Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации Хасанского муниципального района Приморского края к А.А. о взыскании задолженности по арендной плате,

установил:

администрация Хасанского муниципального района Приморского края обратилась в суд с вышеуказанными исковыми требованиями, указывая, что между ними и ответчиком заключен договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ согласно которому, на основании постановления № от ДД.ММ.ГГГГ, администрация Хасанского муниципального района предоставляет, а <данные изъяты> А.А. принимает в аренду земельный участок из земель <адрес> с кадастровым номером 25:20:110101:<данные изъяты>, месторасположение которого установлено примерно в 23 м по направлению на юго-запад от ориентира дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес> - для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью 3000 кв.м.

Срок аренды установлен с 12.10.2010 по 12.10.2020 г. (п. 2.1 договора).

Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Приморскому краю от ДД.ММ.ГГГГ№.

Согласно п. 3.1 договора размер годовой арендной платы за участок устанавливается в размере 2849 рублей, согласно прилагаемому расчету арендной платы за земельный участок.

Пунктом 3.2 договора установлено, что арендная плата за участок вносится арендатором ежемесячно, равными долями, до первого числа месяца, следующего за расчетным.

Пунктом 3.3 договора установлено, что арендная плата начисляется с момента подписания сторонами акта приема-передачи участка.

Согласно п. 5.2. договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере 3 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

01.11.2010 года по акту приема-передачи арендодатель передал в аренду Арендатору земельный участок с кадастровым номером 25:20:110101:<данные изъяты>.

В связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка с 01.01.2017 года на основании постановления Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 13.10. 2016 года № 4-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, расположенных на территории Приморского края», п. 15 Федерального закона от 25.10. 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие ЗК РФ», по указанному договору произведен перерасчет арендной платы.

Ежемесячная арендная плата до 01.01.2017 года, согласно прилагаемому акту сверки, составляла 237,41 рублей, с 01.01.2017 года ежемесячная арендная плата составляет – 2423,80 рублей.

На счет администрации в счет погашения основного долга от <данные изъяты> А.А. поступали денежные средства 17.10.2011 года - 3323,74 рублей, 12.07.2013 года - 4273,38 рублей, иных платежей по арендной плате арендатор не осуществлял.

Таким образом, арендатором была осуществлена арендная плата по договору на общую сумму 7597,12 рублей, что соответствует арендной плате за 32 месяца.

В соответствии с пунктом 5.2. договора ответчику начислена пеня.

В связи с наличием задолженности по договору, 18.03.2019 года администрацией в адрес <данные изъяты> А.А. была направлена претензия (исх. № от ДД.ММ.ГГГГ), о задолженности по состоянию на 18.03.2019 года, в размере 16143,88 рублей основного долга, а также с предупреждением об обращении в суд с иском о взыскании задолженности и расторжением договора аренды в случае неисполнения требований, претензия не получена адресатом, возвращена в администрацию по истечению срока хранения в почтовом отделении.

По состоянию на 18.09.2019 года задолженность по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ составляет 143024,15 рублей, из них: основной долг 87532,82 рубля; пени 55491,33 рублей.

Истец просит взыскать с <данные изъяты> А.А. задолженность по арендной плате в размере 143024,15 рублей, в том числе основной долг в размере 87 537,82 рублей, пени в размере 55 491,33 рублей.

В судебном заседании представитель истца администрации Хасанского муниципального района ФИО4 уточнила исковые требования и пояснила, что ответчиком действительно в период рассмотрения настоящего гражданского дела в суде в счет арендных платежей было уплачено 37 930,1 рублей, которая не была учтена в акте сверки.

С учетом оплаты взыскиваемая сумма по обязательству (основной долг) составляет 49 602,72 рублей, пеня на 18.09.2019 года составляет 55 491,33 рублей.

08.07.2020 года в адрес <данные изъяты> А.А. было направлено уведомление об изменении кадастровой стоимости земельного участка и имеющейся задолженности по арендой плате.

Ответчик <данные изъяты> А.А. его представитель в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, просят рассмотреть дело в их отсутствие.

