Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Спортивно-оздоровительный Комплекс «Императорский Яхт-Клуб» о соразмерном уменьшении цены нежилого помещения, взыскании излишне уплаченных денежных средств, взыскании компенсации морального вреда, штрафа, неустойки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Петроградский районный суд Санкт-Петербурга с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Спортивно-оздоровительный Комплекс «Императорский Яхт-Клуб» (далее по тексту – ООО «СК «Императорский Яхт-Клуб»), в котором просил соразмерно уменьшить покупную цену нежилого помещения на 10 102 506 руб., взыскать с ответчика излишне уплаченные денежные средства в размере 10 102 506 руб., компенсацию морального вреда в размере 1 000 000 руб., неустойку в размере 10 141 777,88 руб., штраф.

В обоснование заявленных требований истец указал, что 24 июня 2019 года между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи нежилого имущества, по условиям которого истец приобрел следующие объекты недвижимости: нежилое помещение 96-Н, площадью 107 кв.м., нежилое помещение 81-ММ, площадью 13,8 кв.м., расположенные по адресу: Санкт-Петербург, наб. Гребного канала, д.1, стр.1. Объекты расположены в закрытом комплексе резиденций (апартаментов) на Крестовском острове, нахождение на территории которого и пользование услугами которого доступно лишь резидентам (собственникам). Характер, технические характеристики, планировка имущества – апартаментов, достоверно указывает на его использование исключительно в личных целях, а именно для проживания истца, и членов его семьи. Впоследствии, истцу стало очевидно, что предоставленная ответчиком при заключении договора информация о приобретенных объектах недвижимости и комплексе в целом, является недостоверной, а именно: отсутствует частный парк (парковая зона) площадью более 2Га. Согласно представленным при заключении договора материалам окна помещения истца должны были выходить на данный парк (частную парковую зону). Ситуация также усугубляется размещенной на данной территории (в непосредственной близости от окон помещения истца) инженерными сооружениями газовой котельной и оборудованием операторов сотовой связи, являющимся источником электромагнитного излучения.

В судебное заседание истец не явился, о времени и месте судебного заседания извещен, направил в суд своих представителей ФИО2, ФИО3, которые заявленные требования поддержали в полном объеме.

В судебное заедание явилась представитель ответчика – ФИО4, против удовлетворения заявленных требований возражала, по доводам изложенным в письменных возражениях.

В судебное заседание явилась представитель третьего лица – ФИО5, против удовлетворения заявленных требований возражала, по доводам изложенным в письменных возражениях.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения явившихся участников процесса, оценив добытые по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 24 июня 2019 года между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи нежилого имущества, по условиям которого истец приобрел следующие объекты недвижимости:

-нежилое помещение 96-Н, площадью 107 кв.м., по адресу: Санкт-Петербург, , , а также прилегающий к помещению балкон, приведенной площадью 3,4 кв.м., расположенные на 2 этаже нежилого здания Яхт-клуба, кадастровый №, адрес: , расположенного на земельном участке площадью 14 193 кв.м., кадастровый №, общая площадь объекта составляет 110,4 кв.м.;

-нежилое помещение 81-ММ (машино-место), площадью 13,8 кв.м., с кадастровым номером №, этаж – подвал, адрес: , расположенное в здании, находящемся на земельном участке (л.д.46-54 том 1).

Согласно п. 2.1 общая цена договора составляет 79 000 000 руб. (л.д.50 том 1), которые оплачены истцом в полном объеме (л.д.84,85 том 1).

Право собственности истца на объекты недвижимости зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается выписками из ЕГРН (л.д.55-66 том 1)

Объекты расположены в закрытом комплексе резиденций (апартаментов) на Крестовском острове, нахождение на территории которого и пользование услугами которого доступно лишь резидентам (собственникам). Характер, технические характеристики, планировка имущества – апартаментов, достоверно указывает на его использование исключительно в личных целях, а именно для проживания истца, и членов его семьи.

Впоследствии, истцу стало очевидно, что предоставленная ответчиком при заключении договора информация о приобретенных объектах недвижимости и комплексе в целом, является недостоверной, а именно: отсутствует частный парк (парковая зона) площадью более 2Га. Согласно представленным при заключении договора материалам окна помещения истца должны были выходить на данный парк (частную парковую зону). Ситуация также усугубляется размещенной на данной территории (в непосредственной близости от окон помещения истца) инженерными сооружениями газовой котельной и оборудованием операторов сотовой связи, являющимся источником электромагнитного излучения.

Согласно представленному истцом отчету об оценке № 3454-08.21 ООО «Агентство мониторинга и оценки кредит-сервис» рыночная стоимость объекта оценки с учетом выявленных недостатков составляет 72 160 755 руб., снижение рыночной стоимости с учетом неустранимых недостатков (вид на модульную котельную, телекоммуникационное оборудование, отсутствие парка) 10 102 506 руб. (л.д.140-253 том 1).

Истец обратился к ответчику с претензией, в которой просил соразмерно уменьшить цену договора на 8 451 482 руб. (л.д.135-138 том 1).

Письмом, ответчик отказал в удовлетворении требований претензии, указав, что обязательства ООО «СК «Императорский Яхт-клуб» по передаче нежилого помещения исполнены, переход права собственности зарегистрирован в Росреестре. Ремонтные работы, приводящиеся на объекте, выполняются в рамках гарантийных обязательств подрядчика, и являются временным обстоятельством, не влияющим на стоимость объекта недвижимости. При заключении договора истцу была предоставлена скидка в размере 12,5% от рыночной стоимости помещения. Окончание ремонтных работ запланировано на третий квартал 2021 года. В настоящим момент ремонтные работы в местах общего пользования (в том числе в парадных на стилобате) выполнены на 80% (л.д.139 том 1).

Также истец в подтверждение своих доводов, представил протокол о производстве осмотра доказательств от 20 июля 2021 года, согласно которому произведен осмотр интернет сайтов с размещенной информацией о комплексе Императорский Яхт-клуб (л.д.99-134 том 1).

Ссылаясь на изложенное, истец просит соразмерно уменьшить цену договора на 10 102 506 руб.

Ответчик возражал против удовлетворения заявленных требований, ссылаясь на то, что рекламная продукция, на которую ссылается истец, не является публичной офертой, не содержит условий договора купли-продажи, направлена лишь на привлечение внимания к товару, поэтому информация, содержащаяся в рекламе, не может рассматриваться как условия договора. Ответчик, как продавец, предоставил истцу всю необходимую информацию о товаре до заключения договора купли-продажи, предоставил истцу возможность осмотреть объект до покупки, предоставил проектную документацию, и всю информацию о земельном участке, на котором расположено здание.

По ходатайству ответчика определением суда от 17 февраля 2022 года была назначена и проведена судебная экспертиза.

Согласно выводам экспертов АНО «Региональная организация судебных экспертиз» изложенным в заключении №1056эк-22 от 11 мая 2022 года, нежилое помещение №96-Н, этаж 2, площадью 107 кв.м, с кадастровым номером №, соответствует условиям договора купли- продажи недвижимого имущества №96-К1 от 24 июня 2019 года, проектной документации, а также требованиям действующего законодательства Российской Федерации. В нежилом помещении №96-Н, этаж №2, площадью 107 кв.м, с кадастровым номером №, на момент проведения настоящей экспертизы недостатки отсутствуют.

Парковая зона предусмотрена проектной документацией по объекту Реконструкция (с новым строительством) Яхт-клуба, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, однако на момент производства настоящей экспертизы парковая зона отсутствует, на месте ранее проектируемой зоны благоустройства установлено строительство здания неустановленного значения.

Несоответствия нежилого помещения №96-Н условиям договора купли-продажи от 24 июня 2019 года, проектной документации, требованиям действующего законодательства выявлены не были. Рыночная стоимость помещения на дату исследования составляет 87 110 845,67 руб. (л.д.150-201 том 4).

Оценив заключение экспертов в соответствии со ст. ст. 67, 68, 187 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает возможным принять указанное заключение в качестве доказательства по делу, поскольку эксперты предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, заключение является последовательным и мотивированным, сторонами заключение экспертизы не оспаривалось, ходатайств о вызове экспертов в суд сторонами заявлено не было.

Разрешая заявленный спор по существу, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч. 1 ст. 10 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора. По отдельным видам товаров (работ, услуг) перечень и способы доведения информации до потребителя устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Согласно ч. 1 ст. 12 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» если потребителю не предоставлена возможность незамедлительно получить при заключении договора информацию о товаре (работе, услуге), он вправе потребовать от продавца (исполнителя) возмещения убытков, причиненных необоснованным уклонением от заключения договора, а если договор заключен, в разумный срок отказаться от его исполнения и потребовать возврата уплаченной за товар суммы и возмещения других убытков.

Частью 2 ст. 12 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» предусмотрено, что продавец (исполнитель), не предоставивший покупателю полной и достоверной информации о товаре (работе, услуге), несет ответственность, предусмотренную пунктами 1 - 4 статьи 18 или пунктом 1 статьи 29 настоящего Закона, за недостатки товара (работы, услуги), возникшие после его передачи потребителю вследствие отсутствия у него такой информации.

В силу ч. 1 ст. 18 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе потребовать соразмерного уменьшения покупной цены.

В соответствии со ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с п. 1 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

соразмерного уменьшения покупной цены;

безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Согласно положениям ст. 476 Гражданского кодекса Российской Федерации, продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

В отношении товара, на который продавцом предоставлена гарантия качества, продавец отвечает за недостатки товара, если не докажет, что недостатки товара возникли после его передачи покупателю вследствие нарушения покупателем правил пользования товаром или его хранения, либо действий третьих лиц, либо непреодолимой силы.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с приложением № 2 к договору купли-продажи от 24 июня 2019 года стороны согласовали характеристики отделки и оборудования помещений. Так, стороны договорились о том, что помещения подлежат передаче покупателю в следующем состоянии их строительной готовности, отделки и оснащенности оборудованием (л.д.67 том 1):

1. Стены и перегородки, выполненные из кирпича внутри помещений без штукатурки.

2. Газобетонные стены, перегородки гипсобетонные или газобетонные - без затирки.

3. Стены и перекрытия монолитные железобетонные - без штукатурки.

4. Полы - стяжка, выравнивающая цементно-песчаная во всех помещениях, кроме с/узлов и ванных комнат.

5. Оконные блоки - по проекту, алюминиево-деревянные, фурнитура выдается после передачи помещения.

6. Отопление помещения - радиаторное, по проекту.

7. Водоснабжение - магистральные стояки холодной и горячей воды с отсечными кранами на помещение.

8. Канализация - магистральные стояки с тройниками и заглушками в санузлах.

9. Электроснабжение - по проекту с установкой единого на все помещение щитка с групповыми автоматическими выключателями и электросчетчиком.

10. Нормативная удельная нагрузка электропотребления в помещении - 14 кВт /3-х фазное / при напряжении 220 Вольт.

11. Дверь входная в помещение металлическая - по проекту.

12. Вводы для телефона и телевидения - по проекту.

Соответствие построенного объекта проектной документации подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № 78-13-29-2017 от 1 ноября 2017 года, а также актом приемки объекта капитального строительства от 02 октября 2017 года, согласно которому строительство Яхт-клуба по адресу: Санкт-Петербург, , выполнено в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией и действующими нормативными техническими документами (л.д.10-23 том 2).

Согласно разделу 3.2 договора купли-продажи от 24 июня 2019 года, покупатель обязан принять от продавца объекты недвижимости по акту приема-передачи в течение 15 рабочих дней с момента получения уведомления продавца. Покупатель по приемке объектов недвижимости обязан осмотреть объекты недвижимости и, при обнаружении их несоответствия условиям договора, указать продавцу на выявленные недостатки с указанием срока их устранения (л.д.51 том 1).

Сторонами не оспаривалось в ходе судебного разбирательства, что акт приема-передачи объектов недвижимости был подписан без замечаний.

При заключении договора купли-продажи от 24 июня 2019 года до истца была доведена вся необходимая информация, в том числе истец ознакомился с проектной документацией, рекламных каталогов, брошюр, фото с 3-D визуализацией, о чем указано в иске (л.д.13 том 1).

