Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО Специализированный застройщик «Жилищный фонд» о возложении обязанности по передаче помещения,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с данным исковым заявлением к ответчику, указав в обоснование заявленных требований, что 14.11.2016 между ООО «ВитебскЖилстрой» и истцом заключен договор участия в долевом строительстве нежилого встроенного помещения общественного назначения (объект недвижимости) № № в отношении нежилого помещения № 6, общей площадью 119 кв.м., расположенного на 1 этаже в подъезде (секции)-3 14-этажного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения по адресу: <адрес>, строительство которого осуществляется на земельном участке, площадью 8406 +/- 32 кв.м., с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>. В соответствии с разделом 2 рассматриваемого договора цена одного квадратного метра нежилого помещения составляет 40 000 руб., а всего: 4 760 000 руб. за все нежилое помещение. 05 декабря 2016 г. Управлением Росреестра по Смоленской области в установленном порядке зарегистрирован договор ДДУ № №, о чем в ЕГРН внесена запись регистрации <данные изъяты>. В соответствии с условиями договора ДДУ №№ истец полностью исполнил свои обязательства и безналичным перечислением 34 чек-ордерами за период с 23.11.2016 по 27.08.2019 оплатил стоимость объекта недвижимости. До настоящего времени объект долевого строительства истцу, как участнику долевого строительства, не передан.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2021 по делу № А62-6257/2020 отменено решение Арбитражного суда Смоленской области от 24.12.2020, ООО «ВитебскЖилстрой» признано несостоятельным (банкротом), в отношении данного юридического лица введена процедура банкротства – конкурсное производство на срок 1 год, конкурсным управляющим должника утвержден ФИО2 Определением Арбитражного суда Смоленской области от 19.09.2023 по делу № А62-6257/2020 срок конкурсного производства в отношении должника продлен до 15.02.2024.

Также, определением Арбитражного суда Смоленской области от 29.11.2022 по делу № А62-6257/2020 удовлетворено заявлением ООО «Специализированный застройщик «Жилищный фонд» о намерении стать приобретателем имущества застройщика ООО «ВитебскЖилстрой» и исполнить обязательства перед участниками строительства. ООО «Специализированный застройщик «Жилищный фонд» переданы права застройщика ООО «ВитебскЖилстрой» на земельный участок площадью 8 406 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, разрешенное использование – многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), принадлежащий застройщику на праве собственности, с находящимися на нем неотделимыми улучшениями: объект незавершенного строительства, блок-секция № 3- степень готовности 95 %, блок-секция № 4, № 5- степень готовности – 0 %, а также переданы права застройщика ООО «ВитебскЖилстрой» на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения, и права требования по подключению (технологическому присоединению) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения по договорам, заключенным с застройщиком в отношении передаваемого земельного участка и объектов незавершенного строительства.

08 ноября 2023 г. Администрацией г. Смоленска ООО «Специализированный застройщик «Жилищный фонд» выдано разрешение на ввод в эксплуатацию № №, в соответствии с которым в эксплуатацию был введен 14-этажный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения II-этап строительства – блок-секция № 3 (квартиры с № 105 по № 156) и в котором расположен объект долевого строительства, являющийся предметом договора ДДУ № №. По результатам завершения строительства и постановки объекта капитального строительства на кадастровый учет объекту долевого строительства, который является предметом договора ДДУ № №, присвоен кадастровый номер №.

Истец указывает, что в соответствии с п.п. «В» п. 1.1 и пп. «В» п. 3.1 договора ДДУ № №, застройщик обязан передать дольщику объект долевого строительства. При передаче приобретателю имущества и обязательства застройщика приобретатель в указанном случае в качестве встречного представления исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений. Полагает, что вынесенное арбитражном судом в рамках дела о банкротстве застройщика определение о передаче юридическому лицу, отвечающему требованиям, предъявляемым к застройщику в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве, имущества и обязательств должника не влечет за собой прекращение договора долевого участия и записи в ЕГРН о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. Отмечает также, что ответчик является профессиональным участником рынка многоэтажного жилищного строительства, а также, с учетом того, что сведения по договору ДДУ № № содержатся в ЕГРН, и принимая на себя права застройщика и соответствующее имущество ООО «ВитебскЖилстрой», ответчик должен был знать, что таковыми действиями затрагиваются права дольщика (истца), а также правовые последствия в части сохранения у дольщика (истца) залога на имущество, обеспечивающее исполнение обязательств по договору ДДУ № № в силу положений ст. 12.1 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а также сохранения за истцом права требования исполнения обязательств застройщика по договору ДДУ № №. Учитывая изложенное, полагает, что к ответчику, в силу прямого указания закона, перешла обязанность исполнения обязательств застройщика перед истцом по договору ДДУ № № в том числе – по передаче объекта долевого строительства, являющегося предметом указанного договора.

Просит суд обязать ответчика в течение 10 календарных дней с даты вступления решения суда в законную силу передать по акту приема-передачи истцу нежилое помещение с кадастровым номером №, общей площадью 115,9 кв.м., имеющим адрес: <адрес>, помещение общественного назначения; взыскать с ответчика в свою пользу судебные расходы по уплате госпошлины в размере 32 000 руб.

В судебном заседании представители истца ФИО1 - ФИО3, ФИО4, действующие на основании соответствующих доверенностей, поддержали заявленные уточненные исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Дополнительно указали, что материальные основания возникновения права залога у лиц, заключивших с застройщиком договоры участия в долевом строительстве, регулируются специальными положениями гражданского законодательства, в частности Законом № 214-ФЗ, а не Законом о банкротстве. Отметили, что в настоящее время в рамках дела о банкротстве застройщика ФИО1 подано соответствующее заявление о включении в реестр требований участников строительства, данный вопрос еще не рассматривался Арбитражным судом Смоленской области. Просили иск удовлетворить.

Представитель ответчика ООО Специализированный застройщик «Жилищный фонд» ФИО5, действующая на основании доверенности, в судебном заседании требования истца не признала, поддержав правовую позицию, изложенную в письменных возражениях на иск. Дополнительно указала, что ответчику были переданы обязательства застройщика ООО «ВитебскЖилстрой» перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства в рамках дела о банкротстве застройщика, по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений площадью не более 7 кв.м., за исключением требований участников строительства по взысканию неустойки (штрафов, пени) и иных финансовых санкций. Истец в указанный реестр требований участников строительства в настоящее время не включен. В связи с чем полагала, что ответчик не имеет каких-либо обязательств перед истцом.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «ВитебскЖилстрой» в лице конкурсного управляющего ФИО2, в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен своевременно и надлежащим образом.

Руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, суд определил возможным рассмотреть дело при данной явке.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что 14.11.2016 между ООО «ВитебскЖилстрой» и ФИО1 заключен договор участия в долевом строительстве нежилого встроенного помещения общественного назначения (объект недвижимости) № № в отношении нежилого встроенного помещения № 6, общей площадью 119 кв.м., расположенного на 1 этаже в подъезде (секции)-3 14-этажного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения по адресу: <адрес>, строительство которого осуществляется на земельном участке, площадью 8406 +/- 32 кв.м., с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>.

В соответствии с разделом 2 рассматриваемого договора цена одного квадратного метра нежилого помещения составляет 40 000 руб., а всего: 4 760 000 руб. за все нежилое помещение.

05 декабря 2016 г. Управлением Росреестра по Смоленской области в установленном порядке зарегистрирован договор ДДУ № №, о чем в ЕГРН внесена запись регистрации <данные изъяты>, что подтверждается договором ДДУ № № c отметкой о регистрации и выпиской из ЕГРН о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве от 13.11.2023.

В соответствии с условиями договора ДДУ №№ истец полностью исполнил свои обязательства и безналичным перечислением 34 чек-ордерами за период с 23.11.2016 по 27.08.2019 оплатил стоимость объекта недвижимости в общей сумме 4 760 000 руб. До настоящего времени объект долевого строительства истцу, как участнику долевого строительства, не передан.

Дело о банкротстве ООО «ВитебскЖилстрой» возбуждено 28.07.2020, таким образом, договор ДДУ № № заключен и оплата по нему произведена до возбуждения дела о банкротстве.

ООО «Специализированный застройщик «Жилищный фонд» переданы права застройщика ООО «ВитебскЖилстрой» на земельный участок площадью 8 406 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, разрешенное использование – многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), принадлежащий застройщику на праве собственности, с находящимися на нем неотделимыми улучшениями: объект незавершенного строительства, блок-секция № 3- степень готовности 95 %, блок-секция № 4, № 5- степень готовности – 0 %, а также переданы права застройщика ООО «ВитебскЖилстрой» на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения, и права требования по подключению (технологическому присоединению) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения по договорам, заключенным с застройщиком в отношении передаваемого земельного участка и объектов незавершенного строительства.

По результатам завершения строительства и постановки объекта капитального строительства на кадастровый учет объекту долевого строительства, который является предметом договора ДДУ № №, присвоен кадастровый номер №.

Истец указывает, что в соответствии с п.п. «В» п. 1.1 и пп. «В» п. 3.1 договора ДДУ № 6-ОФ, застройщик обязан передать дольщику объект долевого строительства. При передаче приобретателю имущества и обязательства застройщика приобретатель в указанном случае в качестве встречного представления исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений. Полагает, что вынесенное арбитражном судом в рамках дела о банкротстве застройщика определение о передаче юридическому лицу, отвечающему требованиям, предъявляемым к застройщику в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве, имущества и обязательств должника не влечет за собой прекращение договора долевого участия и записи в ЕГРН о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. Отмечает также, что ответчик является профессиональным участником рынка многоэтажного жилищного строительства, а также, с учетом того, что сведения по договору ДДУ № № содержатся в ЕГРН, и принимая на себя права застройщика и соответствующее имущество ООО «ВитебскЖилстрой», ответчик должен был знать, что таковыми действиями затрагиваются права дольщика (истца), а также правовые последствия в части сохранения у дольщика (истца) залога на имущество, обеспечивающее исполнение обязательств по договору ДДУ № № в силу положений ст. 12.1 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а также сохранения за истцом права требования исполнения обязательств застройщика по договору ДДУ № №. Учитывая изложенное, полагает, что к ответчику, в силу прямого указания закона, перешла обязанность исполнения обязательств застройщика перед истцом по договору ДДУ № №, в том числе – по передаче объекта долевого строительства, являющегося предметом указанного договора.

