Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к Обществу с ограниченной ответственностью «Юг-Инжиниринг» о признании права собственности на жилое помещение и возложении обязанности на застройщика передать жилое помещение в соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратилась в суд с иском к ООО «Юг-Инжиниринг» о признании права собственности на жилое помещение и возложении обязанности на застройщика передать жилое помещение в соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве.

В обоснование иска указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Кубаньжилстрой» и ФИО2 Е.О. заключен договор участия в долевом строительстве (далее – ДДУ) № №, согласно которому ФИО2 обязуется построить Объект недвижимости, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости передать дольщику объект долевого строительства, определенный в п. 3.2 ДДУ. Одновременно, стороны в п. 3.4 ДДУ пришли к соглашению, что Дольщик осведомлен, что объект долевого участия будет передан с внутренней отделкой согласно приложению №, являющемуся неотъемлемой частью ДДУ. ФИО2 по ДДУ – ООО «Кубаньжилстрой».

В соответствии с пунктом 3.4. ДДУ Объект долевого строительства будет передан с внутренней отделкой согласно Приложению №, которое является неотъемлемой частью ДДУ, а именно:

1. Конструктивные элементы:

- Каркас — монолитный железобетон;

- Стены наружные — ячеистые бетонные (керамзитобетонные) блоки;

- Стены внутренние — керамзитобетонные блоки;

- Перегородки гипсолитовые блоки;

- Перекрытия — монолитные;

- Окна — металлопластиковые с двойным остеклением, подоконник - пластик;

- Входная дверь в квартиру — ДВП с замком;

- Ограждение и остекление лоджий и балконов;

- Узлы крепления кондиционерных блоков на фасаде здания;

Централизованный конденсатоотвод для кондиционерных блоков.

2.Внутренняя отделка:

2.1.Полы

- Ванная, санузел — устройство плитки керамической;

- Кухня, коридор — устройство ламината с плинтусом;

- Жилые комнаты — устройство ламината с плинтусом.

2.2.Стены

- Ванная — устройство плитки керамической на высоту 1, 8 м от пола, выше покраска по подготовленной поверхности;

- Санузел — подготовка поверхности, покраска стен;

- Кухня — подготовка поверхности, покраска стен;

- Коридор — подготовка поверхности, оклейка стен обоями;

- Жилые комнаты — подготовка поверхности, оклейка стен обоями;

2.3.Потолок

- Ванная, санузел — подготовка поверхности, покраска водоэмульсионной краской;

- Кухня, коридор, жилые комнаты — подготовка поверхности, покраска водоэмульсионной краской, устройство потолочного плинтуса.

2.4. Двери

- Жилые комнаты, ванная, санузел — установка межкомнатных дверей ДВП с фурнитурой; - Кухня — установка межкомнатных дверей ДВП со стеклом и фурнитурой.

2.5.Окна

- Откосы — подготовка поверхности, покраска водоэмульсионной краской, устройство пластиковых уголков.

З. Сантехоборудование:

- Ванная — установка санитарно- технического оборудования: ванна стальная эмалированная, смеситель с душем, умывальник с сифоном, смеситель для умывальника;

- Кухня — установка мойки стальной эмалированной с сифоном, установка смесителя для мойки, установка и подключение электроплиты

- Санузел — установка унитаза с бачком

- Полотенцесушитель из стальных водогазопроводных труб;

- Счетчики холодной и горячей воды по одному на квартиру

4. Инженерные системы и оборудование:

- Стальные конвекторы;

- Система ГВС, ХВС — стояки, внутриквартирная разводка;

- Система канализации — стояки, внутриквартирная разводка;

- Электроснабжение — розетки, выключатели, индивидуальный квартирный электросчетчик и УЗО;

- Противопожарные мероприятия — противопожарные датчики;

- Мероприятия первичного пожаротушения — пожарный кран бытовой (ПКБ);

- Телевидение, телефонизация — ввод в каждую квартиру.

Стоимость внутренней отделки квартиры входит в цену ДДУ.

ФИО2 Е.О. указала, что для исполнения своих обязательств по ДДУ использовала частично заемные (кредитные) денежные средства с использованием, в том числе, средств материнского капитала (Раздел 4 ДДУ) в размере 424 647,44 рублей.

Впоследствии произошла смена ФИО2: на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенному между ООО «Кубаньжилстрой» и ООО «Юг-Инжиниринг», приказа Управления архитектуры и градостроительства администрации МО <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№-р «О внесении изменений в разрешение на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ», Инвестиционного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, новым ФИО2 многоквартирного дома (далее – МКД) стало ООО «Юг-Инжиниринг».

При этом, согласно заключенному ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Кубаньжилстрой», ООО «Юг-Инжиниринг» и администрацией муниципального образования <адрес> соглашению (п.1.3.) ООО «Юг-Инжиниринг» приняло на себя все обязательства ООО «Кубаньжилстрой» перед участниками долевого строительства, а также иными имущественными обязательствами, связанными с жилым домом по строительному адресу: <адрес>, Центральный внутригородской район, территория квартала в границах улиц Суворовская, ФИО6, <адрес>, Снайпера Рубахо, <адрес> по ГП. Одновременно, новый ФИО2 получает компенсационный участок для строительства многоквартирного дома.

ДД.ММ.ГГГГ Управлением архитектуры и градостроительства МО <адрес> ООО «Юг-Инжиниринг» выдано разрешение на ввод в эксплуатацию № указанного многоэтажного жилого дома, с присвоением адреса и номера: <адрес>.

Одновременно ООО «Юг-Инжиниринг» всем участникам долевого строительства многоквартирного жилого дома предложило ознакомиться и подписать дополнительные соглашения к ДДУ. Одновременно было сообщено, что передача квартир участникам долевого строительства будет осуществляться только после подписания дополнительных соглашений к ДДУ и их государственной регистрации.

По результатам изучения предложенного дополнительного соглашения к ДДУ ФИО2 Е.О. установлено, что в Приложении № к Дополнительному соглашению отсутствует Перечень работ по внутренней отделке квартиры, который указан в Приложении № к ДДУ и является согласно пункту 3.4. ДДУ его неотъемлемой частью.

Согласно указанному дополнительному соглашению к ДДУ новый ФИО2 - ООО «Юг-Инжиниринг» не несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение Первоначальным ФИО2 (ООО «Кубаньжилстрой») принятых на себя обязательств.

В связи с несогласием с предложенным ООО «Юг-Инжиниринг» Дополнительным соглашением к ДДУ, ФИО2 Е.О. в адрес ООО «Юг-Инжиниринг» ДД.ММ.ГГГГ направлено уведомление с просьбой составить Дополнительное соглашение к ДДУ с учетом всех обязательств, предусмотренных ДДУ, а именно: указать в Приложении Перечень работ по внутренней отделке квартиры. Одновременно к уведомлению я приобщила копию ДДУ.

По результатам рассмотрения Уведомления, ООО «Юг-Инжиниринг» в ответе от ДД.ММ.ГГГГ№ лишь указало, что для возмещения денежных средств, предусмотренных на выполнение работ по внутренней отделке квартиры по ДДУ, ФИО2 Е.О. необходимо обратиться в ООО «Кубаньжилстрой» в лице конкурсного управляющего с вопросом о включении в очередь кредиторов.

То есть, фактически ООО «Юг-Инжиниринг» отказалось принимать на себя обязательства по ДДУ и подписывать с ФИО2 Е.О. Дополнительное соглашение к ДДУ с учетом предусмотренных договором обязательств ФИО2.

При этом, как следует из полученного ФИО2 Е.О. ДД.ММ.ГГГГ от ООО «Юг-Инжиниринг» уведомления о приемке Объекта долевого строительства (без номера и даты) передача квартиры будет осуществляться по передаточному акту в течение 45 календарных дней с момента государственной регистрации дополнительного соглашения о смене ФИО2 к ДДУ.

В случае отказа от подписания дополнительного соглашения о смене ФИО2 и акта приема-передачи квартиры, указанная квартира будет передана на баланс ООО «Кубаньжилстрой» для включения в конкурсную массу.

Об этом указано и в письме администрации МО <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№.

Таким образом, передача квартиры Новым Застройщиком будет осуществляться только при условии подписания дополнительного соглашения, в противном случае, согласно позиции ООО «Юг-Инжиниринг» и администрации МО г. Новороссийска обязательства сохраняются с Первоначальным Застройщиком.

С указанными действиями Нового Застройщика ФИО3 не согласна, поскольку, предлагая заключить ей Дополнительное соглашение к ДДУ в том виде, который предложен ООО «Юг-Инжиниринг», последний фактически изменяет существенные условия договора, в то время как цель заключения дополнительного соглашения состоит в смене сторон по обязательству.

Как следует из содержания приказа Управления архитектуры и градостроительства администрации МО <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№-р «О внесении изменений в разрешение на строительство № от 13.11.2013», Инвестиционного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Юг-Инжиниринг» является Новым ФИО2 и принимает на себя все обязательства прежнего ФИО2 (ООО «Кубаньжилстрой»), связанные с Объектом № (пункт 1.3.); за счет собственных или привлеченных средств обязано осуществить завершение строительства и ввод в эксплуатацию Объекта № в соответствии с имеющимся утвержденным проектом, с получением соответствующих документов в органах государственного архитектурного строительного надзора <адрес> и администрации МО <адрес> (пункт 2.3.1); совместно с ООО «Кубаньжилстрой» обеспечить надлежащим образом подписание согласованных сторонами дополнительных соглашений, фиксирующих смену сторон в обязательстве, а также новый срок ввода в эксплуатацию Объекта 1. Все расходы и организационные издержки на оформление и их государственную регистрацию несет ООО «Юг-Инжиниринг» (пункт 2.3.9).

Ввод в эксплуатацию многоэтажного жилого дома подтвержден Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ, выданным Управлением архитектуры и градостроительства муниципального образования <адрес>.

В предложенном Дополнительном соглашении ООО «Юг-Инжиниринг» указало индивидуальные характеристики квартиры по ДДУ и ее условный № согласно проектной декларации от ДД.ММ.ГГГГ№, кадастровый номер квартиры №.

Согласно платежному поручению от ДД.ММ.ГГГГ№ оплата объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ произведена ФИО2 ООО «Кубаньжилстрой» в полном объеме.

Указанной обязанности участника долевого строительства корреспондирует обязанность Застройщика построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства.

ООО «Кубаньжилстрой» в предусмотренный договором срок жилое помещение участнику долевого строительства не передал по причине того, что строительство жилого дома в целом не завершено, дом в эксплуатацию не сдан, общество, осуществляющее строительство указанного выше жилого дома, обанкротилось.

Объект незавершенного строительства передан новому застройщику - ООО «Юг- Инжиниринг» для завершения строительства.

Обстоятельства, связанные с заменой застройщика ООО «Кубаньжилстрой» на ООО «Юг-Инжиниринг», осуществлявшее завершение строительства Объекта 1, не влияют на права истца, исполнившего в полном объеме свои обязательства по договору долевого участия в строительстве. Таким образом, смена застройщика в период длительного строительства дома не свидетельствует о прекращении ранее возникших обязательств по передаче спорного жилого помещения истцу, а также о возникновении данных правоотношений между сторонами вновь.

Указанное свидетельствует об обязанности Нового Застройщика – ООО «Юг-Инжиниринг» исполнить обязательства перед истцом в части передачи жилого помещения и именно в том виде, который предусмотрен ДДУ, то есть с внутренней отделкой согласно Приложению № к ДДУ.

При таких обстоятельствах, учитывая, что истец исполнил обязательства по договору участия в долевом строительстве, в настоящее время многоквартирный дом введен в эксплуатацию, выделено жилое помещение и присвоен кадастровый номер квартире, являющейся предметом по ДДУ, истец просит признать за ней право собственности на 1-комнатную квартиру условный № согласно проектной декларации от ДД.ММ.ГГГГ№, кадастровый № в многоквартирном доме по адресу: <адрес> (по ДДУ: 1-комнатная квартира, номер на площадке 2, проектной площадью 39,50 кв.м., расположенной на 8 этаже в 1 секции многоквартирного жилого дома по строительному адресу: <адрес>, Центральный внутригородской район, территория квартала в границах улиц Суворовская, ФИО6, <адрес>, Снайпера Рубахо, <адрес> по ГП);

возложить на ООО «Юг-Инжиниринг» обязанность передать 1-комнатную квартиру условный № согласно проектной декларации от ДД.ММ.ГГГГ№, кадастровый № в многоквартирном доме по адресу: <адрес> (по ДДУ - 1-комнатную квартиру номер на площадке 2, проектной площадью 39,50 кв.м., расположенной на 8 этаже в 1 секции многоквартирного жилого дома по строительному адресу: <адрес>, Центральный внутригородской район, территория квартала в границах улиц Суворовская, ФИО6, <адрес>, Снайпера Рубахо, <адрес> по ГП) с внутренней отделкой согласно Приложению № к договору участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ в срок не позднее одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу, а также взыскать с ответчика в пользу истца судебные расходы.

Истец ФИО3 в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Представитель истца ФИО3 по доверенности ФИО4 в судебном заседании исковые требования поддержала и просила суд их удовлетворить, подтвердив изложенные в иске обстоятельства, приобщив письменные пояснения.

Представитель ООО «Юг-Инжиниринг» по доверенности ФИО5 возражала против удовлетворения исковых требований, приобщила письменные возражения на иск и отзыв на исковое заявление.

В отзыве на исковое заявление и в возражении на иск ООО «Юг-Инжиниринг» считает требования Истца не подлежащими удовлетворению в связи с тем, что дополнительные работы по отделке квартиры, указанные в Приложении № 2 к ДДУ, не предусмотрены проектной декларацией, проектом строительства и проектной документацией, застройщиком с истцом заключен ДДУ по содержанию отличный от всех остальных договоров.

При этом, ответчик указывает, что ООО «Кубаньжилстрой» взяло на себя обязательства перед истцом в части передачи объекта строительства с внутренней отделкой, согласно Приложению № к ДДУ, в проектную документацию, а также в государственную экспертизу от ДД.ММ.ГГГГ данные изменения внесены не были. В соответствии с ч. 4.1 ст. 4 214-ФЗ условия договора, предусмотренные частью 4 настоящей статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную документацию на момент заключению договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.

Кроме того, ответчик считает, что требования истца не подлежат удовлетворению, поскольку соглашение о смене ФИО2 не заключено, дополнительное соглашение к ДДУ с Истцом не заключено.

Третьи лица - конкурсный управляющий ООО «Кубаньжилстрой» ФИО7, администрация муниципального образования <адрес> в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, причина неявки суду не известна, заявлений и ходатайств от них не поступало.

Выслушав пояснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Пунктом 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

На основании пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу п. 1 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.

В силу ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

К существенным условиям договора участия в долевом строительстве закон относит: описание конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны, то есть застройщик и участник, вправе дополнить договор участия в долевом строительстве и иными условиями, которые считают существенными.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Кубаньжилстрой» и ФИО2 Е.О. заключен ДДУ № № согласно которому ФИО2 обязуется построить Объект недвижимости, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости передать дольщику объект долевого строительства, определенный в п. 3.2 ДДУ. Одновременно, стороны в п. 3.4 ДДУ пришли к соглашению, что Дольщик осведомлен, что объект долевого участия будет передан с внутренней отделкой согласно приложению №, являющемуся неотъемлемой частью ДДУ. ДДУ № № от ДД.ММ.ГГГГ прошел государственную регистрацию ДД.ММ.ГГГГ в установленном Законом порядке.

Возражая против указанных доводов истца и обосновывая отсутствие у ФИО2 обязательств выполнения работ по внутренней отделке квартиры, указанных в Приложении № к ДДУ, ответчик представил копии ДДУ, заключенные с другими участниками долевого строительства, в подтверждение того, что договор участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № № отличен от других ДДУ, работы по отделке квартиры, указанные в Приложении № к ДДУ, не предусмотрены проектной декларацией, проектом строительства и проектной документацией, что по мнению ответчика не соответствует положениям ч. 4.1 ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Однако, данный довод необоснован и не принимается судом, поскольку статья 4 дополняется ФИО2 частью 4.1. с ДД.ММ.ГГГГ Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 304-ФЗ, то есть значительно позже даты заключения ДДУ № НР/СВ-4/1/8/2/1 от ДД.ММ.ГГГГ.

Доводы ответчика, о том, что на сайте ООО «Кубаньжилстрой», в положительном заключении государственной экспертизы проектной документации № от ДД.ММ.ГГГГ отсутствуют сведения о наличии в квартирах внутренней отделки, сами по себе также не свидетельствуют об освобождении ФИО2 от надлежащего исполнения обязательств по договору от ДД.ММ.ГГГГ на долевое участие в строительстве.

По смыслу п. 1 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" опубликование застройщиком проектной декларации является одним из условий (публично-правовых требований) начала осуществления деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства. При этом сама проектная декларация, хотя и содержит сведения о технических характеристиках многоквартирного дома и объектов долевого строительства, не является составной частью договора участия в долевом строительстве, заключаемого с конкретным участником.

Таким образом, с учетом положений статей 8, 9, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на дату заключения ДДУ) стороны свободно, добровольно определили предмет договора (его существенное условие), в связи с чем, довод Ответчика о том, что дополнительные работы по отделке квартиры, указанные в Приложении № 2 к ДДУ, не предусмотрены проектной документацией, проектной декларацией и проектом строительства, не могут служить основанием для неисполнения им обязательств по ДДУ.

Согласно пункту 1 статьи 392.2 Гражданского кодекса Российской Федерации долг может перейти с должника на другое лицо по основаниям, предусмотренным законом.

В силу ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога (пункт 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации).

ООО «Кубаньжилстрой» на основании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного ДД.ММ.ГГГГ, принадлежал земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1 205 кв. м., для строительства многоквартирного жилого <адрес> по ГП, расположенного в <адрес>, район <адрес>.

Судом из представленных ответчиком документов установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ООО «Кубаньжилстрой» с ООО «Юг-Инжиниринг» заключен договор о передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, в соответствии с которым ООО «Кубаньжилстрой» передает ООО «Юг-Инжиниринг» все права и обязанности Арендатора на земельный участок с кадастровым номером №, площадь 1 205 кв. м., предназначенного для строительства многоквартирного <адрес> по ГП, расположенного в <адрес>, район <адрес>. Данный договор зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с представленной представителем истца выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок с кадастровым номером № арендатором участка является ООО «Юг-Инжиниринг» (на основании договора о передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ).

В соответствии с п. 3 данного договора на земельном участке расположен незавершенный строительством 1-секционный, 18-этажный многоквартирный жилом дом (№ по ГП), в целях возведения которого ранее выдано разрешение на строительство № Ru№ от ДД.ММ.ГГГГ со следующими параметрами объекта капитального строительства: площадь застройки – 905,7 кв.м., количество этажей – 18 этажей, общая площадь здания – 12162,8 кв.м., в том числе встроенных помещений – 507.3 кв.м., количество квартир – 142 шт., площадь квартир (без учета балконов) – 7741,4 кв.м., строительный объем- 36617,1 кв.м.

Согласно п. 4 договора от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок обременен 140 договорами долевого участия в строительстве, в том числе 22 договорами участия в долевом строительстве с ипотекой.

Согласно п. 5 договора от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Юг-Инжиниринг» обязан в срок до ДД.ММ.ГГГГ завершить строительство МКД и до ДД.ММ.ГГГГ обеспечить передачу участникам долевого строительства 140 квартир согласно договорам долевого участия в 1-ой секции 18-ти этажного многоквартирного жилого дома (№ по ГП).

ДД.ММ.ГГГГ Управлением архитектуры и градостроительства администрации МО <адрес> издан приказ №-р «О внесении изменения в разрешение на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ», согласно которому в связи с переходом права аренды на земельный участок в разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГГГ№ внесены изменения в раздел «Наименование ФИО2», которым теперь является ООО «Юг-Инжиниринг».

Таким образом, совокупностью указанных доказательств подтверждается, что ООО «Юг-Инжиниринг», приобрело право аренды на земельный участок с находящемся на нем объектом незавершенного строительство (неотделимым улучшением), приобрело обязанности завершить строительство находящегося на нем объекта незавершенного строительства, знало о правах третьих лиц – участников долевого строительства, в том числе ФИО2 Е.О., как на земельный участок, так и на объект незавершенного строительства.

Кроме того, в судебном заседании представитель ответчика подтвердила, что о заключенных договорах долевого участия, в том числе и с ФИО2 Е.О., ООО «Юг-Инжиниринг» было известно.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ, между ООО «Кубаньжилстрой», ООО «Юг-Инжиниринг» и администрацией муниципального образования <адрес> заключено Инвестиционное соглашение, на основании пункта 1.3. которого ООО «Юг-Инжиниринг» приняло на себя все обязательства ООО «Кубаньжилстрой» перед участниками долевого строительства, а также иными имущественными обязательствами, связанными с «Объектом №» (жилым домом по строительному адресу: <адрес>, Центральный внутригородской район, территория квартала в границах улиц Суворовская, ФИО6, <адрес>, Снайпера Рубахо, <адрес> по ГП).

На основании положений п. 5 договора о передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Юг-Инжиниринг» по п. 2.3.1, п. 2.3.2. Инвестиционного соглашения приняло на себя обязательство за счет собственных или привлеченных средств осуществить завершение строительства и ввод в эксплуатацию «Объекта 1» в срок до ДД.ММ.ГГГГ и передачу участникам долевого строительства помещений в «Объекте 1» до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 1.2 Инвестиционного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ в качестве компенсации за завершение строительства «Объекта 1», ООО «Юг-Инжиниринг» приобрело в порядке уступки права и обязанности по договору аренды земельного участка с кадастровым номером № для строительства МКД. Данное обстоятельство опровергает довод ответчика о безвозмездном завершении ООО «Юг-Инжиниринг» строительства <адрес> по ГП.

В соответствии с п. 2.2.6, п. 2.3.9. Инвестиционного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Кубаньжилстрой» и ООО «Юг-Инжиниринг» обязались обеспечить надлежащим образом подписание согласованных Сторонами Инвестиционного соглашения дополнительных соглашений к договорам долевого участия, фиксирующих только: 1) смену сторон в обязательстве; 2) новый срок ввода в эксплуатацию «Объекта 1». Условие освобождения ООО «Юг-Инжиниринг» от обязательств прежнего ФИО2 не предусмотрено.

При этом, согласно п. 3.1. Инвестиционного соглашения ООО «Юг-Инжиниринг» с момента подписания договоров о передаче прав и обязанностей по договорам аренды на земельные участки, указанные в Инвестиционном соглашении, несет полную ответственность по обязательствам, возникающим при строительстве МКД, включая претензии по качеству со стороны участников долевого строительства, определяемые установленным уровнем потребительских качеств, а также действующим законодательством.

Таким образом, данные доказательства дополнительно подтверждают, что ООО «Юг-Инжиниринг», приобретая право аренды на земельный участок приобрело незавершенный строительством объект – МКД (№ 4 по ГП) (как неотделимое улучшение земельного участка), при этом в условиях осведомленности о правах на него участников долевого строительства, в том числе ФИО3

Право залога, предусмотренное ч. 1 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в силу части 8 названной статьи сохраняется до момента передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 указанного федерального закона.

В силу пункта 1 статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 данного кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется. Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.

Приобретение ООО «Юг-Инжиниринг» прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с находящимся на нем незавершенным строительством МКД, обремененных по договору правами участников долевого строительства, не освобождает данное общество от исполнения обязанностей по договору № № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ООО "Кубаньжилстрой» и ФИО3, что влечет за собой необходимость перевода на приобретателя обязательств застройщика.

В соответствии со ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по завершении строительства и введении многоквартирного жилого дома в эксплуатацию застройщик обязан передать участнику долевого строительства в собственность объект долевого строительства.

Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства (ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").

Согласно разъяснениям, изложенным в п.п. 14, 17 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, в случае уклонения ФИО2 после завершения строительства от исполнения обязательства по передаче объекта в собственность участника долевого строительства, такой участник имеет право на признание за ним права собственности на объект долевого строительства.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что передача ООО «Юг-Инжиниринг» истцу объекта долевого строительства по передаточному акту и регистрация права собственности на него находится в зависимости от подписания ФИО2 Е.О. дополнительного соглашения о смене ФИО2 к ДДУ.

При этом предложенные ответчиком условия дополнительного соглашения к ДДУ полностью изменяют существенные условия ДДУ от ДД.ММ.ГГГГ № № и по данной причине не могут быть приняты ФИО2 Е.О., полностью исполнившей свои обязательств перед ФИО2.

Данное обстоятельство опровергает довод ответчика, что требования истца не подлежат удовлетворению, поскольку соглашение о смене ФИО2 не заключено, дополнительное соглашение к ДДУ с Истцом не заключено.

В свою очередь, установленные обстоятельства свидетельствуют об уклонении ФИО2 - ООО «Юг-Инжиниринг» от передачи Истцу квартиры.

Участник долевого строительства - гражданин, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору, при неисполнении обязательства другой стороной - ФИО2 вправе требовать защиты своих прав путем признания права на объект долевого строительства.

Квартиру, приобретенную ФИО2 Е.О. по ДДУ № № от ДД.ММ.ГГГГ, с внутренней отделкой согласно Приложению №, являющемуся неотъемлемой частью ДДУ, до настоящего ООО «Юг-Инжиниринг» Истцу не передал.

Возникновение права собственности истца как участника долевого строительства на жилое помещение в многоквартирном доме связано с выполнением участниками долевого строительства возложенных на них договором обязательств.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Согласно платежному поручению от ДД.ММ.ГГГГ№ оплата объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ произведена участником долевого строительства в полном объеме, что является доказательством возникновения права собственности на объект строительства.

Исходя из вышеуказанного и установленных судом обстоятельств, исковые требования ФИО3 о признании за ней права собственности на квартиру подлежат удовлетворению.

Согласно положениям статьей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Обстоятельства, связанные с заменой застройщика: ООО «Кубаньжилстрой» на ООО «Юг-Инжиниринг», осуществлявшее завершение строительства Объекта 1, не влияют на права истца, исполнившего в полном объеме свои обязательства по договору долевого участия в строительстве. Таким образом, смена застройщика в период длительного строительства дома не свидетельствует о прекращении ранее возникших обязательств по передаче спорного жилого помещения истцу, а также о возникновении данных правоотношений между сторонами вновь.

Согласно пункту 1 статьи 308.3, статье 396 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. При этом следует учитывать, что в соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации должник не вправе произвольно отказаться от надлежащего исполнения обязательства.

Согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Качество объекта долевого строительства определено согласно п. 3.2., п. 3.4 ДДУ № № от ДД.ММ.ГГГГ в Приложении №, являющемся неотъемлемой частью ДДУ.

Истец не заявляет требование о выплате ей денежных средств, предусмотренных на выполнение работ по внутренней отделке, как об этом полагает Ответчик. В ДДУ от ДД.ММ.ГГГГ № № стоимость таких работ не определена.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч. 2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ).

Указанные в совокупности доказательства и нормы законодательства свидетельствует об обязанности Нового Застройщика – ООО «Юг-Инжиниринг» исполнить обязательства перед истцом в части передачи жилого помещения именно в том виде, который предусмотрен ДДУ, то есть с внутренней отделкой согласно Приложению № 2 к ДДУ.

Исходя из вышеуказанного и установленных судом обстоятельств, исковые требования ФИО3 о передаче ООО «Юг-Инжиниринг» истцу жилого помещения именно в том виде, который предусмотрен ДДУ, то есть с внутренней отделкой согласно Приложению № 2 к ДДУ, подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 206 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения суда, обязывающего ответчика совершить определенные действия, если указанные действия могут быть совершены только ответчиком, суд устанавливает в решении срок, в течение которого решение суда должно быть исполнено.

Исходя из фактических обстоятельств дела и характера тех действий, к совершению которых ответчик ООО «Юг-Инжиниринг» обязан судом, суд полагает, что 1 месяц после вступления решения суда в законную силу является сроком, достаточным для исполнения судебного акта в части передачи квартиры истцу с внутренней отделкой согласно приложению № 2 к ДДУ.

В соответствии с частью 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Истцом при подаче иска была оплачена государственная пошлина в размере 22 566 рублей, поскольку решение состоялось в пользу истца, то с ответчика ООО «Юг-инжиниринг» в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 22566 рублей.

Руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ :

исковые требования ФИО3 к Обществу с ограниченной ответственностью «Юг-Инжиниринг» о признании права собственности на жилое помещение и возложении обязанности на застройщика передать жилое помещение в соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве – удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на 1-комнатную квартиру условный № согласно проектной декларации от ДД.ММ.ГГГГ№, кадастровый № в многоквартирном доме по адресу: <адрес> (по ДДУ: 1-комнатная квартира, номер на площадке 2, проектной площадью 39,50 кв.м., расположенной на 8 этаже в 1 секции многоквартирного жилого дома по строительному адресу: <адрес>, Центральный внутригородской район, территория квартала в границах улиц Суворовская, ФИО6, <адрес>, Снайпера Рубахо, <адрес> по ГП).

Обязать ООО «Юг-Инжиниринг» передать ФИО1 1-комнатную квартиру условный № согласно проектной декларации от ДД.ММ.ГГГГ№, кадастровый № в многоквартирном доме по адресу: <адрес> (по ДДУ - 1-комнатную квартиру номер на площадке 2, проектной площадью 39,50 кв.м., расположенной на 8 этаже в 1 секции многоквартирного жилого дома по строительному адресу: <адрес>, Центральный внутригородской район, территория квартала в границах улиц Суворовская, ФИО6, <адрес>, Снайпера Рубахо, <адрес> по ГП) с внутренней отделкой согласно Приложению № к договору участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ в срок не позднее одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с ООО «Юг-Инжиниринг» в пользу ФИО3 расходы по оплате госпошлины в размере 22 566 (двадцать две тысячи пятьсот шестьдесят шесть) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Новороссийска.

Судья: подпись

Мотивированное решение изготовлено 19 февраля 2021 г.