Гражданский кодекс часть 1

ФИО1 ФИО12 обратилась в Автозаводский районный суд с исковым заявлением к ООО «ХимТехТранс» о признании права собственности на неоконченную строительством однокомнатную квартиру, состоящую из следующих помещений: жилая комната, кухня, лоджия, коридор, раздельный санузел: ванна, туалет (с/у), два кладовых помещения, общей проектной площадью № кв.м.; место расположение квартиры: этаж №, расположенная по строительному адресу: <адрес>, строительный номер дома: №, указав при этом на следующее.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ХимТехТранс» и ФИО2 был заключен договор участия в долевом строительстве № №.

Согласно п. 3.1., п. 1.1., п. 1.2.. п. 1.3, п. 1.4. договора его предметом явилась деятельность сторон по инвестированию и строительству жилого дома по адресу: <адрес> в юго-восточном торце жилого <адрес>. Строительный номер дома: ХХХIV-ЖВ-2

По окончании строительства объекта инвестирования, истцу должно было быть передано для оформления права собственности созданное недвижимое имущество - однокомнатная квартира, состоящая из следующих помещений: жилая комната, кухня, лоджия, коридор, раздельный санузел: ванна, туалет (с/у), два кладовых помещения, общей проектной площадью № кв.м.; место расположение квартиры: <адрес>.

Стоимость квартиры согласно п. 4.1 договора составила 1. 047. 300 рублей.

Свои обязательства по оплате вышеуказанной квартиры истец исполнила в полном объёме, внеся в кассу ответчика 1. 047. 300 рублей, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1.047.300 рублей.

Согласно п. 3.1. договора срок передачи квартиры истцу находится в прямой зависимости от срока получения разрешения на введение объекта в эксплуатацию, п. 2.1.4. договора предусмотрено условие о передаче квартиры не позднее 2 месяцев после ввода дома в эксплуатацию, т.е. после подписания акта государственной комиссии. Планируемая передача документов на ввод дома в эксплуатацию в 4 квартале 2011 года

Согласно п. 1 ст. 27 ФЗ РФ "О защите прав потребителей" исполнитель обязан осуществить выполнение работы (оказание услуги) в срок, установленный правилами выполнения отдельных видов работ (оказания отдельных видов услуг) или договором о выполнении работ (оказании услуг).

В силу п. 1 ст. 16 ФЗ РФ «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

В связи с неясностью условий договора в части определения конечного срока передачи квартиры, истец полагает, что максимальный предполагаемый срок декабрь 2011г. + 2 месяца истек более чем 2 года назад. Объект, являющийся предметом договора, не передан.

Вышеуказанный договор на инвестирование строительства с приложением заключался с целью удовлетворения личных потребностей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Согласно ст. 9 Федерального закона от 26.01.1996 г. № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» «В случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой здании пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом РФ, а также правами, предоставленными потребителю Законом РФ "О защите прав потребителей" и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами».

Объекты незавершённого строительства могут быть отчуждены и право собственности на них может быть зарегистрировано, если доказана правомерность пользования земельным участком для создания объекта недвижимости, в установленных случаях на основании проектно-сметной документации, и если имеется разрешение на производство строительных работ, а также описание объекта незавершённого строительства (ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Правомерность строительства вышеуказанного дома подтверждается: договором аренды земельного участка № № договором аренды земельного участка № №; разрешением на строительство № № постановлением мэра г. Тольятти о выдаче ООО «ХимТехТранс» разрешения на строительство девятиэтажной жилой вставки со встроенным продовольственным магазином; кадастровым паспортом земельного участка № №; кадастровым паспортом земельного участка № №.

ДД.ММ.ГГГГ состоялось распоряжение заместителя мэра <адрес> о продлении ООО «ХимТехТранс» срока действия разрешения на строительство девятиэтажной жилой вставки со встроенными магазином, расположенной по адресу: <адрес> до ДД.ММ.ГГГГ Но при этом строительство ответчиком не осуществляется. Со слов представителя ответчика строительство было прекращено в январе 2013 года и не было возобновлено по причине роспуска бригад строителей.

ДД.ММ.ГГГГ состоялось решение арбитражного суда <адрес> по делу № № по заявлению ООО «ХимТехТранс» о признании незаконным постановления мэра г.Тольятти 3 65-п/1 об отказе ООО «ХимТехТранс» в продлении срока разрешения на строительство. Согласно данного решения заявление было удовлетворено.

ДД.ММ.ГГГГ состоялось определение одиннадцатого апелляционного арбитражного суда; данным определением вышеуказанное решение арбитражного суда <адрес> оставлено без изменения, апелляционная жалоба мэрии <адрес> без удовлетворения.

