Гражданский кодекс часть 1

Нижнекамский городской суд РТ в составе председательствующего судьи Муртазина А.И., при секретаре Раскиной О.М., рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление Резвяковой О.В. к ОАО «Химстрой» о признании предварительного договора договором на долевое участие в строительстве жилья и государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилья

УСТАНОВИЛ:

Истица Резвякова О.В. обратилась в суд с исковым заявлением к ответчику ОАО «Химстрой», из которого следует, что 30 июля 2007 года истицей заключен с застройщиком ОАО «Химстрой» предварительный договор № 8пр-35А-4/3~2007-Н участия в долевом строительстве жилого дома с физическим липом (далее - Договор) на строительство 3-х комнатной квартиры № 15 общей площадью 69,09 кв.м, расположенной на 2-ом этаже во 2-ом подъезде в строящемся многоквартирном жилом доме № 4/3 35А мкрн. г.Нижнекамск РТ (строительный адрес), без чистовой отделки (штукатурка, стяжка, проводка, система отопления, стояки горячего и холодного водоснабжения, канализация) за счет средств Дольщика.

Согласно пункта 2.2. Договора стоимость квартиры составляет 1 174 530 рублей, которые истица оплатила полностью после подписания предварительного договора № 8пр-35А-4/3-2007-Н участия в долевом строительстве жилого дома с физическим лицом, что подтверждается справкой от 03 августа 2007 года, выданной ОАО «Химстрой».

Дом построен на основании Разрешения на строительство №RU 16530117-01-75, выданное Исполнительным комитетом Нижнекамского муниципального района Республики Татарстан 01.06.2007 года.

Срок сдачи дома в эксплуатацию, согласно п. 3.1.1. Договора, первое полугодие 2008 года.

При заключении предварительного договора № 8пр-35А-4/3-2007-Н участия в долевом строительстве жилого дома с физическим лицом на строительство трехкомнатной квартиры № 15, общей площадью 69,09 кв.м., расположенной на 2-ом этаже во 2-ом подъезде в строящемся многоквартирном жилом доме № 4/3 35А мкрн. г.Нижнекамск РТ (строительный адрес), без чистовой отделки (штукатурка, стяжка, проводка, система отопления, стояки горячего и холодного водоснабжения, канализация), истица подразумевала, что достигнутое между сторонами соглашение (заключение предварительного договора) является договором долевого участия в строительстве жилья. Поскольку, по своей природе, данная сделка (вид договора) не может быть предварительным.

Таким образом, между истицей и ответчиком возникли обязательства по договору долевого участия в строительстве жилого дома от 30 июля 2007 года, поскольку, по смыслу ст. 1 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее но тексту — Закон), привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства жилого дома с последующей передачей прав собственности на жилое помещение возможно только на основании договора участия в долевом строительстве, путем выпуска ценных бумаг или путем вступления в жилищно — накопительный или жилищно — строительный кооператив.

Взаимные обязательства между истицей и ответчиком возникли на основании предварительного договора участия в долевом строительстве жилого дома с физическим лицом от 30 июля 2007 года, который, в силу п.4, ст.4 Закона, содержит все существенные условия и признаки договора участия в долевом строительстве жилья.

Согласно п.3 ст. 165 Гражданского кодекса РФ «если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.»

Однако ответчик от государственной регистрации Договора уклоняется.

На основании вышеизложенного, истица просит суд

Признать предварительный договор № 8пр-35А-4/3-2007-Н участия в долевом строительстве жилого дома с физическим лицом от 30 июля 2007 года, заключенный между ОАО (Химстрой» (ответчиком) и Резвяковой О.В. (истицей) договором на долевое участие в строительстве жилья, на строительство 3-х комнатной квартиры № 15 общей площадью )9,09 кв.м, расположенной на 2-ом этаже во 2-ом подъезде в строящемся многоквартирном жилом доме № 4/3 35А мкрн. г.Нижнекамск РТ;

Вынести решение о регистрации Договора на долевое участие в строительстве жилья от 10 июля 2007 года, заключенного между ОАО «Химстрой» (ответчиком) и Резвяковой О.В. (истцом) по строительству 3-х комнатной квартиры №15 общей площадью 69,09 кв.м, расположенной на 2-ом этаже во 2-ом подъезде в строящемся многоквартирном жилом доме №4/3 35А мкрн. г.Нижнекамск РТ без участия ОАО «Химстрой», без учета арестов и запрещений, наложенных в отношении имущества и имущественных прав ОАО «Химстрой».

В судебном заседании представитель истицы иск поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика ОАО «Химстрой» в суд не явился, извещен. Из представленного отзыва следует, что ответчик иск признает в полном объеме, последствия признания иска понятны, просит рассмотреть дело без его участия.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ в суд не явился, извещен.

Суд, выслушав представителя истицы, изучив материалы дела, находит исковое заявление подлежащим удовлетворению.

В соответствии со ст.4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В силу ч.3 ст.165 Гражданского Кодекса РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Согласно ст.170 ч.2 ГК РФ к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

В соответствии со ст. 16 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

В судебном заседании установлено, что 30 июля 2007 года между ОАО «Химстрой» и Резвяковой О.В. был подписан предварительный договор № 8пр-35А-4/3-2007-Н участия в долевом строительстве жилого дома с физическим лицом, согласно которому стороны договорились о заключении в последующем договора участия в долевом строительстве жилого дома, по условиям которого ответчик обязался передать истцу в собственность трехкомнатную квартиру № 15 общей площадью 69,09 кв.м., расположенную на 2 этаже в 2 подъезде в жилом доме № 4/3 35 А микрорайона г. Нижнекамска (строительный адрес) без чистовой отделки (штукатурка, стяжка, проводка, система отопления, стояки горячего и холодного водоснабжений, канализация).

