Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Близкое» о признании права собственности на объект незавершенного строительства

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась в суд с иском, в котором просит признать за ней право собственности на объект незавершенного строительства - двухэтажный жилой <адрес>.6, расположенный по строительному адресу: ЛО, <адрес>, уч. Мистолово, загородный жилой комплекс «Близкое», 1-я очередь строительства на земельном участке кадастровый №; на право общей долевой собственности404/33726 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок кадастровый № площадью 33726 кв.м. категории земли населенных пунктов, для малоэтажного жилищного строительства. Одновременно просит взыскать расходы по уплате государственной пошлины в размере 45 700рублей.

В обоснование заявленных требований ссылается на то, что ДД.ММ.ГГГГ между нейи ООО «Близкое» был заключен Договор участия в долевом строительстве №БК, по условиям которого по окончании строительства дольщику передается для оформления права собственности 2-х этажный жилой дом проектной площадью 103,65 кв.м. и земельный участок площадью 404 кв.м, выделенный из земельного участка с кадастровым номером 47:07:0713002:1107 площадью 33 726,00 кв.м., расположенный по адресу: ЛО, <адрес>, уч. Мистолово, загородный жилой комплекс «Близкое»,1-я очередь строительства. Срок передачи объекта – до ДД.ММ.ГГГГ. Финансовые обязательства по договору в размере 7 500 000 руб., исполнены. Однако, строительство объекта в настоящее время не завершено.

Представитель истца в судебном заседании поддержала заявленные требования.

Представитель ответчика - ООО «Близкое» в судебное заседание явилась, в ходе рассмотрения дела представила заявление о признании исковых требований.

Временный арбитражный управляющий ООО «Близкое» ФИО2 в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом, возражения относительно исковых требований не предоставил.

Представитель третьего лица - ООО «Гарант» в судебное заседание не явился, уведомлен о слушании по делу надлежащим образом,в ходе рассмотрения дела представил заявление о согласии залогодержателя на отчуждение предмета ипотеки.

Представители третьих лиц - Управления Росреестра по <адрес>, Администрация МО "Всеволожский муниципальный район" ЛО, в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Установлено и материалами дела подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1и ООО «Близкое» был заключен Договор участия в долевом строительстве №БК.

Объектом долевого строительстваявляется 2-х этажный жилой <адрес>.6, расположенный по строительному адресу: ЛО, <адрес>, уч. Мистолово, загородный жилой комплекс «Близкое», 1-я очередь строительства, соответствующий Описанию Дома, Плану Дома, а также доля в праве общей долевой собственности на общее имущество, перечисленное в п.1.1.5.1 и п.1.1.5.2 Договора.

Строительство осуществляется на земельном участке кадастровый № площадью 33726 кв.м.

В соответствии с п.2.1 Договора застройщик обязуется построить (создать) объект долевого строительства и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, передать его дольщику.

При этом, согласно п.2.1.1 Договора застройщик обязуется передать покупателю по договору купли-продажи земельный участок примерной площадью 404 кв.м., выделение которого застройщик осуществляет из состава земельного участка с кадастровым номером 47:07:0713002:1107.

В соответствии с п.2.8. Договора стороны обязуются подписать Договор купли-продажи земельного участка одновременно с подписанием сторонами Акта приема-передачи Объекта долевого строительства. Стоимость земельного участка установлена в п. 3.1.1 настоящего Договора.

Срок передачи жилого дома истцу указан в п. 2.7 Договора в редакции Дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, срок передачи Застройщиком Объекта долевого строительства участнику долевого строительства – до ДД.ММ.ГГГГ.

Цена договора составляет 7 500 000 рублейи включает в себя стоимость земельного участка в размере 1 212 000 рублей.

Таким образом, объектом долевого строительства является только жилой дом и доля в праве общей долевой собственности на общее имущество, земельный участок должен быть передан истцу на основании иного договора после образования земельного участка путем разделения земельного участка с кадастровым номером 47:07:0713002:1107, принадлежащего Ответчику.

П. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Оплата истцом суммы в размере 7 500 000 рублей подтверждена материалами дела, не оспаривается ответчиком.

В материалы дела представлен отчет №ЖН2018-014 Центра оценки и экспертизы имущества, в котором дана общая характеристика объекта незавершенного строительства на дату проведения осмотра объекта, то есть ДД.ММ.ГГГГ:

Тип постройки - жилой дом

Материал стен - керамические поризованные блоки с наружным утеплением

Количество этажей - 2, в том числе мансарда.

<адрес> жилого дома - 103,65 кв.м.

Состояние Объекта - хорошее

Состояние внутренней отделки – без отделки

Состояние здания – хорошее

Общее техническое состояние - хорошее.

Физический износ здания - 1 %.

Кроме того, в материалы дела представлено заключение специалиста №/НС от ДД.ММ.ГГГГ СРО НП «Национальная коллегия судебных экспертов».

