Гражданский кодекс часть 1

ФИО1 обратился в Армавирский городской суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 в котором просит признать предварительный договор купли-продажи квартиры заключенный между ним и ИП ФИО2 -- договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, взыскать с ответчицы неустойку в размере 720 000 рублей, убытки в виде оплаты за аренду жилого помещения в сумме 209 333 рублей, проценты за пользование чужими средствами в сумме 26 602 рубля 98 копеек, моральный вред в сумме 40 000 рублей, расходы на оплату услуг юридической компании в размере 10 000 рублей, штраф в размере 50% от присужденной суммы за неисполнение требований в добровольном порядке. Свои требования мотивирует тем, что с ответчицей -- заключил предварительный договор купли-продажи -- строящемся многоквартирном доме по -- заключении договора оплатил 720 000 рублей в качестве аванса. Ответчик обязалась передать квартиру в срок до --. Свои обязательства не выполнила 19.11.2013 года и 03.08.2016 года им в адрес ИП ФИО2 была направлена претензия о добровольной уплате неустойки и пеней в соответствии с ФЗ «О Защите прав потребителей». Неудовлетворение претензий ИП ФИО2, в добровольном порядке послужило основанием для обращения истца в суд.

Истец ФИО1, в судебном заседании настаивал на удовлетворении иска.

Ответчица в судебное заседание не явилась, представила заявление в котором просила дело рассмотреть в свое отсутствие. В удовлетворении исковых требований возражала, поскольку стороны подписали соглашение 10.06.2016 года согласно которого финансовых и иных претензий друг к другу не имеют. Строительство многоквартирного дома велось без получения разрешения на строительство, о чем истец знал. Сам действовал недобросовестно финансируя самовольное строительство. Истец злоупотребляет правом. Действие ФЗ «О защите право потребителей» не распространяется на отношение возникшие в связи со строительством самовольной постройки.

Выслушав истца, изучив материалы дела суд отказывает в удовлетворении иска по следующим основаниям:

Судом установлено, что ФИО2 на основании договора купли-продажи от 24.12.2012 года является собственником земельного участка по --. 80 в городе Армавире.

19.11.2013 года, между истцом и ответчицей был заключен предварительный договор купли-продажи однокомнатной -- общей площадью 40 кв.м. в строящемся многоквартирном -- заключении договора купли-продажи истец оплатил ответчику 720 000 рублей, что подтверждается квитанцией к приходно-кассовому ордеру -- от --.

Согласно п.6 предварительного договора купли-продажи квартира должна быть передана покупателю в срок до 30 июля 2014 года по акту-приема передачи. В указанный срок квартира истцу ИП ФИО2 передана не была. Строительство многоквартирного дома было окончено в ноябре 2015 года, что подтверждается решением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.11.2015 года (дело № А32-24460/2015) согласно которого следует, что строительство многоквартирного дома по -- осуществлялось без получения разрешения на строительство и за ИП ФИО2 признано право собственности на 9-ти этажный многоквартирный дом с нежилыми помещениями.

Согласно решений Армавирского городского суда от 06.08.2014 года (дело № 2-833/14) и от 28.10.2014 года (дело № 2-2662/14) установлено, что строительство многоквартирного дома приостанавливалось в связи с отсутствием разрешения на строительство.

19.01.2016 года истец направил ИП ФИО2 претензию финансового характера с требованием расторгнуть предварительный договор купли-продажи от 19.11.2013 года и уплатить неустойку в размере 282 351 рубль 60 копеек. Претензия ИП ФИО2 получена не была, согласно отметки содержащейся на первом листе претензии следует, что последняя получена С

10.06.2016 года между ФИО2 и ФИО1 было подписано соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи, согласно которому 720 000 рублей уплаченных истцом при заключении предварительного договора купли-продажи от 19.11.2013 года были возвращены ФИО1, стороны по обоюдному согласию пришли к соглашению об отсутствии к друг к другу финансовых и иных претензий.

В мае 2016 года истец обратился в прокуратуру города Армавира по поводу неисполнения ИП ФИО2 условий предварительного договора купли-продажи от 19.11.2013 года. Согласно ответа прокуратуры города Армавира от 21.06.2016 года № 600ж2016/47706 следует, что завершить строительство многоквартирного дома по -- не представлялось возможным в связи с приостановлением строительства дома. Денежные средства внесенные истцом при заключении предварительного договора купли-продажи от 19.11.2013 года были возвращены истцу и между сторонами 10.06.2016г., было подписано соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи от 19.11.2013 года. Оснований для применения мер прокурорского реагирования не усматривается.

03.08.2016 года ФИО1 направил в адрес ИП ФИО2 претензию № 2 с требованием в добровольном порядке выплатить ему финансовые претензии в сумме 1088 269 тысяч рублей за неисполнение условий предварительного договора купли-продажи от 19.11.2013 года.

