Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Управляющая компания «Акрополь» о понуждении заключить договор на управление многоквартирным домом по адресу: <адрес>, в редакции, предлагаемой договором, представленным истцом,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд настоящим иском, где указал, что ему на праве собственности принадлежат два помещения, расположенные по адресу: Калининград, <адрес>: помещение общей площадью <данные изъяты> кв. м., кадастровый №, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серии № от ДД.ММ.ГГГГ, помещение площадью <данные изъяты> кв. м., что подтверждается Выпиской из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ.

Пользование указанными двумя самостоятельными объектами недвижимости производится компанией супруги истца. Ранее истцом был заключен договор на оказание услуг по управлению, техническому и коммунальному обслуживанию здания № от ДД.ММ.ГГГГ (являющийся недействительным в соответствии с Протоколом общего собрания инвесторов (собственников) Торгово-офисного центра «Акрополь» от ДД.ММ.ГГГГ и сообщением УК «Акрополь» от ДД.ММ.ГГГГ исх. <данные изъяты>).

Как указал истец, несмотря на отсутствие договорных отношений, ответчик выставляет ему счета на содержание общего имущества, соразмерно его неопределенной доле в праве общей собственности на это имущество, на основании отсутствующего договора. Что в принципе соответствует положениям ст. 210, ст. 249 ГК РФ, ст. 39, ч.1 ст. 158 ЖК РФ, фактически истцу причиняются убытки по кабальному оплачиванию счетов за фактически не оказанные услуги, а ответчик получает неосновательное обогащение, так как договор отсутствует, фактически услуги им не оказываются, а денежные средства истцом перечисляются. Сделка заключается под влиянием угроз и понуждений в виде отключения электроэнергии от помещений, понуждении выдавать дисконтные карты компании супруги, понуждения к оплате сумм, фактически выставляемых в неких счетах, но без договорного обоснования.

Как также указал истец, одним из собраний собственников помещений в ТЦ «Акрополь» управляющей компанией избран ответчик, что подтверждается Протоколом общего собрания предоставленным самим ответчиком. Ответчиком был представлен в адрес истца некий проект документа, составленный с грубейшими нарушениями законодательства РФ, включая антимонопольное законодательство, так как подобное принять было просто нельзя и недопустимо, Ответчику был направлен вменяемый и адекватный проект договора на управление и обслуживание здания, на заключение законного договора управления, на что ответчик ответил отказом. До настоящего времени ответчик уклоняется от заключения договора не в кабальной редакции. Ссылаясь на Постановление Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64, истец указал, что согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и является единственным основанием для выставления счетов за обслуживание имущества истца. В противном случае, все выплаты произведенные ответчику за последние минимум три года, без договорных отношений и актов выполненных работ за фактически не оказанные услуги являются неосновательным обогащением ответчика, полученным под влиянием угроз истцу об отключении электроэнергии, от совместно построенной всеми инвесторами подстанции.

Полагает, что при этом существенно нарушены права истца, гарантированные ст. 209 ГК РФ и ст. 8 Конституции РФ. Более того, нарушены права истца, предусмотренные ст. 17 Всеобщей декларации (принята на третьей сессии Генеральной Ассамблеи ООН резолюцией 217 А (III) от ДД.ММ.ГГГГ). Бездействие ответчика, в части неисполнения и уклонения от исполнения принятого на себя обязательства, а также невозможность урегулирования спора путем переговоров, вынудили обратиться с настоящим иском за судебной защитой своих нарушенных прав.

Истец полагает, что ответчик обязан в силу закона заключить договор обслуживания помещения, а также воздержаться от взимания с истца сверхурочных платежей – прямого нарушения его права собственника предусмотренного вышеперечисленным законодательством РФ. В связи с изложенным истец вынужден обратиться в суд за защитой своих нарушенных прав. Просит обязать ответчика ООО «Управляющая компания «Акрополь» заключить с истцом договор на управления многоквартирным домом по адресу: Калининград, <адрес> редакции, предлагаемой договором Истца.

На судебное заседание истец, представитель истца, не явились, о месте и времени рассмотрения истец извещен надлежаще, об отложении рассмотрения не ходатайствовал. К дате рассмотрения от истца поступило заявление, согласно которого ДД.ММ.ГГГГ ответчиком совершены действия по добровольному исполнению исковых требований, а именно заключен истребуемый в судебном заседании договор. Просит судебное заседание провести в отсутствие истца, от иска не отказывается, обстоятельства, изложенные в нем, поддерживает в полном объеме.

Представитель ООО «Управляющая компания «Акрополь» по доверенности ФИО2 на судебном заседании с иском ФИО1 не согласилась, поясняла, что ТОЦ «Акрополь» не является многоквартирным домом, а является нежилым отдельно стоящим зданием. Истец является собственником двух нежилых помещений в ТОЦ «Акрополь». Решением общего собрания инвесторов ТОЦ « Акрополь» от ДД.ММ.ГГГГ выбран способ управления ТОЦ «Акрополь» управление управляющей компанией, выбрана управляющая компания – ООО «УК «Акрополь», которой передано здание ТОЦ «Акрополь» на управление, утвержден договор управления, принято решение о заключении договора управления, утверждена стоимость всех услуг. В утвержденной общим собранием инвесторов (собственников) договор действует по настоящее время и в данной редакции подлежит заключению со всеми собственниками помещений в ТОЦ. Для подписания истцу был направлен договор управления. Как оказалось, данный договор истец для подписания не получил. При этом, все платежи по управлению ТОЦ, содержанию имущества, услугам и коммунальным платежам истец вносил и вносит в полном объеме, задолженности по данным платежам не имелось и не имеется. На представленный истцом для подписания договор в его редакции был направлен ответ. Представленный истцом договор не соответствует договору управления, утвержденному решением общего собрания инвесторов (собственников) ТОЦ « Акрополь» от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем не мог быть заключен с истом. В период рассмотрения, после подачи иска, истец заключил с ООО «УК «Акрополь» Договор на оказание услуг по управлению, техническому и коммунальному обслуживанию здания, в редакции, утвержденной решением общего собрания, подписал данный договор ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, на настоящий момент спора в отношении заключения договора управления не имеется. Просит в иске ФИО1 отказать.

