Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании суммы долга по договору купли-продажи жилого дома и встречному иску ФИО2 к ФИО1 о взыскании суммы, уплаченной по договору купли-продажи жилого дома и суммы убытков,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о взыскании суммы долга по договору купли-продажи жилого дома. Свои требования ФИО1 мотивирует тем, что он продал жилой дом, находящийся по адресу: , , . Был составлен договор купли-продажи простой письменной формы от между ФИО1 и ФИО2 Указанный договор, и право собственности были зарегистрированы в Управлении Федеральной регистрационной службы по .

Договором было оговорено, что жилой дом приобретается покупателем за рублей, рублей ФИО1 получил за указанный жилой дом до подписания договора, а рублей, покупатель должен был выплатить ему в срок до . Данный пункт договора является существенным условием заключения вышеуказанной сделки, вследствие этого была произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона.

Однако после , оставшаяся сумма в размере рублей ФИО1 не была выплачена. Покупатель мотивирует это тем, что техническое состояние жилого дома не соответствует вышеуказанной стоимости и жилой дом требует ремонта. Вместе с тем на момент заключения договора покупатель был предупреждён о недостатках продаваемого жилого дома и не имел претензий к его техническому состоянию. ФИО1 неоднократно обращался к ответчику ФИО2 с требованием выплаты оставшейся стоимости жилого дома согласно договору, но покупатель на эти условия не согласен и считает, что жилой дом принадлежит ей по праву собственности.

В связи с изложенным истец ФИО1 обратился в суд и просит взыскать с ответчицы ФИО2 в его пользу сумму долга в размере рублей по договору купли-продажи жилого дома от и уплаченную государственную пошлину в размере рублей.

ФИО2 обратилась в суд со встречным иском к ФИО1 о взыскании рублей, уплаченных по договору купли-продажи жилого дома по , от и уплаченной госпошлины в размере рублей, а также с дополнительными исками о взыскании убытков в размере 16 рублей и рублей, ссылаясь на то, что после заключения сделки, которая прошла государственную регистрацию, были обнаружены дефекты стен дома и их необходимо укреплять. В связи с недостатками дома она понесла убытки в виде оплаты за свет, уголь и оплаты за проживание в съёмном жилье.

ФИО2 свои встречные требования мотивировала тем, что между ней и ФИО1 был заключен договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: , п, . Право собственности на жилой дом зарегистрировано в Управлении Федеральной регистрационной службы по . По договору купли-продажи ФИО2 купила жилой дом общей площадью 36 кв.м., стоимостью рублей. По условиям договора рублей были переданы продавцу до подписания договора, остальные рублей должны быть переданы до

В августе 2008 года ФИО2 с мужем до переезда решили сделать ремонт. Начали делать ремонт с электропроводки, поскольку она была расположена поверх стен, что не соответствует требованиям безопасности. Приступив к ремонту, ФИО2 обнаружила, что под глиняной штукатуркой, на которую были наклеены обои, рассыпается шлак от прикосновения руки на различную глубину. Простучали стены дома и определили, что на 50% глина уже отстала от стен и шлак сыпется самопроизвольно.

Об указанных дефектах дома ФИО2 стало известно уже после подписания договора купли-продажи и передачи денег. После обнаружения таких недостатков ФИО2 обратилась к ФИО1 с требованием вернуть ей деньги. Но он отказался расторгнуть договор.

Договор купли-продажи жилого дома в тот момент находился на регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы. Она обратилась в УФРС по с целью приостановить регистрацию, но было уже поздно, договор купли-продажи и право собственности были зарегистрированы.

ФИО2 обратилась к ФИО1 с требованием устранить выявленные недостатки, однако он отказался. Она предложила ему другой вариант - произвести все работы по устранению недостатков своими силами, но за его счёт. Ответчик отказывался, но потом согласился на уменьшение цены на рублей. Но поскольку стоимость жилого дома была оплачена ФИО2 не полностью и долг составлял рублей, то они встретились у нотариуса, где ФИО2 должна была передать рублей. В последний момент ФИО1 отказался от получения рублей и потребовал с ФИО2 вновь рублей.

ФИО2 обратилась к специалистам-строителям в ООО «Промышленновский ВодСнаб», где ей разъяснили, что стены дома надо укреплять с обеих сторон кирпичом, в противном случае они рассыпятся окончательно. Но внутри площадь дома небольшая и кладка кирпичом намного уменьшит жилую площадь. В такой ситуации ФИО2 предложили сделать усиленную штукатурку по металлической сетке, прикрепив ее анкерными болтами с обеих сторон стен. Инженером по производству была составлена локальная смета в соответствии с которой стоимость строительных работ составила рублей в ценах 2001 года.