Неисполнение условий предварительного договора купли-продажи от 19.11.2013 года в части передачи квартиры в срок до 30 июля 2014 года, а также неудовлетворение претензии № 2 от 03.08.2016 года послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

В силу ч.1 ст 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг(основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором купли-продажи.

Согласно ч.4 ст429 ГК РФ если в предварительном договоре не определен срок, в течении которого должен быть заключен основной договор, последний должен быть заключен сторонами не позднее года с момента заключения предварительного договора.

Согласно ч. ст429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором купли-продажи прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В предварительном договоре купли-продажи от 19.11.2013 года не указан срок в который должен быть заключен основной договор купли-продажи, следовательно основной договор должен быть заключен в соответствии с требованиями ч. 4 ст.429 ГК РФ –не позднее 19.11.2014 года. Поскольку до 19.11.2014 года основной договор купли-продажи сторонами заключен не был, следовательно обязательства сторон, предусмотренные предварительным договором от 13.11.2013 года прекратились с 20.11.2014 года. Со дня прекращения предварительного договора купли-продажи покупатель вправе истребовать от продавца переданную ему денежную сумму при заключении предварительного договора купли-продажи. Однако в период с 20.11.2014 года по январь 2016 года истец с требованием о возврате денежной суммы в размере 720 000 рублей к ИП ФИО2 не обращался.

10.06.2016 года сторонами было заключено соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи от 19.11.2013 года. Согласно указанного соглашения следует, что денежные средства в сумме 720000 рублей были возращены ФИО1 и стороны не имеют к друг другу финансовых и иных претензий.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть установлена действительная воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Пунктом 1 ст.421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункта 2 статьи 1 ГК РФ, граждане(физические лица) и юридические лица приобретают права и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Из содержания соглашения от 10.06.2016 года заключенного между сторонами, следует, что стороны добровольно пришли к соглашению о расторжении предварительного договора купли-продажи от 19.11.2013 года, продавцом добровольно возвращена сумма в размере 720 000 рублей, стороны подтвердили отсутствие у них к друг к другу финансовых и иных претензий. После подписания настоящего соглашения истец в течении 1.5 месяцев ни каких претензий финансового характера к ИП ФИО2 не предъявлял. В августе 2016 года истцом была направлена претензия № 2 в которой истец указал на обоснованность финансовых претензий и потребовал от ИП ФИО2 удовлетворить данную претензию. Исковое заявление о взыскании неустойки, штрафов и пени истцом было подано в Армавирский городской суд в сентябре 2016 года.

Оценивая данное соглашение, с учетом требований ст.431 ГК РФ, п. 2 ст. 1 ГК РФ суд приходит к выводу, что целью соглашения от 10.06.2016 года является окончательное урегулирование отношений возникших в связи с заключенным предварительным договором купли-продажи от 19.11.2013 года, полное прекращение каких бы то ни было правовых отношений между сторонами и отказ сторон от финансовых и иных претензий к друг к другу.

Доводы истца о том, что содержащийся в соглашении от 10.06.2016 года пункт об отсутствии у сторон к другу к другу финансовых и иных претензий не имеет юридической силы, поскольку на данном пункте настояла ответчица и соглашение в данной редакции было подписано им под давлением и шантажом, суд оценивает критически, поскольку данные доводы не подтверждаются доказательствами, более того, суд считает, что в случае внесения в соглашение от 10.06.2016 года условий которые ограничивают права истца, истец не был лишен реальной возможности не подписывать указанное соглашение.

Поскольку обязательства сторон возникшие из предварительного договора купли-продажи от 19.11.2013 года прекращены, денежная сумма переданная истцом ИП ФИО2 в размере 720 000 рублей при подписании предварительного договора купли-продажи, была добровольно возвращена истцу, сторонами было подписано соглашение от 10.06.2016 года в котором стороны подтвердили отсутствие к друг к другу финансовых и иных претензий, а исковые требования истца носят финансовый характер, то суд приходит к выводу о том, что заявленные исковые требования являются необоснованными и не подлежат удовлетворению.

Согласно ст. 67.4 Конституции РФ, каждый должен соблюдать Конституцию РФ и законы, уважать права и свободы других лиц, нести установленные законом обязанности. Незнание официального опубликованного закона не освобождает от ответственности за его несоблюдение.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Исходя из основных начал гражданского законодательства следует, что вступая в те или иные правоотношения граждане должны знать законы и возложенные на них обязанности, действовать разумно, осмотрительно и добросовестно. Знание закона лицами, вступающими в гражданские правоотношения, является одной из основополагающих презумпций, а риск наступления последствий в связи с нарушением требований закона несут именно лица, нарушившие закон.

