Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя заявителя Дагестанского ОСБ России Гаджиевой С.Ш., заявителей Расулова Б.М., Расуловой М.А., их представителя Магомедова З.М., судебного пристава-исполнителя Дадаева Д.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению ОАО Сбербанк России в лице Дагестанского ОСБ № к судебному приставу-исполнителю, Расулову Бадрудину Магомедхановичу и Расуловой Миясат Ажубовне об отмене постановления судебного пристава-исполнителя об оценке недвижимого имущества, встречному заявлению Расулова Б.М. и Расуловой М.А. к судебному приставу-исполнителю и ОАО Сбербанк России о признании действий по составлению акта о наложении ареста (описи имущества), по вынесению постановления об оценке вещи или имущественного права, по вынесению постановления об участии специалиста в исполнительном производстве незаконными и необоснованными,

У С Т А Н О В И Л:

ОАО Сбербанк России в лице Дагестанского ОСБ № (далее-Сбербанк) обратилось с заявлением в суд к судебному приставу-исполнителю Межрайонного отдела судебных приставов по особым исполнительным производствам Управления Федеральной службы судебных приставов по РД Дадаеву Д.П.(далее-судебный пристав-исполнитель), Расулову Б.М. и Расуловой М.А. об отмене постановления судебного пристава-исполнителя об оценке недвижимого имущества, указывая, что судебный пристав -исполнитель Межрайонного отдела судебных приставов по особым исполнительным производствам Управления Федеральной службы судебных приставов по РД Дадаев Д.П. согласно постановлению от ДД.ММ.ГГГГ№ определил цену имущества, 0,38 доли земельного участка площадью 420 кв.м., расположенного по <адрес> и нежилого помещения пл. 320,6 кв. м., литер «А», 1-й этаж по адресу: <адрес> на сумму 20 903 000 руб., согласно отчету № от ДД.ММ.ГГГГ оценщика ФИО6

Согласно отчету № об оценке рыночной стоимости имущества — нежилое помещение пл. 320,6 кв. м., литер «А», 1-й этаж по адресу: <адрес> инвентаризационный №, стоимость оценки составляет 16119000 руб., 0,38 доли земельного участка площадью 420 кв.м., расположенного по <адрес> на котором расположен магазин -159,6 кв.м. - стоимость оценки составляет 4 784 000 руб.- итого общая стоимость оценки нежилого помещения с землей составляет без учета НДС - 20 903 000 (двадцать миллионов девятьсот три тысячи) рублей. С данной оценкой имущества не согласны по следующим основаниям:

Согласно отчету оценщика Гаджимурадовой. М. для определения стоимости имущества -земельного участка применялся метод сравнения продаж. Брались земельные участки по месторасположению: <адрес>) и <адрес>., тогда как <адрес>, находится на окраине <адрес>, а <адрес> - это центральная часть г. Махачкалы. Для сравнения оценщиком не взяты аналогичные земельные участки расположенные например: на параллельной <адрес> или <адрес>. Соответственно на окраине и в центре г. Махачкалы будет совершенно разная оценка стоимости имущества. Рассматриваемый объект недвижимости находится в <адрес>. Это видно даже по оценке самой же ФИО10- стоимость 1 кв.м. в 5-м поселке от 15 000,0 руб. до 32258,06, а в центре <адрес> ) от 65 000, 0 руб. до 76 190,48 руб.

Аналогичная ситуация происходит при проведении оценки нежилого помещения. Также для сравнительного анализа берутся помещения находящиеся : на <адрес>, <адрес>, <адрес> проходное место, <адрес> и <адрес> - центральная часть г. Махачкалы, т.к. оцениваемый объект на окраине г. Махачкалы.

Применимы те же самые источники информации, примененные оценщиком, но только в том районе, где находится объект оценки:

1. земельный участок:

http//www/realty 05.ru ( ДД.ММ.ГГГГ) - <адрес> -S -450 кв.м.- 6 700 000руб. ( собственность тел. №)-1кв.м. - 14 888,89 руб. с применением 5% (скидка на торг) - сумма 14 144,45 руб.

газета кв.м. №50 от ДД.ММ.ГГГГ-<адрес>- S-450 кв.м. - 6 700 000 руб. ( ФИО7 -№) - 1 кв.м. - 14 888,89 руб. с применением 5% (скидка на торг) -сумма 14 144,45 руб.

http//www/realty 05.ru ( ДД.ММ.ГГГГ) ~ <адрес> -S -390 кв.м.- 10 500 000руб. ( собственность тел. 8№) -1кв.м. - 26 923, 08 руб. с применением 5% ( скидка на торг) - сумма 25 576,93 руб.

Исходя из изложенного 1 кв.м. в районе <адрес> стоит 15 000-20 000 руб., но не 29 973,08 руб. как применено в оценке.

2. нежилое помещение : http//www/realty 05.ru - <адрес> -S -256 кв.м.- 3 этаж.- 15 ООО 000руб. (тел. №) -1кв.м. - 58 593, 75 руб. с применением 5% ( скидка на торг) - сумма 55 664, 06 руб.

газета кв.м. №50 от ДД.ММ.ГГГГ-<адрес>- S-840 кв.м. 3 этаж. - 60 000 000 руб. (8 989 667 90 96) - 1 кв.м. - 71 428,58 руб. вместе с землей 420 кв. м. ( это здание самого Расулова Б.) Расулов Б. продает здание вместе с землей по цене 71 428,58 руб. за 1 кв.м., а оценщик ФИО10 оценила помещение, без земельного участка, по цене 79 700,47 рублей.

По доходному методу в оценке за 1 кв.м. применена сумма 600- 700 руб., хотя в этом районе максимальная сумма за 1 кв.м.- 300- 350 руб. и скидка на торг в отчете применяется 5%, тогда как везде применяют 10%.

Целью проведения оценки имущества должна являться определение рыночной стоимости объекта, его наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке на условиях конкуренции, а по оценке проведенной ФИО10 видимо определялась средняя цена по г. Махачкала, а не конкретного объекта.

В нарушение ст. 13 ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ « Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка спорного имущества, проведенная оценщиком ФИО10 коэффициенты, объекты, данные о которых использовались при проведении оценки, не являются аналогами предмета оценки, не удовлетворяет требованиям достаточности и достоверности, а определенная на основе отчета стоимость спорного имущества, не является рыночной и не может быть положена в основу оценки имущества должника.

Расулов Б.М. и Расулова М.А. обратились в суд с встречным заявлением к судебному приставу-исполнителю Межрайонного отдела судебных приставов по особым исполнительным производствам Управления Федеральной службы судебных приставов по РД Дадаеву Д.П. и ОАО Сбербанк России о признании действий по составлению акта о наложении ареста (описи имущества), по вынесению постановления об оценке вещи или имущественного права, по вынесению постановления об участии специалиста в исполнительном производстве незаконными и необоснованными, указывая, что решением Ленинского районного суда г. Махачкалы от 29 января 2010 г. расторгнут кредитный договор от 14 ноября 2007 г., от 01 августа 2008 г., заключенный с ОАО Сбербанком России с одной стороны и ООО «Эльдорадо+» с другой стороны.

Этим же решением суда взыскано солидарно с ООО «Эльдорадо+», Расулова Б.М. и Расуловой М.А. в пользу ОАО Сбербанк России 5 297 508, 05 рублей.

Судом определено, что способом обращения взыскания на заложенное имущество являются публичные торги и установлена начальная продажная цена заложенного имущества:

нежилого помещения площадью 320, 6 кв.м., литер «А», 1-й этаж по адресу: <адрес> - 22 874 840 рублей;

земельного участка площадью 420 кв.м., расположенного по <адрес> - 9 635 570 рублей;

торгового оборудования, расположенного в помещении по указанному выше адресу - 3 190 885 рублей.

Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РД от 09 апреля 2010 г. указанное решение Ленинского районного суда г. Махачкалы оставлено без изменения.

Определением Ленинского районного суда г. Махачкалы от 24 февраля 2010 г. исправлена арифметическая ошибка, допущенная в решении Ленинского районного суда г. Махачкалы от 29 января 2010 г., и указано в резолютивной части этого решения, что аресту подлежит 0, 38 доля земельного участка по <адрес> и начальная продажная цена этой доли земельного участка установлена судом 9 635 570 рублей.

Постановлениями судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела судебных приставов по особым исполнительным производствам УФССП по РД Дадаева Д.П. от 10.02.2011 г. по исполнительным листам от 29.01.2010 г. №, №, выданным 28.01.2011 г., были возбуждены исполнительные производства:

№ в отношении Расулова Б.М.,

№ в отношении Расуловой М.А.,

№ в отношении ООО «Эльдорадо»,

Постановлением от 10.02.2011 г. вышеперечисленные исполнительные производства объединены в сводное, которому присвоен регистрационный №.

Кроме того, постановлением от 10.02.2011 г. по исполнительному листу от 29.01.2010 г. г. № было возбуждено исполнительное производство № о наложении ареста на имущество ООО «Эльдорадо+».

В связи с отсутствием заявок на участие в повторных торгах, назначенных на ДД.ММ.ГГГГ г. имущество должника: нежилое помещение площадью 320, 6 кв.м., литер «А», 1-й этаж по адресу: <адрес>, 0,38 доля земельного участка, торговое оборудование, были предложены ОАО Сбербанк России по цене на двадцать пять процентов ниже его стоимости.

Актом от 11.10.2011 г. нереализованное имущество на сумму 35 701 295 рублей возвращено должнику.

Постановлением от 11.10.2011 г. исполнительное производство №, возбужденное 10.02.2011 г., было окончено, а исполнительный документ возвращен взыскателю.

Согласно п.п. 3 п. 6 ст. 350 ГК РФ, если залогодержатель не воспользуется правом оставить за собой предмет залога в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, договор о залоге прекращается.

Актом возврата нереализованного имущества от 11.10.2011 г. судебный пристав-исполнитель Дадаев Д.П. передал должнику Расулову Б.М. имущество, арестованное по акту о наложении ареста на имущество должника от 09.03.2011 г.

В соответствии с п. 2 ст. 88 Федерального закона «Об исполнительном производстве» от 02.10.2007 г. № 229-ФЗ, если взыскатель отказался от получения вещи, указанной в исполнительном документе, то судебный пристав-исполнитель составляет об этом акт, возвращает указанную вещь должнику и обращается в суд с заявлением о прекращении исполнительного производства в отношении этой вещи.

Однако судебный пристав-исполнитель Дадаев Д.П. в нарушение п. 2 ст. 88 Федерального закона «Об исполнительном производстве» актом от 18.10.2011 г. повторно наложил арест на тоже имущество, в отношении которого исполнительное производство было окончено и которое ранее предлагалось ОАО Сбербанк России по цене на двадцать пять процентов ниже его стоимости, при этом судебный пристав-исполнитель Дадаев Д.П. незаконно сам оценил данное имущество и в акте от 18.10.2011 г. необоснованно указал цены: -0, 38 доли земельного участка площадью 420 кв.м., на котором расположено нежилое помещение площадью 320 кв.м., литер «А» по адресу: <адрес> и <адрес>, кадастровый номер - № -2 793 870 рублей; -нежилого помещения площадью 320, 6 кв.м., литер «А», 1-й этаж, расположенного по адресу: <адрес> и <адрес> -17 156 130 рублей.

Далее судебный пристав-исполнитель Дадаев Д.П. своим постановлением об участии специалиста в исполнительном производстве от ДД.ММ.ГГГГ оценку имущества поручил АК «Цестрис-Аудит».

Из постановления судебного пристава-исполнителя об оценке вещи или имущественного права от ДД.ММ.ГГГГ№ следует, что стоимость имущества якобы составляет 20 903 000 рублей: нежилое помещение площадью 320, 6 кв.м., литер «А», 1-й этаж по адресу: <адрес> - 16 119 000 рублей; -0, 38 доля земельного участка площадью 420 кв.м., расположенного по <адрес><адрес>, на котором расположен магазин -4 784 000 рублей.

С действиями судебного пристава-исполнителя Дадаева Д.П. по составлению акта о наложении ареста (описи имущества) от 18 октября 2011 г., вынесению постановления судебного пристава-исполнителя об оценке вещи или имущественного права от 30 октября 2011 г., вынесению постановления об участии специалиста в исполнительном производстве от 31 октября 2011 г., проведением оценки и результатами оценки имущества мы не согласны, т.к. указанные действия грубо нарушают наши права как собственников имущества и направлены на необоснованное существенное снижение стоимости имущества, начальная продажная цена которого уже установлена вступившим в законную силу решением суда Ленинского района г. Махачкалы от 29 января 2010 г., оставленного без изменения кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РД от 09 апреля 2010 г.

Судебный пристав-исполнитель Дадаев Д.П. в своих: акте о наложении ареста (описи имущества) от 18.10.2011 г., постановлении судебного пристава-исполнителя об оценке вещи или имущественного права от 30.12.2011 г., постановлении об участии специалиста в исполнительном производстве от 31.10.2011 г. указал, что действия он производит по исполнительным производствам №, №, №, №, возбужденным на основании исполнительных листов серии ВС №, №, № от 29.01.2010 г., выданным 28.01.2011 г. Федеральным судом Ленинского района г. Махачкалы в соответствии с решением от 29.01.2010 г., вступившим в законную силу 09.04.2010 г.

При этом судебный пристав-исполнитель Дадаев Д.П. принял во внимание указанное решение суда в части принудительного взыскания суммы долга и сам произвел оценку имущества, а то обстоятельство, что этим же решением суда от 29.01.2010 г. на основании проведенной судебной строительно-технической экспертизы от 25.12.2009 г. начальная продажная цена имущества судом уже была установлена, игнорировал, что является незаконным.

В соответствии с п. 2 ст. 61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, цена имущества, на которое может быть наложен арест и обращено взыскание, не может отличаться и не должна быть ниже той цены, которая указана во вступившем в законную силу решении суда Ленинского района г. Махачкалы от 29 января 2010 г., оставленного без изменения кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РД от 09 апреля 2010 г.

Встречное заявление Расулова Б.М. и Расуловой М.А. судом принято к производству для совместного рассмотрения с первоначальным заявлением.

В судебном заседании представитель Сбербанка Гаджиева С.Ш. свое заявление поддержала, просила удовлетворить его по изложенным в заявлении основаниям, встречное заявление Расулова Б.М. и Расуловой М.А. не признала, просила отказать в его удовлетворении и представила письменные возражения с указанием, что согласно решению Ленинского районного суда г. Махачкалы от 29.01.2010г. (дело №) взыскано солидарно с ООО «Эльдорадо +», Расулова Б.М. и Расуловой М.А. 5 297 508 руб. 05 коп. г/пошлина в сумме 20 000 руб. с обращением взысканной суммы на заложенное имущество: нежилое помещение пл.320,6 кв.м., доля земельного участка и торговое оборудование. По исполнительным листам были возбуждены исполнительные производства, были назначены торги по реализации заложенного имущества, которые не состоялись. Судебным приставом - исполнителем заложенное имущество было предложено Сбербанку. После отказа Сбербанка от имущества исполнительное производство по делу окончено.

В своем заявлении Расулов Б. ссылается на то что, решение суда от 20.01.2010г. и исполнительный документ исполнены полностью, тогда как после решения суда о взыскании 5297 508 руб. 05 коп, гос.пошлина в сумме 20 000 руб., им погашена сумма в размере 120 000 руб. (история счета прилагается) и что необходимо получение других исполнительных листов по другому решению для взыскания с него суммы задолженности, что является не обоснованным. Сбербанк имеет право предъявлять исполнительные листы в отношении должников (ООО « Эльдорадо +», Расулова Б.М. и Расуловой М.А) в соответствии ст.21 ФЗ «0б исполнительном производстве» в течении 3-х лет со дня вступления судебного акта в законную силу, что нами и сделано. Сбербанк обращается в службу судебных приставов взыскании суммы задолженности с Расулова Б.М. и Расуловой М.А. как физических лиц по тем же исполнительным листам т.к решением Ленинского районного суда г. Махачкалы от 29.01.2010г. сумма задолженности ООО « Эльдорадо +» было взыскано солидарно и с них. Судебный пристав- исполнитель возбуждает исполнительные производства, ищет имущество должников - физических лиц, накладывает арест на имущество, которое в ходе исполнительских действий найдено и т.к. это имущество подлежит оценке, постановлением от 31.10.2011г. судебный пристав исполнитель Дадаев Д. назначает оценщика - АК « Цестрис-Аудит». В настоящее время Сбербанк не согласен с оценкой данного имущества, в связи с чем и обратился в суд.

