Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Публичного акционерного общества «ФИО5» к ФИО1 об обращении взыскания на заложенное имущество,

установил:

ПАО «ФИО5» (далее - Банк) обратилось в суд с иском к ФИО1 об обращении взыскания на заложенное имущество, указав в обоснование, что ДД.ММ.ГГГГ между Банком и Ответчиком был заключен кредитный договор №, по условиям которого Банк предоставил ответчику кредит в сумме 465600 руб. под 18,9% годовых, сроком на 60 месяцев. Согласно п. 4.1.7 договора залога № ДЗ, целевое назначение кредита: кредит предоставляется на неотделимые улучшения предмета залога (ипотеки), указанного в п. 1.11 кредитного договора №, возникающего в силу договора на основании ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об Ипотеке (залоге недвижимости). Данные условия в силу включения их в договор получили характер существенных. Факт предоставления суммы кредита подтверждается выпиской по счету, вследствие ст.ст. 432, 435 и п. 3 ст. 438 ГК РФ договор является заключенным и обязательным для его исполнения.

В соответствии с п. 3.3. кредитного договора, а так же на основании договора залога, раздел 2 «Предмет залога» п. 2.1 обеспечением исполнения обязательств заемщика по настоящему договору является: жилой дом, общая площадь 57,7 кв.м., расположенный по адресу: Россия, <адрес>, <адрес><адрес>, кадастровый (или условный) №, земельный участок, площадью 1268 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: Россия, <адрес><адрес>, <адрес>, кадастровый №, принадлежащий ответчику на праве собственности, возникающий в силу договора на основании ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости») со дня государственной регистрации залога (ипотеки)».

Решением Боровичского районного суда <адрес> по делу № исковые требования ПАО «ФИО5» к ФИО1 удовлетворены в полном объеме.

ФИО1 обратился к стороне залогодержателя ПАО «ФИО5 с просьбой о разрешении возведения нового дома, так как прежний дом залогодатель снес и возвел новый.

ДД.ММ.ГГГГ залогодержатель выдал письменное разрешение на постройку дома на залоговом земельном участке, в связи с тем, что прежний объект – жилой дом, расположенный по адресу: Россия, <адрес>, был снесен, что вызвало фактическую гибель залога.

Соглашением предусмотрена обязанность ФИО1 в течении месяца после регистрации дома на залоговой земле с кадастровым номером №, зарегистрировать ипотеку на новую постройку. ДД.ММ.ГГГГФИО1 был ознакомлен с данным соглашением.

Исходя из того, что ФИО1 снес старый дом - предмет залога по адресу: Россия, <адрес> кадастровый №, вызвав тем самым гибель предмета залога, нарушил Общие условия кредитования под залог недвижимого имущества предусмотренные п.п. ДД.ММ.ГГГГ. и ДД.ММ.ГГГГ, а именно не предпринял необходимых мер для сохранности объекта недвижимости, а также в должном порядке не уведомил сторону залогодержателя о намерении снести или заменить предмет залога.

В связи с гибелью прежнего предмета залога и нарушением Общих условий кредитования под залог недвижимого имущества ФИО1 после получения ДД.ММ.ГГГГ согласия о возведении нового дома должен был произвести замену залога. Пунктом 2 Согласие обязывало залогодателя в течении месяца после регистрации дома на залоговой земле с кадастровым номером № зарегистрировать ипотеку на новую постройку, тем не менее залогодатель этого не осуществил, тем самым нарушил законные права стороны истца.

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем ОСП Боровичского, Любытинского и <адрес>ов УФССП по <адрес> был наложен арест на предмет залога - земельный участок.

В момент постройки ФИО1 на залоговом земельным участке новой постройки не прекратило залог на вновь возведенное строение на территории такого участка.

Истец просит обратить взыскание на предмет залога - жилой дом по адресу: <адрес>, на земельном участке, <адрес>, взыскать с ФИО1 уплаченную государственную пошлину в размере 6000 руб.

В судебное заседание представитель истца ПАО «ФИО5 не явился, о рассмотрении дела извещен надлежаще, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, о судебном разбирательстве извещен надлежаще.

Суд принял все меры к извещению сторон, и, исходя из того, что реализация участниками гражданского оборота своих прав не должна нарушать права и законные интересы других лиц, а также сроки рассмотрения гражданских дел, установленные ГПК РФ, руководствуясь ст.167 ГПК РФ, счел возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся представителя истца и ответчика.

