Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сандальневой Д.В. к комитету имущественных отношений администрации Череповецкого муниципального района Вологодской области о признании сделки аренды земельного участка недействительной, взыскании денежных средств,

установил:

Сандальнева Д.В. обратилась в суд с иском к комитету имущественных отношений администрации Череповецкого муниципального района Вологодской области о признании сделки аренды земельного участка недействительной.

В обоснование иска указала, что 08 декабря 2009 г. по итогам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка она заключила с комитетом имущественных отношений администрации Череповецкого муниципального района Вологодской области договор аренды земельного участка площадью 2 000 кв.м., находящегося в дер. «Б», для использования под индивидуальное жилищное строительство.

На указанном земельном участке была намерена построить жилой дом. С этой целью 18 февраля 2010 г. заключила с ОАО «Межрегиональная распределительная сетевая компания Северо-Запада» договор технологического присоединения к объектам электросетевого хозяйства для проведения ЛЭП на арендуемый земельный участок. 12 мая 2011 г. получила письмо от ПО «Череповецкие электрические сети», из которого узнала, что арендуемый земельный участок находится в зоне минимальных расстояний магистрального газопровода «Горький-Череповец» и строительство в указанной зоне жилых зданий запрещается. Не может использовать земельный участок по его назначению - для индивидуального жилищного строительства. 31 мая 2011г. направила главе администрации Череповецкого района Вологодской области требование о расторжении договора аренды, возврате арендных платежей и возмещении причиненных убытков. Администрация Череповецкого района не возражает относительно расторжения договора аренды, однако отказывается возвращать денежные средства в добровольном порядке.

Истец считает, что сделку аренды земельного участка она заключила под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, так как не знала и даже не могла предположить, что рядом с земельным участком проходит магистральный газопровод «Горький-Череповец». Принимая участие в торгах, заключая договор аренды, исходила из добросовестности арендодателя. Считала, что комитет имущественных отношений администрации Череповецкого муниципального района Вологодской области не мог выставить на торги земельный участок, обремененный правами третьих лиц, имеющий ограничения либо запрещения к использованию. Ответчик был обязан проверить ограничения использования земельного участка у заинтересованных лиц, в т.ч. в Шекснинском ЛПУ МГ.

Если бы она знала, что рядом с участком проходит магистральный газопровод, то участвовать в торгах и заключать договор аренды не стала бы, т.к. в зонах газопроводов запрещается строительство жилых зданий.

В соответствии с п.3.2. договора аренды она внесла на счет ответчика арендную плату полностью за 2010 г., частично за 2011 г.: в сумме 126 625 рублей, а также понесла расходы по заключению, исполнению договора аренды, использованию земельного участка в сумме 10 669,50 рублей, а именно: 1 519,50 рублей - комиссионный сбор банка за перечисление арендных платежей на счет ответчика (202,60 + 810,40 + 506,50); 1000 рублей - государственная пошлина за регистрацию договора аренды; 550 рублей - оплата технических условий ПО «Череповецкие электрические сети»; 2 000 рублей - оплата проекта электроснабжения; 600 рублей - пошлина за совершение нотариального действия; 5 000 рублей - оплата услуг по расчистке участка от деревьев. Она затратила 1 500 рублей на юридические услуги по составлению искового заявления.

Истец просит признать недействительной сделку аренды земельного участка, площадью 2 000 кв.м., находящегося в дер. «Б», заключенную 08 декабря 2009 г. с ответчиком; взыскать с ответчика полученные по сделке арендные платежи в сумме 126 625 рублей, реальный ущерб в размере 10 669,50 рублей, расходы на юридические услуги в размере 1 500 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 945,69 копеек.

Определением суда от 25 августа 2011 года в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные исковые требования, привлечены администрация муниципального образования «Югское», ООО «Газпром трансгаз Ухта».

В судебном заседании истец Сандальнева Д.В. заявленные исковые требования увеличила, дополнительно просила взыскать с ответчика расходы в сумме 800 руб., пронесенные за предоставление копии межевого плана по ходатайству ответчика. В остальном исковые требования поддержала по основаниям в нем изложенным. Также истец дополнила, что о том, что не сможет на арендованном участке строить дом, узнала в мае 2011 года, когда получила письмо от ПО «Череповецкие электрические сети».

Представитель ответчика Рабцевич О.Д. исковые требования не признала по основаниям, изложенным в отзыве. Из отзыва следует, что вина Комитета как организатора торгов в том, что истцу отказано в выдаче технических условий на подключение к электрическим сетям отсутствует, поскольку на момент проведения аукциона и заключения оспариваемого договора аренды Комитетом были получены положительные заключения у всех заинтересованных лиц, в том числе у МРСК Северо-запад и газораспределительной организации. При этом согласования носили предварительный характер, так как технические условия выдаются по заявке владельца объекта, где конкретно указываются его наименование и характеристики, а также план расположения. Комитет и администрация района сведения об охранных зонах и зонах минимальных расстояний не располагают, поскольку указанные зоны не нанесены на карты землепользования Череповецкого района, ввиду отсутствия сведений о координатах границ кадастровых кварталов. Без этого по документам, представленным Комитету для формирования земельного участка, указанные зоны не могут быть определены. Ограничения (обременения) земельного участка в ЕГРП не зарегистрированы, что связано с отсутствием в государственном кадастре недвижимости сведений об охранных зонах магистральных газопроводов. Поскольку на момент заключения спорного договора Комитет не располагал информацией об охранных зонах газопровода, в том числе данными о ограничениях в использовании земельного участка, право аренды которого передано по результатам торгов истцу, то Сандальнева Д.В. не могла заблуждаться относительно характера договора аренды, а также существенных характеристик земельного участка, являющегося объектом аренды.

Дополнительно представитель ответчика пояснила, что не оспаривает то обстоятельство, что участок арендованной истцом находится в зоне минимальных расстояний магистрального газопровода «Горький-Череповец». Считает, что истцом пропущен срок исковой давности, который составляет 1 год, просит применить последствия пропуска срока исковой давности.

Представители третьих лиц - администрация муниципального образования «Югское», ООО «Газпром трансгаз Ухта» в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему:

Как следует из материалов дела, 08.12.2009г. между комитетом имущественных отношений администрации Череповецкого муниципального района Вологодской области (арендодатель) и Сандальневой Д.В. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка на основании протокола об итогах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 03.12.2009 г., согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок площадью 2000 кв. м из земель населенных пунктов, находящийся в дер. «Б» для использования в целях индивидуального жилищного строительства на срок с 08 декабря 2009 г. по 07 декабря 2012 г.

Пунктом 3.3 договора установлена годовая арендная плата в размере 101300 руб.

08.12.2009 участок был передан ответчиком истцу по акту приема-передачи.

В процессе использования земельного участка, при подготовке к индивидуальному жилищному строительству, истец получила сообщение от ПО «Череповецкие электрически сети» от 12.05.2011г. о том, что при выполнении мероприятий по строительству линии электропередачи 0,4 кВ до земельного участка истца в соответствии с договором технологического присоединения от 23.04.2011г. при согласовании пересечений с представителями ОАО «Череповецгаз» было выяснено, что участки, выделенные под индивидуальное жилищное строительство, ориентировочно находятся в охранной зоне магистрального газопровода высокого давления. В ответе на запрос Шекснинское ЛПУ МГ ООО «Газпром Трансгаз Ухта» сообщается, что вышеуказанный земельный участок находится в зоне минимальных расстояний МГ «Горький-Череповец» и строительство жилых зданий в указанной зоне запрещается.

Это же обстоятельство подтверждается письмом Шекснинского ЛПУ МГ от 28.04.2011г., из которого следует, что земельный участок, принадлежащий Сандальневой Д.В., находится в зоне минимальных расстояний магистрального газопровода «Горький-Череповец». Согласно СНиП 2.05.06-85 зона минимальных расстояний для данного газопровода составляет 200 м. В указанной зоне запрещается строительство жилых зданий.

Установленный факт невозможности строительства жилого здания на земельном участке, арендованном истцом, ответчиком не оспаривается.

Истец в исковом заявлении ставит вопрос о признании заключенного договора аренды недействительным и о применении последствий недействительности сделки.

Суд удовлетворяет требования истца по следующим основаниям.

В соответствии с ч.1 ст.178 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению.

Из заключенного договора аренды следует, что целью его использования является индивидуальное жилищное строительство. Изменение цели использования не допускается. (пункты 1.1, 1.4 договора).