В заявлении Расулов Б. указывает, что цена имущества, на которое может быть обращено взыскание, не должна быть ниже той, которая указана во вступившем в законную силу решении суда от 29.01.2010г., что является не обоснованным. Согласно ст. 203 ГПК РФ суд по вступившему в законную силу решению суда вправе решить вопрос об изменении порядка исполнения решения суда установив начальную продажную цену имущества отличную от той, какая была на момент вынесения решения суда, если сторона докажет значительное уменьшение цены залогового имущества, (судебная практика прилагается) Уменьшение цены залогового имущества, т.е. нежилого помещения пл.320,6 кв.м. и доли земельного участка доказывается даже оценкой № от 07.12.2011г. проведенной ООО АК «Цестрис- Аудит». По решению Ленинского районного суда г. Махачкалы от 29.01.2010г. нежилое помещение пл.320,6 кв. м оценено 22 874 840 руб., а доля земельного участка 0,38 от 420 кв.м. составляет 9 635 570 руб. данным оценки № от 07.12.2011г. проведенной ООО АК « Цестрис- Аудит» нежилое помещение пл.320,6 кв. м оценено 16 119 000 руб., а доля земельного участка 0,38 от 420 кв.м. оценено 4 784 000 руб.

Сбербанк России в лице Дагестанского отделения № 8590 закал оценку вышеуказанного имущества в ООО « МИК-С» и получил отчет № от ДД.ММ.ГГГГ где также доказывается, что цена на нежилое помещение пл.320,6 кв.м.-1-й этаж, литер А по адресу : <адрес> составляет 13 146 000 руб. и цена земельного участка площадью 420 кв. м. 9 893 000 руб. - а доля 0.38 от 420 кв. м. ( 159,6 кв.м.Х 9 893 000 : 420 = 3 759 340 руб.) ИТОГО - нежилое помещение вместе с земельным участком составляет -16 905 340 рублей.

Еще одним доказательством об уменьшение цены залогового имущества является то, что сам Расулов Б. дал объявления в газете кв.м. № 50 от ДД.ММ.ГГГГ, что продает все здание по <адрес> три этажа за 60 000 000 руб., один этаж получается за 20 000 000 руб.

В судебном заседании Расулов Б.М., Расулова М.А. их представитель Магомедов З.М. свое заявление поддержали, просили удовлетворить его, заявление Сбербанка не признали и представили письменные возражения с указанием, что решением Ленинского районного суда г. Махачкалы от 29 января 2010 г. расторгнут кредитный договор от 14 ноября 2007 г., от 01 августа 2008 г., заключенный АК СБ РФ с одной стороны и ООО «Эльдорадо» с другой стороны.

Этим же решением суда взыскано солидарно с ООО «Эльдорадо+», Расулова Б.М. и Расуловой М.А. в пользу АК СБ РФ - 5 297 508, 05 рублей.

Судом определено, что способом обращения взыскания на заложенное имущество является публичные торги и установлена начальная продажная цена заложенного имущества:

нежилого помещения площадью 320, 6 кв.м., литер «А», 1-й этаж по адресу: <адрес> - 22 874 840 рублей;

земельного участка площадью 420 кв.м., расположенного по <адрес> - 9 635 570 рублей;

торгового оборудования, расположенного в помещении по указанному выше адресу - 3 190 885 рублей.

Определением Ленинского районного суда г. Махачкалы от 24 февраля 2010 г. исправлена арифметическая ошибка, допущенная в решении Ленинского районного суда г. Махачкалы от 29 января <адрес> <адрес> (Ю.Акаева) 2/26 <адрес> и начальная продажная цена этой доли земельного участка установлена судом - 9 635 570 рублей.

0, 38 доля земельного участка из 420 кв.м. составляет - 159, 6 кв.м. Выдел 0, 38 доли земельного участка в натуре не производился.

Постановлениями судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела судебных приставов по особым исполнительным производствам УФССП по РД Дадаевым Д.П. от 10.02.2011 г. по исполнительным листам от 28.01.2011 г. №, №, № были возбуждены исполнительные производства:

№ в отношении ООО «Эльдорадо»,

№ в отношении Расуловой М.А.,

№ в отношении Расулова Б.М. и Расуловой М.А., постановлением от ДД.ММ.ГГГГ вышеперечисленные исполнительные производства объединены в сводное, которому присвоен регистрационный №.

Кроме того, постановлением от ДД.ММ.ГГГГ по исполнительному листу от ДД.ММ.ГГГГ№ было возбуждено исполнительное производство № в отношении должника «Эльдорадо».

В связи с отсутствием заявок на участие в повторных торгах, назначенных на ДД.ММ.ГГГГ имущество должника: нежилое помещение площадью 320, 6 кв.м., литер «А», 1-й этаж по адресу: <адрес>, 0, 38 доля земельного участка, торговое оборудование, были предложены АК СБ РФ по цене на двадцать пять процентов ниже его стоимости.

Актом от 11.10.2011 г. нереализованное имущество на сумму 35 701 295 рублей возвращено должнику. г'

Согласно пп. 3 п. 6 ст. 350 ГК РФ, если залогодержатель не воспользуется правом оставить за собой предмет залога в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, договор о залоге прекращается. даМ

В соответствии с п. 2 ст. 88 Федерального закона «Об исполнительном производстве» от 02.10.2007 г. № 229-ФЗ, если взыскатель отказался от получения вещи, указанной в исполнительном документе, то судебный пристав-исполнитель составляет об этом акт, возвращает указанную вещь должнику и обращается в суд с новым заявлением о прекращении исполнительного производства в отношении этой вещи.

Вместо этого актом от 18.10.2011 г. повторно был наложен арест на тоже )язе имущество, в отношении которого исполнительное производство было окончено и которое ранее предлагалось АК СБ РФ по цене на двадцать пять процентов ниже его стоимости, при этом судебный пристав-исполнитель незаконно сам оценил данное имущество и в акте указал: -0, 38 доли земельного участка площадью 420 кв.м., на котором расположено нежилое помещение площадью 320 кв.м., литер «А» по адресу: <адрес> и <адрес>, кадастровый номер - № - 2 793 870 рублей; - нежилое помещение площадью 320, 6 кв.м., литер «А», 1-й этаж, расположенное по адресу: <адрес> и <адрес> -17 156 130 рублей.

Далее постановлением об участии специалиста в исполнительном производстве от 31.10.2011 г. оценка имущества была поручена АК «Цестрис-Аудит».

Из постановления судебного пристава-исполнителя об оценке вещи или имущественного права от 30.12.2011 г. №05 следует, что стоимость имущества составляет - 20 903 000 рублей:

нежилое помещение площадью 320, 6 кв.м., литер «А», 1-й этаж по адресу: <адрес> - 16 119 000 рублей;

0, 38 доли земельного участка площадью 420 кв.м., расположенного по <адрес>, на котором расположен магазин -4 784 000 рублей.

С действиями судебного пристава-исполнителя, проведением оценки и результатами оценки имущества я не согласен, т.к. они грубо нарушают мои права, как собственника имущества, и направлены на необоснованное существенное снижение стоимости имущества, цена которого установлена вступившим в законную силу решением суда Ленинского района г. Махачкалы от 29 января 2010 г. и оставленного без изменения кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РД от 09 апреля 2010 г.

Таким образом, решение суда Ленинского района г. Махачкалы от 29 января 2010 г. и исполнительный документ исполнен полностью, а для возбуждения нового исполнительного производства по взысканию долга необходимы другие решение суда и исполнительный документ, где цена имущества, на которое может быть обращено взыскание, не должна быть ниже той цены, которая указана во вступившем в законную силу решении суда от 29 января 2010 г.

Доводы ОАО Сбербанк России, изложенные в заявлении, незаконными и необоснованными, однако с требованием заявителя об отмене как незаконного постановления судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела судебных приставов по особым исполнительным производствам УФССП по РД от 30.12.2011 г. № согласен, но по иным основаниям.

При этом Расулов Б. объяснил, что Сбербанк постоянно создавал им препятствия для погашения кредита иным способом, кроме обращения взыскания на заложенный торговый центр. По требованию Сбербанка в течение почти двух лет осуществление торговли было приостановлено. Они поверили в законность требования Сбербанка и в течение почти двух лет магазин не работал. Когда хотели сдать магазин в аренду, Сбербанк сообщил арендатору, что магазин находится под арестом. В настоящее время залог магазина прекращен, но Сбербанк незаконно удерживает оригиналы правоустанавливающих документов. Сбербанк преследует цель за бесценок забрать у них магазин. Погасить кредит они не отказываются. Только возобновили работу, и имеющиеся средства направляют на погашение кредита. В настоящее время объявлено о продаже магазина.

Расулова М. также объяснила, что недавно они производили незначительный ремонт в магазине. Стоимость материалов и работ подорожали почти в десять раз по сравнению с тем периодом, когда строили магазин. Общеизвестно, что в г. Махачкале недвижимость не подешевела, наоборот, подорожала. С заявлением судебного пристава-исполнителя о применении сроков исковой давности для обращения в суд с заявлением об оспаривании постановлений и действий судебного пристава-исполнителя в рамках сводного исполнительного производства № не согласны.

