Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО "Сезон обуви" о признании соглашения об отступном, договора купли продажи недействительными (ничтожными) сделками, третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, ФИО2,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с вышеназванным исковым заявлением, в котором указала, что 18 ноября 2016 года между ней и ООО "Сезон обуви" заключен Договор займа № 18/11/16 и договор залога (ипотеки) № 18/11/16. В соответствии с договором займа, истец получила от ответчика денежные средства в сумме 7 000 000 рублей сроком на 7 месяцев (т. е. по 18 июня 2017 года) с оплатой процентов по ставке 3% от суммы займа в месяц (36 % годовых). В обеспечение исполнения обязательств по договору займа истцом по Договору ипотеки в залог предоставлен жилой дом № принадлежащий истцу на праве собственности, а также право аренды земельного участка <данные изъяты> предоставленного истцу для ведения садоводства из земель населенного пункта сроком на 49 лет (с 17 сентября 2007 года по 17 августа 2056 года) с кадастровым номером №, на котором находится дом.

Согласно п. 4.2 Договора ипотеки взыскание на предмет залога производится на основании судебного решения, при этом стороны могут в договоре предусмотреть условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество и право аренды земельного участка во внесудебном порядке. Дополнительные соглашения о внесудебном обращении взыскании на залоговое имущество к договору ипотеки между сторонами не заключались. Государственная регистрация ипотеки произведена 28 ноября 2016 года.

Выдача займа ответчиком, произведена наличными денежными средствами на основании расходного кассового ордера № от 18 ноября 2016 года на сумму 2 500 000 рублей и зачислением 4 500 000 рублей на банковский счет истца, открытый в <данные изъяты> на основании платежного поручения № от 29 ноября 2016 года.

Кроме этого, до предоставления основной суммы займа в размере 4 500 000 рублей ответчику 22 ноября 2016 года выдана нотариально заверенная доверенность сроком на три года, предусматривающая право ответчика на предоставление интересов истца в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области (далее – Росреестр) по вопросу государственной регистрации перехода права собственности на имя нового собственника в отношении дома, а также по регистрации соглашения (договора) о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, на котором расположен дом.

К окончанию срока предоставления займа задолженность по процентам и основному долгу не была погашена в связи с отсутствием достаточных денежных средств по причине задержки исполнения денежных обязательств перед истцом ФИО2 на основании Договора 25/11/16 краткосрочного беспроцентного займа от 25 ноября 2016 года на сумму 4 498 500 рублей, а также на основании расписки от 30 ноября 2016 года на сумму 4 900 000 рублей о получении беспроцентного займа наличными денежными средствами.

В июле 2017 года истцу поступило уведомление с требованием об оплате задолженности по Договору займа №18/11/16 от 18 ноября 2-16 года, в связи с чем с участием ФИО2 состоялась встреча с руководителем ответчика, на которой ответчику даны пояснения о намерении полного исполнения обязательств по договору в срок не позже окончания ноября 2017 года.

Ответчик согласился на окончательное исполнение истцом всех обязательств по договору займа в ноябре 2017 года без обращения взыскания на залоговое имущество, но при этом потребовал подписать Соглашение об отступном, как условие для не начисления штрафных санкций, предусмотренных п. 3.1. Договора займа, а также как гарантию надлежащего исполнения истцом принятых обязательств до окончания ноября 2017 года, без намерений со стороны ответчика подачи Соглашения в Росреестр для государственной регистрации перехода к нему права собственности на дом до окончания ноября 2017 года. Соглашением предусмотрено, что стороны договорились о прекращении всех взаимных обязательств, вытекающих из Договора займа и Договора ипотеки, в связи с наличием просрочки в платежах по Договору займа Должник (истец) предоставляет Залогодержателю (ответчику) взамен исполнения обязательств по Договору займа принадлежащий ему на праве собственности дом и право аренды земельного участка, а ответчик отказывается от имущественных претензий к истцу по Договору займа и Договору ипотеки, при этом размер задолженности по Договору займа №18/11/16 от 18 ноября 2016 года, взамен которой предоставляется отступное составляет: сумма основного долга – 7 000 000 рублей; сумма процентов, исчисляемых из расчета 36 % годовых.

Несмотря на достигнутые договоренности, ответчик без уведомления истца о намерении подачи Соглашения в Росреестр для регистрации перехода к нему права собственности на принадлежащий истцу дом, переданный ему же ранее в залог по Договору ипотеки, подал в июле 2017 года Соглашение в Росреестр для регистрации перехода к нему права собственности на дом, не дожидаясь окончания ноября 2017 года. Переход права собственности на Дом к ответчику на основании Соглашения зарегистрирован Росреестром 07 августа 2017 года с номером регистрационной записи № После регистрации перехода права собственности к ответчику последним действия, направленные на фактическое получение дома во владение, пользование и распоряжение, не предпринимались.

