» уклоняется от регистрации данного соглашения, в связи с чем истец был вынужден обратиться в суд с данным иском.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом.

Представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО2 в судебном заседании поддержала доводы и требования иска в полном объеме, пояснив, что на протяжении пяти лет истец не предполагал, что на квартиру иметься правопритязания ООО «ИнвестКом», поскольку был подписан акт приема-передачи квартиры и переданы ключи, истец нес бремя содержания квартиры, о том что квартира принадлежит ООО «ИнвестКом» истец узнал только при подаче иска, с договором залога квартиры представитель истца был ознакомлен только в судебном заседании. Полагала, что ответчики злоупотребляют своими материальными и процессуальными правами, в связи с чем возможно применить положения ст.10 ГК РФ.

Представитель ответчика ООО «ИнвестКом» в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, ходатайств не заявлял.

Представитель ответчика ООО ПТК «Стройинвест» в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, ходатайств не заявлял.

Представитель ответчика ПАО Банк «Финансовая Корпорация Открытие» в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, ходатайств не заявлял, ранее направил в суд письменный отзыв (л.д.48-54 Т.1), в котором указал, что /дата/ между банком и ООО «ИнвестКом» был заключен договор залога прав №, согласно которому в залог банку были переданы права требования по договору участия в долевом строительстве № от /дата/. Запись о залоге прав внесена в ЕГРН /дата/. В целях реализации положений ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 №943, устанавливающим порядок ведения ЕГРН, регистрирующий орган при наличии в реестре прав на недвижимость записей об ипотеке прав требования участника долевого строительства на объект долевого строительства, возникшей в силу закона или на основании договора об ипотеке, со статусом «актуальная», осуществляет перенос записи об ипотеке в запись о вещном праве на указанный объект недвижимости. Также указал, что подписанное между истцом и ответчиками ООО «ИнвестКом» и ООО ПТК «Стройинвест» соглашение от /дата/ не соответствует требованиям закона об обязательном согласии залогодержателя на его заключение и об обязательной государственной регистрации, в связи с чем, полагал, что оно является незаключенным и не влечет никаких юридических последствий для сторон, то есть к истцу не перешли права участника долевого строительства. Кроме того указал, что требование о признании участником долевого строительства заявлено с пропуском срока исковой давности, поскольку с даты подписания соглашения прошло более трех лет. Также право собственности на объект у истца не возникло, поэтому его нарушенное право не подлежит защите путем предъявления вещного иска, в связи с чем оснований для удовлетворения требований о признании права собственности нет.

Представитель ответчика ПАО Национальный банк «ТРАСТ» в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, направил суду письменный отзыв (л.д.117-120 Т.2), в котором указал, что исковые требования не подлежат удовлетворению, ссылаясь на то, что п. 6 соглашения от /дата/ содержит информацию о наличии обременения прав требования по договору участия в долевом строительстве залогом в пользу банка, следовательно, истец на дату заключения соглашения знал о залоге прав участника долевого строительства в пользу банка. Также указал, что подписанное между истцом и ответчиками ООО «ИнвестКом» и ООО ПТК «Стройинвест» соглашение от /дата/ не соответствует требованиям закона об обязательном согласии залогодержателя на его заключение и об обязательной государственной регистрации, в связи с чем, полагал, что оно является незаключенным и не влечет никаких юридических последствий для сторон, то есть к истцу не перешли права участника долевого строительства. Кроме того указал, что требование о признании участником долевого строительства заявлено с пропуском срока исковой давности, поскольку с даты подписания соглашения прошло более трех лет. Также указал, что право истца как участника долевого строительства, и впоследствии право собственности истца на спорную квартиру подлежало государственной регистрации, вместе с тем ни соглашение от /дата/, ни право собственности на спорную квартиру зарегистрировано в установленном законом порядке за истцом не было.

Третье лицо конкурсный управляющий ООО ПТК «Стройинвест» ФИО3 в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, направил в суд своего представителя по доверенности ФИО4, который в судебном заседании поддержал доводы письменного отзыва (л.д.123-126 Т.2), суду пояснил, что соглашение от /дата/ является незаключенным, поскольку не прошло государственную регистрацию, кроме того, в п.6 содержится указание на наличие залога на квартиру у банка. Истец знал об обременениях и необходимости государственной регистрации соглашения, само соглашение заключил на свой страх и риск в отсутствии согласия банка как залогодержателя. Также указал на то, что истцом пропущен срок исковой давности.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Новосибирской области в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, письменно ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие (л.д.190-191 Т.1).

Выслушав пояснения представителя истца, представителя третьего лица конкурсного управляющего ООО ПТК «Стройинвест» ФИО3, изучив материалы дела и исследовав представленные сторонами доказательства в их совокупности, суд отказывает истцу в удовлетворении иска в полном объеме. При этом суд исходит из следующего.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле (ч. 1 ст. 57 ГПК РФ).