Она о принятых решениях судебным приставом-исполнителем надлежаще в не уведомлена и была лишена возможности их обжаловать в срок.

В судебном заседании судебный пристав-исполнитель Дадаев Д.П. заявления Сбербанка, Расулова Б.М. и Расуловой М.А. не признал, просил отказать в их удовлетворении, представил письменные возражением с указанием, что Дагестанское ОСБ № в лице Сбербанка России обратилось в Ленинский районный суд г. Махачкалы с заявлением об отмене постановления судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела судебных приставов по особым исполнительным производствам УФССП России по Республике Дагестан Д.П. Дадаева от 30.12.2011 об оценке вещи или имущественного права.

Основаниями для отмены указанного постановления заявитель приводит то, что оценка спорного имущества, проведенная оценщиком ФИО10 и принятая Д. Дадаевым не удовлетворяет требованиям достаточности и достоверности, а определенная на основе отчета стоимость спорного имущества не является рыночной и не может быть положена в основу оценки имущества должника.

Заявление не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В рамках сводного исполнительного производства №, в котором объединены исполнительное производство № о взыскании солидарно денежной суммы в размере 5317508,05 рублей в отношении должника Расулова Б.М., исполнительное производство № о взыскании солидарно денежной суммы в размере 5317508,05 рублей с Расуловой М.А. и исполнительное производство № о взыскании денежной суммы в размере 5317508,05 рублей в отношении должника ООО «Эльдорадо+» судебным приставом-исполнителем Д.Дадаевым актом от 18.10.2011 наложен арест на имущество должника. Постановлением от 31.10.2011 решено привлечь специалиста для проведения оценки арестованного имущества должника.

Постановлением от 30.12.2011 принят отчет об оценке рыночной стоимости имущества должника, согласно которому стоимость имущества составила 20 903 000 рублей.

При этом необходимо отметить, что оценивалось следующее имущество должника — нежилое помещение пл. 320,6 кв.м, литер «А», 1-й этаж по адресу <адрес> и 0,38 доли земельного участка площадью 420 кв.м., расположенного <адрес>.

Согласно заявлению взыскателя, стоимость имущества завышена, однако заявитель не учитывает, что судебный пристав-исполнитель не является специалистом-оценщиком и в соответствии с п. 3 ч.4 ст. 85 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.

Следовательно, заявитель должен был обратиться в суд с соответствующим заявлением об оспаривании результатов оценки, произведенной оценщиком, а не действий судебного пристава-исполнителя по принятию отчета об оценке.

Кроме того, заявитель, оспаривая результаты оценки и приводя свои расчеты в качестве примера, не учитывает коммерческое назначение участка (420 кв.м.), на котором расположено оцениваемое здание действующего магазина (320,6 кв.м). При проведении оценки применялись такие методы определения рыночной стоимости объектов, как сравнительный метод, затратный подход и метод капитализации дохода.

Также заявитель не учитывает, что оценщиком применялась корректировка на местоположение и вводилась повышающая корректировка для аналогов оцениваемого участка, находившихся ближе к улице <адрес> +21,30%, а для аналога, находившегося на <адрес> применялась понижающая корректировка - 49,46%.

Такие же доводы приводились взыскателем и при установлении цены заложенного имущества должника Ленинским районным судом на основании оценки другого оценщика (решение суда от 29 января 2010 г.). При этом Ленинский районный суд отверг данные доводы и оценку принял.

Кроме того, указанное имущество, будучи заложенным по кредитному договору, по решению суда было направлено на реализацию с торгов. При этом, имущество не было реализовано, в связи с отсутствием заявок на участие в повторных торгах, заложенное имущество было предложено ОАО Сбербанку России по цене на 25 % ниже его стоимости. Однако Дагестанское отделение Сбербанка 8590 уведомило судебного пристава-исполнителя об отказе оставить за собой нереализованное имущество должника, которое оно могло реализовать по угодной себе цене, учитывая, что данное имущество было оценено судом на сумму, гораздо большую чем задолженность должника по всем исполнительным листам в пользу взыскателя, и на большую сумму, чем указано в отчете об оценке от 31.12.2011 г.

Исходя из вышеперечисленного постановление судебного пристава-исполнителя о принятии отчета об оценке арестованного имущества соответствует законодательству об исполнительном производстве.

Из указанного усматривается злоупотребление правом, допускаемое взыскателем. Так как, взыскатель не принял имущество должника в счет долга и в то же время препятствует направлению имущества на торги, оспаривая его оценку.

В соответствии с частью 4 статьи 258 ГПК РФ суд отказывает в удовлетворении заявления, если установит, что оспариваемое решение или действие принято либо совершено в соответствии с законом в пределах полномочий органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего и права либо свободы гражданина не были нарушены.

Расулов Б.М. и Расулова М.А обратились в Ленинский районный суд г. Махачкалы с заявлением об оспаривании постановления судебного пристава -исполнителя Межрайонного отдела судебных приставов по особым исполнительным производствам УФССП России по Республике Дагестан Д.П. Дадаева от 30.12.2011г. об оценке вещи или имущественного права, постановления от 31.10.2011 г. об участии специалиста в исполнительном производстве, акта о наложении ареста от 18.10.2011 г.

В обоснование своих доводов указывают, что указанные действия судебного пристава-исполнителя привели к необоснованному снижению стоимости имущества должников, чем нарушены их права и законные интересы.

С заявлением не согласен и оно не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно материалам сводного исполнительного производства №, в котором объединены исполнительное производство № о взыскании солидарно денежной суммы в размере 5317508,05 рублей в отношении должника Расулова Б.М., исполнительное производство № о взыскании солидарно денежной суммы в размере 5317508,05 рублей с Расуловой М.А. и исполнительное производство № о взыскании денежной суммы в размере 5317508,05 рублей в отношении должника ООО «Эльдорадо+» судебным приставом-исполнителем Дадаевым Д.П. вынесены оспариваемые постановления и акт о наложении ареста на имущество, принадлежащее должникам. А именно: нежилое помещение пл. 320,6 кв.м, литер «А», 1-й этаж по адресу <адрес> и 0,38 доли земельного участка площадью 420 кв.м., расположенного <адрес>.

Постановление об участии специалиста вручено Расулову Б. нарочно 31.10.2011 г., постановление об оценке вещи или имущественного права от 30.12.2011 г. вручено должнику нарочно 12.01.2012 г., акт о наложении ареста на имущество от 18.10.2011 вынесен с непосредственным участием Расулова Б.

При этом Расулов Б. обратился в суд за оспариванием указанных действий после принятия судом заявления об оспаривании действий Дадаева Д. Сбербанком России, то есть после 03.02.2012 г. (дата определения суда о принятии заявления Сбербанка к рассмотрению). Что указывает на пропуск Расуловым Б. процессуального срока для обращения в суд за оспариванием постановлений, действий (бездействия) судебного пристава -исполнителя, предусмотренного законом.

В соответствии с частью 2 статьи 441 ГПК РФ заявление об оспаривании постановлений должностного лица службы судебных приставов, его действий (бездействия) подается в суд, в районе деятельности которого исполняет свои обязанности указанное должностное лицо, в десятидневный срок со дня вынесения постановления, совершения действий либо со дня, когда взыскателю, должнику или лицам, чьи права и интересы нарушены такими постановлением, действиями (бездействием), стало известно о нарушении их прав и интересов.

Кроме того, решением Ленинского районного суда г. Махачкалы от 29.01.2010 г. обращено взыскание на имущество должника, являвшееся предметом залога и установлена начальная цена для реализации указанного имущества на торгах в размере 35 701295 рублей.

Имущество на торгах не было реализовано и постановлением судебного пристава-исполнителя от 30.05.2011г. цена снижена на 15 %, соответственно цена составила 30 346100 рублей, имущество направлено на повторные торги. В связи с отсутствием заявок на участие в повторных торгах имущество не было реализовано и предложено взыскателю оставить его за собой по цене на 25 % ниже его стоимости, указанной в постановлении об оценке имущества.

Уведомлением от 31.08.2011г. Дагестанское отделение 8590 Сбербанка России отказалось оставить нереализованное имущество должника за собой в счет долга. Актом от 11.10.2011 г. нереализованное имущество передано должнику.

В соответствии с ч.6 ст. 350 ГК РФ, если залогодержатель не воспользуется правом оставить за собой предмет залога в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, договор о залоге прекращается.

