Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Коваленко Л.В. а к администрации муниципального образования «ФИО3 Астрахань» о взыскании выкупной стоимости объекта недвижимости

УСТАНОВИЛ:

Коваленко Л.В. обратилась в суд с иском к администрации МО «Город Астрахань» о взыскании выкупной стоимости объекта недвижимости, указав, что является собственником <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, а также <данные изъяты> доли земельного участка под многоквартирным домом по данному адресу. Распоряжением администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№-р литер «Б» указанного дома признан аварийным и подлежащим сносу. Постановлением администрации МО «Город Астрахань» от ДД.ММ.ГГГГ№ принято решение об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений, в том числе, квартиры истца. Выкупная стоимость доли земельного участка не определялась. Впоследствии в собственность был оформлен земельный участок жильцами дома и на основании постановления администрации города Астрахани № от ДД.ММ.ГГГГ принято решение об изъятии долей земельного участка. Администрацией города было предложено взамен изымаемого жилого помещения получить в собственность равнозначное благоустроенное помещение. Однако истец с данным вариантом не согласен. Желает получить денежную компенсацию за изымаемое жилое помещение и долю земельного участка. Согласно отчета об оценке по определению рыночной стоимости доли земельного участка и квартиры № № от ДД.ММ.ГГГГ, составленного ООО «Управляющая компания «Спектр» рыночная стоимость квартиры истца составляет <данные изъяты> рублей, стоимость доли земельного участка составляет <данные изъяты> руб. Итоговая выкупная стоимость спорного имущества составляет <данные изъяты> руб., которую истец просит взыскать с ответчика.

В судебном заседании истец Коваленко Л.В. и её представитель Киян Ю.В. исковые требования поддержали в полном объеме, просили иск удовлетворить, при этом, указав, что результаты проведенной по делу ООО «Нижневолжское агентство оценки» они не оспаривают.

Представитель администрации муниципального образования «Город Астрахань» Данилова Ю.Р. в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, указав на отсутствие достаточных бюджетных средств.

Представитель третьего лица - финансово-казначейского управления администрации муниципального образования «Город Астрахань» Абрамян Р.Т. в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, просил в иске отказать.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Согласно части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Порядок изъятия жилых помещений из дома, признанного аварийным и подлежащим сносу, установлен частью 10 статьи 32 Жилищного кодекса РФ, в соответствии с которой признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием для предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок.

В случае если собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию аварийного жилого дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

В соответствии с частью 1 статьи 32 Жилищного кодекса РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (часть 2 статьи 32 Жилищного кодекса РФ).

В силу части 5 статьи 32 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, до заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии такого земельного участка и (или) расположенных на нём объектов недвижимого имущества может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное (часть 6 статьи 32 Жилищного кодекса РФ).

В соответствии с частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 Жилищного кодекса РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является по общему правилу основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса РФ применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 Жилищного кодекса РФ. При этом положения части 4 статьи 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (часть 6 статьи 32 Жилищного кодекса РФ).

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в многоквартирном доме (часть 1 статьи 36 ЖК РФ, пункт 1 статьи 290 ГК РФ), а также может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (часть 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Поскольку положениями статей 36 - 38 Жилищного кодекса РФ и статьи 290 Гражданского кодекса РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

Судом установлено, что истец Коваленко Л.В. является собственником <адрес>, расположенной по адресу <адрес>, литер Б, а также собственником 6/25 доли земельного участка под многоквартирным домом по данному адресу.

Распоряжением администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№-р литер «Б» указанного дома признан аварийным и подлежащим сносу. Постановлением администрации МО «Город Астрахань» от ДД.ММ.ГГГГ№ принято решение об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений, в том числе, квартиры истца. Выкупная стоимость доли земельного участка не определялась. Впоследствии в собственность был оформлен земельный участок жильцами дома и на основании постановления администрации города Астрахани № от ДД.ММ.ГГГГ принято решение об изъятии долей земельного участка.Пунктом 3 указанного постановления Управлению муниципального имущества администрации <адрес> предписано обеспечить проведение оценки рыночной стоимости изымаемого недвижимого имущества, и направить правообладателям проекты соглашений об изъятии недвижимого имущества письмом с уведомлением о вручении, а также заключить соглашения с правообладателями изымаемого недвижимого имущества.

Однако до настоящего времени постановление администрации МО «Город Астрахань» от ДД.ММ.ГГГГ№ не исполняется, процедура изъятия жилых помещений фактически не проводится, проведение оценки рыночной стоимости не обеспечено, и соответственно проект соглашения о выкупной цене не подготовлен.

Неисполнение положений жилищного законодательства по обеспечению жилищных прав граждан, проживающих в доме, признанном непригодным для проживания, не лишает граждан права требовать защиты их прав, в том числе путем взыскания выкупной цены помещения.

Из представленного истцом отчета об оценке ООО «Управляющая компания «Спектр» рыночная стоимость квартиры составляет <данные изъяты> рублей, стоимость доли земельного участка составляет <данные изъяты> руб. Итоговая выкупная стоимость спорного имущества составляет <данные изъяты> руб.

В судебном заседании представитель администрации МО «Город Астрахань» оспаривала размер рыночной стоимости изымаемой квартиры и доли земельного участка (6/25), а также размера убытков, связанных с изъятием для муниципальных объектов недвижимости, определенные указанным отчетом об оценке, считая размер компенсации завышенным.

В связи с этим по ходатайству представителя ответчика администрации МО «Город Астрахань», судом была назначена судебная оценочная экспертиза для определения рыночной стоимости изымаемых для муниципальных нужд объектов недвижимости и убытков, связанных с их изъятием.

Первоначально проведение экспертизы было поручено экспертам АНО «<данные изъяты>», согласно заключения которого № от ДД.ММ.ГГГГ была определена рыночная стоимость квартиры истца в размере <данные изъяты> рублей, стоимость доли земельного участка в размере <данные изъяты> рублей, и убытки, связанные с изъятием для муниципальных объектов недвижимости – <данные изъяты> рублей. Итоговая выкупная стоимость спорного имущества составляет <данные изъяты> рубль.

При исследовании данного экспертного заключения, и допроса в судебном заседании эксперта Буслаева Е.А. у сторон и суда возникли сомнения в правильности и обоснованности названного экспертного заключения от ДД.ММ.ГГГГ, в виду того, что используемые при проведении экспертизы объекты-аналоги в отношении спорного имущества фактически таковыми не являются, физический износ недвижимого имущества был определен экспертом визуально, и имеются существенные противоречия в представленных суду заключениях. В виду указанного, по ходатайству истца, судом была назначена повторная экспертиза по тем же вопросам, производство которой было поручено экспертам ООО «Нижневолжское агентство оценки».

Согласно заключению эксперта ООО «Нижневолжское агентство оценки» от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость <адрес> (литер Б) составляет <данные изъяты> рублей, стоимость доли земельного участка (6/25) составляет <данные изъяты> рублей, и убытки, связанные с изъятием для муниципальных объектов недвижимости, составляют <данные изъяты> рублей, из которых: <данные изъяты> рублей – затраты по временному пользованию жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (6 месяц х <данные изъяты> руб. за месяц); <данные изъяты> рублей – затраты, связанные с переездом; <данные изъяты> рублей – затраты, связанные с поиском другого жилья (проверка чистоты сделки); 2000 рублей – затраты на оформление права собственности на другое жилое помещение. Итоговая выкупная стоимость спорного имущества составила 9 088 949 рублей.

Данное экспертное заключение сторонами оспорено не было. С установленным экспертом размером рыночной стоимости квартиры истцов, и стоимости их доли земельного участка стороны согласились. Также не был оспорен сторонами и размер убытков, связанных с изъятием для муниципальных объектов недвижимости, за исключением расходов по временному пользованию другим жилым помещением.

Суд принимает в качестве доказательства по делу данное экспертное заключение от ДД.ММ.ГГГГ, которое было выполнено в рамках настоящего гражданского дела, данное экспертное заключение содержит необходимые исследования, ссылки на нормативно-техническую документацию, использованную при производстве экспертизы, эксперт предупреждался об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, в распоряжение эксперта были представлены материалы настоящего гражданского дела, заключение является подробным, мотивированным, неясностей и разночтений не содержит и материалам дела не противоречит. Кроме того, заключение соответствует действующему законодательству, согласуется с другими доказательствами по делу и у суда не имеется оснований не доверять результатам данной экспертизы.

Таким образом, суд полагает возможным определить выкупную стоимость изымаемого объекта недвижимости, исходя из определенного экспертом размера стоимости недвижимого имущества: квартиры и доли земельного участка, а также размера убытков (затрат), связанных с изъятием для муниципальных объектов недвижимости, в установленной судом части.

Так, в судебном заседании, представителем ответчика и третьего лица, было заявлено несогласие об определении экспертом несение истцами затрат по временному пользованию жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения в размере 160 002 рублей (6 месяцев по 26 667 рублей в месяц), с указанием на то, что такие убытки истцом понесены не были, так как до настоящего времени она проживает в принадлежащем ей на праве собственности изымаемом жилом помещении, поскольку фактически оно не изымалось, и отселение истца не производилось.

Суд соглашается с данными доводами стороны ответчика по следующим основаниям.

Как указано выше, согласно ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В силу части 6 названной статьи возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.

Как установлено в судебном заседании, и не оспорено стороной истца, принадлежащая ей на праве собственности, и подлежащая изъятию <адрес>, расположенная в <адрес>, до настоящего времени находится в ее владении и пользования. Истец проживает в указанном жилом помещении, никаких мер к принудительному изъятию данного жилого помещения ответчик не предпринимал, требований об освобождении квартиры не предъявлял и не предъявляет до настоящего времени, в связи с чем фактически затраты по временному пользованию другим жилым помещением до приобретения в собственность жилого помещения взамен изымаемого, истец не несет, как и отсутствуют объективные данные, которые бы свидетельствовали о том, что такие расходы истец понесет в дальнейшем.

При таких обстоятельствах, суд не находит оснований для включения в выкупную цену изымаемого жилого помещения приведенных в заключении эксперта затрат по временному пользованию другим жилым помещением в размере 160 002 рублей, поскольку наличие данных убытков на настоящий момент не подтверждено какими-либо доказательствами, необходимость данных расходов в будущем также не доказана истцом допустимыми и достаточными доказательствами.

При этом истец не лишен возможности в будущем, в случае причинения ему указанных убытков, обратиться в суд за защитой своего права.

В связи с чем, из размера определенных экспертом материальных затрат, связанных с изъятием для муниципальных объектов недвижимости, в сумме <данные изъяты> рубля, подлежит исключению сумма затрат по временному пользованию другим жилым помещением в размере 160 002 рубля, в связи с чем, сумма материальных затрат, связанных с изъятием для муниципальных объектов недвижимости составляет 9 920 рублей.

Итого размер выкупной стоимости изымаемого объекта недвижимости - <адрес>, расположенной в <адрес> составит <данные изъяты> руб.).

В силу п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ нормы, содержащиеся в ст. 32 Жилищного Кодекса Российской Федерации, в развитие положений ч. 3 ст. 35 Конституции РФ о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных, муниципальных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения направлены, прежде всего, на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения. Обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения должно исполняться в разумные сроки. В такие сроки должна быть определена рыночная стоимость жилья и земельного участка и должно быть заключено соглашение о выкупной цене имущества.

При указанных обстоятельствах суд полагает взыскать в пользу истца выкупную цену изъятого имущества в размере <данные изъяты> руб.

Подлежат взысканию с ответчика в пользу истца на основании ст.ст. 98 ГПК РФ, расходы, связанные с уплатой госпошлины в размере <данные изъяты> рублей.

В материалах дела имеется квитанция об оплате госпошлины в указанном размере.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Коваленко Л.В. к администрации муниципального образования «Город Астрахань» о взыскании выкупной стоимости объекта недвижимости удовлетворить частично.

Взыскать с администрации муниципального образования «Город Астрахань» за счёт средств казны муниципального образования «ФИО3 Астрахань в пользу Коваленок Л.В. денежные средства в счет выкупной цены жилого помещения и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> литера <адрес>» в размере <данные изъяты><данные изъяты> рублей, расходы по уплате госпошлины в размере <данные изъяты> рублей.

В остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Астраханский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья Бутырина О.П.