Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Пятигорского городского суда гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи объектов недвижимости, о переводе прав покупателя по сделкам с недвижимостью, признании права собственности на объекты недвижимости, о применении последствий недействительности сделки, о признании отсутствующим право, о внесении изменения в реестр прав на имущество,

установил:

ФИО5 обратилась в суд с иском к ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи объектов недвижимости, о переводе прав покупателя по сделкам с недвижимостью, признании права собственности на объекты недвижимости, о применении последствий недействительности сделки, о признании отсутствующим право, о внесении изменения в реестр прав на имущество.

В обосновании заявленных исковых требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 с одной стороны (продавцом) и ответчиком ФИО3 с другой стороны (покупателем) были заключены сделки в простой письменной форме – договоры купли-продажи, прошедшие государственную регистрацию от ДД.ММ.ГГГГ, следующего недвижимого имущества:

1. Нежилое помещение, находящееся по адресу: <адрес>, общей площадью № кв.м., назначение: нежилое, кадастровый №, за 200 000 рублей;

2. Нежилое помещение, находящееся по адресу: <адрес>, общей площадью № кв.м., назначение: нежилое, кадастровый №, за 100 000 рублей;

3. Нежилое помещение, находящееся по адресу: <адрес>, общей площадью № кв.м., назначение: нежилое, кадастровый №, за 450 000 рублей

4. Нежилое помещение, находящееся по адресу: <адрес>, общей площадью № кв.м., назначение: нежилое, кадастровый №, за 600 000 рублей;

5. Нежилое помещение, находящееся по адресу: <адрес>, общей площадью № кв.м., назначение: нежилое, кадастровый №, за 1050 000 рублей;

6. Нежилое помещение, находящееся по адресу: <адрес>, общей площадью № кв.м., назначение: нежилое, кадастровый №, за 650 000 рублей;

7. Нежилое помещение, находящееся по адресу: <адрес>, общей площадью № кв.м., назначение: нежилое, кадастровый №, за 400 000 рублей;

8. Жилое помещение – квартира, находящуюся по адресу: <адрес>, общей площадью № кв. м., кадастровый №, за 900 000 рублей.

Общая цена договоров определена сторонами в сумме 4 350 000,00 рублей, расчет между сторонами договора не произведён, несмотря на то, что в договорах купли-продажи указано, что расчет произведен до подписания договора купли-продажи.

ФИО2 с ФИО3 договорились об оплате всей суммы после регистрации договоров, но до настоящего времени ответчик оплату не произвел.

На момент заключения вышеуказанных договоров купли-продажи недвижимости у ответчика не было денежных средств в размере заявленной цены договора, что безусловно возможно проверить, обязав ответчика представить в суд доказательства о наличии у них указанных сумм на момент заключения договора. В п. 4 Договора указано, что расчет между сторонами сделки произведен полностью до подписания договора. Но была устная договоренность, что Договор сторонами подписывается, а ответчик перечислит денежные средства позже. Договоренность была достигнута и не вызвало сомнений в правдивости слов ответчика.

Оформляя вышеуказанный договор купли-продажи в отношении оспариваемого имущества, ФИО2 А.Б. не имел намерения их исполнять и не реализовал свои права и обязанности собственника до настоящего времени.

В настоящем случае восстановление права ФИО2 на владение, пользование и распоряжение вышеперечисленными объектами недвижимого имущества, невозможно иначе, как в судебном порядке путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке, либо возместить его стоимость в случае невозможности возвратить полученное в натуре, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Истец просит признать недействительным договор купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ - нежилого помещения, находящегося по адресу: <адрес>, общей площадью № кв.м., назначение: нежилое, кадастровый №, между ФИО2 и ФИО3 Перевести права покупателя по данной сделке на ФИО2. Признать за ФИО2 право собственности на объект недвижимости – нежилое помещение, находящееся по адресу: <адрес>, общей площадью № кв.м., назначение: нежилое, кадастровый №; Признать отсутствующим право ФИО3 на объект недвижимости – нежилое помещение, находящееся по адресу: <адрес>, общей площадью № кв.м., назначение: нежилое, кадастровый №; Прекратить реестровую запись о праве собственности ФИО3 на следующий объект недвижимости - нежилое помещение, находящееся по адресу: <адрес>, общей площадью № кв.м., назначение: нежилое, кадастровый №.

Признать недействительным договор купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ - нежилого помещения, находящегося по адресу: <адрес>, общей площадью № кв.м., назначение: нежилое, кадастровый №; между ФИО2 и ФИО3 Перевести права покупателя по данной сделке на ФИО2. Признать за ФИО2 право собственности на объект недвижимости – нежилое помещение, находящееся по адресу: <адрес>, общей площадью № кв.м., назначение: нежилое, кадастровый №; Признать отсутствующим право ФИО3 на объект недвижимости – нежилое помещение, находящееся по адресу: <адрес>, общей площадью № кв.м., назначение: нежилое, кадастровый №; Прекратить реестровую запись о праве собственности ФИО3 на следующий объект недвижимости - нежилое помещение, находящееся по адресу: <адрес>, общей площадью № кв.м., назначение: нежилое, кадастровый №.