Однако это не означает, что на имущество должника, возвращенное ему как нереализованное и не принятое взыскателем в счет долга по залогу, не может быть наложено взыскание в рамках сводного исполнительного производства в отношении Расулова Б., Расуловой М., ООО «Эльдорадо+» о взыскании денежной суммы в размере 5297508 рублей в пользу Дагестанского отделения 8590 Сбербанка России, т.к. решение суда не исполнено, задолженность не погашена.

Таким образом, имущество от залога освободилось, однако долг остался, судебный пристав-исполнитель вправе наложить на указанное имущество взыскание, как и на любое, принадлежащее должнику, имущество.

Кроме того, имущество оценено не судебным приставом-исполнителем Д. Дадаевым, а привлеченным специалистом-оценщиком со специальными знаниями. Цена, установленная в отчете об оценке имущества обоснованная, так как по более высокой цене данное имущество не реализовано и дважды возвращено с торгов, о чем заявители прекрасно осведомлены.

В соответствии с частью 1 ст. 109 ГПК РФ право на совершение процессуальных действий погашается с истечением установленного федеральным законом или назначенного судом процессуального срока.

В соответствии с ч.2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии с ч. 4 ст. 258 ГПК РФ суд отказывает в удовлетворении заявления, если установит, что оспариваемое решение или действие принято либо совершено в соответствии с законом в пределах полномочий органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего и права либо свободы гражданина не были нарушены.

Просит применить истечение сроков исковой давности для обращения в суд с заявлением об оспаривании постановлений и действий судебного пристава-исполнителя Д.П. Дадаева от 18.10.2011 г., 30.10.2011 г., 30.12.2011 г. в рамках сводного исполнительного производства №, в удовлетворении заявления Расулова Б.М. и Расуловой М.А отказать полностью.

Выслушав объяснения сторон, их представителей, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Материалами дела установлено, что ООО «Эльдорадо+» получило в Дагестанском отделении № Сбербанка РФ заемные средства согласно заключенным договорам об открытии невозобновляемой кредитной линии: от 14 ноября 2007г. кредит в сумме 8 000 000 (восемь миллионов) руб. на приобретение торгового оборудования, сроком на 3 года; от 01 августа 2008г. кредит в сумме 2 000 000 (два миллиона) руб. для пополнения оборотных средств, сроком на 2 года.

В качестве обеспечения своевременного и полного возврата кредитных ресурсов с Расуловым Б.М. и Расуловой М.А. были заключены договора поручительства и договора залога нежилого помещения, площадью 320.6 кв.м. и земельного участка пл. 592,7420 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, собственником которых является Расулов Б.М, а также договор залога торгового оборудования ООО «Эльдорадо*.

Решением Ленинского районного суда г. Махачкалы от 29 января 2011 г., вступившего в законную силу постановлено: «Расторгнуть кредитные договоры от 14 ноября 2007г., от 01 августа 2008г. заключенные между Акционерным коммерческим Сберегательным банком Российской Федерации с одной стороны и обществом ограниченной ответственности «Эльдорадо +» с другой стороны.

Взыскать солидарно с ООО «Эльдорадо+», Расулова Бадрудина Магомедхановича и Расуловой Миясат Ажубовны в пользу Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации 5 297 508 р. 05к. (пять миллионов двести девяносто семь тысяч пятьсот восемь рублей пять копеек), зачислив их в Дагестанское отделение № указанного банка.

Наложить арест на имущество ООО «Эльдорадо +», являющееся предметом залога (ипотеки) : нежилое помещение пл. 320,6 кв.м., литер «А», 1-й этаж по адресу: <адрес>, земельный участок площадью 420 кв.м., на котором расположено указанное выше нежилое помещение и торговое оборудование, расположенное в помещении по указанному выше адресу и обратить взыскание на это имущество и обратить взыскание на это имущество.

Определить, что способом обращения взыскания на заложенное имущество является публичные торги и установить начальную продажную цену заложенного имущества:

1) нежилого помещения пл. 320,6 кв.м., литер «А», 1-й этаж по адресу: <адрес>26 инвентаризационный № по техническому паспорту, выданному

31.10.2002г.Федеральным государственным унитарным предприятием «Махачкалинское бюро технической инвентаризации» 22 874 840 (двадцать два миллиона восемьсот семьдесят четыре тысячи восемьсот сорок ) рублей;

земельного участка площадью 420 кв.м., расположенного по <адрес> 9 635 570 (девять миллионов шестьсот тридцать пять тысяч пятьсот семьдесят) рублей;

торгового оборудования, расположенного в помещении по указанному выше адресу 3 190 885 (три миллиона сто девяносто тысяч восемьсот восемьдесят пять) рублей».

Таким образом, рыночная цена имущества должников Расулова Б. и Расуловой М.А., за счет которого подлежит погашение кредита Сбербанку, указанным решением суда определена.

На основании ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Тот факт, что торги по указанной судом цене имущества не состоялись, не свидетельствует о том, что установленная судом цена имущества не соответствует действительности и дает основание судебному приставу-исполнителю назначить новую оценку этого же имущества.

В обоснование своего заявления об оспаривании действий судебного пристава-исполнителя Сбербанк представил в суде заказанный им отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества (торговый центр) собственности Расулова Б. и Расуловой М., расположенного в <адрес>, исполненный ООО «МИК-С» согласно которому рыночная стоимость 1-го этажа торгового центра площадью 320,6 кв.м. составляет 13146000 руб., земельный уасток площадью 420 кв.м. 9893000 руб., всего 23039000 руб.

При этом должниками Расуловым Б. и Расуловой М. в суд представлены объективные данные о реальной цене их имущества, за счет которого подлежит удовлетворение требований взыскателя Сбербанка.

Строительный объем объекта торгового центра в отчете оценщика указан 1090 куб.м., но фактический объем 1243 куб.м. Реальные затраты на строительства объекта не учтены, т.к. большой объем работ был выполнен по сносу старого домостроения, вывозу мусора, подготовки фундамента и площадки под строение. Не учтено сложное дорогое фасадное оформление, использование дорого импортного строительного материала, окон, дверей, стеклопакетов «золотой дуб», дорогая система видеонаблюдения, охранная и пожарная сигнализация, система электропитания и кондиционирования и др.

Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1, утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. N 256)» являющийся обязательным при проведении оценки, гласит:

Пункт № 15: затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Пункт № 23: затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства.

В отчете стоимость аналога №4 указана неверно, объект площадью не 120м2, а 117м2 и стоит он не 7 500 000 руб., а 12 000000 руб., телефон собственника: 912929. Не сделана корректировка в сторону увеличения на инженерные сети и др. технические вышеперечисленные усовершенствования в пункт 1.2, равных которым нет на объектах-аналогах, а на объекте-аналоге №2 их вообще нет.

Объект оценки по всем показателям, перечисленным выше в п.1.2 затратного подхода, намного лучше, чем объекты сравнения. Оценщик ограничился тем, что написано в объявлениях. Он, в отличие от оценщика выехал на объекты, указанные на стр.22 отчёта, осмотрел и сфотографировал их. Состояние и вид объектов аналогов не подлежат сравнению с объектом оценки. (Фотографии прилагаются).

Все вышеперечисленные замечания вызывают сомнения в беспристрастности и компетентности при проведении исследования оценщиком. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. N 256), являющийся обязательным при проведении оценки, гласит:

Пункт 10: при определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.

Пункт 14: объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В возражениях от 14.02.2012г. ОАО Сбербанк пишет: уменьшение цены объекта оценки доказывается даже оценкой, изложенной в Отчете № от 07.12.2011, проведённой ООО «Цестрис-аудит» по поручению судебного пристава-исполнителя Дадаева Д.П..

Отчёт об оценке ООО «Цестрис-Аудит» № от 7.12.2011г., где стоимость объекта оценки с учетом НДС в сумме 23 805000 рублей и без учета НДС в сумме 20 903 000 рублей также является заниженной, недействительной и необоснованной.

При определении рыночной стоимости объекта путем применения затратного, доходного и сравнительного подходов оценщиком ФИО6 не приняты во внимание существенные обстоятельства которые изложены ниже, что, в конечном счёте, повлияли на итоговую сумму стоимости объекта в сторону уменьшения.