Строительство вышеуказанного жилого дома производилось на основании разрешения на строительство от 1 июня 2007 года, выданного ОАО «Химстрой» исполнительным комитетом Нижнекамского муниципального района РТ, согласно которому было разрешено строительство (подготовительные работы) 6-этажного кирпичного 42 -х квартирного жилого дома № 4 микрорайона № 35 А г. Нижнекамска РТ.

Земельный участок предоставлен ответчику на основании договора аренды земельного участка № 071-2927 от 28.03.2006 г., заключенного с Министерством земельных и имущественных отношений РТ, сроком по 14.03.2016 г.

Из содержания представленного истцом предварительного договора от 30 июля 2007 года, последовавших действий по оплате строительства жилья, фактической передаче квартиры, следует, что, совершая предварительный договор, стороны сделки действительно имели в виду договор участия в долевом строительстве жилого дома.

Все существенные условия договора долевого участия, предусмотренные положениями ст.4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» сторонами в предварительном договоре предусмотрены и соблюдены.

Суд расценивает несвоевременное обращение ответчика за регистрацией прав на вновь созданный объект недвижимости как бездействие, препятствующее заключению договора, что влечет нарушение имущественных прав истицы, подлежащих судебной защите в силу положений ст.ст.11,12 Гражданского Кодекса РФ.

В части наличия арестов и запрещений, наложенных в отношении имущества и имущественных прав ОАО «Химстрой», суд приходит к следующему.

Постановлением судебного пристава-исполнителя Нижнекамского РО СП УФССП по РТ Казаковой В.Г. от 8 июля 2008 года наложен арест на имущество ОАО «Химстрой», подлежащее государственной регистрации, с запретом на проведение регистрационных действий по отчуждению имущества должника, зарегистрированного за ОАО «Химстрой» на праве собственности, владения, пользования. Перечень имущества приведен в постановлении.

Строящийся 6-этажный 42-х квартирный жилой дом № 4 микрорайона № 35 А г. Нижнекамска РТ, в котором расположена указанная в договоре на долевое участие в строительстве жилья между Резвяковой О.В. и ОАО «Химстрой» трехкомнатная квартира №15, в этом перечне отсутствует; не указано там и право аренды на земельный участок, на котором расположен данный объект.

Следовательно, указанный арест на правоотношения сторон по спорной квартире не распространяется.

2 февраля 2009 года судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о наложении запрета на отчуждение имущества, зарегистрированного на праве собственности за ОАО «Химстрой», арест на имущественные права должника, включая права аренды земельных участков, не наложен.

Регистрация договора на долевое участие в строительстве жилья не является отчуждением имущества должника, поскольку в момент оформления обязательственных отношений сторон этого договора самого объекта не существует, право собственности возникнет у участника долевого строительства по окончании строительства соответствующего объекта недвижимости, сдачи его в эксплуатацию.

Правовая природа договора участия в долевом строительстве не предусматривает возникновения у застройщика права собственности на построенный им объект недвижимости.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что наложенный 2 февраля 2009 года запрет не является препятствием для регистрации договора между сторонами по делу, и не находит правовых оснований для отказа в удовлетворении иска.

Отсутствие у ответчика проектной декларации, разрешения на строительство, иных документов, необходимых для государственной регистрации договора в силу требований п.2 ст. 25.1. Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», свидетельствует о недобросовестности ответчика, и не может служить препятствием для судебной защиты нарушенного права истца.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ

РЕШИЛ:

Исковое заявление Резвяковой О.В. к ОАО «Химстрой» о признании предварительного договора договором на долевое участие в строительстве жилья и государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилья, удовлетворить.

Признать предварительный договор №8пр-35А-4/3 -2007-Н от 30.07.2007г. участия в долевом строительстве жилья, заключенный между ОАО «Химстрой» и Резвяковой О.В. - договором на долевое участие в строительстве жилья - трехкомнатной квартиры №15 общей площадью 69,09кв.м., расположенной на втором этаже во втором подъезде в строящемся многоквартирном жилом доме №4/3 35А мкрн г.Нижнекамск Республика Татарстан.

Произвести государственную регистрацию договора №8пр-35А-4/3 -2007-Н от 30.07.2007г. на долевое участие в строительстве жилья - трехкомнатной квартиры №15 общей площадью 69,09кв.м., расположенной на втором этаже во втором подъезде в строящемся многоквартирном жилом доме №4/3 35А мкрн г.Нижнекамск Республика Татарстан (строительный адрес) без чистовой отделки (штукатурка, стяжка, проводка, система отопления, стояки горячего и холодного водоснабжения, канализация), заключенного между ОАО «Химстрой» Резвяковой О.В.,

без участия ОАО «Химстрой», а также без учета всех арестов и запрещений, наложенных в отношении имущества и имущественных прав ОАО «Химстрой».

Решение может быть обжаловано в Верховный суд РТ в течение 10 дней после вынесения, через Нижнекамский городской суд.

Судья Нижнекамского

городского суда РТ А.И. Муртазин.