Суд считает установленным наличие факта заблуждения со стороны истца при заключении договора аренды земельного участка от 08 декабря 2009г., поскольку истец при заключении договора вправе была рассчитывать на добросовестность действий со стороны ответчика – арендодателя.

В соответствии с ч.1 ст.30.1 Земельного кодекса РФ земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду, в безвозмездное срочное пользование без предварительного согласования места размещения объекта.

Порядок предоставления земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта, согласно п.1 ч.4 ст.30 Земельного кодекса РФ, предусматривает перед заключением договора аренды, проведение работ по формированию земельного участка, а именно:

- определение разрешенного использования земельного участка,

- определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение объектов к сетям инженерно-технического обеспечения.

Таким образом, на ответчика законом возложена обязанность по определению и проверке возможного использования земельного участка.

Доводы ответчика о том, что Комитет и администрация района не располагали сведениями о зонах минимальных расстояний при формировании земельного участка, не являются основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку указанные доводы лишь подтверждают то обстоятельство, что и истцу на момент заключения договора не было известно о невозможности использовании земельного участка для строительства жилого дома.

Заблуждение истца в момент заключения договора относительно возможности использования земельного участка для индивидуального жилищного строительства имеет существенное значение, поскольку установление факта нахождения земельного участка в зоне минимальных расстояний магистрального газопровода не просто значительно снижает возможность его использования исходя из целей, определенных в договоре аренды, а фактически лишает истца такой возможности.

В соответствии с ч.2 ст.167 Гражданского кодекса РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно ч.2 ст.178 Гражданского кодекса РФ сторона, по иску которой сделка признана недействительной, вправе требовать от другой стороны возмещения причиненного ей реального ущерба, если докажет, что заблуждение возникло по вине другой стороны.

Как было указано выше, ответчик ненадлежащим образом провел работы по формированию земельного участка, в связи с чем суд считает установленным его вину в возникновении заблуждения истца.

В добровольном порядке ответчик расторгнуть договор и возместить ущерб отказался.

При таких обстоятельствах требования истца о признании недействительной сделки аренды земельного участка являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В процессе использования участка Сандальнева Д.В. уплатила ответчику арендные платежи в сумме 126 625 руб., а также понесла расходы по заключению, исполнению договора аренды, использованию земельного участка в сумме 10669 руб. 50 коп., в которые включаются: 1 519,50 руб. - комиссионный сбор банка за перечисление арендных платежей на счет ответчика, 1 000 руб. - государственная пошлина за регистрацию договора аренды; 550 руб. - оплата технических условий ПО «Череповецкие электрические сети», 2 000 руб. - оплата проекта электроснабжения, 600 руб. - пошлина за совершение нотариального действия; 5 000 руб. - оплата услуг по расчистке участка от деревьев. Также истцом понесены расходы на оплату судебных расходов в виде предоставления по ходатайству ответчика копии межевого дела в сумме 800 руб. Указанные расходы подтверждены квитанциями, суд их относит к реальному ущербу и взыскивает с ответчика в полном объеме.

В соответствии со ст.94, 98 ГПК РФ в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате юридических услуг в сумме 1500 руб., а также расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3 945 руб. 69 коп.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.192-199 ГПК РФ,

решил:

Исковые требования Сандальневой Д.В. удовлетворить.

Признать недействительной сделку аренды земельного участка, площадью 2 000 кв.м., находящегося в дер. «Б», заключенную 08 декабря 2009 г. между Сандальневой Д.В. и Комитетом имущественных отношений администрации Череповецкого муниципального района Вологодской области.

Взыскать с Комитета имущественных отношений администрации Череповецкого муниципального района Вологодской области в пользу Сандальневой Д.В. денежные средства: арендные платежи в сумме 126 625 руб., реальный ущерб в сумме 10669 руб. 50 коп., расходы по оплате юридических услуг в сумме 1500 руб., судебные расходы в сумме 800 руб., расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3 945 руб. 69 коп., а всего взыскать 143540 руб. 19 коп.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Вологодского областного суда через Череповецкий городской суд в течение 10 дней со дня изготовления решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 16 сентября 2011 года.

Судья: Екимов С.Г.

Решение вступило в законную силу 27.09.2011года.