Представитель ответчика ФИО1 – ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признал, пояснив, что ФИО1 возвел новый дом, на новый объект строительства право залога не распространяется. У ФИО1 отсутствует обязанность оформлять этот объект как залоговое имущество.

Выслушав представителя ответчика, проверив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст.309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст.310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно ст.334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В соответствии с пунктом 1 статьи 334.1 Гражданского кодекса Российской Федерации залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 339.1 Гражданского кодекса Российской Федерации залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1).

В силу положений ст. 341 Гражданского кодекса Российской Федерации права залогодержателя в отношениях с залогодателем возникают с момента заключения договора залога, если иное не установлено договором, настоящим Кодексом и другими законами.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 345 Гражданского кодекса Российской Федерации, независимо от согласия на это залогодателя или залогодержателя считаются находящимися в залоге новое имущество, которое принадлежит залогодателю и создано либо возникло в результате переработки или иного изменения заложенного имущества.

Согласно п.1 ст.348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения и ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В соответствии с п.1 ст.349 Гражданского кодекса Российской Федерации обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Согласно п.1 ст.350 Гражданского кодекса Российской Федерации реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим п.2 ст.350.1 настоящего Кодекса.

Порядок продажи с публичных торгов установлен Федеральным законом «Об исполнительном производстве».

В силу п.1 ст.85 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ№-Ф «Об исполнительном производстве» оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ПАО «ФИО5» и ФИО1 был заключен кредитный договор №, по условиям которого Банк предоставил ФИО1 кредит в размере 465600 руб. на срок 60 месяцев с уплатой процентов за пользование кредитом 21,65% годовых (л.д.37-44).

В обеспечение исполнения принятых на себя обязательств по кредитному договору, заключенному с ПАО «ФИО5 этого же числа между названным Банком и ФИО1 заключен договор залога (ипотеки) № ДЗ.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> (л.д. 45-50).

Предметом договора ипотеки согласно Приложению № к договору залога являлось следующее имущество:

- жилой дом, общей площадью 57,7 кв.м., расположенный по адресу: Россия, <адрес> кадастровый (или условный) №,

- земельный участок, площадь земельного участка <данные изъяты>., категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: Россия, <адрес>, кадастровый №.

Согласно п. 4.1.7 договора залога № ДЗ целевое назначение кредита: кредит предоставляется на неотделимые улучшения предмета залога (ипотеки), указанного в п. 1.11 кредитного договора № возникающего в силу Договора на основании ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об Ипотеке (залоге недвижимости).

Решением Боровичского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№ исковые требования ПАО «ФИО5» удовлетворены, постановлено:

- расторгнуть кредитный договор №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ПАО «ФИО5 и ФИО1 Исмаилом оглы.

- взыскать с ФИО1 в пользу публичного акционерного общества «ФИО5» задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 304 437 (трехсот четырех тысяч четырехсот тридцати семи) рулей 57 копеек, в том числе – 297 310 руб. 90 коп. – просроченная ссуда, 842 руб. 79 коп. – проценты, 6 134 руб. 81 коп. – неустойка, 149 руб. - комиссия за смс - информирование.

- взыскать с ФИО1 в пользу публичного акционерного общества «ФИО5» проценты за пользование кредитом по ставке 21,65 % годовых и неустойку в размере 7,50 % годовых, начисленные на сумму остатка основного долга в размере 297 310 рублей 90 копеек, за период с ДД.ММ.ГГГГ по дату вступления решения суда в законную силу.

- обратить взыскание на предмет залога: жилой дом, общей площадью 57,7 кв.м, с кадастровым номером № и земельный участок площадью 1 268 кв.м, с кадастровым номером №, расположенные по адресу: Россия, <адрес>, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере залоговой стоимости 609 000 (шестьсот девять тысяч) рублей 00 копеек, а именно: оценочная стоимость жилого дома – 427 000 рублей, оценочная стимость земельного участка – 182 000 рублей.

- взыскать с ФИО1 в пользу публичного акционерного общества «ФИО5» расходы по оплате государственной пошлины в размере 12 244 рублей 38 копеек.

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Новгородского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Боровичского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения, апелляционная жалоба ФИО1 – без удовлетворения.

ФИО1 обратился в ПАО «ФИО5 с просьбой о разрешении возведения нового дома, так как прежний дом залогодатель (ФИО1) снес и возвел новый.

Соглашением предусмотрена обязанность ФИО1 в течении 30 дней с даты оформления права собственности на жилой дом, зарегистрировать ипотеку на новую постройку.

ДД.ММ.ГГГГФИО1 был ознакомлен с данным соглашением.

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем ОСП Боровичского, Любытинского и <адрес>ов УФССП по <адрес> был наложен арест на предмет залога - земельный участок. В рамках исполнительного производства установлено, что на земельном участке, отсутствует строение в виде дома, расположенного по адресу: 174416<адрес>, на земельном участке находится постройка с адресом: <адрес>.

Таким образом, ФИО1 допустил гибель предмета залога – жилого дома, нарушив Общие условия кредитования под залог недвижимого имущества предусмотренные п.п. ДД.ММ.ГГГГ. и ДД.ММ.ГГГГ.

В силу ст.35 Земельного кодекса реализация земельного участка не возможна без обращения взыскания на расположенные на залоговом земельном участке строения.

В соответствии с п.п.. 3 п. 2 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом на замену или восстановление предмета залога. Изменение предмета ипотеки не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу приведённой правовой нормы влечет прекращение залога. Закон не требует для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки, и регистрации этих изменений.

В подпункте первом п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплён принцип учёта значения земли как основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю.

Подпунктом пятым п. 1 указанной выше статьи установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В соответствии с данным принципом положениями ст. 35 этого же кодекса установлен запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нём здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

В соответствии с п. 1 ст. 1 Закона «Об ипотеке» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Таким образом, ипотека, являясь одним из способов обеспечения исполнения обязательства, не является сделкой по отчуждению имущества, являющегося объектом такой сделки, и не влечёт его безусловного отчуждения.

Пунктом 1 ст. 64 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Кроме того, в силу п. 4 ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, подлежащей применению к правоотношениям сторон, при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие.

В силу п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 9 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

В соответствии с п. 2 названной статьи предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя.

По смыслу приведенных правовых норм условие о предмете ипотеки считается согласованным в случае, если его описание в договоре ипотеки соответствует указанным в ЕГРП сведениям о праве собственности залогодержателя на такой предмет.

Судом установлено и сторонами не оспаривалось, что в договоре ипотеки жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенном между ПАО «ФИО5 как залогодержателем, и ФИО1, как залогодателем, были указаны те же наименование, местонахождения и параметры передаваемого в ипотеку жилого дома, что и в записи ЕГРП о праве собственности ФИО1 на жилой дом.

Следовательно, на момент заключения названного договора ипотеки содержащееся в нем описание предмета ипотеки соответствовало требованиям закона.

Учитывая изложенные нормы права, ФИО1 после оформления права собственности на вновь постренный жилой дом, расположенный по адресу: Россия, 174416<адрес>, должен был зарегистрировать ипотеку на новую постройку, то есть произвести замену предмета залога по договору ипотеки.

То обстоятельство, что прежнего строения не сохранилось, а в отношении нового строения договор залога отсутствовал, не является основанием для отказа истцу в иске, поскольку в силу закона при ипотеке земельного участка право залога распространяется и на жилой дом, расположенный на нем (пункт 1 статьи 64 Закона об ипотеке), в связи с чем восстановление залогодателем строения, являющегося предметом ипотеки, после его разрушения не означает гибели предмета залога с учетом положений подпункта 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ, и с учетом правил пункта 2 статьи 345 ГК РФ не свидетельствует об отсутствии обременения на возведенный ответчиком жилой дом на участке.

Суд приходит к выводу, что фактическое изменение предмета залога в период действия договора залога (ипотеки) недвижимого имущества не означает само по себе прекращения залога, учитывая, что залогодатель восстановил предмет залога, что допускается положениями ст. 345 ГК РФ. Поскольку восстановленный объект недвижимости (жилой дом) расположен на прежнем земельном участке, право залога на него распространяется и в силу пункта 4 статьи 340 ГК РФ, что соответствует общим нормам гражданского законодательства в части регулирования залоговых правоотношений.

При таких обстоятельствах заявленные истцом требования об обращении взыскания на заложенное имущество подлежат удовлетворению.

На основании ч.1 ст.98 ГПК РФ с ответчика в пользу Банка подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000 руб.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования Публичного акционерного общества «ФИО5» удовлетворить.

Обратить взыскание на предмет залога – жилой дом по адресу: Россия, <адрес> расположенный на земельном участке с кадастровым номером №.

Взыскать с ФИО1 в пользу ПАО «ФИО5» расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 руб.

Решение может быть обжаловано в Новгородский областной суд через Боровичский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Букалова Т.В.