Согласно положений ч. 1 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (ч. 3).

Принцип судебной истины обусловливает такое поведение суда в процессе рассмотрения и разрешения юридического дела, которое направлено на установление юридических фактов и оценку доказательств с соблюдением установленных законом правил, поэтому судебные акты считаются истинными, пока не доказано иное.

Судом установлено и не оспаривалось сторонами, что /дата/ между ООО ПТК «Стройинвест» как застройщиком и ООО «ИнвестКом» как участником долевого строительства был заключен договор участия в долевом строительстве №, согласно которому застройщик обязался осуществить строительство, обеспечить ввод объекта в эксплуатацию и передать участнику долевого строительства однокомнатную квартиру, строительный №, расположенную на 22 этаже <адрес>, общей строительной площадью 41,84 кв.м. (в том числе общей площадью 36,84 кв.м., жилой площадью 15,75 кв.м., площадью балкона 10,00 кв.м.), а участник долевого строительства обязался уплатить предусмотренный договором долевой внос.

/дата/ договор участия в долевом строительстве № от /дата/ был зарегистрирован в ЕГРН за №.

/дата/ между <данные изъяты> (ныне ПАО Банк «Финансовая Корпорация Открытие») и ООО «ИнвестКом» был заключен договор залога прав № (л.д.55-67 Т.1), в том числе и по договору участия в долевом строительстве № от /дата/.

/дата/ истцом и ответчиком ООО «ИнвестКом» с участием ответчика ООО «ПТК «Стройинвест» было заключено трехстороннее соглашение № о переводе долга по договору долевого участия в строительстве № от /дата/, согласно которому следует, что права участника по указанному договору перешли истцу (л.д.7 Т.1).

При этом в п. 6 данного соглашения указано об обременении прав в отношении спорной квартиры <данные изъяты> (ныне ПАО Банк «Финансовая Корпорация «Открытие»), также указано, что данное соглашение подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Однако, как установлено судом, указанное соглашение не было зарегистрировано в ЕГРН в установленном законом порядке.

/дата/ между истцом и ответчиком ООО ПТК «Стройинвест» было заключено соглашение о предоставлении беспроцентного займа № (л.д.8 Т.1), согласно которому истец передал указанному ответчику на сумму займа в размере 1 683 000 рублей сроком до /дата/.

Квитанцией к ПКО № от /дата/ и квитанцией к ПКО № от /дата/ (л.д.9 Т.1) подтверждается факт передачи истцом денежных средств в размере 1 683 000 рублей ответчику ООО ПТК «Стройинвест».

/дата/ ООО ПТК «Стройинвест» на основании акта приема-передачи (л.д.88 Т.1) передало по договору участия в долевом строительстве № от /дата/ ООО «ИнвестКом» однокомнатную квартиру № общей площадью 37,0 кв.м. расположенную на 22 этаже, <адрес>

Право собственности на указанную квартиру было зарегистрировано за ООО «ИнвестКом» в ЕГРН /дата/, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д.16-17 Т.1).

/дата/ ООО ПТК «Стройинвест» на основании акта приема-передачи (л.д.10 Т.1) передало истцу однокомнатную квартиру №) общей площадью 37,0 кв.м. расположенную на 22 этаже, <адрес>

/дата/ между истцом и <данные изъяты> был заключен договор управления многоквартирным домом по адресу: <адрес> (л.д.12-15 Т.1).

/дата/ между истцом и <данные изъяты> было заключено соглашение о присвоении номера лицевого счета на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> (л.д.11).

/дата/ между ПАО Банк «Финансовая Корпорация Открытие» и ООО «ИнвестКом» было заключено дополнительное соглашение № к договору залога прав № от /дата/ (л.д.68-71 Т.1), согласно которому однокомнатная квартира № общей площадью 37,0 кв.м. расположенная на 22 этаже, <адрес>., передается в залог ПАО Банк «Финансовая Корпорация Открытие».

/дата/ определением Арбитражного суда Новосибирской области было принято к производству заявление ПАО Банк «Финансовая Корпорация Открытие» признании должника несостоятельным (банкротом) к производству, о назначении судебного заседания (л.д.194-200 Т.1) в отношении ООО ПТК «Стройинвест».

/дата/ постановлением Железнодорожного районного суда г. Новосибирска был наложен арест на имущество ООО «ИнвестКом», в том числе и на спорную квартиру (л.д.162-173).

Протоколом № общего собрания акционеров ПАО Банк «Финансовая Корпорация Открытие» (л.д.224-229 Т.1) была осуществлена реорганизация ПАО Банк «Финансовая Корпорация Открытие» в форме выделения АО «Банк Открытие Специальный» и его присоединении к ПАО Национальный банк «ТРАСТ».

