Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по исковому заявлению Раннева А. Н. к ИП АзизовуКанану К. О. о взыскании арендной платы по договору субаренды,

УСТАНОВИЛ:

Раннев А.Н. обратился в суд к иском к ИП Азизову К.К. о взыскании арендной платы по договору субаренды, мотивируя тем, что <дата> между ИП Ранневым А.Н. и ТСЖ «МАЯК» был заключен договор аренды помещения № и части помещения № в нежилом помещении №, расположенном по адресу: г. Нижневартовск, <адрес>, под различные виды деятельности. В соответствии с п. 1.3 договора арендатор имеет право сдать указанное помещение в субаренду. <дата> между ИП Ранневым и ИП Азизовым К.К. был заключен договор субаренды помещения № и части помещения № в нежилом помещении №, расположенном по адресу: г. Нижневартовск, <адрес> под чайную общей площадью 87 кв.м. сроком на 2 года с автоматической пролонгацией. В соответствии с п. 4.1 договора субаренды субарендатор производит оплату на расчетный счет арендатора, арендная плата за пользование помещением составляет 80 000 рублей в месяц. Согласно п. 4.2.1 договора плата за пользование помещением вносится в следующем порядке: первый платеж в размере 10 000 рублей, последующие арендные платежи до сентября 2016 года включительно в размере 40 000 рублей, остальные платежи в размере 80 000 рублей. ИП Азизов К.К. получил в субаренду указанное помещение и начал пользоваться им, при этом оплачивал арендную плату. С февраля 2017 года ответчик перестал вносить плату за субаренду помещения. За весь период субаренды с <дата> по <дата> ответчик должен оплатить арендную плату в размере 2 170 000 рублей, фактически оплатил 351 000 рублей, таким образом, задолженность составляет 1 819 000 рублей. <дата> истец Раннев А.Н. прекратил деятельность в качестве ИП. Просит взыскать с ИП Азизова К.К. задолженность по арендной плате в размере 1 819 000 рублей.

До начала судебного заседания истец Раннев А.Н. уменьшил исковые требования в связи с выясненным фактом оплаты ответчиком ему в наличной форме 40 000 рублей по субаренде и просил взыскать с ответчика в его пользу задолженность по арендной плате в размере 1 779 000 рублей.

Истец Раннев А.Н., его представитель по доверенности Козинский А.В. в судебном заседании на уменьшенных исковых требованиях настаивали, суду пояснили, что договор аренды с ТСЖ «МАЯК» и договор субаренды с ИП Азизовым К.К. на государственную регистрацию не представляли, но данное обстоятельство не должно влиять на права истца.

Ответчик ИП Азизов К.К. в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился в полном объеме по мотивам, изложенным в письменных возражениях, не оспаривал, что денежные средства, выплаченные им Ранневу А.Н. действительно предназначались за субаренду спорного помещения.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика – ТСЖ «МАЯК» в судебное заседание представителя не направило, извещено надлежащим образом, представило письменные возражения по иску.

Суд, заслушав истца, его представителя, ответчика, изучив материалы гражданского дела, приходит к следующему.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктами 1 и 2 ст. 609 ГК РФ закреплено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

П.2 ст. 615 ГК РФ установлено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Согласно представленной в материалы дела стороной истца копии договора аренды нежилого помещения б/н от <дата> ТСЖ «МАЯК» в лице председателя правления Ранневой Н.П. (арендодатель) и ИП Раннев А.Н. (арендатор) заключили договор, что арендодатель на правах решения собрания собственников помещений и протокола № от <дата> пункт №, сдает в аренду, а арендатор принимает за плату во временное возмездное владение и пользование помещения № и часть помещения № в нежилом помещении № под различные виды деятельности, общей площадью 87 кв.м., расположенные по адресу: г. Нижневартовск, <адрес>, цокольный этаж, расположенный в многоквартирном жилом доме.

Пунктом 2.1 договора установлено, что арендодатель в течении 30 календарных дней после подписания настоящего договора передает помещение арендатору.

Согласно п. 1.3 договора арендатор имеет права сдать указанное помещение в субаренду как в целом, так и по частям. Помещение передается в технически исправном состоянии, с черновой отделкой стен, полы отсутствуют (песчаная насыпь) (п.2.2 договора). Арендатор обязан, в том числе своевременно и в полном объеме производить с арендодателем расчеты по арендной плате за арендуемое помещение, в соответствии с условиями настоящего договора (п. 3.1.6). Арендатор имеет право кроме прочего: производить любые неотделимые улучшения (п.3.3.4).

В соответствии с п. 4.1 договора арендная плата за пользование помещением ежемесячно составляет 10 000 рублей с учетом коммунальных платежей по отоплению. Коммунальные платежи по электроэнергии, холодному и горячему водоснабжению оплачивает арендатор. Арендная плата за пользование помещением начисляется с момента фактического ввода в эксплуатацию помещения и вносится арендатором в следующем порядке: первый и каждые последующие платежи осуществляются ежемесячно не позднее 20 числа каждого текущего месяца, согласно выставленного арендодателем счета. Уплата арендной платы производится в денежной форме путем перечисления арендатором денежных средств на расчетный счет арендодателя или по согласованию сторон (п. 4.3).

Пунктом 7.4 договора установлено, что срок аренды помещения и плата за арендуемое помещение по настоящему договору устанавливается с момента фактического ввода в эксплуатацию арендуемого помещения сроком на 5 лет. По окончании срока аренды помещения по договору (исключая досрочное расторжение настоящего договора) все улучшения данного помещения переходят в право арендодателю безвозмездно и без каких-либо видов компенсаций.

Согласно представленной в материалы дела копии договора субаренды нежилого помещения б/н от <дата> ИП Азизов К.К. (субарендатор) и ИП Раннев А.Н. (арендатор) заключили договор о том, что арендатор на правах договора аренды между ТСЖ «МАЯК» и ИП Ранневым А.Н. в субаренду за плату во временное возмездное владение и пользование помещения № и часть помещения № в нежилом помещении № под Чайную, общей площадью 87 кв.м., расположенные по адресу: г. Нижневартовск, <адрес>, цокольный этаж, расположенный в многоквартирном жилом доме.

П. 2.1 договора установлено, что арендатор в течении 30 календарных дней после подписания настоящего договора передает помещение субарендатору.

В соответствии с п. 4.1 договора арендная плата за пользование помещением ежемесячно составляет 80 000 рублей. Арендная плата за пользование помещением начисляется с момента фактической передачи помещения и вносится субарендатором в следующем порядке: первый платеж со скидкой 88%, то есть 10 000 рублей, последующие арендные платежи вносятся со скидкой 50% до сентября 2016 года включительно, то есть по 40 000 рублей. Остальные платежи в полном объеме, указанном в п. 4.1. Платежи осуществляются ежемесячно не позднее 5-го и 20-го числа каждого текущего месяца равными долями. Уплата арендной платы производится в денежной форме путем перечисления субарендатором денежных средств на расчетный счет арендатора или по согласованию сторон (п. 4.3).

Пунктом 7.4 договора установлено, что срок аренды помещения по настоящему договору устанавливается с <дата> по <дата>.

Пунктом 7.12 договора закреплено, что все приложения к настоящему договору являются его неотъемлемой частью: п. 7.12.1 Приложение № – акт приема-передачи арендуемых помещений.

Согласно уведомления о снятии с учета физического лица в налоговом органе от <дата>, Раннев А.Н. прекратил деятельность в качестве индивидуального предпринимателя и снят с учета с <дата>.

В соответствии со ст. 24 ГК РФ гражданин отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание.

Следовательно, и после прекращения деятельности в качестве индивидуального предпринимателя, гражданин продолжает нести имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из его деятельности в качестве индивидуального предпринимателя, а также обладает определенными правами, в данном случае, приобретенными из договорных отношений.

Поскольку в судебном заседании ответчиком ИП Азизовым К.К. оспаривалось право истца на сдачу ему спорного имущества в субаренду, суд полагает необходимым отметить следующее.

Статьей 608 ГК РФ установлено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В судебном заседании сторона истца последовательно поясняла, что спорные помещения - № и часть помещения №, общей площадью 87 кв.м. в нежилом помещении № были получены истцом в аренду от ТСЖ «МАЯК», как управляющей организации многоквартирным домом № по <адрес> в городе Нижневартовске, причем в состоянии, не позволяющем вести там какую-либо деятельность. Однако согласно информации, предоставленной ТСЖ «МАЯК» ИП Азизову К.К. исх. № от <дата> и непосредственно суду в письменных пояснениях на иск (исх.№ от <дата>), договор аренды между ТСЖ «МАЯК» и ИП Ранневым А.Н. не заключался и не исполнялся, по данным бухгалтерского учета ТСЖ «МАЯК» акты выполненных работ и акты сверки отсутствуют, денежные средства на расчетный счет и в кассу организации от ИП Раннева А.Н. не поступали. Таким образом, из представленной суду информации и доказательств, следует, что ТСЖ «МАЯК» не подтверждает как фактическое заключение, так и исполнение договора аренды нежилого помещения от <дата> между ТСЖ «МАЯК» и ИП Ранневым А.Н., на который ссылается истец в качестве обоснования своего права на передачу в субаренду спорного помещения.

В условиях непризнания и оспаривания третьим лицом права истца Раннева А.Н. на пользование спорными помещениями, суд полагает, что у него отсутствует право требования оплаты с ответчика ИП Азизова К.К. по заявленным основаниям – по договору субаренды от <дата>.

В пользу данного вывода указывают следующие обстоятельства: отсутствие государственной регистрации в Росреестре договоров аренды и субаренды; отсутствие актов приема-передачи передаваемых помещений от ТСЖ «МАЯК» ИП Ранневу А.Н. и от ИП Раннева А.Н. ИП Азизову К.К. (представленная копия акта передачи нежилого помещения от <дата> ИП Азизову К.К. по пояснениям стороны истца призвана лишь указать на то, что данное помещение ответчику передавалось и ранее даты заключения спорного договора субаренды, более того данный акт составлен ранее рассматриваемого договора субаренды); отсутствие доказательств, указывающих на момент фактического ввода в эксплуатацию арендуемого у ТСЖ «МАЯК» помещения № и части помещения № (а не всего многоквартирного дома); отсутствие постановки на кадастровый учет нежилого помещения № в <адрес> в г. Нижневартовске; отсутствие доказательств исполнения ИП Ранневым А.Н. обязанностей по договору аренды от <дата> в части внесения арендной платы для ТСЖ «МАЯК».

Позиция стороны истца в части отсутствия необходимости проведения государственной регистрации договора аренды от <дата> судом отклоняется, поскольку данный договор аренды является основой для возникновения права у Раннева А.Н. для сдачи имущества в субаренду, соответственно ИП Азизов К.К., не являясь стороной договора от <дата> должен иметь право и возможность быть осведомленным о существе арендных отношений между ТСЖ «МАЯК» и ИП Ранневым А.Н., в том числе путем обращения к открытым сведениям в ЕГРН. В связи с этим ссылка стороны истца на п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от <дата>№ в письменных пояснениях к исковому заявлению не имеет правового значения, поскольку отсутствует факт исполнения данного договора аренды сторонами (ТСЖ «МАЯК» оспаривает сдачу такого имущества в аренду и получение арендной платы).

Также не имеет правового значения довод стороны истца, что третье лицо ТСЖ «МАЯК» намеренно не принимало от истца уплату арендных платежей, в частности по квитанции от <дата>, поскольку как было пояснено самим истцом, перечисленная им сумма в размере 10 000 рублей была распределена данным ТСЖ в счет оплаты платежей по имеющемуся у него жилому помещению в данном доме, и он с этим согласился, поскольку не настаивал на зачислении этих денег именно как арендной платы за спорные помещения.

Кроме того, по мнению суда, заключение ИП Ранневым А.Н. договора субаренды с ответчиком на помещение № и часть помещения № противоречит положениям ст. 607 ГК РФ (а также и заключение договора аренды с ТСЖ «МАЯК» от <дата>), поскольку не позволяет определить переданное в пользование имущество как обособленный объект. Данные на протяжении судебного разбирательства пояснения истца Раннева А.Н. о том, что в состав арендуемого им у ТСЖ «МАЯК» имущества и переданного затем им в пользование ИП Азизову К.К. площадью 87 кв.м. входит целиком помещение № (площадью 68,9 кв.м.) и часть помещения № (25,1 кв.м.) в помещении № цокольного этажа <адрес>, не устранили противоречия в части площади переданного в субаренду помещения, поскольку ИП Азизов К.К., арендующий ныне у ТСЖ «МАЯК» напрямую по договорам аренды недвижимости (нежилого помещения) от <дата>, далее от <дата>, далее от <дата>, помещение площадью 88,66 кв.м. заявлял, а истец не оспаривал, что речь идет об одном и том же помещении.

Представленные истцом письменные доказательства оплаты ИП Азизовым К.К. денежных средств на банковскую карту истца, а также признание самим ответчиком внесения данных денежных средств в общем размере 391 000 рублей (351 000 безналичным способом и 40 000 рублей в наличной форме), по мнению суда, определяющего значения не имеют, поскольку как было указано выше, право истца Раннева А.Н. на сдачу ответчику в субаренду спорного имущества отсутствует и допустимыми доказательствами не подтверждено. Также не подтверждает возникновение права истца и представленная в материалы дела копия протокола № общего заочного собрания собственников помещений МКД 25 по адресу г. Нижневартовск, <адрес> от <дата> о сдаче двух комнат в цокольном помещении в аренду с переоборудованием и строительством отдельного выхода на <адрес>, поскольку в данном протоколе отсутствуют сведения о площади данных комнат, их номерах, или иных индивидуализирующих признаках (при том, что на момент этого собрания собственников технический паспорт здания от <дата> -представленный в материалы дела, уже имелся), а также о лице, которому будут они сданы в аренду.

На основании вышеизложенного, суд полагает, что исковые требования истца Раннева А.Н. не подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Раннева А. Н. к ИП АзизовуКанану К. О. о взыскании арендной платы по договору субаренды - отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Нижневартовский городской суд.

Судья: подпись

Копия верна:

Судья: Э.Р. Курманов