Разрешая заявленные исковые требования, суд исходит из следующего.

В силу пункта 1 статьи 201.4 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)» с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе внешнего управления в деле о банкротстве застройщика требования о передаче жилых помещений, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений, в том числе возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, и (или) денежные требования участников строительства могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику.

В соответствии с пунктом 3 статьи 201.4 Федерального закона от 26.10.2002 № 127- ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)» конкурсный управляющий рассматривает требования участников строительства и включает их в реестр требований участников строительства, который является частью реестра требований кредиторов, в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

Как следует из пункта 1 статьи 201.15.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127- ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" при урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем. В качестве встречного представления приобретатель исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений. К имуществу застройщика, которое может быть передано приобретателю в соответствии с данной статьей, относятся земельные участки (права на земельные участки), предназначенные для размещения объектов незавершенного строительства, неотделимые улучшения на таких земельных участках (включая объекты незавершенного строительства), права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения. К обязательствам застройщика, которые могут быть переданы приобретателю, относятся обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, за исключением требований участников строительства по взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций.

В силу пункта 5 статьи 201.15.2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" к приобретателю имущества и обязательств застройщика не могут быть предъявлены участниками строительства иные требования, кроме требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, а также требований участников строительства о передаче жилых и нежилых помещений по сделкам, заключенным с учетом требований статей 201.8.1 и 201.8-2 настоящего Федерального закона.

Из приведенных норм следует, что требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, не отнесены к требованиям, подлежащим передаче приобретателю и, соответственно, регистрационные записи о договорах долевого участия, заключенных с третьими лицами, не включенными в реестр требований участников строительства, подлежат прекращению со дня государственной регистрации перехода прав на указанное имущество к приобретателю на основании определения арбитражного суда в соответствии со статьей 201.15.2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

В соответствии с Определением Арбитражного суда Смоленской области от 29.11.2022 по делу № А62-6257/2020 ООО Специализированный застройщик «Жилищный фонд» были переданы права застройщика ООО «Витебскжилстрой» на земельный участок площадью 8 406 кв. м,, с кадастровым номером; №, расположенный по адресу: <адрес>, разрешенное использование - Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), принадлежащий застройщику на праве собственности, с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, права на проектную документацию, и права требования по подключению (технологическому присоединению) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения по договорам, заключенным с застройщиком в отношении передаваемого земельного участка и объектов незавершенного строительства.

Также были переданы обязательства застройщика ООО «Витебскжилстрой» перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства в рамках дела о банкротстве застройщика № A62-6257/2020 по передаче жилых помещений, машиномест и нежилых помещений площадью не более семи квадратных метров, за исключением требований участников строительства по взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций.

Таким образом, в отношении истца у ответчика, как у приобретателя имущества застройщика-банкрота, не имеется никаких обязательств, поскольку он не является участником строительства, требования которого включены в реестр требований участников строительства в рамках дела о банкротстве, обязательства к которым и были переданы приобретателю.

Более того, истец не мог быть включен в указанный реестр и обязательства застройщика перед ним не могли быть переданы, поскольку договор участия в долевом строительстве между ООО «ВитебскЖилcтрой» и ФИО1 был заключен в отношении нежилого помещения общей площадью 119 кв.м.

Истец также не заявлял требования и не был включен в реестр требований кредиторов ООО «ВитебскЖ илСтрой» по денежному требованию, что представителями истца в судебном заседании не оспаривалось.

Ссылки стороны истца на положения Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не могут быть приняты во внимание, поскольку правоотношения, связанные с банкротством застройщика и передачей его прав и обязанностей приобретателю регулируются Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", который, в свою очередь, определяет порядок, условия и перечень обязательств, которые переходят к приобретателю. Последний не связан договорными отношениями с участниками долевого строительства, а лишь обязан передать жилые помещения, машино-места и нежилые помещения площадью не более семи квадратных метров, в соответствии с переданными обязательствами застройщика перед участниками долевого строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства.

На основании вышеизложенного, правовых оснований для удовлетворения заявленных требований у суда не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО Специализированный застройщик «Жилищный фонд» о возложении обязанности по передаче помещения - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Смоленский областной суд через Промышленный районный суд г. Смоленска в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья Н.А. Коршунов