Судом установлено, что строительство многоквартирного дома по --. 80 в городе Армавире ИП ФИО2 осуществлялась без получения разрешения на строительство. Покупка квартир в строящихся многоквартирных домах должна осуществляться в соответствии с требованиями ФЗ « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Истцом, требования указанного закона при покупке квартиры небыли приняты во внимание и был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры в многоквартирном доме, строительство которого велось без получения разрешения на строительство, истец при заключении предварительного договора купли-продажи от 19.11.2013 года не проверил наличие у продавца проектной и разрешительной документации на строительство многоквартирного дома. После нарушения ответчицей срока передачи квартиры истцу до 30 июля 2014 года, истец не направлял ИП ФИО2 претензий в связи с нарушением условий предварительного договора купли-продажи от 19.11.2013 года.

Первая претензия была направлена истцом ИП ФИО2 в январе 2016 года.

Согласно п. 9 ст. 4 ФЗ « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом».

Как указано в обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утвержденным Президиумом Верховного суда РФ (04.12.2013 года, в редакции 04.03.2015 года) действие ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" не распространяется на отношения, возникающие при осуществлении самовольной постройки ( статья 222 ГК РФ).

В связи с чем суд считает, что действие ФЗ « О защите прав потребителей» также не может распространяться на отношения возникающие при осуществлении самовольной постройки, иной подход приводил бы к злоупотреблению правами, использованию норм закона призванных защитить добросовестных участников гражданских правоотношений и добросовестных потребителей, для извлечения финансовой выгоды, лицами которые при заключении договоров на покупку жилья действовали в обход установленных законом требований, регулирующих спорные правоотношения.

В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Суд считает, что истец не проявил должную степень осмотрительности и заботливости, не принял все разумные меры, направленные на проверку юридической чистоты как предварительного договора купли-продажи так и законности возводимого многоквартирного жилого дома. Наличие разрешения на строительство дома у ИП ФИО2 не проверил. Доводы о том, что при заключении предварительного договора купли-продажи им информация о наличии разрешения не представлена, о том что дом возводится без получения разрешения на строительство он узнал лишь из возражений ФИО2 суд находит несостоятельными, поскольку сведения о выданных разрешениях на строительство в администрации МО города Армавира являются общедоступными в связи с чем, истец имел реальную возможность проверить наличие у ИП ФИО2 разрешения на строительство.

Сделки с недвижимым имуществом, строительство которого осуществляется без получения разрешения на строительство являются ничтожными и не могут влечь правовых последствий, поскольку в силу ст. 222 ГК РФ самовольная постройка не находится в гражданском обороте, лицо осуществившее самовольную постройку не приобретает на нее право собственности, самовольная постройка подлежит сносу лицом ее осуществившим. В связи с чем требования истца, о признании предварительного договора от 19.11.2013 года договором купли-продажи недвижимой вещи с условием предварительной оплаты подлежат отклонению по вышеуказанным основаниям.

Заключая сделку по приобретению квартиры в доме строительство которого осуществляется без получения разрешения на строительство, истец должен был предвидеть возможность не только нарушения сроков строительства дома и передачи квартиры в собственность, но и возможность неполучения квартиры в связи с возможностью сноса самовольной постройки. Действуя разумно и добросовестно истец мог предвидеть вышеуказанные последствия и имел возможность отказаться от покупки квартиры по предварительному договору купли-продажи от 19.11.2013 года.

Согласно п.1 статьи 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Согласно п. 2 статьи 10 ГК РФ в случаях несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.

Из постановления Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 года № 25 “ О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского Кодекса РФ следует, что поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично.

Суд считает, что при заключении предварительного договора купли-продажи от 19.11.2013 года истец действовал недобросовестно, заключил сделку в нарушение требований законодательства регулирующего спорные правоотношения, в отношении самовольной постройки, в связи с чем нормы ФЗ «О защите прав потребителей», не могут применены к спорным правоотношениям, поскольку данные нормы не могут распространяться на отношения связанные с самовольной постройкой и в связи с тем, что данные нормы закона устанавливают гарантии защиты прав добросовестных участников гражданских правоотношений и добросовестных потребителей, иной подход противоречил бы конституционным принципам законности и справедливости, приводил бы к злоупотреблению правом в целях получения финансовой выгоды с использованием норм действующего законодательства.

Поскольку судом достоверно установлено, что между истцом ФИО1 и ответчицей ИП ФИО2 заключено соглашение от 10.06.2016 года по которому стороны подтвердили отсутствие у них иных и финансовых претензий друг к другу, при заключении предварительного договора купли-продажи от 19.11.2013 года истец действовал недобросовестно, так как была заключена сделка в отношении объекта возводимого без получения разрешения на строительство, с учетом положений п. 2 ст. 10 ГК РФ суд приходит к выводу об отсутствии законных оснований для удовлетворению заявленных исковых требований.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ суд

Р Е Ш И Л :

Исковое заявление ФИО1 к ИП ФИО2 о защите прав потребителей – оставить без удовлетворения.

Мотивированное решение изготовлено 18.11.2016 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течении месяца в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда через Армавирский городской суд.

Судья Ванина Е.А. подпись решение вступило в законную силу 19.11.2016