От представителя ответчика поступил отзыв, в котором он выражает несогласие с исковыми требованиями, указывая на то, что имеющаяся задолженность <данные изъяты> А.А. погашена в полном объеме из расчета арендного платежа в размере 237,41 рублей в месяц.

Уведомление об изменении размера арендной платы ответчик не получал, правовых оснований для начисления арендных платежей из расчета 2423,80 рублей у истца не имелось, в связи с чем расчет арендных платежей до направления письменного уведомления должен производиться согласно сумме установленной в договоре № от ДД.ММ.ГГГГ.

Факт не направления уведомления в письменном виде подтверждается тем, что к 18.03.2019 году администрация Хасанского района расчет в претензии производила исходя из 237,41 рублей в месяц. При предоставлении доказательств направления письменного уведомления <данные изъяты> А.А., последним будет выплачена вся задолженность из расчета 2423,80 рублей в месяц, а также выплачена сумма пени за период с 16.03.2019 года по 03.06.2020 года.

Просит оставить исковые заявление без рассмотрения, поскольку истцом не соблюден досудебный порядок разрешения спора.

Выслушав представителя истца, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьёй 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГКРФ).

В соответствии с ч.1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Судом установлено, что по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ администрация Хасанского муниципального района передала <данные изъяты> А.А. в аренду земельный участок из земель <адрес>, с кадастровым номером 25:20:110101:<данные изъяты>, месторасположение которого установлено примерно в 23 м по направлению на юго-запад от ориентира дома, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес> - для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью 3000 кв.м.

По акту приема-передачи от 01.11.2010 года земельный участок с кадастровым номером 25:20:110101:<данные изъяты> передан ответчику.

Срок аренды установлен с 12.10.2010 года по 12.10.2020 года (п. 2.1 договора).

Договор вступает в силу от даты его государственной регистрации в Управлении Росреестра по Приморскому краю, зарегистрирован в Управлении Росреестра по Приморскому краю от ДД.ММ.ГГГГ№.

Согласно п. 3.1 договору размер годовой арендной платы за участок устанавливается в размере 2849 рублей, согласно прилагаемому расчету арендной платы за земельный участок.

Ежемесячная арендная плата до 01.01.2017 года, согласно прилагаемому акту сверки, составляла 237,41 рублей.

С 01.01.2017 года ежемесячная арендная плата составляет – 2423,80 рублей.

Стороны в пункте 3.4 договора также согласовали возможность пересмотра арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы, периодичность такого пересмотра (не чаще одного раза в год), условия (при изменении кадастровой стоимости).

Возражения относительно факта заключения договора аренды земельного участка, доказательств эффективного оспаривания договора и (или) его отдельных условий от сторон в материалы дела не поступало.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Пунктом 1 статьи 424 ГК РФ установлено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование такими объектами должна определяться с учетом применимых в соответствии с действующим законодательством ставок арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

В силу положений абз. 2 п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов РФ.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

Как указано в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2015 г., в случае, если к договору аренды земельного участка подлежит применению регулируемая арендная плата, порядок определения ее размера, утвержденный нормативным правовым актом уполномоченного органа, по общему правилу применяется для таких договоров с момента вступления в силу данного акта, даже если в момент заключения договора аренды такой порядок еще не был установлен.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, либо в установленном законом порядке (п. 2 ст. 424 ГК РФ и п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Администрация Приморского края во исполнение абзаца 3 части 3 статьи 39.7 ЗК РФ, положений Законов N 137-ФЗ и 90-КЗ, действуя в пределах предоставленных ей полномочий, постановлением от 11.03.2015 N 75-па утвердила Порядок определения арендной платы, в соответствии с пунктом 4 данного постановления оно вступило в силу с 01.03.2015.

Пункт 12 Постановления устанавливает порядок перерасчета арендной платы по состоянию на 01 января года, следующего за годом, в котором произошло внесение очередных результатов кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Аналогичное положение содержал пункт Постановления от 11.03.2015 № 75-па в редакции, действующей до 22.08.2016 года.