На момент заключения договора купли-продажи продавец не сообщил ФИО2 о таких серьезных недостатках, требующих проведения значительных вложений в ремонт и затрат времени. До подписания договора ФИО2 был проведен осмотр дома внутри и снаружи, но никаких признаков, свидетельствующих о том, что дом рассыпается, обнаружено не было. В доме были наклеены новые обои, и продавец сообщил, что недавно сделали ремонт и обои переклеивать не нужно. Но что скрывалось за этими обоями, продавец умолчал. Если бы на момент заключения договора ФИО2 было известно о ненадлежащем качестве жилого дома, она бы не купила такой дом.

В соответствии с п. 1 ст. 469 Гражданского кодекса РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. Однако качество жилого дома в договоре описано не было.

В соответствии с п. 2 ст. 469 Гражданского кодекса РФ при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Цель использования жилого дома - для постоянного проживания в нём граждан. Но в данный жилой дом ФИО2 так и не смогла переехать, так как в таких условиях там проживать невозможно.

В соответствии со ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о её качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ. В соответствии с п. 2 ст. 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Все вышеизложенное даёт ФИО2 основания полагать, что жилой дом имеет существенные недостатки, которые не позволяют использовать его по назначению. Такие недостатки трудно устранить, более того, их устранение требует несоразмерных расходов и затрат времени. У ФИО2 нет необходимых денежных средств на устранение недостатков и нет более возможности ждать их устранения. Также нет никакого жилья и ей негде вместе с мужем жить, так как свою квартиру ФИО2 продала до приобретения данного жилого дома.

Кроме того в дополнениях от к встречному иску ФИО2 в обоснование своих требований ссылается на то, что в результате приобретения жилого дома с существенными нарушениями качества, ФИО2 были понесены убытки. В частности, за весь период владения домом на праве собственности ФИО2 оплачивала за свет в размере , рублей. Приобрела уголь для отапливания дома на сумму рублей. Кроме того, до настоящего времени у ФИО2 нет собственного жилого помещения, пригодного для проживания. Свою квартиру в д. Каменка она продала до покупки дома. В приобретенном жилом доме проживать невозможно ввиду его непригодности на настоящий момент для данных целей. ФИО2 вынуждена была снять квартиру для проживания в по адресу: . Заключила договор с на срок 10 месяцев. Каждый месяц оплачивает арендодателю плату в размере рублей. На настоящий момент она оплатила арендную плату за 7 месяцев в размере рублей. Таким образом, сумма причиненных ФИО2 убытков в результате ненадлежащего исполнения договора купли-продажи составила рублей. Просит дополнительно взыскать с ФИО1 в её пользу сумму убытков в размере руб.

Также в дополнениях от к встречному иску ФИО2 в обоснование своих требований ссылается на то, что в настоящее время она продолжает снимать квартиру по . Заключила договор аренды от еще на 6 месяцев. Сумма ежемесячной арендной платы также составляет рублей.

По предыдущему договору аренды от ФИО2 заплатила П. всего рублей. По действующему в настоящее время договору аренды ФИО2 заплатила рублей. В результате сумма всей арендной платы составила рублей.

рублей арендной платы ФИО2 просила взыскать с ответчика в апреле 2009г. Поскольку сумма арендной платы увеличилась до рублей, она увеличивает свои исковые требования на рублей.

Также в результате заключения договора купли-продажи жилого дома с недостатками ФИО2 были причинены убытки в сумме рублей, которые оплачены ФИО2 в качестве госпошлины за государственную регистрацию договора и права собственности на дом. Просит суд взыскать с ФИО1 в её пользу дополнительно к ранее предъявленным требованиям сумму убытков в размере рублей.

К недостаткам дома ФИО2 относит то, что стены дома осыпаются, из углублений стен сыпется шлак в виде золы от прикосновения даже руки, стены протыкаются насквозь шилом на глубину до 15 см, когда отрываются обои от стены, то сыпется шлак и зола, а значит состав стен не соответствует требованиям качества, поскольку шлакозаливной дом приравнивается к кирпичному, его стены не должны осыпаться и протыкаться шилом, а состав стен и их осыпание – результат неправильного соотношения материала – песка, цемента, шлака, воды (т. 1, л.д. 216). Кроме того, снаружи дома под гипсокартонном была обнаружена дыра (л.д. 226).

Заявлением от встречные исковые требования ФИО2 уточнены, она просит суд расторгнуть договор от купли-продажи жилого дома по адресу: , , , заключённый между ФИО2 и ФИО1 и привести стороны в первоначальное положение, а также взыскать судебные расходы, в том числе расходы на представителя в сумме руб.

В судебном заседании встречные исковые требования ФИО2 уточнены заявлением от , ФИО2 просит суд расторгнуть договор от купли-продажи жилого дома по адресу: , , , заключённый между ФИО2 и ФИО1; обязать ФИО2 передать жилой дом, находящийся по адресу: , , ФИО1 в том же состоянии, в котором находился на день заключения договора купли-продажи – ; ликвидировать государственную регистрацию Договора купли-продажи жилого дома, находящегося по адресу: , , , от №........, права собственности и ипотеку в силу закона от №........ на имя ФИО2 и восстановить государственную регистрацию права собственности на указанное жилое помещение на имя ФИО1; взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 убытки в виде оплаты за свет, уголь, оплаты за проживание в съёмном жилье в размере .; взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 уплаченную при подаче исковых заявлений в суд государственную пошлину в сумме .; отнести на ФИО1 расходы за проведённую за счёт средств федерального бюджета судебную строительно-техническую экспертизу в сумме .

В судебном заседании ФИО1 свои исковые требования поддержал полностью, просил их удовлетворить, уточнённые встречные исковые требования ФИО2 не признал, просил во встречном иске отказать, пояснил, что он предлагал ФИО2 мировое соглашение, предлагал, чтобы они оба отказались от своих требований в суде, продали дом за руб., ФИО2 – ., ему руб., он нашёл ей покупателя на спорный дом, но ФИО2 отказалась от заключения мирового соглашения, её не устроили условия. Со дня продажи дома прошло около трёх лет, ответчица не следила за домом, не отапливала его как следует, не делала косметический ремонт, пускала квартирантов, квартиранты разморозили в доме отопление, ответчица переваривала отопление, другие квартиранты утащили металлические штыри из лаза в погреб, возможно на металлолом, отчего погреб завалился и провис угол кладовой, кладовая отошла от дома, в доме сейчас антисанитарные условия, грязь, дом требует ремонта.

ФИО2 и её представитель Зайцева Н.И., действующая на основании ордера от №........, исковые требования ФИО1 не признали, уточнённые встречные исковые требования ФИО2 к ФИО1 полностью поддержали и просили удовлетворить.

ФИО2 в судебном заседании пояснила, что о состоянии дома она ничего не знала, знала только о фундаменте, ФИО1 предупредил, что фундамент нужно подлить, поэтому он снизал цену дома на руб. О состоянии стен ей при покупке дома ничего не было известно. Документы на дом ФИО1 привёз вечером, а утром следующего дня они поехали к нотариусу оформлять сделку. После покупки дома сразу всё стало сыпаться. ФИО1 продал ФИО2 просроченный дом, так как 50 лет – срок годности дома. Гипсокартон для ремонта они купили для улучшения своих жилищных условий. В доме розетка была, которая держалась на одном гвозде, вытаскивалась из стены и вставлялась обратно без особых усилий. Дом был холодный, отапливала она его постоянно, но выше 16 градусов температура не поднималась. Квартирантов в дом она пустила, чтобы сохранить состояние дома.

Представитель Зайцева Н.И. просила суд признать обнаружившиеся в доме после его покупки недостатки – осыпание стен, отслоение штукатурки, свободное протыкание стен шилом, а также указанные экспертом непрочность дома, несоответствие стен нормативным требованиям, опасность для проживания в доме – существенными недостатками дома, в связи с чем дом признать ненадлежащего качества и удовлетворить уточнённые встречные исковые требования ФИО2 в полном объёме.

Третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области своего представителя в суд не направили, согласно письменному заявлению просили дело рассмотреть без участия их представителя.

Выслушав участников процесса, свидетелей, изучив представленные сторонами доказательства, в том числе письменные материалы дела, суд считает, что исковые требования ФИО1 обоснованны и подлежат удовлетворению полностью, а встречные исковые требования ФИО2 не подлежат удовлетворению в полном объёме.

Исходя из содержания части 1 статьи 12 ГПК РФ, правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. В силу статьи 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. При этом суд принимает решение на основании доказательств, исследованных в судебном заседании.

В соответствии с положениями ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В силу п. 1 и 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В судебном заседании установлено и не оспаривается сторонами, что ФИО1 продал ФИО2 жилой дом, находящийся по адресу: , , . Между сторонами ФИО1 и ФИО2 составлен договор купли-продажи в простой письменной форме от , который зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Кемеровской области. У ФИО2 зарегистрировано и возникло право собственности на указанный жилой дом.

При этом договором оговорено, что жилой дом приобретается покупателем за 330000 рублей, 250000 рублей ФИО1 получил за указанный жилой дом от ФИО2 до подписания договора, а 80000 рублей, покупатель ФИО2 должна была выплатить ФИО1 в срок до , вследствие чего произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона (т. 1, л.д. 9-11, 34-38).

