Гражданский кодекс часть 1

3 июня 2020 года Свердловский районный суд г.Иркутска в составе председательствующего судьи Дубровской Ж.И. при секретаре Антоновой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4216/2020 по иску ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи квартиры, взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО2 обратился в суд с настоящим иском к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью .... кв. м., расположенного по адресу: <адрес обезличен>, кадастровый <Номер обезличен> ( далее – нежилое помещение), заключенного <Дата обезличена> во исполнение предварительного договора, заключенного <Дата обезличена> между истцом и ответчиком в лице его представителя ФИО7, действующего на основании доверенности, согласно которому стороны договора обязались заключить договор купли продажи нежилого помещения общей площадью .... кв.м. по адресу <адрес обезличен>, общая стоимость по договору определена в размере 10700000 рублей, во исполнение обязательств по указанному договору в счет оплаты истцом были переданы ФИО7 денежные средства в указанном выше размере, что подтверждается рукописной распиской от <Дата обезличена>. Обязательства по оплате за нежилое помещение по договору в размере 3717000 рублей, предусмотренное п. 1.4. основного договора было исполнено истцом в феврале 2015 года, что подтверждается рукописной распиской от указанной даты, написанной ФИО7

При подписании акта приема-передачи нежилого помещения <Дата обезличена> обнаружены существенные нарушения требований к качеству объекта недвижимости: не смонтированы входные лестницы с первого этажа на антресольный этаж и лестница с антресольного этажа на кровлю, лестница с ограждениями, металлические с монолитными ступенями; обеспечение передаваемых площадей отдельным учетом по воде, электроэнергии и отоплению, счетчиками на электроэнергию, систему отопления и холодную воду; не выполнены работы по обеспечению помещений энергосетевым оборудованием, рассчитанным на совокупную установленную мощность 50 кВт; отсутствует тросовый подъемник грузоподъемностью 1 тонна с первого на антресольный этаж, не обустроены устройством загрузочных ворот на первом этаже. Указанные существенные нарушения продавец обязался исправить в срок до <Дата обезличена>, однако до настоящего времени недостатки не устранены и помещение не используется истцом для целей, для которых оно приобреталось. В связи с изложенным, истец, уточнив дважды заявленные требования в соответствии со ст. 39 ГПК РФ, просил суд обязать ответчика устранить недостатки в соответствии с условиями договора купли продажи произвести монтаж входной лестницы с первого этажа на антресольный этаж и лестницы антресольного этажа на кровлю, установить металлические ограждения лестниц с монолитными ступенями; обеспечить переданное помещение отдельным учетом по воде, электроэнергии и отоплению, счетчиками по электроэнергии, системе отопления и холодной воде; выполнить работы по обеспечению помещений энергосетевым оборудованием, рассчитанным на совокупную установленную мощность 50 кВт; осуществить монтаж тросового подъемника грузоподъемностью 1 тонна с первого на антресольный этаж; обустроить устройством загрузочных ворот на первом этаже – в срок до <Дата обезличена>.

В судебное заседание истец не явился, в письменном заявлении просил о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Ответчик ФИО3, возражая против предъявленных исковых требований заявил встречный иск о признании договора купли-продажи недвижимого имущества – нежилого помещения площадью .... кв.м., расположенного на 2 этаже (антресоли) здания по адресу: <адрес обезличен> от <Дата обезличена>, заключенный между ФИО2 и ФИО3 недействительным в части включения в договор условий по обеспечению передаваемых площадей отдельным учетом по отоплению, обеспечению передаваемого помещения тросовым подъемником грузоподъемностью 1 тонна с первого на антресольный этаж, с устройством загрузочных ворот на первом этаже. В обоснование встречного иска ФИО3 ссылается на то, что в договор купли-продажи были внесены заранее невыполнимые условия по тросовому подъемнику с устройством загрузочных ворот и монтажу счетчиков учета систем отопления, указанные условия перекопированы из предварительного договора купли-продажи, который был заключен между покупателем ФИО2 и выступающими на стороне продавца ФИО3 и ФИО12, которому принадлежит смежное помещение, где имеется возможность установки тросового подъемника, условия об обеспечении помещения счетчиками системы отопления включено в договор по требованию покупателя с целью предотвратить предъявление к нему требований об оплате за тепловую энергию. В свою очередь ФИО8 знал о конструктивных особенностях приобретаемого им помещения, поскольку являлся директором организации, которая выполнила строительство, в том числе проданного ФИО3 Оспариваемые ответчиком условия, включенные в договор купли-продажи в части обустройства тросового подъемника с устройством загрузочных ворот и монтажу счетчиков учета систем отопления, по его мнению, являются мнимыми, а договор в данной части является ничтожным.

В части исполнения иных обязательств, предусмотренных договором купли-продажи ФИО3 не оспаривал, что принятые им обязательства по монтажу входных лестницы с первого этажа на антресольный этаж и лестница с антресольного этажа на кровлю не исполнены, ссылаясь на отсутствие со стороны покупателя ФИО8 технического задания.

В судебное заседание ФИО3 не явился, извещен судом о времени и месте судебного разбирательства путем направления смс-уведомления, согласие на которое им было дано в ходе рассмотрения дела.

Представителем ФИО3 – ФИО9, действующей на основании доверенности представлено письменное ходатайство об отложении дела слушанием в связи с ее проживанием в <адрес обезличен> и отсутствием возможности явиться в судебное заседание в связи с эпидемической ситуацией в Иркутской области, обусловленной короновирусной инфекцией и необходимостью прохождения 14-дневного карантина по прибытии в г. Иркутск в соответствии с п.18 Указа Губернатора Иркутской области от 18.03.2020.

Ответчиком ФИО3 (истцом по встречному иску) доказательств уважительности причин неявки в судебное заседание не представлено, ходатайств об отложении дела слушанием не заявлено.

Причины отсутствия представителя ФИО9 в судебном заседании признаются судом неуважительными, поскольку ранее принятые меры на основании Указа Губернатора Иркутской области от 18.03.2020 по прохождению лицами, прибывшими из других регионов в г. Иркутск 14-дневного карантина отменены и сохраняют свое действие только для лиц, прибывших из г.Москвы, Республики Саха ( Якутия) (в ред. Указа Губернатора Иркутской области от 22.05.2020 N 159-уг).

Привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица ФИО12 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, представив в суд заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Неявка указанных выше лиц в судебное заседание с учетом заявления истца ФИО2 и третьего лица ФИО12 о рассмотрении дела в их отсутствие, отсутствием уважительности причин неявки ФИО3 в судебное заседание, не препятствует рассмотрению гражданского дела в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

Изучив в судебном заседании доводы иска ФИО2 с учетом уточнений к исковым требованиям, встречный иск ФИО3, изучив имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Согласно договору купли-продажи объекта недвижимости от <Дата обезличена> между ФИО3 в лице ФИО7, действующим на основании доверенности продано в собственность ФИО2 нежилое помещение общей площадью .... кв. м., расположенное по адресу: <адрес обезличен>. Объект расположен на втором этаже в нежилом здании, имеет один вход, границы которого определены в Приложении 1, являющейся неотъемлемой частью договора. Цена объекта определена Сторонами в 3717000 рублей. Оплатой по договору считается оплата, осуществленная в рамках Предварительного договора купли-продажи от <Дата обезличена>.

Продавец в соответствии с п.2.1. Договора обязался передать Покупателю объект в следующем виде: полы – монолитные с цементно-песчаной стяжкой; стены-сэндвич-панель и витражное остекление; перекрытия (кровля) – частично из сэндвич-панелей, частично – монолитное; инженерные сети: сети холодной воды и канализации, система отопления, приточно-вытяжная вентиляция, осветительно-розеточная сеть; входная лестница с первого этажа на антресольный этаж и лестница с антресольного этажа на кровлю. Лестницы с ограждениями, металлические с монолитными ступенями; обеспечить передаваемые площади отдельным учетом по воде, электроэнергии и отоплению, счетчиками на электроэнергию, систему отопления и холодную воду; обеспечить передаваемое помещение энергосетевым оборудованием, рассчитанным на совокупную установленную мощность 50 кВт; обеспечить передаваемое помещение тросовым подъемником грузоподъемностью 1 тонна с первого на антресольный этаж, с устройством загрузочных ворот на первом этаже; сантехническая и электротехническая гарнитура приобретается и устанавливается Покупателем самостоятельно. Пункт 2.3. указанного договора предусматривает право покупателя при передаче недвижимости, не соответствующей условиям Договора потребовать по своему выбору: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков; возмещения расходов по устранению недостатков, в случае нарушения требований к качеству Недвижимости вследствие обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно и других подобных недостатков - отказать от исполнения Договора и потребовать возврата уплаченной за недвижимость денежной суммы.