Истец указывает, что по прошествии времени, стало очевидно, что предоставленная ответчиком при заключении договора информация является недостоверной.

Вместе с тем, с учетом того, что строительство объекта окончено в конце 2017 года, и истец приобретал нежилые помещения, входящие в состав объекта, в 2019 году, при визуальном осмотре, предшествующем заключению договора купли-продажи недвижимости, истец видел объект в окончательном виде и не мог заблуждаться относительно его характеристик, как если бы он приобретал помещения в строящемся здании.

Заключением судебной экспертизы подтверждено, что нежилое помещение №96-Н, этаж 2, площадью 107 кв.м, с кадастровым номером №, соответствует условиям договора купли- продажи недвижимого имущества №96-К1 от 24 июня 2019 года, проектной документации, а также требованиям действующего законодательства Российской Федерации. В нежилом помещении №96-Н, этаж №2, площадью 107 кв.м, с кадастровым номером №, на момент проведения настоящей экспертизы недостатки отсутствуют.

Из исследовательской части заключения экспертов следует, что в ведомости зданий и сооружений парковая зона отсутствует, однако в балансе благоустройства (часть схемы организации земельного участка, переданной на исследование) указан значительный процент (47%) озеленения участка. Согласно данным в открытых информационных источниках сети «Интернет», участок с номером № на момент исследования не существует. В ходе осмотра установлено строительство на месте ранее проектируемой зоны благоустройства здания неустановленного назначения (л.д.164-166 том 4).

Экспертами в исследовательской части также указано, что в ходе натурного осмотра помещения 96-Н и доступных мест общего пользования не было выявлено отступления от проектной документации и строительных норм и правил (л.д.167 том 4).

Истец в ходе рассмотрения спора ссылался на то, что согласно представленным ему при заключении договора купли-продажи материалам, окна его нежилого помещения должны были выходить на частный пар площадью более 2 Га, однако данный парк отсутствует.

В судебном заседании представитель ответчика пояснила, что эксперт указал на отсутствие озеленения земельного участка, на который окна помещения истца не выходят, земельный участок о котором говорит эксперт находится на противоположной по отношению к помещению истца стороне, это иной земельный участок, на который у истца нет доли в праве собственности, поскольку он относится к корпусу 3 который в настоящее время еще не достроен, ведутся работы, территория подготовлена к озеленению согласно проекту, деревья отсутствуют (л.д.230-232 том 4).

Представители истца не оспаривали то обстоятельство, что эксперт указал на отсутствие озеленения земельного участка, на который окна помещения истца не выходят и по поводу которого спора в настоящем деле нет (л.д.232 том 4).

Таким образом, с учетом пояснений сторон, выводы экспертов относительно того, что парковая зона предусмотрена проектной документацией по объекту Реконструкция (с новым строительством) Яхт-клуба, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, , однако на момент производства настоящей экспертизы парковая зона отсутствует, на месте ранее проектируемой зоны благоустройства установлено строительство здания неустановленного значения, не могут служить основанием для удовлетворения заявленных истцом требований, поскольку истец в качестве обоснования заявленных требований не ссылался на отсутствие парковой зоны, которая не видна из окон принадлежащего ему помещения.

Согласно пояснениям участников процесса, сведений указанных в представленном истцом отчете об оценке, окна помещения №96-Н, принадлежащего истцу выходят на земельный участок с кадастровым номером №.

Согласно выписке из публичной кадастровой карты, кадастрового паспорт, земельный участок с кадастровым номером № имеет форму собственности – собственность публично-правовых образований (л.д.115 том 2, л.д.14-28 том 5).

Между ответчиком и Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга 24 августа 2016 года в отношении земельного участка с кадастровым номером 78:07:0003286:1011 был заключен договор аренды, в соответствии с п. 1.2 которого участок предоставляется для использования при проведении работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства для обеспечения бытовых нужд лиц, осуществляющий указанные виды работ. Приведенное описание целей использования участка является окончательным. Изменения целей не допускается.

Из абз. 2 п. 1.3 договора следует, что вид разрешенного использования участка в соответствии со сведениями, указанными в прилагаемом к договору кадастровом паспорте земельного участка, являющемся неотъемлемой частью договора: для размещения складских объектов.

В пп. «б» п. 2.2 договора указано, что на участке расположены объекты движимого имущества: металлическое ограждение, маломерные суда, яхты, вспомогательные строения складского и хозяйственного назначения, мусор. В этом же пункте содержится указание на то, что ответчик не вправе изменять приведенные характеристики участка.

Из этого следует, что маломерные суда, на наличие которых истец указывал, как на нарушение со стороны ответчика, были размещены на участке не позднее 2016 года и находились там на дату заключения договора купли-продажи между истцом и ответчиком. Ответчику это имущество не принадлежит.

Пунктом 2.3 договора аренды предусмотрено, что ответчик не вправе возводить на участке здания, сооружения, в том числе стационарные торговые объекты и иные объекты недвижимого имущества.

В соответствии с п. 3.1 договор действует по 23 августа 2019 года. Вместе с тем, в соответствии с уведомлением арендодателя № 19735-32/19 от 19 марта 2019 года договор был расторгнут досрочно (л.д.5-13, 39-40 том 5).

Таким образом, вопреки ошибочным доводам истца, установленные договором цель и срок использования земельного участка не предполагают устройство на его территории парковой зоны.

Оценив представленные в дело доказательства, в их совокупности, с учетом пояснений сторон, а также выводов проведенной по делу судебной экспертизы, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требования истца о соразмерном уменьшении цены договора, поскольку в ходе судебного разбирательства было установлено, что нежилое помещение №96-Н, этаж 2, площадью 107 кв.м, с кадастровым номером №, соответствует условиям договора купли-продажи недвижимого имущества №96-К1 от 24 июня 2019 года, проектной документации, а также требованиям действующего законодательства Российской Федерации, в нежилом помещении №96-Н, этаж №2, площадью 107 кв.м, с кадастровым номером №, недостатки отсутствуют.

Ссылки истца на рекламные проекты, судом во внимание не принимаются.

В соответствии с п. 1 ст. 437 Гражданского кодекса Российской Федерации реклама и иные предложения, адресованные неопределенному кругу лиц, рассматриваются как приглашение делать оферты, если иное прямо не указано в предложении.

Содержащее все существенные условия договора предложение, из которого усматривается воля лица, делающего предложение, заключить договор на указанных в предложении условиях с любым, кто отзовется, признается офертой (публичная оферта) (п. 2 ст. 437 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» по общему правилу, оферта должна содержать существенные условия договора, а также выражать намерение лица, сделавшего предложение (оферента), считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение (абзац второй пункта 1 статьи 432, пункт 1 статьи 435 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», предложение заключить договор, адресованное неопределенному кругу лиц, из которого не вытекает, что отправитель намерен заключить договор с любым, кто получит такое предложение, например реклама товара, не признается офертой (п. 1 ст. 437 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Содержащаяся на сайтах, в отношении которых истцом представлен протокол осмотра доказательства, информация не является публичной офертой, т.к. в силу ч. 2 ст. 437 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит существенных условий договора купли-продажи, предусмотренных ст. ст. 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Правоотношения сторон возникли на основании договора купли-продажи объектов недвижимости от 24 июня 2019 года, недостатков проданных истцу по указанному договору объектов недвижимости, в ходе судебного разбирательства не установлено.

В этой связи правовых оснований для удовлетворения требований иста о соразмерном уменьшении покупной цены нежилого помещения на 10 102 506 руб., взыскании с ответчика излишне уплаченных денежных средств в размере 10 102 506 руб., и производных требований о взыскании компенсации морального вреда, неустойки, штрафа, у суда не имеется.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Спортивно-оздоровительный Комплекс «Императорский Яхт-Клуб» о соразмерном уменьшении цены нежилого помещения, взыскании излишне уплаченных денежных средств, взыскании компенсации морального вреда, штрафа, неустойки – отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца с момента составления решения суда в окончательном форме посредством подачи апелляционной жалобы через Петроградский районный суд Санкт-Петербурга.

Судья:

Мотивированное решение составлено 22 июля 2022 года.