Однако, оставшаяся по договору сумма за дом в размере рублей ФИО1 не выплачена покупателем дома – ответчиком ФИО2, что также подтверждено самой ФИО2 и не оспаривается сторонами.

Согласно п. 1 и 3 ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 ГК РФ. В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Также согласно п. 3 ст. 486 ГК РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Согласно п. 6 договора купли-продажи жилого дома от он имеет силу передаточного акта. Договор подписан сторонами, зарегистрирован в установленном порядке. Обязанность по передаче предмета сделки покупателю ФИО1 выполнена. Однако обязанность ФИО2 по оплате предмета сделки в части оплаты руб. за дом не исполнена.

Таким образом, требования ФИО1 о взыскании с ФИО2 суммы долга за проданный дом в размере руб. основаны на условиях договора от и нормах закона, вытекают из нарушения ФИО2 условий договора по оплате приобретённого дома в установленной сторонами в договоре сумме, следовательно, требования ФИО1 подлежат удовлетворению судом полностью, с возмещением истцу ФИО1 за счёт ответчика ФИО2 судебных расходов по уплате государственной пошлины при обращении с иском в суд, пропорционально удовлетворённым исковым требованиям, в сумме руб.

Встречные уточнённые исковые требования ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи жилого дома от , ликвидации государственной регистрации договора, права собственности ФИО2 и ипотеки в силу закона, восстановлении государственной регистрации права собственности ФИО1, взыскании уплаченной по договору купли-продажи суммы, убытков и судебных расходов необоснованны и не подлежат удовлетворению полностью.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, либо в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Обязанность по доказыванию существенности нарушения договора возлагается на лицо, заявившее об этом – в данном случае на ФИО2

Однако в судебном заседании не представлено никаких убедительных доказательств существенного нарушения условий договора ФИО1

Тот факт, что после покупки дома в проделанных П.В.Н. в стенах дома углублениях, а также позднее, при отставании глиняной штукатурки под обоями, ФИО2 внутри дома обнаружила осыпание материала стен – шлака, который осыпался от прикосновения рукой, ФИО1 не оспаривается, подтверждён свидетелями, зафиксирован документально, а также отражён в заключении эксперта, проводившего осмотр дома.

Суд находит установленным тот факт, что у приобретенного ФИО2 по договору от дома по адресу: , , внутри дома происходит осыпание стен (шлака) в проделанных в стене углублениях от приложения усилий пальцами рук.

То, что осыпание стен дома имеется, не оспаривается ФИО1 и имеет документальное подтверждение, в том числе подтверждено показаниями свидетелей.

Однако суд полагает, что указанные факты нельзя признать существенными нарушениями договора и основанием для расторжения договора купли-продажи дома судом.

Также необоснованна ссылка ФИО2 на п. 8 договора купли-продажи жилого дома от , согласно которому продавец должен предупредить покупателя о недостатках продаваемого жилого дома, а при неисполнении этой обязанности покупатель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной по договору стоимости жилого дома.

Согласно объяснениям самих сторон и показаниям свидетелей тот факт, что ФИО1 предупредил ФИО2 о необходимости подливки фундамента дома перед его продажей никем не оспаривается, подтверждён в судебном заседании.

В соответствии с техническим паспортом на дом, с которым ФИО2 была ознакомлена до покупки дома, приобретённый ею у ФИО1 дом по , является шлакозаливным – стены шлакозаливные, фундамент шлакозаливной, год постройки 1955 (т. 1 л.д. 59-64).

ФИО2 также подтверждает, не оспаривает, что ей были предоставлены сведения об указанных характеристиках приобретаемого у ФИО1 дома, вечером , перед заключением сделки, ей был предоставлен технический паспорт на дом (в копии).

Претензии ФИО2 сводятся к качеству стен дома, что, по её мнению, является существенным недостатком дома, неустранимым дефектом, о котором продавец ФИО1 её не предупредил до продажи дома.

Однако указанное мнение ФИО2 не подтверждено никакими доказательствами и не может быть положено в основу решения суда.

Для того, чтобы сделать вывод о наличии факта существенного нарушения требований к качеству товара по причине обнаружения покупателем недостатков, устранение которых потребует несоразмерных расходов и затрат времени, ФИО2, в соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, следовало доказать факт наличия недостатков в переданном жилом доме и то, что недостатки возникли по причинам, не зависящим от покупателя и имелись до передачи жилого дома покупателю, факт отсутствия информирования продавцом покупателя о качестве дома в части этих недостатков, факт того, что устранение этих недостатков потребует несоразмерных расходов и затрат времени.