Протоколом № общего собрания акционеров ПАО Национальный банк «ТРАСТ» (л.д.230-235 Т.1) была осуществлена реорганизация ПАО Национальный банк «ТРАСТ» в форме присоединения к нему АО «Банк Открытие Специальный».

Согласно передаточному акту (л.д.236-241 Т.1) права по договору залога прав № от /дата/ перешли ПАО Национальный банк «ТРАСТ».

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от /дата/ ответчик ООО ПТК «Стройинвест» был признан банкротом и открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим назначен ФИО3, что подтверждается сведениями из официального сайта Арбитражного суда Новосибирской области (л.д.203 Т.1).

В силу ст. 10 ГК РФ презумпция добросовестности и разумности действий субъектов гражданских правоотношений предполагается.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключать договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

В соответствии с ч. 1 ст. 11 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 2 ст. 11 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

П. 2 ст. 389 ГК РФ предусмотрено, что уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Согласно п. 1 ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В силу п. 2 ст. 164 ГК РФ сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

В соответствии с ч. 3 ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено указанным законом.

Согласно абзацу 2 п. 5 ст. 5 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям ФЗ от 30.12.2014 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

П. 1 ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.

В соответствии с п. 1 ст. 37 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

П. 3.1.1 договора залога прав № от /дата/ установлено, что ООО «ИнвестКом» обязуется не совершать уступки заложенного права без письменного согласия залогодержателя; не распоряжаться и не отчуждать в какой-либо иной форме предмет залога без предварительного согласия залогодержателя.

Материалами дела подтверждается и не оспаривается сторонами, что соглашение от /дата/№ о переводе долга по договору долевого участия в строительстве №№ от /дата/ не прошло государственную регистрацию, согласие банка на уступку прав требований не предоставлялось.

Согласно ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Таким образом, на момент заключения истцом соглашения № о переводе долга по договору долевого участия в строительстве № от /дата/ и в настоящее время в ЕГРН не содержится никаких регистрационных записей об иных правообладателях, кроме ООО «ИнвестКом» и ПАО Банк «Финансовая Корпорация Открытие» в отношении спорной квартиры, следовательно, на дату заключения договора залога прав, и возникновения права залога банка, истец никакими правами в отношении спорной квартиры не обладал, а переход права залога банка на объект недвижимого имущества (квартира), соответствуют нормам действующего законодательства, в том числе и Приказу Минэкономразвития России от 16.12.2015 г. № 943, устанавливающем порядок ведения государственного реестра недвижимости.

Также суд находит заслуживающим внимание заявление стороны ответчиков о пропуске истцом срока исковой давности для предъявления требований о признании участником долевого строительства и признании договора залога недействительным.

Согласно ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии со ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (ст. 200 ГК РФ).

Из вышеуказанного следует, что и на дату заключения договора залога прав, и возникновения права залога банка, истец никакими правами в отношении спорной квартиры не обладал, а переход права залога банка на объект недвижимого имущества (квартира), соответствуют нормам действующего законодательства, в том числе и Приказу Минэкономразвития России от 16.12.2015 г. № 943, устанавливающем порядок ведения государственного реестра недвижимости.

Таким образом, истцу на момент заключения соглашения от /дата/№ о переводе долга по договору долевого участия в строительстве № от /дата/ было известно о том, что объект долевого строительства находится в залоге.

При установленных судом и вышеизложенных обстоятельствах суд приходит к выводу, что договор участия в долевом строительстве № от /дата/, заключенный между ООО ПТК «Стройинвест» и ООО «ИнвестКом» прошел в установленном законом государственную регистрацию, залог прав по указанной квартире и последующий залог квартиры по данному договору в пользу ПАО Банк «Финансовая Корпорация Открытие» основан на законе и договоре, и также был зарегистрирован в установленном договором в соответствии с законом порядке, что подтверждается сведениями ЕГРН, в то время как соглашение от /дата/№ о переводе долга по договору долевого участия в строительстве № от /дата/ является незаключенным, поскольку не прошло государственную регистрацию, принимая во внимание, что на дату подписания указанного соглашения истцу было известно о залоге прав участника долевого строительства по указанному договору долевого строительства, поэтому судом не усматривается законных оснований для удовлетворения иска, в связи с чем суд отказывает истцу в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении искового заявления ФИО1 к ООО ПТК «Стройинвест», ООО «ИнвестКом», ПАО Банк «Финансовая корпорация «Открытие» и ПАО Национальный банк «ТРАСТ» о признании участником долевого строительства, признании права собственности, прекращении права залога – отказать.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месячного срока с момента вынесения мотивированного решения судом, путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Новосибирска.

Председательствующий по делу - /подпись/