В соответствии с пунктом 1.3 Соглашения с момента передачи имущества ответчик, являющийся Залогодержателем и Займодавцем, отказывается от любых возможных претензий к истцу, которые могли бы возникнуть при обычном порядке исполнения Договора займа и Договора ипотеки.

Согласно условиям Договора займа задолженность по состоянию на 31 июля 2017 года составляла 8 711 048,28 рублей, которая с момента передачи имущества на основании пункта 2.11 Соглашения считается погашенной в полном объеме.

Фактически дом ответчику не передавался, с момента заключения Договора займа и Договора ипотеки в доме вместе с истцом продолжали проживать, зарегистрированные в нем в 2015 и 2016 годах родственники: ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 Кроме-этого 06 января 2017 года и 22 марта 2017 года в доме зарегистрированы члены семьи ФИО9, ФИО10, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14 и ФИО15 Оплата коммунальных услуг с момента ввода дома в эксплуатацию и по настоящее время непрерывно производилась истцом.

Передавая ответчику подписанное Соглашение, истец не намерена была отчуждать недвижимое имущество, переданное в залог по Договору ипотеки. Соглашение было подписано лишь для вида, без намерения создать соответствующие ему правовые последствия, что согласно п. 1 ст. 170 ГК РФ является основанием для признания Соглашения мнимой сделкой и влечет ничтожность этой сделки.

Подтверждением этого же является и то, что независимо от полного прекращения денежных претензий ответчика к истцу по Договору займа, согласно пункту 1.3 Соглашения, истцом продолжали осуществляться платежи в адрес ответчика, соответствующие размерам, исчисленным на основании условий Договора займа.

Так, истцом через ФИО2 в счет погашения задолженности по Договору займа произведены платежи: 06 октября 2017 года на сумму 3 000 000 рублей, 17 ноября 2017 года на сумму 4 300 000 рублей, 21 ноября 2017 года на сумму 29 600 руб. Кроме этого, 01 сентября 2017 года ФИО2 в счет взаиморасчетов между истцом и ООО "Сезон обуви" на имя руководителя ООО "Сезон обуви" ФИО16 предоставлен беспроцентный заем на сумму 2 000 000 рублей по Договору беспроцентного займа № 01/09/39 от 01 сентября 2017 года, возврат которого обусловлен заключением не позднее 02 декабря 2017 года между истцом и ООО "Сезон обуви" Договора купли-продажи в отношении дома, для обратного оформления перехода права собственности на дом к истцу. Фактически, по условиям Договора займа руководителю ООО "Сезон обуви" ФИО17 предоставлен задаток в обеспечение заключения Договора купли-продажи дома в срок до 02 декабря 2017 года, учитывая, что пунктом 4 Договора займа предусмотрено условие невозврата части займа в сумме 630 000 рублей, в случае не заключения Договора купли–продажи дома в указанный срок. Сумма займа по Договору займа учтена руководителем ООО "Сезон обуви", как платеж по ранее заключенному между истцом и ООО "Сезон обуви" Договору займа, в связи с чем ФИО16 на расписке о получении суммы займа выполнена рукописная запись остатка задолженности истца в размере 6 912 000 рублей по состоянию на 01 сентября 2017 года. Сумма вышеуказанного возможного удержания в размере 630 000 рублей соответствует сумме процентов на остаток займа в размере 6 912 000 рублей, начисляемых за период с 02 сентября по 02 декабря 2017 года по ставке 36 процентов годовых.

Для оформления возврата права собственности на дом, подлежащего государственной регистрации, ответчиком предложено заключить 21 ноября 2017 года Договор купли-продажи, согласно которому ООО "Сезон обуви" продает, а истец покупает дом по стоимости 1 910 000 рублей. Стоимость дома по Договору купли-продажи определена ответчиком с учетом суммы, полученной по Договору займа, заключенному между ФИО2 и ООО "Сезон обуви" без её фактического возврата с оформлением в Договоре купли-продажи дома расписки о получении полной стоимости по договору. При этом кадастровая стоимость дома или стоимость его приобретения не учитывались, так как все взаиморасчеты между истцом и ООО "Сезон обуви" осуществлялись в соответствии с размерами обязательств, установленных Договором займа от 18 ноября 2016 года.

Таким образом, указывает истец, вышеуказанный Договор купли-продажи от 21 ноября 2017 года, согласно пункту 1 статьи 170 ГК РФ также является мнимой сделкой, совершенной лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия.

Необходимость признания недействительными (ничтожными) мнимого Соглашения об отступном и мнимого Договора купли-продажи дома обусловлена тем, что в результате их подписания сторонами и государственной регистрации перехода права собственности без фактического намерения сторон создать последствия по передаче недвижимого имущества и имущественного права (права аренды земельного участка, на котором расположен дом) от одной стороны к другой, у истца возник необоснованный объект налогообложения в виде дохода от реализации недвижимого имущества, находящегося в собственности менее трех лет, с налогом на доходы физических лиц в размере 1 433 088 рублей, а также истец фактически лишен права реализации дома после 30 июля 2018 года без исчисления налога на доходы физических лиц в порядке ст. 217.1 Налогового кодекса РФ в связи с истечением трехлетнего срока с момента оформления права собственности после окончания его строительства, в случае необходимости его реализации после 30 июля 2018 года.