Указанные обстоятельства не нашли своего подтверждения в судебном заседании.

ФИО2, а также опрошенные в судебном заседании свидетели П.В.Н. , П.В.В. , показаниям которых у суда нет оснований не доверять, аналогично друг другу подтвердили, что на момент покупки дома там всё было чисто и красиво, снаружи дома трещин не было, внутри дома стены были чистые, оклеены обоями, углубления в стенах с пробивкой штукатурного слоя были произведены П.В.Н. после покупки дома при проведении ремонтных работ по замене электропроводки.

Стороны подтвердили, не оспаривают, что дом был передан ФИО2 в нормальном состоянии, стены дома не сыпались, углублений в стенах не существовало. Договор купли-продажи был подписан, претензий к качеству передаваемого дома не имелось. Кроме одного лишь заявления о том, что осыпание стен возникло по причинам, имевшим место до передачи дома, доказательств этому не представлено.

В подтверждение того, что недостатки не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, ФИО2 представлена локальная смета. Между тем, локальная смета составлена на ремонт всего дома, а не только стен, где имелось осыпание штукатурки. Также К., составившая смету, заключение по строительству давать не может, она не является экспертом.

Осыпание стен шлакозаливного дома, 1955 года постройки, то есть с возрастом шлакобетона 55 лет, является естественным качеством (свойством) стен такого дома.

В судебном заседании ФИО2 заявила, что поскольку дому 55 лет, а срок службы шлакозаливного дома 50 лет, то ФИО1 продал ей «просроченный» дом.

Однако о возрасте и характеристиках дома ФИО2, ознакомленная с техническими документами на дом до его покупки, не могла не знать. Претензии ФИО2 в этой части к продавцу ФИО1 необоснованны.

Доказательств того, что дом непригоден для проживания в судебном заседании не установлено. Факт того, что в результате ремонтных работ появились углубления в стенах и осыпалась штукатурка не может свидетельствовать о непригодности дома для проживания.

ФИО2 подтвердила, что пускала жить в дом квартирантов, в настоящее время в доме также живут квартиранты, которые имеют намерение приобрести этот дом, члены семьи ФИО2 находились в доме в период начала ремонта дома после его покупки и ночевали там в зимнее время, когда отапливали дом. Данные обстоятельства достоверно установлены в судебном заседании, подтверждены как свидетельскими показаниями, так и объяснениями самой ФИО2

При этом, состояние дома значительно ухудшилось за прошедший после его покупки ФИО2 период времени, что также достоверно установлено в судебном заседании и подтверждено как заключением эксперта, осматривавшего дом в 2010 году, так и объяснениями самой ФИО2 и показаниями свидетелей, подтвердивших, что дом снаружи стал неухожен, фундамент крошится, появились трещины на стенах, местами отошла или осыпалась глиняная штукатурка, провалился погреб, часть пристройки отошла от дома и провисла, внутри дом также требует ремонта. ФИО2 подтвердила, что не ремонтировала дом и квартирантов просила не производить ремонт, поскольку подан встречный иск.

Согласно заключению проведённой судебной строительно-технической экспертизы дома по , , приобретённого ФИО2 у ФИО1 по договору от (т. 2, л.д. 46-64), экспертом установлено, что осыпание стен (разрушение бетона) внутри жилого дома (с внутренней стороны стен) произошло вследствие механического воздействия на стену жилого дома (механические повреждения, которые выражены местным нарушением целостности материала), то есть была произведена пробивка штукатурного слоя и шлакобетонной стены, и низкой прочности стен, не соответствующей нормативным требованиям. Осыпание стен (разрушение бетона) снаружи жилого дома (с наружной стороны стен) происходит вследствие разрушения гидроизоляционного слоя (наружной отделки) и низкой прочности стен, не соответствующей нормативным требованиям. Физический износ жилого дома на момент проведения экспертизы в 2010 году составил 53%, в том числе физический износ фундамента и стен составил 60%, стены нуждаются в укреплении и усилении отдельных участков, проведении страховочных мероприятий и усилении конструкций.

Состояние дома и его физический износ на момент продажи дома установить невозможно, так как в 2008 году при продаже дома экспертиза не проводилась, эксперт дом не осматривал. По данным технического паспорта по состоянию на определён процент износа дома – 47% (л.д. 64).

При этом, низкая прочность стен установлена экспертом путём измерения ударно-импульсным методом по ГОСТ 22690-88 прибором ОНИКС-2.5. При проверке прочности стен произведено по 10 замеров в 20 точках. Во всех замеряемых точках прибор не показал числового значения. Из этого эксперт сделал вывод, что определить фактическую несущую способность стен здания не представляется возможным.

Далее эксперт указал, что минимальное значение прочности бетона, которое измеряет прибор ОНИКС-2.51 3МПа, следовательно, шлакобетон в несущих стенах имеет класс менее В3.5 (см. ГОСТ 25820-2000 таблица Б.1), то есть имеет низкую прочность на сжатие. Согласно СНиП -84* п. 2.5. Для железобетонных конструкций не допускается применять: легкий бетон класса по прочности на сжатие ниже В3,5 – для однослойных конструкций.

Кроме того, при приложении усилий пальцами рук бетон несущих стен разрушается (крошится). Механизм образования основных неисправностей стен и фундаментов следующий: происходит разрушение несущих стен и фундаментов. Эксперт полагает, что необходимо проведение страховочных мероприятий и усиление конструкций. При этом стоимость таких мероприятий и временные затраты на их проведение экспертом не определены.

Вышеописанное эксперт назвал «дефектами», механизм образования которых смог определить только предположительно, указав, что низкая прочность стен может быть из-за отсутствия горизонтальной и вертикальной гидроизоляции, что приводит к разрушению бетона: незащищённый от влаги бетон насыщается влагой и происходит увлажнение бетона, при смене температуры наружного воздуха происходит разрушение связей (вымывание) цементного камня; несоблюдение пропорций исходных материалов при изготовлении бетонной смеси; применение некачественных исходных материалов (например, содержание посторонних примесей); несоблюдение технологии производства работ при монолитном бетонировании стен и выдерживании бетонной смеси при твердении.

При этом, эксперт указал, что при отсутствии своевременных ремонтных мероприятий, которые повышают эксплуатационные качества и снижают процент износа строительных конструкций здания в целом, осыпание стен может происходить из-за естественного износа шлакозаливного дома.

Оценивая данные судебной строительно-технической экспертизы дома, с учётом требований ст. 67 ГПК РФ, суд полагает, что предположительные выводы эксперта также не могут быть положены в основу решения суда, а выводы эксперта относительно прочности несущих стен в доме являются ошибочными и не могут быть приняты судом в качестве доказательства по делу.

ГОСТ 25820-2000 введён в действие Постановлением Госстроя России от N 57 взамен ГОСТ 25820-83, распространяется на легкие бетоны (далее - бетоны), приготовляемые на цементном вяжущем, пористом неорганическом крупном заполнителе, пористом (искусственном и/или природном) или плотном мелком неорганическом заполнителе, применяемые для изготовления сборных, монолитных и сборно-монолитных бетонных и железобетонных конструкций, изделий для зданий и сооружений различного назначения.

Согласно п. 6.4. данного ГОСТа, характеристики бетона определяют прочность на сжатие - по ГОСТ 10180 или ГОСТ 28570.

Все указанные ГОСТы введены значительно позже постройки спорного дома и не могли применяться к построенному в 1955 году зданию.

Легкие бетоны в соответствии с требованиями ГОСТ 25192 классифицируют по следующим признакам:

- основному назначению;

- виду заполнителей;

- структуре.

По виду крупного пористого заполнителя выделяют шлакобетон - бетон на золошлаковых смесях тепловых электростанций - ТЭС или на топливном шлаке, гранулированном доменном или электротермофосфорном шлаке.

Область применения легких бетонов приведена в Приложении А указанного ГОСТа, согласно которому шлакобетон по основному назначению рекомендуется как конструкционно-теплоизоляционный и как конструкционный.

По прочности на сжатие бетоны подразделяют на классы, при этом конструкционно-теплоизоляционные имеют классы: В2,5, В3,5, В5, В7,5, В10. Таким образом, даже по существующим нормативным требованиям допускается применение шлакобетона в качестве конструкционно-теплоизоляционного, класса В2,5 по прочности на сжатие, то есть менее класса В3,5.

Поскольку минимальное значение прочности бетона, которое измеряет применённый экспертом прибор ОНИКС-2.51 3МПа, что по заключению эксперта соответствует классу В3.5, а допустимое значение класса конструкционно-теплоизоляционного шлакобетона может составлять В2,5, то выводы эксперта о несоответствии класса шлакобетона в стенах спорного дома нормативным требованиям в связи с низкой прочностью на сжатие ошибочны.

СНиП -84*, на который ссылается эксперт, Утверждены Постановлением Госстроя СССР от N 136, то есть также значительно позже постройки спорного дома. Кроме того, требования СНиП -84* не распространяются на бетонные и железобетонные конструкции гидротехнических сооружений, мостов, транспортных тоннелей, труб под насыпями, покрытий автомобильных дорог и аэродромов, армоцементные конструкции, а также конструкции, изготовляемые из бетонов средней плотностью менее 500 и свыше 2500 кг/м3, бетонополимеров и полимербетонов, бетонов на известковых, шлаковых и смешанных вяжущих (кроме применения их в ячеистом бетоне), на гипсовом и специальных вяжущих, бетонов на специальных и органических заполнителях, бетона крупнопористой структуры. Спорный же дом является именно шлакозаливным.