Для определения затрат на воспроизводство улучшений на 1 куб.м. оценщик взяла за основу Сборник №18 УПВС (Укрупненные показатели восстановительной стоимости) зданий заводоуправлений, утвержденных Госкомитетом Совета министров СССР по делам строительства, отдел 2 (здания обслуживающего назначения), таблица № 36. Под зданиями заводоуправлений обслуживающего назначения следует понимать здания, в которых расположены администрации заводов. Оценщик положил в основу расчетов восстановительную стоимость 1 куб.м. в рублях для зданий, расположенных во втором территориальном поясе, объемом до 10 000 куб.м. 26,6рублей. Это следует из таблицы, приведенной на странице 26 отчета.

Однако оценщик должен был руководствоваться Сборником № 33 УПВС, утвержденным Госкомитетом Совета министров СССР по делам строительства 20 мая 1970г. Отдел №1 этого сборника называется «Магазины продовольственные, промтоварные и смешанной торговли, одноэтажные». Согласно таблице № 4 этого отдела восстановительная стоимость 1 куб.м. в рублях здания объемом от 1000 до 2 500 куб.м. второго территориального пояса составляет 38,6 рублей. Таблицу прилагаю. Объем объекта оценки составляет - 1243 куб.м.

Таким образом, затратный подход в этой части был занижен на 45% (38,6:26,6= 1,45). При определении восстановительной стоимости необходимо было учесть вышеперечисленные в пункте 1.2 работы, не предусмотренные Сборниками №33 или №18.

При оценке объекта доходным подходом оценщиком ФИО6 применена ставка и метод прямой капитализации, тогда как, ставка и метод прямой капитализации применяется в случаях, когда объект оценки не работает. Его магазин работает. Следовало на основании ФЗ «Об оценочной деятельности» применить метод дисконтирования денежных потоков, используя фактические данные о прибылях от торговой деятельности магазина. Доходный подход заниженный минимум в Зраза.

На странице 13-14 отчета выделяются три ценовые зоны в г. Махачкале: центр, зона примыкающая к центру, окраина. К центру отнесена и <адрес>). На стр. 14 отчета дается характеристика центру: «здесь сконцентрированы как офисно-деловые, так и торговые центры, рестораны, другой высокодоходный бизнес». На странице 16 отчета указано, что оцениваемый объект находится в торгово-развитом районе города, с хорошей транспортной доступностью в окружении многоэтажных домов. В отчете не указанно к какой ценовой зоне относится его магазин. Но из вышеприведенных выдержек отчета следует, что его магазин относится к центру, а здание к категории А.

На стр. 14 отчета оценщик пишет, что ценовой диапазон за земельные участки в городе с начала 2011г. составил от 10 000 до 76 000 рублей за 1м2, инфляционные процессы и общий рост цен на недвижимость ведёт и к росту цен на земельные участки. Вывод оценщика на стр.13 отчета, где она пишет: « к основным тенденциям земельного рынка можно отнести рост стоимости земли в г.Махачкала».

Решением Ленинского районного суда г.Махачкалы еще в январе 2010г., в самый разгар кризиса, стоимость земельного участка находящегося под магазином была определена в сумме 9 635 570 рублей. Оценщик же определил стоимость участка 4 784 000+18% НДС = 5 645 120 руб., это 35 282 руб. за м2, то есть на 70% дешевле ранее установленной судом цены. НДС необоснованно применен, т.к. согласно ст. 143 НК РФ физическое лицо не является плательщиком НДС. И это при том, что цены на земельные участки в г.Махачкале выросли. Не учтено, что участки под коммерцию стоят дороже участков под жилье, хотя оценщик на стр.13 отчета сам пишет: анализ показывает, что участки под торговые объекты стоят намного дороже, чем под строительство жилья и стоимость земли растет. На стр. 15 отчёта оценщик пишет, анализ имеющейся информации свидетельствует что максимальные цены до 76 000 руб. за 1м2 характерны для земель под строительство торгово-развлекательных комплексов и офисных помещений, но при оценке земли оценщик непонятно почему, но этого не учитывает.

В 2000 г. данный участок продавался под коммерцию, так как находится в одном из лучших в городе для торговли месте, и в 2000 г. и сегодня является одним из лучших в городе объектов коммерческого назначения, расположен на перекрестке, рядом с одним из центральных проспектов, транспортной магистралью (в 50-ти метрах до <адрес>. Земельный участок угловой, имеет хороший двухсторонний обзор, с дополнительной к оцениваемой земле прилегающей территорией площадью 140,м2 (20м х7м), это фактически территория оцениваемого объекта и используется только для нужд объекта (полностью облагорожена нами, плитка, рельефы, бордюры ). Фактическая площадь используемая объектом, земельного участка 159-140м2=299 м2. Вокруг участка микрорайоны многоэтажных домов, потенциальные покупатели будущего магазина, что являлось основным для покупки участка под супермаркет. По сути это было очень хорошее, редкое, но и дорогое предложение, взвесив все вышеизложенное, участок был куплен нами в 2000 г. за три цены выше чем участки под жилой дом в том же районе. Хотя и были предложения не дороже на <адрес>, Советской, но они не подходили под строительство большого супермаркета из-за ограниченности свободного доступа и отсутствия прилегающей территории для удобства клиентов, а также учитывая, что там сплошной частный сектор, а значит и меньше потенциальных покупателей мы отказались от тех предложений в пользу нашего участка (для сравнения, если сейчас в 5-м поселке участок с домом под снос стоит 6-8 миллионов) то аналогичные нашему участки стоят 20 000 000 руб.

В связи с вышеизложенным, вывод оценщика о том, что стоимость 1 кв.м. оцениваемого объекта составляет 35 282 рубля является недостоверным и необоснованным (стр.22 отчета). Это объясняется тем, что оценщик не разобрался в объекте и судя по всему некогда не сталкивался с такими объектами, для сравнения взяла совершенно не пригодные для сравнения по качеству, месторасположению, перспективе, простые объекты в 5-м поселке, на окраинах поселка и в тупиках, объекты пригодные только для строительства жилья.

Такие объекты, как их, редко продаются, и практически строятся для себя. Между тем стоимость 1 кв.м. равному оцениваемой земле, хотя их и не много, по перспективе развития, потенциалу, по наличию потенциальных покупателей вокруг объекта, удобности подъезда и стоянки автомашин, разгрузочно-погрузочных площадок, близости к транспортным магистралям и др. гораздо выше, чем приведены на стр. 19 отчета. Для иллюстрации прилагаются газеты и фотографии.

На стр. 39 отчета корректировка на месторасположение объекта-аналога № 5 на <адрес> применена -15,77%, объект расположен не на п<адрес>, а в 50 метрах от него, на <адрес>, мы же не пишем, что наш объект расположен на <адрес> на стр. 39 отчета корректировку на месторасположение объекта № 1 по адресу <адрес> - 39,35% считаем завышенной и необоснованной, т.к. это 2-комнатная квартира с входом со двора в подъезд и отсутствием перспектив равных моему объекту. По объекту № 2 корректировка на местоположение - 39,35% также завышена и необоснованна, т.к. отсутствует перспектива, ни назад, ни вперёд нет возможности расширения и три собственника, а это дополнительные проблемы. Непонятно чем руководствовался оценщик, разве можно сравнивать такие разные объекты, почему такие большие корректировки на месторасположение, Махачкала не мегаполис и расстояния не как в Москве и Петербурге и т.д., например с ул. <адрес> до <адрес> можно доехать за 10-20 мин.

Было бы справедливо сделать корректировку на месторасположение по объекту № 5-10%, №1-15%, №2-15%.

На странице 40 отчета дана поправка на состояние объекта по объекту №1 и по объекту №5 на -15%, хотя состояние их объекта намного лучше, чем у этих объектов. Состояние же объектов №№ 3,4,6 также значительно хуже, чем состояние объекта оценки. Они выехали на объекты, указанные на стр. 37 отчета, и сфотографировали их. Фотографии прилагаются. Состояние и вид объектов-аналогов, предложенных для сравнения оценщиком, не идут ни в какое сравнение с объектом оценки, у некоторых из них есть только стены, и ничего больше. На их взгляд было бы справедливым сделать корректировку в сторону увеличения по объекту №1+25%, по объекту№3+25%, по объекту№4+25%, по объекту№5+15%.

Прилагаются для сравнения фотографии объектов, взятых оценщиком для сравнения с их объектом, и фотографии их. А также фотографии и объявления о продаже более или менее похожих объектов недвижимости из Махачкалинских газет за последние два-три месяца с фотографиями и телефонами продавцов.

Участки и ветхие строения под слом, продаваемые как участки под строительство:

М2 №51(368) 21 декабря 2011г. стр. 34, тел.№, 1 сотка -8 500 000 руб.

М2 №51(368) 21 декабря 2011г. стр. 34, тел.№, 1 сотка - 8 000 000 руб.