Пунктом 9 Порядка определения арендной платы предусмотрено, что при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, органы исполнительной власти и органы местного самоуправления предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка; при этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости.

В соответствии со статьей 24.17 Закона об оценочной деятельности датой утверждения результатов определения кадастровой стоимости считается дата вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости и соответствующей нормы такого акта.

С 01.01.2016 вступило в силу Постановление Департамента от 14.12.2015 N 5-п "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края".

Как следует из расчета арендной платы, являющегося приложением к договору аренды, кадастровая стоимость земельного участка на момент заключения договора составляла 71220 рублей.

Данная кадастровая стоимость земельного участка в установленном порядке не оспаривалась, в материалы дела не представлены доказательства того, что кадастровая стоимость спорного земельного участка определена неверно.

В дальнейшем размер кадастровой стоимости земельного участка, на основании вышеназванного Постановления был изменен и составил 727140 рублей, сведения кадастровой стоимости спорного земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости, в связи с чем по договору аренды произведен перерасчет арендной платы.

Таким образом, суд приходит к выводу, что изменения размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к п. 3 ст. 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора, действия администрации не противоречат условиям договора, при этом новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного правового акта, что согласуется с правилами ст. 424 ГК РФ.

Как отмечалось ранее, результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Приморского края утверждены постановлением Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14.12. 2015 года N 5-п, содержание данного нормативно - правового акта является общедоступным и позволяет гражданам самостоятельно произвести расчет арендных платежей, истец имела возможность отслеживать информацию об изменении кадастровой стоимости земельного участка, сведения о новой кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 25:20:110101 внесены в установленные сроке и порядке в Единый государственный реестре недвижимости и в случае несогласия с данной кадастровой стоимостью и арендной платой, ответчик своевременно обратиться к арендодателю с заявлением о расторжении договора.

Пересмотр размера арендной платы в результате изменения нормативно-правовым актом базовых ставок и методики расчета арендной платы не является изменением договора, так как такой пересмотр считается исполнением нормативно-правового акта, который обязателен для сторон договора.

Указанные изменения размера арендной платы являются исполнением условий договора.

Направление арендатору извещения, подтверждающего факта такого изменения, не требуется. Если договором аренды установлено направление уведомления, то оно направляется, однако это не может повлиять на момент вступления в действие измененного размера арендной платы, при этом несвоевременное уведомление и ненаправление извещения об увеличении размера арендной платы не освобождает ответчика от своевременной оплаты арендных платежей с учетом изменения кадастровой стоимости земельного участка.

Как отмечено в пункте 22 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2019) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.12.2019), неисполнение обязанности и ненаправление арендатору уведомления об изменении арендной платы не освобождают арендатора от обязательства заплатить за аренду в размере, установленном соответствующими нормативными правовыми актами, но при этом в силу положений ст. 406 ГК РФ позволяют ему оспаривать правомерность начисления арендодателем неустойки за нарушение сроков внесения платы.

Факт пользования ответчиком в спорный период переданным ему в аренду земельным участком подтверждается самим договором аренды, соглашением о передаче прав и обязанностей по договору, а также не оспаривается самим ответчиком.

Формула расчета арендной платы, характеристики и размеры подлежащих применению коэффициентов, а также и размер кадастровой стоимости земельного участка изменения коэффициентов не противоречит условиям договора и действующему законодательству.

Ответчик, являясь арендатором земельного участка, должен самостоятельно отслеживать кадастровую стоимость земельного участка, необходимую для расчета арендной платы, так как ему известно, что именно от размера кадастровой стоимости зависит арендная плата, которую он обязан вносить на основании статьи 614 ГК РФ и договора аренды.

В связи с этим, поскольку на момент рассмотрения настоящего дела ответчик в нарушение п. 1 ст. 614 ГК РФ и условий договора, не уплатил истцу в полном объеме сумму основного долга, истец на основании ст. 307 ГК РФ вправе требовать взыскания с ответчика данной суммы основного долга в судебном порядке.

Доводы представителя ответчика, о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора не могут быть приняты во внимание, поскольку ни федеральным законом, ни договором аренды не предусмотрен досудебный порядок урегулирования спора по делам о взыскании арендной платы.

Исковое заявление поступило в суд 19.09.2019 года, что подтверждается штампом входящей корреспонденции.

Как следует из пояснений представителя истца и материалов дела, уведомление об изменении кадастровой стоимости земельного участка по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ и задолженности по арендной плате на 19.09.2019 года в размере 35 059 рублей и пени в размере 23 629 рублей было направлено в адрес <данные изъяты> А.А. 08.07.2020 года, при этом в данном направлении ответчику указано на необходимость погашения данной задолженности, а в случаи невыполнения требований, администрация имеет право досрочно обратиться с требованием о расторжении договора.

Также в судебном заседании установлено, что 18.03.2019 года в адрес <данные изъяты> А.А. истцом направлена претензия, что в связи с несвоевременной оплатой арендных платежей образовалась задолженность по арендной плате в размере 16143,88 рублей, пеня в размере 18 245,22 рублей, а также указано на необходимость погашения данной задолженности, а в случаи невыполнения требований, администрация имеет право досрочно обратиться с требованием о расторжении договора.

В настоящее время задолженность на сумму 37 930,10 рублей ответчиком погашена и с учетом увеличения кадастровой стоимости, остаток задолженность по арендной плате составил 49 602,72 рублей.

Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, суд полагает, что исковые требования в части взыскания задолженности по арендным платежам в части основного долга в размере 49 602,72 рублей, подлежат удовлетворению, расчет задолженности произведен истцом правильно, исходя из того, что изменение размера арендной платы произошло вследствие изменения кадастровой стоимости земельного участка, что не противоречит условиям договора и действующему законодательству.

Рассматривая исковые требования в части взыскания пени за нарушение ответчиком обязательств по внесению оплаты, суд приходит следующим к выводам.

Пеней (неустойкой) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

В пункте 5.2 договора стороны согласовали, что за нарушение срока внесения арендной платы по Договору, Арендатор выплачивает Арендодателю пеню в размере 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Уплата пени, установленной настоящим договором, не освобождает Арендатора от выполнения принятых им на себя обязательств но договору.

Неисполнение должником денежного обязательства позволяет ему пользоваться чужими денежными средствами. Никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения.

Поскольку факт просрочки исполнения обязанности по внесению оплаты судом установлен, соглашение о неустойке в виде пени и её размере сторонами в договоре достигнуто, то к ответчику подлежит применению ответственность согласно условиям договора.

В силу статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

С учетом правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в п. 2 Определения N 263-0 от 21.12.2000 г., положения п. 1 ст. 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Снижение размера неустойки не должно вести к необоснованному освобождению должника от ответственности за просрочку исполнения обязательства и ответственности за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований.

Учитывая конкретные обстоятельства дела, принимая во внимание, что администрация не сообщила ответчику об изменении размера арендной платы и о наличии задолженности по арендным платежам в спорной сумме, а договором предусмотрена обязанность арендодателя своевременно производить перерасчет арендной платы и информировать об этом арендатор, в то же время ответчиком арендная плата по договору вообще не вносилась, соразмерность суммы неустойки последствиям нарушенных ответчиком обязательств, соотношение их размера сумме основного обязательства, то есть принципам соразмерности взыскиваемой суммы неустойки объему и характеру правонарушения, а также принимая во внимание, что неустойка по своей природе носит компенсационный характер и не должна служить средством обогащения, суд полагает возможным уменьшить размер неустойки до 1 000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования администрации Хасанского муниципального района Приморского края к А.А. о взыскании задолженности по арендной плате - удовлетворить частично.

Взыскать с А.А.ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес> в пользу администрации Хасанского муниципального района Приморского края сумму задолженности по арендной плате в размере 50 602,72 рублей, из них: основной долг – 49 602,72 рублей, пени- 1000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд через Хасанский районный суд в течение одного месяца со дня его изготовления в мотивированном виде.

Судья