Существующее здание жилого дома, расположенное по адресу: <адрес> <адрес>, строительный номер дома: № - девятиэтажное кирпичное. Наружные и внутренние несущие стены выполнены из силикатного кирпича то 380 и 250 мм. Перекрытия сборные железобетонные плиты. Прочность и устойчивость здания обеспечивается совместной работой продольных несущих наружных и стены и жёсткими дисками плит перекрытия и покрытия.

Жилой дом находится в стадии незавершённого строительства, обследования построено 9 этажей, установлены окна ПВХ. Технический этаж основном объёме дома не выполнены следующие работы: цементная стяжка полов, штукатурка стен; выравнивание потолков; гидроизоляция полов в санузлах; разводка под сантехнику и водоснабжение; установка счётчиков горячей и холодной воды; разводка электрических сетей; установка счётчиков электроснабжения; разводка отопления с установкой радиаторов; установка входных дверей; остекление лоджий алюминиевыми конструкциями.

ДД.ММ.ГГГГ Арбитражным судом <адрес> вынесено решение по делу А55-28581/2011. В соответствии с данным решением с ООО «ХимТехТранс» в пользу было мэрии г. о. Тольятти взыскано 3960629 рублей 97 копеек, из них: 3084776 рублей 29 копеек задолженность по арендной плате согласно договора № от ДД.ММ.ГГГГ за использование земельного участка и неустойка в сумме 875853 рубля 68 копеек.

ДД.ММ.ГГГГ Арбитражным судом <адрес> вынесено решение по делу А55-28583/2011. В соответствии с данным решением с ООО «ХимТехТранс» в пользу мэрии г. о. Тольятти взыскано 1495147 рублей 66 копеек, из них: 1163193 рубля 95 копеек задолженность по арендной плате согласно договора № от ДД.ММ.ГГГГ за использование земельного участка и неустойка в сумме 331953 рубля 71 копейка.

Указанные решения арбитражного суда <адрес> вступили в законную силу, но до настоящего момента не исполнены, по имеющейся информации в связи с отсутствием денежных средств.

Таким образом, в настоящий момент сложилась ситуация, при которой истец свои обязательства исполнила в полном объёме и в срок, ответчик обязательства фактически нарушил, не отказывается от исполнения, но не имеет объективной возможности для исполнения. Признание права собственности на недостроенный строительством объект является единственной возможностью защиты нарушенного права истицы.

С учетом вышеизложенного, истец была вынуждена обратиться за защитой своих нарушенных прав и охраняемых законом интересов в Автозаводский районный суд <адрес> с соответствующим исковым заявлением.

В ходе судебного разбирательства представитель истца исковые требования уточнил (л.д. 78), в результате чего окончательно просит суд признать заключенным договор долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, подписанный между ООО «ХимТехТранс» и ФИО2. Признать за ФИО2 право собственности на долю в не завершённом строительством доме в виде однокомнатной квартиры, состоящей из следующих помещений: жилая комната, кухня, лоджия, коридор, раздельный санузел: ванна, туалет (с/у), два кладовых помещения, общей площадью 70,1 кв.м.; место расположение квартиры: <адрес> <адрес>, расположенная по строительному адресу: <адрес>, строительный номер дома: №.

Истец ФИО2 и ее представитель ФИО5, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 47), в судебное заседание не явились, исковые требования, с учетом уточнений, поддержали в полном объеме, в соответствии с ч. 5 ст. 167 ГПК РФ просили рассмотреть дело без их участия (л.д.78).

Представитель ответчика ООО «ХимТехТранс» - ФИО6, в судебное заседание не явился, предоставил отзыв на исковое заявление (л.д.59-60), в котором указал, что между ООО «ХимТехТранс» и ООО ПСК «Поволжье» заключен договор подряда №01/10-гп на строительство 9-ти этажной кирпичной жилой вставке XXXIV-ЖВ-2, расположенной по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ года, предметом которого является строительство жилой 9-ти этажной кирпичной вставки строительный номер №. По данному договору проводятся работы по консервации объекта, так как существует простой свыше шести месяцев, после получения продления разрешения на строительство по данному договору продолжатся.

Полагает, что у истца имеются правовые основания для признания права совместной долевой собственности в объекте незавершенного строительства пропорционально внесенным им денежным средствам, определив размер этих долей с учетом положений пункта 6 статьи 12 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», пункта 39 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998г. №219, которыми предусмотрено, что размер доли в праве указывается в виде правильной простой дроби, при условии, что объект уже будет зарегистрирован как объект незавершенного строительства. В соответствии с п.3 ст.7 Закон РСФСР от 26.06.1991 N1488-1(ред. от 19.07.2011) "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" «Незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг.»