В связи с изложенным, руководствуясь ст. 170 ГК РФ, истец просит признать Соглашение об отступном от 31 июля 2017 года, заключенное между истцом и ответчиком, на основании которого произведена государственная регистрация перехода права собственности от истца к ответчику на дом, <данные изъяты> – недействительной (ничтожной) сделкой. Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области аннулировать запись о регистрации права собственности ответчика на Дом, произведенную 07 августа 2017 года за регистрационным номером №. Признать Договор купли-продажи от 21 ноября 2017 года, на основании которого произведена государственная регистрация перехода права собственности от ответчика к истцу на Дом, <данные изъяты>, кадастровый номер № - недействительной (ничтожной) сделкой. Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области аннулировать запись о регистрации права собственности истца на дом, произведенную 27 ноября 2017 года за регистрационным номером № и восстановить запись о регистрации права собственности истца на дом, произведенную 30 июля 2015 года за регистрационным номером №.

В судебное заседание ФИО1, будучи надлежащим образом извещенной о месте и времени рассмотрения дела, не явилась, ходатайств не заявляла.

Представитель истца ФИО18, действующий на основании доверенности, заявленные требования поддержал в полном объеме, по основаниям, изложенным выше, просил удовлетворить.

Представитель ООО "Сезон обуви" – ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебном заседании заявил о признании исковых требований ФИО1 к ООО "Сезон обуви" в полном объеме, с указанием, что последствия признания иска, предусмотренные статьей 173 ГПК РФ, ему разъяснены и понятны. Указал, что в настоящее время задолженность по договору займа истцом погашена в полном объеме. Регистрация перехода права собственности на дом производилась истцом для обеспечения возврата заемных денежных средств. Фактически ООО "Сезон обуви" пользование домом не осуществляло. После исполнения истцом обязательств, был заключен договор купли-продажи дома для его возврата в собственность истца. Не возражал против удовлетворения заявленных требований.

Третье лицо ФИО2 в судебном заседании заявленные требования поддержал. Указал, что договор займа от 18 ноября 2016 года заключался ФИО1 в его интересах, поскольку ранее ему было отказано в предоставлении займа, ввиду отсутствия имущества для обеспечения исполнения заемных обязательств. Подтвердил все обстоятельства возврата денежных средств, заключения спорных договоров, как они изложены в иске. Просил требования удовлетворить.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области извещено надлежаще, просило рассматривать дело в отсутствие его представителя.

Заслушав объяснения участвующих в деле лиц, показания свидетелей, исследовав все доказательства по делу в их совокупности и дав им оценку в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

В силу статьи 39 ГПК РФ, ответчик вправе признать иск; суд не принимает признание иска ответчиком, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц; при признании ответчиком иска и принятии его судом принимается решение об удовлетворении заявленных истцом требований.

Положениями статьи 173 ГПК РФ предусмотрено право ответчика признать исковые требования в заявленном истцом объеме. При этом законом установлены определенные требования при совершении указанного процессуального действия, поскольку признание иска ответчиком влечет прекращение дальнейшего рассмотрения дела по существу и принятие решения об удовлетворении иска (абзац 2 части 4 статьи 198 ГПК РФ).

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что признание иска ответчиком не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы других лиц, в связи с чем, признание иска надлежит принять.

В этой связи отсутствуют препятствия для принятия судом признания иска, указанные в 2 ст. 39 ГПК РФ.

С учетом изложенного, суд находит исковые требования ФИО1 к ООО "Сезон обуви" о признании Соглашения об отступном, Договора купли–продажи недействительными (ничтожными) сделками, подлежащими удовлетворению.

Согласно ст. 198 ГПК РФ в случае признания иска ответчиком в мотивировочной части решения суда может быть указано только на признание иска и принятие его судом.

При этом суд не усматривает оснований для удовлетворения требований истца об аннулировании записи о регистрации права собственности на недвижимое имущество, поскольку в соответствии с п.52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

На основании изложенного, и на основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Признать Соглашение об отступном от 31 июля 2017 года, заключенное между ООО «Сезон обуви» и ФИО1, на основании которого произведена государственная регистрация перехода права собственности на дом, <данные изъяты> недействительной
(ничтожной) сделкой.

Признать договор купли-продажи жилого дома, <данные изъяты> от 21 ноября 2017 года, недействительной (ничтожной) сделкой.

В удовлетворении остальной части заявленных требований – отказать.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд, через Ленинградский районный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 12 ноября 2018 года.

Судья: О.А. Кораблева