М2 (362) 9 ноября 2011г. стр. 29. тел. №, 1 сотка -6 500 000 руб.

Бизнес обьявления№44. 9 ноября. стр11, тел.89064478725. 1 сотка-5 000 000 руб.

А.Н. «Халифат» тел.№, зем. участок - 25 000 000 руб.

Ни у одного из вышеперечисленных участков нет прилегающей территории равной объекту оценки, для того чтобы создать прилегающую территорию нужно отступить и потерять часть земельного участка а это уже другая (меньшая) площадь земельных участков предложенных на продажу выше, и также земельных участков предложенных оценщиками для сравнения в своих отчётах. Если бы они при строительстве объекта оценки не отступили и не создали прилегающею территорию, то объект оценки имел бы площадь: нежилые помещения: 320.6+140м2, прилегающая территория: = 460.6 м2, земельный участок: 159+140 =299м2.

Рыночная стоимость коммерческих помещений с земельными участками согласно газетных объявлений:

Новое дело №5 от ДД.ММ.ГГГГ стр. 09, (котлован, 1/3 фундамента залита), <адрес> этаж под магазины, (фото прилагается), тел. №., 1 м2 -100 000 руб.

Недвижимость Дагестана №49, <адрес> магазин (без внутренней отделки, каркас), продано (фото прилагается), 1 м2 - 150 000 руб.

М2 № 45, <адрес> м2, цена 60 000 000 руб., 1 м2 - 272 727 руб.

100 метров от оцениваемого помещения угол улиц <адрес> и <адрес>, коммерческое помещение - 117 кв.м., тел. 912929 (фото прилагается) 1 м2 -102 500 руб.

Все для вас № 40 за 12 октября 2011г., торговое помещение в Торговом доме «Меркурий», 1 м2 - 178 500 руб.

M2 № 45 за 9 ноября 2011 г. стр. 33, тел.№. действующее кафе, 212м2, 26 000 000 руб., 1 м2 - 122 641 руб.

7) М2 № 45 за 9 ноября 2011 г. стр.33, тел. №. действующее кафе,112м2 31 000 000 руб., 1 м2 - 276 785 руб.

8) Недвижимость Дагестана, тел: №, действующий гастроном, 50 м2, 7 000 000 руб., 1м2-140 000 руб.Необходимо также отметить, что оценщик ООО «Цестрис-Аудит», совершенно необоснованно и так с заниженной оценки объекта минусовал НДС, а он как физическое лицо, не являюсь плательщиком НДС в соответствии со ст. 143 НК РФ.

Вышеперечисленные оценки ООО «Цестрис-Аудит» в отчете <адрес> от 7.12.2011г. и в отчёте ООО «Мик-С» № от 27.02.2012г. - это стоимость объекта оценки с учетом предложенных оценщиками для сравнения далеко не равноценных объектов-аналогов, если объективно устанавливать стоимость, то стоимость оцениваемого объекта будет и 40 ООО 000 руб., равноценные объекты еще на стадии начала строительства, стоят от 60 000 руб. за 1м2 до 100 000руб. за 1 м2, а готовые объекты такого класса от 120 000 руб. за 1м2. А у них готовый объект.

Отчёт об оценке ООО «Цестрис-Аудит» № от 7.12.2011г. и отчёт об оценке ООО «Мик-С» № от 27.02.2012г. считает умышленно заниженными, необоснованными и сфальсифицированными. Они только подтверждают законность и обоснованность установленной решением Ленинского районного суда г. Махачкалы от 29 01.2010г., которое оставлено без изменения кассационным определением судебной коллегии Верховного суда РД от 9.04.2010 г., начальной продажной цены: нежилого помещения площадью 320,6 м2 - 22 874 840 руб.

земельного участка 0,38 доли от 420 м2 - 9 635 570 руб. Итого:= 32 510 410 руб.

Дагестанское ОСБ № незаконно удерживает у себя и не выдает их свидетельства о государственной регистрации права на нежилое помещение, земельный участок и технический паспорт, чем препятствует фактическому разделу имущества между мной и Расуловой М.А., брак с которой у нас расторгнут.

Одной его доли собственности в имуществе вполне достаточно, чтобы выполнить свои обязательства по выплате задолженности по кредиту.

Ссылка Дагестанского отделения Сбербанка РФ № 8590 на ст. 203 ГПК РФ, которая якобы предоставляет возможность изменить начальную продажную цену имущества, отличную от той, которая была на момент вынесения решения суда, необоснованна, а сама ст. 203 ГПК РФ истолкована неверно.

Эти доводы Расулова Б. в суде не опровергнуты, поэтому суд считает их правдивыми.

Определением суда от 05.04.2012 г. в удовлетворении ходатайства представителя Сбербанка о назначении судебной оценочной экспертизы недвижимого имущества должников отказано на том основании, что из представленных отчетов оценщиков ФИО6 и ООО «Мик-С» усматривается определение стоимости спорного имущества в основном по сравнительному методу цен на основании опубликованных в средствах информации сведений о продажах.

Должники представили в суд материалы, из которых усматривается повышение цен на недвижимое имущество, связанное с осуществлением торговли, которые согласуются с ценой имущества, определенного решением суда от 29.10.2010 г.

Согласно справке Сбербанка задолженность Расулова Б. и Расуловой М. по кредиту составляет 5197508, 05 руб. руб.

В соответствии со ст.69 ФЗ РФ «Об исполнительном производстве» обращение взыскания на имущество должника включает изъятие имущества и (или) его принудительную реализацию либо передачу взыскателю.

Взыскание на имущество должника по исполнительным документам обращается в первую очередь на его денежные средства в рублях и иностранной валюте и иные ценности, в том числе находящиеся на счетах, во вкладах или на хранении в банках и иных кредитных организациях, за исключением денежных средств должника, находящихся на торговом и (или) клиринговом счетах. Взыскание на денежные средства должника в иностранной валюте обращается при отсутствии или недостаточности у него денежных средств в рублях.

При отсутствии или недостаточности у должника денежных средств взыскание обращается на иное имущество, принадлежащее ему на праве собственности, хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, за исключением имущества, изъятого из оборота, и имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, независимо от того, где и в чьем фактическом владении и (или) пользовании оно находится.

Согласно ст. 87 указанного ФЗ реализация имущества должника, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, осуществляется путем его продажи специализированными организациями, привлекаемыми в порядке, установленном

Реализация недвижимого имущества должника, ценных бумаг (за исключением инвестиционных паев открытых паевых инвестиционных фондов, а по решению судебного пристава-исполнителя - также инвестиционных паев интервальных паевых инвестиционных фондов), имущественных прав, заложенного имущества, на которое обращено взыскание для удовлетворения требований взыскателя, не являющегося залогодержателем, предметов, имеющих историческую или художественную ценность, а также вещи, стоимость которой превышает пятьсот тысяч рублей, включая неделимую, сложную вещь, главную вещь и вещь, связанную с ней общим назначением (принадлежность), осуществляется путем проведения открытых торгов в форме аукциона.

Решением суда от 29.01.2010 г. рыночная цена имущества должников Расулова Б. и Расуловой М. установлена. Объективных доказательств об уменьшении цены этого имущества в суде не представлено. Поскольку судебным приставом-исполнителем, Сбербанком новая цена имущества должников, отличающаяся от установленной решением суда, определена с целью его реализации с торгов, т.к. иное законом не предусмотрено, по мнению суда, достаточных оснований ставить под сомнение установленной цены имущества должников решением суда от 29.01.2010 г. при этом нет.

Должником Расуловым Б. в суде представлены квитанции об оплате Сбербанку денежных средств на общую сумму 90000 руб. Представитель Сбербанка отрицала поступление указанных средств в счет погашения Расуловым Б. кредита При этом Расулов Б. заявил, что сначала на его счет был наложен арест, затем он снят. По непонятным ему причинам полученные самим Сбербанком от него деньги в счет погашения кредита не поступают. По его мнению, это связано с тем, что Сбербанк не заинтересован в погашении им кредита иным способом, кроме обращения в свою пользу в счет погашения кредита его магазина.

17.12.2008 г. брак между Расуловым Б. и Расуловой М. расторгнут, что подтверждается свидетельством об этом 1-БД № от 26.10.2011 г., актовая запись №.

При разделе имущества между супругами или выделе доли одного из супругов стоимость этой доли имущества намного превышает сумму задолженности кредита.

Должниками оспорено постановление судебного пристава-исполнителя от 18.10.2011 г. о наложении ареста на имущество должников 0, 38 доли земельного участка и нежилые помещения площадью 320, 6 кв.м., расположенных в <адрес>. Данное постановление принято с участием должника Расулова Б.

Статьей 80 ФЗ РФ «Об исполнительном производстве» предусмотрено, что судебный пристав-исполнитель в целях обеспечения исполнения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях, вправе, в том числе и в течение срока, установленного для добровольного исполнения должником содержащихся в исполнительном документе требований, наложить арест на имущество должника. При этом судебный пристав-исполнитель вправе не применять правила очередности обращения взыскания на имущество должника.

Арест на имущество должника применяется: 1) для обеспечения сохранности имущества, которое подлежит передаче взыскателю или реализации; 3) при исполнении судебного акта о наложении ареста на имущество, принадлежащее должнику и находящееся у него или у третьих лиц.

Арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества. Вид, объем и срок ограничения права пользования имуществом определяются судебным приставом-исполнителем в каждом случае с учетом свойств имущества, его значимости для собственника или владельца, характера использования, о чем судебный пристав-исполнитель делает отметку в постановлении о наложении ареста на имущество должника и (или) акте о наложении ареста (описи имущества).

Приведенное постановление судебным приставом-исполнителем принято в соответствии с законом и в пределах своих полномочий.

Кроме того, данное постановление в установленный законом 10-дневный срок не обжалован.

В силу изложенного заявление Расулова Б. и Расуловой М. в части признания постановления судебного пристава-исполнителя от 18.10.2011 г. о наложении ареста на имущество должников незаконным, подлежит отказу в удовлетворении.

Сбербанк, являющийся взыскателем по исполнительному производству, обратился в суд с заявлением о признании незаконным постановления судебного пристава-исполнителя от 30.12.2011 г. об оценке вещи или имущественного права по мотиву завышения стоимости оцененного имущества.

В соответствии со ст. 85 ФЗ РФ «Об исполнительном производстве» оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки:

Судебный пристав-исполнитель также обязан привлечь оценщика для оценки имущества, если должник или взыскатель не согласен с произведенной судебным приставом-исполнителем оценкой имущества. Сторона исполнительного производства, оспаривающая произведенную судебным приставом-исполнителем оценку имущества, несет расходы по привлечению оценщика.

Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.

Копии постановления судебного пристава-исполнителя об оценке имущества или имущественных прав направляются сторонам исполнительного производства не позднее дня, следующего за днем его вынесения.

Законом предусмотрена возможность самостоятельного оспаривания сторонами исполнительного производства стоимости объекта оценки, указанной оценщиком в отчете.

Однако Сбербанк своим правом на обжалование отчета не воспользовался, сведения, содержащиеся в отчете, в установленном порядке недостоверными не признаны.

Судебный пристав-исполнитель Дадаев Д.П. заявил ходатайство о применении истечения сроков исковой давности для обращения в суд с заявлением об оспаривании постановлений и действий судебного пристава-исполнителя в рамках сводного исполнительного производства № в связи с тем, что Расуловым Б.М. пропущен десятидневный срок для оспаривания действий должностного лица ССП, предусмотренный ст. 441 ГПК РФ.

В представленных в суд материалах исполнительных производств, находящихся в производстве Дадаева Д.П. сведений о вручении копии принятых им решений должникам, надлежащем их уведомлении данных нет, кроме участия Расулова Б. при составлении акта о наложении ареста на имущество от 18.10.2011 г.

Решением мирового судьи Ленинского района г. Махачкалы от 17 декабря 2008 г. брак между Расуловой М. и Расуловым Б.М. расторгнут, а согласно нотариально заверенного договора о разделе имущества между супругами от 12.12.2011 г. Расулова М. являюсь собственником половины имущества и земельного участка, на которые незаконно наложен арест и проведена их оценка.

Действиями судебного пристава-исполнителя Дадаева Д.П. нарушены права Расуловой М. собственника имущества, что явилось основанием для обращения со встречным заявлением в суд по их оспариванию с момента, когда ей стало известно о нарушении прав.

В соответствии со ст. 256 ГПК РФ гражданин вправе обратиться в суд с заявлением в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно о нарушении его прав и свобод.

Пропуск трехмесячного срока обращения в суд с заявлением не является для суда основанием для отказа в принятии заявления. Причины пропуска срока выясняются в предварительном судебном заседании или судебном заседании и могут являться основанием для отказа в удовлетворении заявления.

Поскольку достоверных данных, когда должникам Расулову Б. и Расуловой М. стало известно о нарушении прав и свобод действиями судебного пристава-исполнителя Дадаева Д. в рамках исполнительных производств, кроме составления акта от 18.10.2011 г. с участием Расулова Б., оснований признать ими пропуск срока обращения в суд и для отказа в удовлетворении заявления, нет.

Согласно ст. 254 ГПК РФ гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы. Гражданин, организация вправе обратиться непосредственно в суд или в вышестоящий в порядке подчиненности орган государственной власти, орган местного самоуправления, к должностному лицу, государственному или муниципальному служащему.

В соответствии со ст. 258 ГПК РФ суд, признав заявление обоснованным, принимает решение об обязанности соответствующего органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего устранить в полном объеме допущенное нарушение прав и свобод гражданина или препятствие к осуществлению гражданином его прав и свобод.

Решение суда направляется для устранения допущенного нарушения закона руководителю органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностному лицу, государственному или муниципальному служащему, решения, действия (бездействие) которых были оспорены, либо в вышестоящий в порядке подчиненности орган, должностному лицу, государственному или муниципальному служащему в течение трех дней со дня вступления решения суда в законную силу.

В суд и гражданину должно быть сообщено об исполнении решения суда не позднее чем в течение месяца со дня получения решения. Решение исполняется по правилам, указанным в части второй статьи 206 настоящего Кодекса.

Суд отказывает в удовлетворении заявления, если установит, что оспариваемое решение или действие принято либо совершено в соответствии с законом в пределах полномочий органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего и права либо свободы гражданина не были нарушены.

В соответствии с ч.3 ст. 196 ГПК РФ суд принял решение по заявленным требованиям.

В удовлетворении заявления Сбербанка к судебному приставу-исполнителю, Расулову Б.М. и Расуловой М.А. об отмене постановления судебного пристава-исполнителя от 30.12.2011 г. № об оценке недвижимого имущества, принадлежащего должникам Расулову Б. и Расуловой М., на которое обращено взыскание для погашения задолженности по кредитному договору, суд отказывает по основанию, что не оспорен сам отчет оценки имущества.

Заявление Расулова Б.М. и Расуловой М.А. в части признания действия судебного пристава-исполнителя по вынесению постановления об оценке вещи или имущественного права от 30.12.2011 г. №, по вынесению постановления об участии специалиста в исполнительном производстве от 31.12. 2011 г. незаконными суд удовлетворяет по основанию, что эти действия совершены без учета установленной цены имущества, вступившим в законную силу решением суда от 29.01.2010 г. Поэтому противоречия и неясности в выводах суда и принятом решении нет.

Руководствуясь ст.ст. 194 -198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявления ОАО Сбербанк России в лице Дагестанского ОСБ № к судебному приставу-исполнителю Межрайонного отдела судебных приставов по особым исполнительным производствам по РД Дадаеву Д.П., Расулову Бадрудину Магомедхановичу и Расуловой Миясат Ажубовне об отмене постановления судебного пристава-исполнителя от 30 декабря 2011 г. № об оценке недвижимого имущества, принадлежащего должникам Расулову Б. и Расуловой М., на которое обращено взыскание для погашения задолженности по кредитному договору, отказать.

Заявление Расулова Бадрудина Магомедхановича и Расуловой Миясат Ажубовны удовлетворить частично.

Признать действия судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела судебных приставов по особым исполнительным производствам по РД Дадаева Д.П. по вынесению постановления об оценке вещи или имущественного права от 30 декабря 2011 г. №, по вынесению постановления об участии специалиста в исполнительном производстве от 31 октября 2011 г. незаконными и нарушающими права должников Расулова Бадрудина Магомедхановича и Расуловой Миясат Ажубовны.

В удовлетворении заявления Расулова Бадрудина Магомедхановича и Расуловой Миясат Ажубовны к ОАО Сбербанк России в лице Дагестанского ОСБ № и судебному приставу-исполнителю Межрайонного отдела судебных приставов по особым исполнительным производствам по РД Дадаеву Д.П. о признании действий по составлению акта о наложении ареста (описи имущества) от 18 октября 2011 г., отказать.

Резолютивная часть решения объявлена 05.04.04.2012 г., мотивированное решение составлено 10.04.2012 г.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Дагестан в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Председательствующий М.Г. Исаибов