Признать недействительными договор купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ - нежилого помещения, находящегося по адресу: <адрес>, общей площадью № кв.м., назначение: нежилое, кадастровый №; между ФИО2 и ФИО3 Перевести права покупателя по данной сделке на ФИО2. Признать за ФИО2 право собственности на объект недвижимости – нежилое помещение, находящееся по адресу: <адрес>, общей площадью № кв.м., назначение: нежилое, кадастровый №; Признать отсутствующим право ФИО3 на объект недвижимости – нежилое помещение, находящееся по адресу: <адрес>, общей площадью № кв.м., назначение: нежилое, кадастровый №; Прекратить реестровую запись о праве собственности ФИО3 на следующий объект недвижимости - нежилое помещение, находящееся по адресу: <адрес>, общей площадью № кв.м., назначение: нежилое, кадастровый №.

Признать недействительным договор купли-продажи объекта недвижимости - нежилое помещение, находящееся по адресу: <адрес>, общей площадью № кв.м., назначение: нежилое, кадастровый №; между ФИО2 и ФИО3 Перевести права покупателя по данной сделке на ФИО2. Признать за ФИО2 право собственности на объект недвижимости – нежилое помещение, находящееся по адресу: <адрес>, общей площадью № кв.м., назначение: нежилое, кадастровый №; Признать отсутствующим право ФИО3 на объект недвижимости – нежилое помещение, находящееся по адресу: <адрес>, общей площадью № кв.м., назначение: нежилое, кадастровый №; Прекратить реестровую запись о праве собственности ФИО3 на следующий объект недвижимости - нежилое помещение, находящееся по адресу: <адрес>, общей площадью № кв.м., назначение: нежилое, кадастровый №.

Признать недействительным договор купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ - нежилого помещения, находящегося по адресу: <адрес>, общей площадью № кв.м., назначение: нежилое, кадастровый №, между ФИО2 и ФИО3 Перевести права покупателя по данной сделке на ФИО2. Признать за ФИО2 право собственности на объект недвижимости – нежилое помещение, находящееся по адресу: <адрес>, общей площадью № кв.м., назначение: нежилое, кадастровый №; Признать отсутствующим право ФИО3 на объект недвижимости – нежилое помещение, находящееся по адресу: <адрес>, общей площадью № кв.м., назначение: нежилое, кадастровый №; Прекратить реестровую запись о праве собственности ФИО3 на следующий объект недвижимости - нежилое помещение, находящееся по адресу: <адрес>, общей площадью № кв.м., назначение: нежилое, кадастровый №.

Признать недействительным договор купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ - жилого помещения – квартиры, находящуюся по адресу: <адрес>, общей площадью № кв. м., кадастровый №, между ФИО2 и ФИО3 Перевести права покупателя по данной сделке на ФИО2. Признать за ФИО2 право собственности на объект недвижимости – жилое помещение квартира, находящееся по адресу: <адрес>, общей площадью № кв. м., кадастровый №; Признать отсутствующим право ФИО3 на объект недвижимости – жилое помещение квартира, находящееся по адресу: <адрес>, общей площадью № кв. м., кадастровый №. Прекратить реестровую запись о праве собственности ФИО3 на следующий объект недвижимости - жилое помещение квартира, находящееся по адресу: <адрес> д. <адрес>, общей площадью № кв. м., кадастровый №.

Истец ФИО2, её представитель ФИО7, ответчик ФИО2 А.Б., представитель третьего лица Управления Россреестра по <адрес> в судебное заседание не явились. Стороны просили рассмотреть дело в их отсутствии, истец и представитель настаивают на удовлетворении исковых требований, ответчик представил заявление о признании исковых требований. Представитель третьего лица о причинах неявки суд не уведомил, ходатайство об отложении не представил.

Суд, с учетом положений ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие сторон.

Суд, исследовав представленные письменные доказательства и оценив их с учётом требований закона об их допустимости, относимости и достоверности как в отдельности, так и их взаимной связи в совокупности, а установленные судом обстоятельства - с учётом характера правоотношений сторон и их значимости для правильного разрешения спора, в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, считает, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

Согласно ч. 1 ч. 2 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

На основании ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 с одной стороны (продавцом) и ответчиком ФИО3 с другой стороны (покупателем) были заключены сделки в простой письменной форме – договоры купли-продажи, нежилых помещений, расположенных по адресу: <адрес>:

общей площадью № кв.м., кадастровый №, стоимостью 200 000,00 рублей;

общей площадью № кв.м., кадастровый №, стоимостью 100 000,00 рублей;

общей площадью № кв.м., кадастровый №, стоимостью 450 000,00 рублей

общей площадью № кв.м., кадастровый №, стоимостью 600 000,00 рублей;

общей площадью № кв.м., кадастровый №, стоимостью 1050 000,00 рублей;

общей площадью № кв.м., кадастровый №, стоимостью 650 000,00 рублей;

общей площадью № кв.м., кадастровый №, стоимостью 400 000,0 рублей;

а также жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью № кв. м., кадастровый №, стоимостью 900 000,00 рублей.