Представитель третьего лица - мэрии г.о. ФИО7 ФИО3 в судебное заседание не явился, о дне, месте и времени слушания дела извещен надлежащим образом, в соответствии с ч. 5 ст. 167 ГПК РФ просил суд рассмотреть дело в его отсутствие согласно представленным сторонами доказательствам и материалам, имеющимся в деле (л.д.52).

Представитель третьего лица Государственной инспекции строительного надзора <адрес> ФИО8 в судебное заседание также не явился, в соответствии с ч. 5 ст. 167 ГПК РФ просил о рассмотрении дела в его отсутствие, полагает, что в удовлетворении заявленных требований ФИО2 следует отказать, так как Государственная инспекция строительного надзора <адрес> не может признать жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, г.о. Тольятти, <адрес>, безопасным по причине незавершенного строительства последнего (л.д.70-71).

Представитель третьего лица ГУ Росреестра по Самарской области в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания дела извещен надлежащим образом, причину неявки не сообщил и не просил о рассмотрении дела в его отсутствие.

Суд, принимая во внимание отсутствие оснований для отложения дела, которое может повлечь за собой нарушение сроков рассмотрения дела, предусмотренных процессуальным законодательством, считает возможным в соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица.

Суд, выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, оценивая собранные доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого доказательства в отдельности, а также в их совокупности, находит исковые требования подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 4 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Судом в ходе судебного разбирательства по делу было установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ООО «ХимТехТранс» заключен договор участия в долевом строительстве № (л.д.5-12), предметом которого явилась деятельность сторон по инвестированию и строительству жилого дома по адресу: <адрес>, квартал 20, ул. <адрес> в юго-восточном торце жилого <адрес> строительный номер дома ХХХIV-ЖB-2.

В соответствии с п. 2 руководящих разъяснений постановления Пленума ВС РФ № 17 от 28.06.2012 года «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» к спорным правоотношениям, в части неурегулированной специальным законом, применяются положения ФЗ РФ «О защите прав потребителей».

Стоимость квартиры, согласно п. 4.1. договора, составляет 1. 047. 300 рублей.

Свои обязательства по внесению платы за строящееся жилье истец исполнила в полном объёме, внеся в кассу ответчика 1.047.300 рублей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 14).

Исходя из положений ст. ст. 309, 310 ГК РФ, истец надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе была рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны ООО «ХимТехТранс», чего в данном случае не последовало.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Согласно ч. 3 ст. 4 ФЗ РФ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено данным ФЗ РФ.

Договор, подписанный сторонами, не был зарегистрирован в установленном законом порядке, вместе с тем, суд считает возможным удовлетворить исковые требования о признании данного договора заключенным исходя из следующего.

В соответствии со ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.

Согласно ст. 25.1 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с указанным законом, предоставляются документы с описанием объекта долевого строительства, составленные застройщиком и согласованные с соответствующим участником долевого строительства, с указанием местоположения объекта долевого строительства на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, застройщик предоставляет, в том числе, разрешение на строительство.

ДД.ММ.ГГГГ мэрией г.о. Тольятти такое разрешение ООО «ХимТехТранс» за № № было выдано (л.д. 19). Срок действия указанного разрешения составлял до ДД.ММ.ГГГГ года.

В дальнейшем, в продлении срока действия, выданного ранее ООО «ХимТехТранс» разрешения на строительство № RU № от ДД.ММ.ГГГГ года, постановлением мэра г.о. Тольятти № 365-п/1 от ДД.ММ.ГГГГ было отказано (л.д. 84), что послужило, в свою очередь, основанием для отказа в регистрации первого договора участия в долевом строительстве (л.д. 91-98 гражданское дело № 2-3216/2013) и делает невозможной регистрацию последующих договоров.

Таким образом, регистрация договора, заключенного между сторонами в настоящее время невозможна по независящим от их воли обстоятельствам, поскольку срок действия разрешения на строительство истек и не продлен.

Принимая во внимание то обстоятельство, что государственная регистрация договора долевого участия в строительстве, заключенного между сторонами, невозможна по объективным причинам - в виду отсутствия продления разрешения на строительство, при том, что истец добросовестно в полном объеме исполнил взятые на себя обязательства по договору долевого участия в строительстве, суд считает необходимым удовлетворить требования ФИО2 о признании договора долевого строительства № от ДД.ММ.ГГГГ, между ФИО2 и ООО «ХимТехТранс» заключенным.

В силу того, что срок действия разрешения на строительство не был продлен, то строительство дома не было завершено и ответчиком не были исполнены обязательства перед истцом по своевременной передаче объекта долевого строительства.

По общему правилу, предусмотренному ч. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

По смыслу ст. 130 ГК РФ и ст. 25 Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу.

Согласно ст. 25 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» объекты незавершенного строительства могут быть отчуждены и право собственности на них может быть зарегистрировано, если доказана правомерность пользования земельным участком для создания объекта недвижимости, в установленных случаях на основании проектно-сметной документации, и если имеется разрешение на производство строительных работ, а также описание объекта незавершенного строительства.

Таким образом, законодатель не запрещает, а прямо предусматривает такую форму защиты своих прав, как регистрация права собственности на незавершенный строительством объект.

Правомерность строительства указанного дома подтверждается договором аренды земельного участка № на (л.д.17-18), договором аренды земельного участка № на (л.д. 15-16), разрешением на строительство № на (л.д.19-20), кадастровыми паспортами земельного участка (л.д.21-27).

В силу ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты нарушенного гражданского права является признание права.

По смыслу ст. ст. 209, 244 ГК РФ право собственности на долю может быть признано в отношении индивидуально-определенной вещи, объекта, уже существующего в качестве обусловленного договором недвижимого имущества, способного быть объектом права собственности.

В данном случае квартира, являющаяся предметом договора долевого участия в строительстве, заключенного между сторонами, объективно определяется в незавершенном строительстве объекте, обладает индивидуально-определенными характеристиками, соответственно, может быть объектом права.

Так, в ходе судебного разбирательства по делу обозревались материалы гражданского дела № 2-3216/2013 по иску ФИО9 к ООО «ХимТехТранс» о признании права собственности, в котором имеется экспертное заключение ГУП Самарской области «Центральная строительная лаборатория г.Тольятти» (л.д. 111-133) и из которого следует, что жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, строительный № -девятиэтажное, кирпичное здание. На момент обследования построено 9 этажей, установлены окна ПВХ. Не достроен технически этаж. В основном объеме дома не выполнены следующие работы: цементная стяжка плов, штукатурка стен, выравнивание потолков, гидроизоляция полов в санузлах, разводка под сантехнику и водоснабжение, установка счетчиков горячей и холодной воды, разводка электрических сетей, установка счетчиков электроснабжения, разводка отопления с установкой радиаторов, установка входных дверей, остекление лоджий алюминиевыми конструкциями.

На спорную квартиру в незавершенном строительством объекте ООО «Региональное Бюро Технической Инвентаризации» ДД.ММ.ГГГГ выдан технический паспорт (л.д. 80-83). Согласно п. V технического паспорта общая площадь квартиры с лоджиями и балконами составляет 70,1 кв.м., без учета лоджии - 65,3 кв.м.

Как следует из плана, выполненного ООО «Региональное Бюро Технической Инвентаризации» ДД.ММ.ГГГГ <адрес> на 6-ом этаже, общей площадью 70,1 кв.м., находящаяся в 9-ти этажном жилом доме по адресу: <адрес>, Южное шосее в юго-восточном торце жилого <адрес>, состоит из следующих помещений: жилая комната, кухня, лоджия, коридор, раздельный санузел: ванна, туалет (с/у), два кладовых помещения (л.д. 81).

Как следует из системного толкования положений ст. 3 ГПК РФ и ст. ст. 12, 128, 130 ГК РФ признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе, по решению суда.

Учитывая, что со стороны ответчика имеет место нарушение взятых на себя по договору обязательств, а соответственно имеет место нарушение прав истца, должным образом исполнившего свои обязательства, на своевременное получение в собственность предмета договора долевого участия в строительстве, принимая во внимание, что строительство дома велось в соответствии с градостроительным законодательством, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для признания за истцом права собственности на указанную в иске квартиру.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», ФЗ РФ «О защите прав потребителей», ст.ст. 12, 130, 164, 209, 218, 219, 309, 310 ГК РФ, ст.ст. 98, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 ФИО13 ООО «ХимТехТранс» о защите прав потребителей - удовлетворить.

Признать договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ заключенным между ФИО1 ФИО14 и ООО «ХимТехТранс».

Признать за ФИО1 ФИО15 право собственности на долю в не завершённом строительством доме в виде однокомнатной <адрес>, состоящей из следующих помещений: жилая комната, кухня, лоджия, коридор, раздельный санузел: ванна, туалет (с/у), два кладовых помещения, общей площадью с учётом лоджии № кв.м.; без учета лоджии № кв.м.; место расположение квартиры: этаж 6 <адрес>, расположенной по строительному адресу: <адрес> <адрес>, строительный номер дома: №

Решение может быть обжаловано в течении месяца в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Автозаводский районный суд г.Тольятти.

Мотивированное решение изготовлено в течение пяти рабочих дней 07 мая 2014 года.

Судья Ю.В.Тарасюк