По акту приема-передачи по договору купли-продажи объекта недвижимости от <Дата обезличена>, объект недвижимости передан покупателю, который выполнил свои обязанности по оплате цены Недвижимого имущества, продавец получил расчет за недвижимое имущество и каких-либо претензий к Покупателю не имеет. Согласно п. 4 настоящего акта приема-передачи, стороны согласились, что техническое состояние Объекта соответствует проектно-технической документации и условиям, предусмотренным в п.п. 2.1.1. Договора, за исключением: не выполнены узлы учёта тепловой энергии и электроэнергии, ; не смонтирован тросовый грузовой подъёмник г/п 1 тн. С загрузочными воротами; не смонтированы лестницы; не выполнены работы по обеспечению передаваемого помещения энергосетевым оборудованием, рассчитанным на совокупную установленную мощность 50 кВт. Указанные недоделки Продавец обязался выполнить в срок до <Дата обезличена>.

Из содержания вышеуказанного Договора и акта приема-передачи судом установлено, что стороны добровольно приняли на себя обязательства, которые исполнены покупателем в полном объеме.

В подтверждение доводов иска о наличии не устраненных продавцом недостатков в проданном нежилом помещении по ходатайству истца судом назначена строительная техническая экспертиза.

Как следует из заключения экспертов ООО «Центр Независимой Экспертизы и Оценки» ФИО10 и ФИО11 по результатам проведенного визуального осмотра с применением фотосъемки и необходимых замеров объекта исследования и анализа материалов настоящего гражданского дела, нежилое помещение не соответствует характеристиками, содержащимся в Договоре купли-продажи объекта недвижимости от <Дата обезличена>, а именно: отсутствует ограждение на лестнице с первого на антресольный этаж; отсутствует лестница с антресольного этажа на крышу, отсутствуют счетчики учета системы отопления; отсутствует оборудование для тросового подъемника грузоподъемностью 1 тонна с первого на антресольный этаж с устройством загрузочных ворот на первом этаже. Техническая возможность выполнения указанных работ имеется в части монтажа ограждения лестницы и монтажа лестницы с антресольного этажа на кровлю, установка отдельного узла учета с установкой счетчика учета системы отопления в помещении при имеющейся системе отопления от автономного котла без внесения изменений в схему коммуникаций технически невозможна, установка тросового подъемника, грузоподъемностью 1 тонна с первого на антресольный этаж с устройством загрузочный ворот на первом этаже технически не возможно.

Оценивая указанное экспертное заключение, суд принимает его в качестве надлежащего доказательства, поскольку заключение выполнено квалифицированными специалистами по результатам визуального осмотра, произведенных измерений и исходя из представленной в распоряжение экспертов проектной документации. Выводы экспертов не опровергнуты иными доказательствами и подтверждаются в отзыве ФИО3 и доводах его встречного иска о признании договора купли-продажи недействительным в части обязанности продавца по обустройству тросового подъемника с устройством загрузочных ворот и монтажу счетчиков учета систем отопления исходя из мнимости условий договора в данной части ввиду невозможности их выполнения в отношении конкретного помещения.

Анализ имеющихся в деле доказательств свидетельствует о несоответствии переданного ФИО3 нежилого помещения по договору купли-продажи ФИО2, неисполнении принятых продавцом обязательств при заключении договора, а также об отсутствии технической возможности устранения части выявленных недостатков.

Согласно ст. 469 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Право покупателя потребовать безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок предусмотрено ст. 475 ГК РФ, указанные требования могут быть предъявлены покупателем, если иное не вытекает из характера товара или существа обязательства.

Учитывая изменение истцом предмета исковых требований и исходя из выбранного способа защиты права, суд считает подлежащими удовлетворению исковые требования ФИО2 в части возложения обязанности на ФИО3 устранить недостатки в соответствии с условиями договора купли - продажи: произвести монтаж входной лестницы с первого этажа на антресольный этаж и лестницы антресольного этажа на кровлю, установить металлические ограждения лестниц с монолитными ступенями;

Исковые требования в части выполнения работ по обеспечению помещений энергосетевым оборудованием, рассчитанным на совокупную установленную мощность 50 вКт. являются необоснованными, поскольку в ходе экспертного исследования ( стр.14 заключения) следует, что в помещении установлено энергосетевое оборудование, рассчитанное на совокупную установленную мощность 50 кВт.; техническая возможность осуществить монтаж тросового подъемника грузоподъемностью 1 тонна с первого на антресольный этаж; обустроить устройством загрузочных ворот на первом этаже и возможность установки отдельного узла учета с установкой счетчика учета системы отопления – отсутствует. Таким образом, на момент заключения договора купли-продажи <Дата обезличена> технические характеристики продаваемого нежилого помещения не позволяли оборудовать указанное помещение в соответствии с указанными характеристиками, в связи с чем у продавца отсутствует право требования безвозмездного устранения указанных недостатков согласно ст. 475 ГК РФ, что не лишает права обращения с иными требованиями, предусмотренными законом, в том числе об уменьшении покупной цены.