Заслушав представителя ответчика, исследовав письменные материалы дел, исследовав доказательства по делу и дав им оценку, суд приходит к следующему.

Согласно ст. ст. 1, 16 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

У участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства.

Согласно разъяснений, данных в Постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 ГК РФ, статьей 36 ЖК РФ. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. По решению собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном статьями 44 - 48 ЖК РФ, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений.

В качестве особенностей режима могут быть установлены: порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду.

Согласно положений ст. ст. 44 – 46 ЖК РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе, относятся:

- принятие решений о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта,

- принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, выборе лица, уполномоченного на

- принятие решений о размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным

- принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;

- выбор способа управления многоквартирным домом;

- принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Как установлено в процессе рассмотрения, видно из представленных документов, ФИО1 является собственником нежилых помещений, расположенных в Торгово-офисном центре «Акрополь, по адресу: Калининград, <адрес>: нежилое помещение, №, кадастровый №, площадью <данные изъяты> кв.м., что подтверждается Выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ; нежилое помещение литер № из литеры <данные изъяты>, №, общей площадью <данные изъяты> кв. м., что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серии № от ДД.ММ.ГГГГ.

Общим собранием инвесторов (собственников) Торгово-офисного центра «Акрополь» от ДД.ММ.ГГГГ были приняты решения: выбран способ управления ТОЦ «Акрополь» – управление управляющей компанией, выбрана управляющая компания – ООО «УК «Акрополь», которой передано здание ТОЦ «Акрополь» на управление, техническое и коммунальное обслуживание, санитарное содержание и ремонт общего имущества ТОЦ «Акрополь» по договору на срок <данные изъяты> лет; утвержден договор управления, принято решение о заключении договора управления, утверждена стоимость услуг по договору управления: компенсация затрат на оплату коммунальных платежей, вознаграждение исполнителя по обслуживанию коммунальных платежей, сбор на рекламу, определен состав и размер затрат по эксплуатации.

Таким образом, общим собранием собственников (инвесторов) ТОЦ «Акрополь» был утвержден договор на управление, техническое и коммунальное обслуживание, санитарное содержание и ремонт общего имущества ТОЦ «Акрополь», утвержден перечень услуг и стоимость услуг по договору управления. Решение общего собрания, в том числе, в части утверждения договора управления, о заключении договора управления с управляющей компанией ООО «УК «Акрополь», не оспаривалось и не оспорено собственниками помещений ТОЦ «Акрополь», в том числе, истцом, также не оспаривался и не оспорен договор на управление, техническое и коммунальное обслуживание, санитарное содержание и ремонт общего имущества ТОЦ «Акрополь». При таких обстоятельствах, в силу вышеприведенных норм, указанный договор является обязательным к заключению собственниками нежилых помещений в ТОЦ «Акрополь». Редакция указанного договора, перечень, тарифы и стоимость услуг по договору, не могут быть изменены иначе, нежели на основании решения общего собрания собственников ТОЦ «Акрополь». В утвержденной общим собранием инвесторов (собственников) договор действует по настоящее время и в данной редакции подлежит заключению всеми собственниками нежилых помещений в ТОЦ «Акрополь».

Анализируя представленную истцом редакцию предлагаемого договора управления, технического и коммунального обслуживания здания, представленным истцом, сравнивая текст указанной редакции, предложенный истцом и текст договора управления, утвержденный решением Общего собрания инвесторов (собственников) Торгово-офисного центра «Акрополь» от ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу, что предложенная истцом редакция договора имеет существенные отличия от редакции договора управления, утвержденного решением общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ Исходя из данного, правовые основания для понуждения ООО «Управляющая компания «Акрополь» заключить с истцом договор на управление многоквартирным домом по адресу: <адрес>, в редакции, предлагаемой договором, представленным истцом – отсутствуют.

Кроме того, как установлено в судебном заседании, видно из заявления истца и пояснений ответчика, к дате настоящего рассмотрения ДД.ММ.ГГГГ истцом ФИО1 заключен с ООО «Управляющая компания «Акрополь» договор по управлению, техническому и коммунальному обслуживанию здания ТОЦ «Акрополь» по адресу: <адрес>, в редакции договора управления, утвержденного решением общего собрания собственников от ДД.ММ.ГГГГ

При установленных обстоятельствах, спор о заключении между ФИО1 и ООО «Управляющая компания «Акрополь» договора по управлению, техническому и коммунальному обслуживанию здания ТОЦ «Акрополь», - на дату настоящего рассмотрения отсутствует.

На основании вышеустановленного, исковые требования ФИО1 о понуждения ООО «Управляющая компания «Акрополь» заключить с истцом договор на управление многоквартирным домом по адресу: <адрес>, в редакции, предлагаемой договором, представленным истцом, – удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 к ООО «Управляющая компания «Акрополь» о понуждении заключить договор на управление многоквартирным домом по адресу: <адрес>, в редакции, предлагаемой договором, представленным истцом, – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Ленинградский районный суд в течение месяца с даты принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 28 октября 2019 года.

Судья: