Гражданский кодекс часть 1

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор долевого участия № НИЗ-9/2-9-156-2/АН (далее - Договор) в строительстве жилого дома № № в соответствии с проектом планировки микрорайона № по строительному адресу: <адрес>, Западная коммунальная зона, 18 км автодороги М-7 «Волга». Цена договора составляла 5491034 руб. 00 коп.

При заключении договора истицей были оплачены все денежные суммы, которые были необходимы для оплаты услуг по оформлению Договора, в которые входила стоимость услуг Застройщика - 261478 руб. 00 коп., а также, внесена сумма в размере 2000000 руб. Оставшаяся к оплате сумма в размере 3491034 руб., которую истица должна была вносить в соответствии с Договором, была разделена на несколько платежей и составляла 872757 руб. Эта сумма была внесена истцом до даты государственной регистрации Договора.

Однако, в связи с изменением семейного положения (расторжение брака), ФИО2 не смогла выплачивать остальные денежные средства, и, учитывая то, что истец осталась одна с двумя детьми, не справившись с долговыми обязательствами по выплате денежных средств, ФИО2 была вынуждена написать заявление руководителю ООО «Балашиха-Сити» о расторжении Договора.

ООО «Балашиха-Сити» выплатила истице денежные средства, внесенные ею, за исключением 10 % от цены договора, поскольку застройщик, при возврате денежных средств, удержал с ФИО2 сумму штрафных санкций в указанном размере.

Сумма штрафа, удержанная с истицы застройщиком, при расторжении Договора, по мнению ФИО2, не может быть законной.

Так, письменное заявление о досрочном расторжении договора истец ответчику направила заблаговременно, с приложением документов, которые свидетельствовали о наличии уважительных причин ее отказа от дальнейшего исполнения денежных обязательств по Договору.

Объективно, ФИО2 не могла предсказать наступление в ее жизни таких обстоятельств, как расторжение брака, изменение материального положения с учетом нахождения у нее на иждивении двоих <данные изъяты> детей.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 указанной статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При расторжении договора, вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Возможность расторжения договора - это безусловное право дольщика, которое не может быть ограничено штрафными санкциями.

В соответствии п. 1 ст. 9 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ№- ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено расторжение договора долевого строительства в одностороннем порядке в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

Законом № 214-ФЗ не предусмотрено взыскание с дольщика неустойки (штрафа, пени) за расторжение договора. Письменное заявление на досрочное расторжение договора было направлено ответчику своевременно. В соглашении между истицей и застройщиком о досрочном расторжении договора не указано то, что ФИО2 согласна на удержание суммы штрафа за досрочное расторжение договора.

Согласно ст. 32 Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ «О защите прав потребителей» (потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.

Таким образом, денежная сумма, удержанная с истицы застройщиком после досрочного расторжения договора, не может являться фактически понесенными расходами застройщика, связанными с исполнением данного договора, поскольку оплата денежных средств вносилась в тот момент, когда дом был построен. Застройщик не мог нести фактических расходов по данному договору, а расходы по оплате регистрации договора были оплачены.

В результате взыскания с ФИО4 штрафа, в соответствии с условиями договора, были ущемлены права истицы, как потребителя.

Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» не дает указаний на содержание пунктов о взимании штрафов, что подтверждает незаконность внесения этого пункта в Договор. Включение в Договор с потребителем условий, ухудшающих положение потребителя не допускается.

На основании изложенного, истец просит взыскать в ее пользу с ООО «Балашиха-Сити» денежные средства, не выплаченные ей после расторжения Договора № НИЗ-9/2-9-156-2/АН в размере в размере 10 % от цены договора, то есть, в сумме 549103 руб. 40 коп.

Представитель ответчика в судебное заседание явился, против удовлетворения исковых требований возражал, предоставил письменные возражения на исковые требования.

Изучив материалы дела, выслушав истца, представителя ответчика, суд приходит к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Суд не установил оснований для признания незаконным удержание с ФИО2 денежных средств в счет штрафа за необоснованное расторжение договора.

Законодательством о долевом участии в строительстве предусмотрен закрытый перечень случаев, при наличии которых участник долевого строительства вправе без последствий отказаться от исполнения заключенного договора долевого участия и потребовать от застройщика возврата уплаченных денежных средств в полном объеме, процентов на эту сумму. Таким случаем, в частности, является просрочка передачи объекта дольщику, обнаружение недостатков объекта и т.д.

Одновременно с этим, законодательство РФ не предусматривает в качестве основания для изменения договора долевого строительства - расторжение брака между супругами, один из которых является дольщиком.

При этом, суд учитывает, что договор участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ заключен с ответчиком именно истицей, ее супруг на момент заключения договора не являлся его стороной ни в качестве содольщика, ни в качестве поручителя.

Подписав договор, ФИО2 выразила свое согласие со всеми его условиями с изложенной редакции, в связи с чем, у суда отсутствуют основания полагать обоснованным довод истца о признании исключительным условием досрочного расторжения договора изменение семейного положения заявительницы.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что истица отказалась от исполнения договора долевого участия в строительстве исключительно по своей инициативе, при этом, нарушений договора застройщиком не допущено.

Одновременно с этим, ФИО2 подписано соглашение о расторжении договора долевого участия, которым предусмотрено удержание штрафа, предусмотренного п. 8.5.1 договора долевого участия в строительстве.

Между истцом и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ заключен договор № НИЗ-9/2-9-156-2/АН долевого участия в строительстве, в соответствии с которым ответчик обязался построить многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства (квартиру) участнику.

ДД.ММ.ГГГГ от истицы в адрес ответчика поступило письменное заявление, в котором, со ссылкой на изменение своего семейного положения, просила расторгнуть заключенный договор.

ДД.ММ.ГГГГ между истицей и ответчиком заключено соглашение о расторжении договора, государственная регистрация указанного соглашения произведена органами Росреестра.

При подписании указанного соглашения о расторжении истица была уведомлена и согласна со всеми условиями и последствиями расторжения.

В частности, в п. 1 соглашения о расторжении договора было предусмотрено удержание с участника штрафа в размере 10% от цены договора, что составило 549 103,40 руб., что, в свою очередь, было установлено п. 8.5.1 договора участия в долевом строительстве.

ДД.ММ.ГГГГ застройщиком произведен возврат оставшихся денежных средств на счет ФИО2 в размере 2750893 руб. 67 коп.

Указанным соглашением договор долевого участия в строительстве между ФИО2 и ответчиком расторгнут с даты государственной регистрации этого соглашения, то есть с ДД.ММ.ГГГГ.

При таких обстоятельствах, суд отказывает истцу в удовлетворении исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО2 к ООО «Балашиха Сити» о защите прав потребителя – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Московский городской суд через Перовский районный суд г.Москвы.

Судья: Степанова Н.Л.