Судом не установлено оснований к удовлетворению встречного иска ФИО3 о признании недействительным договора купли продажи в части включения в договор условий по обеспечению передаваемых площадей отдельным учетом по отоплению, обеспечению передаваемого помещения тросовым подъемником грузоподъемностью 1 тонна с первого на антресольный этаж, с устройством загрузочных ворот на первом этаже в виду мнимости указанных условий ввиду отсутствия технической возможности их выполнения, автоматического переноса указанных условий из предварительного договора купли-продажи, который был заключен с участием ФИО12 на стороне продавца и с целью обеспечения солидарного с ФИО12 исполнения обязательств по обустройству тросового подъемника.

В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Согласно п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Пункт 86 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" предусматривает, что мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (п. 1 ст. 170 указанного кодекса).

Стороны мнимой сделки не ставят цели достигнуть заявленных результатов, они не намерены исполнять сделку или требовать ее исполнения. Указанных обстоятельств при рассмотрении настоящего спора не установлено.

В данном случае договор купли-продажи недвижимости покупателем исполнен, оплата по договору произведена в размере, определенном договором, которым предусмотрены технические характеристики недвижимого имущества. Право собственности продавца зарегистрировано в ЕГРН, о чем свидетельствует представленная в суд выписка от <Дата обезличена>. Невозможность исполнения сделки в части обеспечения проданного нежилого помещения не свидетельствует о ее мнимости. Сделка не может быть признана мнимой, если стороны фактически исполнили или исполняют ее условия.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Принимая на себя обязательства по договору, заключенному <Дата обезличена> со ФИО2, продавец ФИО3 согласно ст. 422 ГК РФ имел возможность свободно определять по своему усмотрению условия договора.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

В данном случае между сторонами заключен смешанный договор, содержащий условия купли-продажи и подряда и в связи с неисполнением условий указанного договора ответчиком в части выполнения предусмотренных договором работ по обустройству нежилого помещения ФИО2, являясь стороной по договору и исполнивший в полном объеме обязательства вправе требовать исполнения обязательств ответчиком в соответствии с условиями договора.

С учетом конкретных обстоятельств, установленных судом при рассмотрении настоящего спора, встречный иск признается необоснованным и не подлежащим удовлетворению. Заявленные исковые требования ФИО2 подлежат частичному удовлетворению исходя из выводов, содержащихся в мотивировочной части решения.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 удовлетворить частично.

Обязать ФИО3 устранить недостатки недвижимого имущества в виде нежилого помещения, общей площадь .... кв. м., расположенного по адресу : <адрес обезличен> от <Дата обезличена>, а именно: произвести монтаж входной лестницы с первого этажа на антресольный этаж и с лестницы антресольного этажа на кровлю, установить металлические ограждения лестниц с монолитными ступенями – в срок до <Дата обезличена>.

В удовлетворении исковых требований ФИО2 в части возложения обязанности на ФИО3 обеспечить переданное по договору купли-продажи от <Дата обезличена> нежилое помещение отдельным учетом по воде, электроэнергии и отоплению, счетчиками по электроэнергии, по обеспечению помещений энергосетевым оборудованием, рассчитанным на совокупную установленную мощность 50 кВт; осуществлению монтажа тросового подъемника грузоподъемностью 1 тонна с первого на антресольный этаж с обустройством загрузочных ворот на первом этаже - отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи от <Дата обезличена>, заключенного со ФИО2 в части включения в договор условий по обеспечению передаваемых площадей отдельным учетом по отоплению, обеспечению передаваемого помещения тросовым подъемником грузоподъемностью 1 тонна с первого на антресольный этаж, с устройством загрузочных ворот на первом этаже – отказать.

Решение может быть обжаловано в ФИО4 областной суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Свердловский районный суд г. Иркутска.

Председательствующий:

В окончательной форме решение изготовлено 11.06.2020