Прибор ОНИКС-2.5 (склерометр электронный) служит средством измерения прочности монолитных конструкций на сжатие, при этом применяется ударно-импульсный метод - в приборах реализован двухпараметрический метод измерения (ударный импульс+отскок).

Поскольку стены дома крошатся, то нельзя пытаться пластичный материал проверять упругим отскоком.

На представленных в дело фотографиях (л.д. 85-88) видно, что поверхность стен дома оштукатурена составом, отличным от состава материала стен, с пластичными включениями органического происхождения (опилки, солома и т.п.), которые могли в значительной мере повлиять на показания прибора.

Из данных экспертизы видно, что экспертом при проведении замеров прочности стен не удалялся штукатурный слой, не использовались параллельные методы контроля.

Прибор может иметь значительную погрешность, если поверхности неровные, находятся в разном состоянии, плюс есть дефекты строительства (разный раствор, бетон). Следует использовать несколько методов для достоверности результата, а пользоваться показаниями прибора в усреднённых единицах прочности нельзя, поскольку это приводит к значительным ошибкам. Перевод из числового значения прибора в МПа осуществляется по градуировке с учетом её статистической погрешности конкретно для данного бетона в условиях обследования, градуировка строится на основании конкретных 10-15 отрывов со скалыванием на конкретном объекте, результаты без отрывов со скалыванием не подлежат статистической обработке и оценке как результат испытания для определения прочности.

При использовании прибора ОНИКС для экспертизы нужна градуировочная зависимость.

Надежность результатов неразрушающего контроля во многом зависит как от применяемой приборной базы, так и от использования взаимодополняющих методов контроля, учета ряда сопутствующих факторов, правильного подхода к определению класса бетона с учетом изменчивости прочности бетона, а также от оснащенности и квалификации специалистов, осуществляющих контроль. При контроле бетонных конструкций необходимо для оценки их несущей способности учитывать такие факторы, как возраст, теплопроводность и влажность бетона, карбонизацию, состав бетона, защитный слой, адгезия защитных и облицовочных покрытий, морозостойкость и водонепроницаемость бетона, и ряд других факторов. Погрешность определения прочности бетона может достигать 27% и более.

Таким образом, неразрушающий контроль прочности бетона приборами с универсальной градуировочной зависимостью может приводить к существенным ошибкам при определении прочности бетона, в связи с чем уточнение градуировочных зависимостей при изменении вида бетона (заполнителя), либо поставщика бетона (железобетонных изделий) является обязательным условием применения приборов, основанных на ударно-импульсном воздействии на бетон, равно как и ультразвуковых приборов.

Контроль прочности ударными и ультразвуковыми методами ведется в поверхностных слоях бетона (кроме сквозного УЗ-прозвучивания), в связи с чем, состояние поверхностного слоя может оказывать существенное влияние на результаты контроля. В случаях воздействия на бетон агрессивных факторов (химических, термических или атмосферных), необходимо выявить толщину поверхностного слоя с нарушенной структурой.

Подготовка бетона таких конструкций для испытаний неразрушающими методами заключается в удалении поверхностного слоя на участке контроля, и зачистке поверхности наждачным камнем. Прочность бетона конструкций в этих случаях необходимо определять преимущественно приборами, основанными на методах местных разрушений, либо путем отбора образцов.

При использовании же ударно-импульсных и ультразвуковых приборов контролируемая поверхность должна иметь шероховатость не более Ra 25, а градуировочные характеристики приборов должны быть уточнены.

Базовая, либо типовая градуировочная зависимость, с которой поставляется прибор, с достаточной степенью точности воспроизводит прочность бетона того вида (класса), на котором прибор калибровался. Изменение вида крупного заполнителя, влажности, возраста бетона и условий его твердения приводит к увеличению погрешности измерений. Для ультразвуковых приборов перечень факторов, влияющих на точность измерений, ещё шире.

Для градуировки склерометра на конкретный вид материала необходимо провести испытания и установить коэффициенты преобразования. Градуировочную зависимость устанавливают заново при изменении вида крупного заполнителя, технологии производства бетона, при введении добавок, а также при количественном изменении в номинальном составе бетона содержания цемента более ±20%, крупного заполнителя ±10%.