Согласно п. 4 договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ расчет между сторонами произведен полностью до подписания договоров.

Общая стоимость объектов недвижимости по договорам составила 4 350 000,00 рублей.

Указанные выше договоры купли-продажи недвижимости зарегистрированы в Управлении Росреестра по <адрес>ДД.ММ.ГГГГ.

В силу ч. 1 ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ч. 1 ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

ФИО2 обратилась в суд с настоящим иском о признании сделок недействительными в связи с тем, что ответчик ФИО2 А.Б. свои обязательства по договорам купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ по их оплате не исполнил. На момент заключения вышеуказанных договоров купли-продажи недвижимости у ответчика не было денежных средств, в размере заявленной цены договоров, в связи с чем, несмотря на указания в п. 4 договоров, о том, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания договоров, оплата им произведена не была. Между сторонами была достигнута устная договоренность о том, что ФИО2 А.Б. произведет оплату позже, после регистрации договоров. Суммы оговорённые в договорах купли-продажи объектов недвижимости не оплачены ответчиком до настоящего времени.

Оформляя вышеуказанные договоры купли-продажи в отношении оспариваемого имущества, ФИО10 не имел намерения их исполнять и не реализовал свои права и обязанности собственника до настоящего времени.

В силу ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.

В соответствии со ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (п. 1). Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (п. 5).

Согласно ч. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу, п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (абзац третий).

В п. 7 данного постановления указано, что, если совершение сделки нарушает запрет, установленный п. 1 ст. 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (п. 1 или п. 2 ст. 168 ГК РФ).

В материалах дела отсутствуют доказательства фактической уплаты стоимости объектов недвижимого имущества ответчиком. Каких-либо доказательств наличия у ответчика денежной суммы в счет оплаты по договорам купли-продажи недвижимости в материалы дела не представлено.

Суд считает, что истец доказал те обстоятельства, на которые он ссылался как на обоснование своих требований, ответчиком возражений в обоснование доводов истца не представлено, в связи с чем исковые требования истца о признании сделок недействительными подлежит удовлетворению.

В соответствии с положениями ч. 1, ч. 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

С учетом изложенных обстоятельств суд находит исковые требования истца о признании недействительным договора купли-продажи объектов недвижимости, о переводе прав покупателя по сделкам с недвижимостью, признании права собственности на объекты недвижимости, о применении последствий недействительности сделки, о признании отсутствующим право, о внесении изменения в реестр прав на имущество, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Кроме того, ответчиком ФИО3 представлено заявление о признании исковых требований ФИО2

В ч. 1 ст. 39 ГПК РФ закреплено положение, согласно которому ответчик вправе признать иск полностью или частично.

Признание иска есть распорядительное действие ответчика, означающее безоговорочное согласие на удовлетворение предъявленных к нему материально-правовых требований истца. Оно является свободным волеизъявлением, соответствующим субъективному праву ответчика, и направлено на окончание дела вынесением решения об удовлетворении иска.

По форме признание иска может представлять собой как отдельное письменное заявление стороны, которое приобщается к материалам дела, так и запись в протоколе судебного заседания, которая подтверждена подписью ответчика (ч. 1 ст. 173 ГПК РФ).

Оценив заявленное ответчиком признание требований истца, суд не усматривает в нем противоречия закону или нарушения прав и законных интересов других лиц, что являлось бы основанием для непринятия такого признания иска ответчиком согласно ч. 2 ст. 39 ГПК РФ.

В соответствии с ч. 2 ст. 173 ГПК РФ суд разъясняет ответчику, что признание иска позволяет суду принять решение об удовлетворении исковых требований (ч. 3 ст. 173 ГПК РФ), исключает повторное обращение в суд по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям (п. 2 ч. 1 ст. 134 ГПК РФ), а также допускает возможность указания в мотивировочной части решения только на признание иска (абз. 2 ч. 4 ст. 198 ГПК РФ).

В силу ч. 2 ст. 68 ГПК РФ признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает последнюю от необходимости дальнейшего доказывания этих обстоятельств. Признание заносится в протокол судебного заседания. Признание, изложенное в письменном заявлении, приобщается к материалам дела.

На основании изложенного, учитывая, что признание ответчиком иска не противоречит закону, не нарушает прав и законных интересов других лиц, а является свободным волеизъявлением, выраженным ответчиком в соответствии с принадлежащим ему субъективным правом, суд полагает возможным заявленные исковые требования удовлетворить.

Согласно правовой позиции, изложенной в абз. 2 п. 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В силу п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07. 2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

Руководствуясь ст.ст. 193-199 ГПК РФ,

решил:

Исковые требования ФИО2 к ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи объектов недвижимости, о переводе прав покупателя по сделкам с недвижимостью, признании права собственности на объекты недвижимости, о применении последствий недействительности сделки, о признании отсутствующим право, о внесении изменения в реестр прав на имущество, удовлетворить.

Признать недействительными договоры купли-продажи объектов недвижимости между ФИО2 и ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ -

нежилых помещений, расположенных по адресу: <адрес>: