Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Прогресс-Строй» о прекращении договора аренды

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 (далее – истец) обратилась в суд с исковыми требованиями к ООО «Прогресс-Строй» (далее – ответчик) о прекращении договора аренды. Свои требования мотивировала тем, что 27.09.2011 года между ней и ответчиком был заключен договор аренды, согласно которому она передала ответчику во временное пользование для использование под строительство жилого дома земельный участок по адресу: <адрес>, общей площадью 2000,0 кв.м., кадастровый №, принадлежащий ей и ФИО3 на праве общей долевой собственности, по ? доли у каждого. Дополнительным соглашением № от 26.09.2013г. установлен срок действия договора до 26.03.2015 года. Указала, что ответчиком ненадлежащим образом исполняются обязательства по договору, в частности отсутствует разрешение на строительство с 31.12.2016 года; ответчик заселил дольщиков в жилой дом, который не сдан в эксплуатацию. Кроме того, считает, что срок договора аренды земельного участка истек, однако ответчик подделывает ее подпись под письмами о продлении договора аренды. Право на проживание, заселение дольщиков и строительство без разрешения ею не давалось; в нарушении п. 6.2 договора аренды дополнительные соглашения по указанным вопросам не составлялись. Кроме того, ответчик не выплачивает ей арендную плату.

Просит суд прекратить действие договора аренды земельного участка от 27.09.2011г., заключенного между ФИО1 и ООО «Прогресс-Строй» в связи с ненадлежащим использованием земельного участка.

Истец ФИО1 в судебном заседании поддержала заявленные требования по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика ООО «Прогресс-Строй» и 3-его лица ФИО3 - ФИО2, действующий на основании доверенностей, в судебном заседании с иском не согласился, поддержал доводы письменных возражений, из которых следует, что договором аренды от 27.09.2011г. предусмотрена множественность на стороне арендодателя. Поскольку на стороне арендодателя по договору аренды выступают два лица - ФИО1 и ФИО3, отказ от прекращения арендных отношений должен быть согласован и исходить от двух арендодателей одновременно. В настоящее время единство мнений отсутствует, поскольку ФИО3 намерен продолжать договорные отношения по договору аренды. Последнему регулярно выплачивается арендная плата за пользование участком, а также произведена оплата в сумме 24 000 рублей на банковский счет истца в счет аренды в виде предоплаты по 2019 год включительно. При расторжении договора ФИО1 обязана возвратить все полученные денежные средства и уплатить проценты за их пользование. Требования истца не основаны на условиях договора и нормах действующего законодательства, поскольку арендованный земельный участок находится в зоне застройки г. Перми, предусматривающей возможность соответствующего строительства именно многоквартирного жилого дома, что соответствует виду разрешенного использования. Истцом не доказан факт нарушения ответчиком условий договора, ухудшения арендованного имущества, а также доказательств воспрепятствования ответчиком осуществлению истцом прав собственности в отношении арендованного имущества.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд считает, что заявленные исковые требования не подлежат удовлетворению в силу следующего.

Материалами дела установлены следующие юридические значимые обстоятельства.

Собственниками земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>, являются ФИО1 и ФИО3, по ? доли в праве общей долевой собственности, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 16.11.2017 года. Данный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет и имеет вид разрешенного использования – под многоквартирные жилые дома этажностью 4 этажа и выше.

27.09.2011 г. между ФИО3, ФИО1 (арендодатели) и ООО «Прогресс-Строй» (арендатор) был заключен Договор аренды земельного участка, согласно которого арендодатели предоставили, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок, имеющий кадастровый №, площадью 2000 кв.м, расположенный на землях населенных пунктов, разрешенное использование: под многоквартирные жилые дома этажностью 4 этажа и выше по адресу: <адрес> (п.1.1)(л.д.11-13).

Согласно раздела 3 договора, последний действует с 27.09.2011 г. по 26.09.2013 г. и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

В соответствии с п. 6.1 вышеназванного Договора, он прекращает свое действие по окончании его срока, а также в любой другой срок по соглашению сторон. В случае, если до окончания срока действия договора ни одна из сторон не уведомит другую сторону о прекращении договора, то договор считается продленным на тот же срок.

Договор аренды от 27.09.2011 г. в установленном порядке был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Пермскому краю 10.11.2011 г.

26.09.2013 г. между ФИО3, ФИО1 (арендодатели) и ООО «Прогресс-Строй» (арендатор), было заключено Дополнительное соглашение № 1 к Договору аренды земельного участка, по которому пункт 3.1 договора изложен в новой редакции: «Настоящий договор действует с 27.09.2011 г. по 26.03.2015 г. и вступает в силу с момента его государственной регистрации». Остальные пункты договора аренды земельного участка от 27.09.2011 г. остались неизменными (л.д.14).

Истец просит суд прекратить договор аренды спорного земельного участка, заключенный 27.09.2011 года, по основаниям, указанным в исковом заявлении.

Проанализировав позиции сторон, представленные доказательства, суд не находит правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований в силу следующего.

Положениями статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Передача в аренду земельных участков регламентирована положениями статьи 607 ГК РФ и статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Согласно положений ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Положениями статьи 619 ГК РФ определены условия досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Так в данной норме указано на то, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Истец считает, что рассматриваемый договор аренды является прекращенным, так как истек срок аренды – 26.03.2015 года.

Суд не может согласиться с данной позицией истца, поскольку рассматриваемым договором аренды стороны предусмотрели пролонгацию данного договора на тот же срок, на который он был заключен (п.6.1 Договора). Поскольку суду не представлено доказательств того, что кто-либо из сторон договора уведомлял другую сторону о его прекращении до 26.03.2015 года, то рассматриваемый договор аренды считается продленным на четыре года, то есть на тот же срок, на который заключался договор, согласно дополнительного соглашения. С учетом изложенного, срок действия договора на сегодняшний день не истек.

Доводы иска о том, что отсутствует разрешение на строительство с 31.12.2016г. и ответчик заселил дольщиков в жилой дом, который не сдан в эксплуатацию, не заслуживают внимания в качестве оснований для прекращения договора аренды, поскольку данные основания не предусмотрены ни рассматриваемым договором аренды, ни положениями ст. 619 ГК РФ. Данные основания не могут быть и признаны в качестве того, что ответчик использует земельный участок с существенным нарушением условий договора аренды, либо существенно ухудшает его.

Позиция истца относительно того, что ей не выплачивается арендная плата судом во внимание не принимается, поскольку решением Мотовилихинского районного суда г.Перми от 07.09.2017 года, вступившим в законную силу, истцу было отказано в удовлетворении исковых требований к ответчику о взыскании задолженности по арендным платежам и расторжении договора аренды земельного участка. Данное решение суда имеет преюдициальное значение в силу положений ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) при рассмотрении заявленных требований.

Также суду не представлено достоверных доказательств ненадлежащего использования земельного участка ответчиком, поскольку на данном земельном участке возведен многоквартирный жилой дом, что соответствует разрешенному виду его использования.

В силу выше изложенного, суд считает, что основания для досрочного прекращения заключенного между сторонами договора аренды отсутствуют, в силу чего заявленные исковые требования не подлежат удовлетворению. При этом, судом также учитывается и то обстоятельство, что второй арендодатель – 3-е лицо по делу ФИО3 - своего согласия на прекращение договора аренды не дал, вместе с тем, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности должно осуществляться по соглашению всех ее участников, что предусмотрено положениями ст. 247 ГК РФ.

На основании выше изложенного, суд приходит к выводу, что истцу следует отказать в заявленных исковых требованиях.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

ФИО1 в удовлетворении исковых требований к Обществу с ограниченной ответственностью «Прогресс-Строй» о прекращении договора аренды от 27 сентября 2011 года, - отказать.

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Мотовилихинский районный суд г.Перми в апелляционном порядке в течение месяца со дня составления мотивированной части решения.

Председательствующий О.В.Нигаметзянова

Дело № 2-4279 (2017)