Для установления градуировочной зависимости склерометра необходимо:

- изготовить не менее 15 образцов-кубов по ГОСТ 10180-78. 5 образцов серии рекомендуется изготавливать из бетонной смеси, отличающиеся по составу от проектного по цементно-водному отношению в пределах плюс 0.4 и 5 образцов в пределах минус 0.4;

- провести склерометром испытания образцов-кубов с нанесением по 5 ударов по двум противоположным сторонам каждого куба;

- зафиксировать полученные средние значения Нi для каждого куба;

- провести разрушающие испытания образцов с такой же их ориентацией относительно оси сжатия, как и при испытаниях склерометром и вычислить значения RН в МПа. При этом необходимо убедиться что в пункте меню «Параметры» подпункте «Коэффициенты» установлены А0=0, А1=1, A2=0, Кf=1, а в подпункте «Возраст» установлен соответствующий возраст.;

- нанести на график экспериментальные точки, при этом значения показаний склерометра Н откладывать по оси x, а кубиковую прочность RH - по оси y для каждого испытанного куба;

- по полученным точкам методом наименьших квадратов провести линейную зависимость и определить коэффициенты по Приложению 7 ГОСТ 22690-88;

- включить питание прибора, установить в пункте меню «Материал» требуемый материал и для данного материала в пункте меню «Параметры» в подпункте «Коэффициенты» установить найденные значения А0 и A1.

Только после этого прибор готов к работе.

Если проведение градуировочных испытаний по каким-то причинам невозможно, то допускается работать склерометром по усреднённым градуировочным характеристикам, при этом, измеряя прочность в относительных единицах, следует найти в конструкции характерные точки с минимальной и максимальной прочностью. В этих характерных точках производятся испытания методом вырыва анкера и по этим данным пересчитываются относительные показания электронного склерометра в прочность бетона.

В соответствии с заключением эксперта, ничего из вышеизложенного экспертом не производилось, описано только проведение по 10 замеров в 20 точках, где прибор не показал числового значения.

При этом замеры прибором ОНИКС экспертом производились без учёта рельефа и шероховатости поверхности стен, которые сам же эксперт описал: с отслоениями штукатурного слоя, повреждениями основания, внутри дома также трещины, отслоения, вздутия. Указанное свидетельствует о нарушении экспертом методики исследования прочности стен спорного дома и о необъективности, ошибочности полученных результатов и выводов эксперта как относительно низкой прочности стен спорного дома, так и относительно несоответствия прочности стен дома нормативным требованиям.

Из вышеизложенного следует, что у суда отсутствуют законные основания как для признания наличия существенных недостатков качества спорного дома, так и для расторжения договора купли-продажи дома и удовлетворения встречных исковых требований ФИО2

Также у суда отсутствуют законные основания для признания договора купли-продажи дома расторгнутым по мотиву одностороннего отказа от исполнения договора частично ФИО2 в рамках условий договора.

Таким образом, встречные исковые требования ФИО2 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и взыскании уплаченной по договору суммы в размере руб. не подлежат удовлетворению.

Поскольку остальные встречные исковые требования ФИО2, в том числе о взыскании убытков и судебных расходов, производны от основного требования о расторжении договора купли-продажи жилого дома, а в удовлетворении данного требования судом отказано, не подлежат удовлетворению и прочие встречные требования ФИО2

Кроме того, ФИО2 не представлено суду убедительных доказательств ни наличия у неё убытков в результате действий ФИО1, ни размера таких убытков. Проживание ФИО2 в съёмном жилье является субъективным выбором самой ФИО2, доказательств несения расходов по найму жилья не представлено, наличие только договора не подтверждает выполнение сторонами всех его условий и в частности оплату съёмного жилья ФИО2 Доказательств приобретения и использования угля именно для отопления спорного дома не представлено, как и доказательств необходимости дополнительного отопления спорного дома тэнами.

Таким образом, уточнённые встречные исковые требования ФИО2 не подлежат удовлетворению в полном объёме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 193-199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании суммы долга по договору купли-продажи жилого дома удовлетворить в полном объёме.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 руб. долга по договору купли продажи жилого дома от , судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере руб., а всего руб.

В удовлетворении уточнённых встречных исковых требований ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи жилого дома, ликвидации государственной регистрации договора, взыскании уплаченной по договору стоимости жилого дома, понесённых убытков и судебных расходов отказать полностью.

Взыскать с ФИО2 в пользу Управления судебного департамента в Кемеровской области расходы за проведение судебной строительно-технической экспертизы в сумме .

Решение может быть обжаловано после изготовления мотивированного решения, которое стороны смогут получить в канцелярии суда и в течение 10 дней с указанной даты вправе обжаловать данное решение в Кемеровский областной суд с подачей жалобы через Промышленновский районный суд Кемеровской области.

Судья Л.В. Бондарева