Согласно заключению специалиста, на земельном участке с кадастровым №, площадью 33726кв.м. по адресу ЛО, <адрес>, уч. Мистолово, загородный жилой комплекс «Близкое», 1-я очередь строительства, №.6 существует незавершенный строительством объект недвижимости. По совокупности выполненных и не выполненных (не завершенных) строительно-монтажных работ, общая строительная готовность объекта по работам относящимся к перечню работ обязательных для ввода объекта в эксплуатацию составляет не менее 80%.

Доказательств формирования земельного участка площадью 404 кв.м. в материалах дела не имеется.

Расположение и конфигурация земельного участка, указанного в п. 2.1.1 Договора, подлежащего продаже по Договору купли-продажи земельного участка, обозначены на Схеме, являющейся неотъемлемой частью Договора. Приведенное расположение и конфигурация земельного участка, указанного в п. 2.1.1, могут незначительно измениться в ходе работ по его межеванию. В случае изменения площади земельного участка, указанного в п. 2.1.1, в ту или иную сторону в пределах 10% от примерной общей площади – перерасчет выкупной стоимости земельного участка не производится.

В соответствии с п.1.1.5.2 Договора в состав общего имущества, помимо прочего, входит доля в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым № площадью 33726 кв.м. Тем не менее, в силу 1.1.3 Договора размер доли пропорционален размеру доли общей площади дома в общей площади всех жилых объектов в загородном жилом комплексе «Близкое».

Ответчик подтверждает, что размер доли в праве на земельный участок, указный истцом исходя из соотношения размера планируемой после раздела площади земельного участка к площади всего участка (404/33726), соответствует размеру доли общего имущества, установленной Договором. В силу п. 1.1.5.2 доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположено общее имущество загородного жилого комплекса «Близкое», может быть передана участнику долевого строительства по отдельному договору.

Как усматривается из выписки из ЕГРН, земельный участок с кадастровым № обременен ипотекой в пользу ООО «Гарант» на основании Договора об уступке права требования от 28.11.2012г.

В соответствии с п. 1 ст. 64 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Право залогодателя распоряжаться такими зданием или сооружением, условия и последствия перехода прав на такие здание или сооружение к другим лицам определяются правилами главы VI настоящего Федерального закона.

Согласно п.1 ст.37 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Аналогичное правило содержится в п.1 ст.65 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», предусматривающем, что на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.

Залогодержатель – ООО «Гарант» в ходе судебного разбирательства выразил свое согласие на отчуждение предмета ипотеки.

Пунктом 1 ст.130, п.1 ст.131 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к объектам недвижимого имущества, права на которые подлежат регистрации.

Как указано в п.1 ст.6 Земельного кодекса РФ объектами земельных отношений являются: земля как природный объект и природный ресурс; земельные участки; части земельных участков.

При этом, в силу п.3 ст.6 Земельного кодекса РФ, земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

В соответствии с п.1 ст.40 Федерального закона от 13.07.2017N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение, на объект незавершенного строительства в случае, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположены такие здание, сооружение, объект незавершенного строительства, осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и (или) государственной регистрацией права заявителя на такой земельный участок, за исключением случая, предусмотренного частью 10 настоящей статьи.

В связи с неосуществлением раздела земельного участка с кадастровым № и отсутствием сформированного земельного участка под объектом незавершенного строительства, решение суда о признании права собственности на объект незавершенного строительства и права на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок лишь подтверждает наличие права истца на оформление прав на объекты недвижимости в установленном законом порядке.

Согласно ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав может осуществляться путем признания права.

Оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд считает требование истца о признании права собственности на квартиру - объект незавершенного строительства подлежащимиудовлетворению.

Пунктом 1 ст. 130, п.1 ст. 131 ГК РФ объекты незавершенногостроительства отнесены к объектам недвижимого имущества, права на которые подлежат государственной регистрации.

Оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд считает требование истца о признании права собственности на жилой дом – объект незавершенного строительства и долю в праве на земельный участок подлежащими удовлетворению.

На основании ст.98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию госпошлина в сумме 45 700 руб., уплаченная им при подаче иска.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Заявленные ФИО1 требования удовлетворить.

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: <адрес>, пол – женский, гражданство РФ, паспорт <...>, выдан ТП№ Отдела УФМС России по Санкт-Петербургу и <адрес> в <адрес>ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения: 780-13, адрес регистрации: <адрес> право собственности на:

- объект незавершенного строительства - двухэтажный жилой №.6, расположенный по строительному адресу: <адрес>, уч. Мистолово, загородный жилой комплекс «Близкое» 1-я очередь строительства на земельном участке кадастровый № площадью 33726 кв.м.;

- 404/33726 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок кадастровый № площадью 33726 кв.м. категории земли населенных пунктов, для малоэтажного жилищного строительства.

- земельный участок общей площадью 404 кв.м., занятого недвижимостью - объектом незавершенного строительства и необходимого для его использования, выделение которого Ответчик осуществляет из состава земельного участка с кадастровым номером 47:07:0713002:1107.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Близкое» в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины в размере 45 700 рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ленинградский областной суд через Всеволожский городской суд в течение месяца с момента принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: