Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску КВА к обществу с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>», осуществляющему доверительное управление паевым инвестиционным фондом «<данные изъяты>» об обязании устранить недоделки квартир № №, № №, после устранения недоделок передать квартиры по передаточному акту и совершить действия связанные с государственной регистрацией перехода права собственности в течение 7 дней с момента передачи квартир по передаточному акту, по иску общества с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>», осуществляющего доверительное управление паевым инвестиционным фондом «<данные изъяты>»» к КВА о расторжении заключенных между сторонами договоров купли - продажи квартир № и № №, расположенных по адресу: <адрес>, внесении соответствующих изменений в Единый государственный реестр регистрации прав недвижимого имущества и сделок с ним,

УСТАНОВИЛ:

КВА обратился в суд с двумя исками к обществу с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>», осуществляющему доверительное управление паевым инвестиционным фондом «<данные изъяты>» (далее по тексту - Общество) об обязании устранить недоделки квартир № № № № после устранения недоделок передать квартиры по передаточному акту и совершить действия связанные с государственной регистрацией перехода права собственности в течение 7 дней.

Требования мотивировал тем, что ДД.ММ.ГГГГг. и ДД.ММ.ГГГГг. заключил с ответчиком договоры купли-продажи квартир № и № в <адрес> корпус № по <адрес> в <адрес>. ДД.ММ.ГГГГг. оплатил приобретенные квартиры в соответствии с пунктом 1.4 договоров. Договоры купли-продажи были зарегистрированы ДД.ММ.ГГГГг. в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ХМАО - Югре. В соответствии с пунктами 3.1.2. договоров, ответчик обязался передать ему квартиры по передаточному акту в срок не позднее 5 рабочих дней с даты получения денежной суммы, предусмотренной пунктом 1.4 договоров. Однако квартиры по передаточному акту ответчик ему не передал. При осмотре квартир им были выявлены строительные недоделки. ДД.ММ.ГГГГг. он направил телеграмму ответчику с требованием о выполнении обязанностей по передаче квартир и совершении действий, связанных с государственной регистрацией перехода права собственности. ДД.ММ.ГГГГг. в адрес ответчика была направлена претензия о передаче квартир по акту, которая получена Обществом ДД.ММ.ГГГГг. ДД.ММ.ГГГГг. в адрес ответчика направлен перечень строительных недоделок в квартирах с предложением об их устранении. Однако, ответчик отказывается в добровольном порядке устранить выявленные недоделки и передать ему квартиры по передаточному акту после их устранения. До настоящего времени ответчиком не выполнены условия п.п. 3.1.2. и 3.1.3. договоров купли-продажи, чем нарушены его права и законные интересы. Ссылаясь на Закон РФ «О защите прав потребителей», просил обязать ответчика устранить строительные недоделки в квартире № № в течении 7 дней с момента вступления решения в законную силу, а именно: установить водоразборный смеситель на раковину в ванной, устранить течь на трубе отопления в месте установки теплового счетчика, устранить повреждение потолка в месте прохода труб отопления, произвести ремонт обоев, ремонт пола лоджии, заменить уплотнение облицовки лоджии, заменить поврежденное заполнение двери лоджии, установить торцевую накладку на подоконник на кухне, уплотнить проход газовых труб на лоджии. Также устранить недоделки в квартире № № а именно: произвести ремонт обоев, заменить разбитое стекло на лоджии, заменить уплотнение облицовки лоджии, произвести ремонт пола лоджии, установить торцевую накладку на подоконник на кухне, уплотнить проход газовых труб на лоджии. Просил обязать ответчика после устранения недоделок передать квартиры по передаточному акту в течение 7 дней и обязать совершить действия, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности на квартиры к нему в течение 7 дней с момента передачи квартиры по передаточному акту.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГг. были соединены в одно производство гражданские дела по иску КВА к Обществу об обязании устранить недоделки квартир № и № и совершить действия связанные с государственной регистрацией перехода права собственности на указанные квартиры.

Ответчик - общество с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>», осуществляющее доверительное управление паевым инвестиционным фондом «<данные изъяты>», в свою очередь подал встречный иск к КВА о регистрации за ним перехода права собственности на спорные квартиры № № и № с подписанием акта приема-передачи квартир. Требования мотивировало тем, что ДД.ММ.ГГГГг. после получения денежных средств за квартиры Общество направило КВА экспресс-почтой документы для оформления перехода права собственности на квартиры, в том числе подписанные акты приема-передачи квартир, которые были получены последним лично. ДД.ММ.ГГГГг. КВА и АТП, являющиеся представителями Общества, сдали в Югорский отдел УФРС по ХМАО-Югре полученные документы за исключением актов приема-передачи квартир, что подтверждается расписками о сдаче документов на регистрацию. В целях надлежащего оформления в собственность КВА квартир, в его адрес повторно направлялись подписанные акты приема-передачи квартир. Несмотря на получение указанных актов КВА уклонился от подписания актов и их передачи в Югорский отдел УФРС. Ссылаясь на ст. 551 ГК РФ просило зарегистрировать за КВА переход права собственности на спорные квартиры.

ДД.ММ.ГГГГг. Общество отказалось от встречных исковых требований к КВА

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГг. производству по делу по встречному иску Общества к КВА о регистрации перехода права собственности на квартиры № № и № прекращено.

ДД.ММ.ГГГГг. Общество обратилось с иском к КВА о расторжении заключенных между сторонами договоров купли - продажи квартир № № и № №, расположенных по адресу: <адрес>, внесении соответствующих изменений в Единый государственный реестр регистрации прав недвижимого имущества и сделок с ним. Требования мотивировало тем, что между сторонами ДД.ММ.ГГГГг. и ДД.ММ.ГГГГг. были заключены договоры купли-продажи квартир № и № в доме № № корпус № № по ул. <адрес> в <адрес>. ДД.ММ.ГГГГг. в адрес КВА были направлены подписанные Обществом оригиналы договоров для подписания в трех экземплярах. После зачисления денежных средств на их расчетный счет и получения выписки из реестра паевых инвестиционных фондов, необходимой для переоформления квартир, ДД.ММ.ГГГГг. в адрес ответчика экспресс-почтой одним комплектом были направлены оригиналы актов приема-передачи квартир № и №, оригинал доверенности, выданной на имя КВА и АТП, оригиналы платежных поручений № и № от ДД.ММ.ГГГГг. об оплате госпошлины за регистрацию перехода права собственности по квартирам, оригинал Выписки из реестра паевых инвестиционных фондов от ДД.ММ.ГГГГг., которые были получены им лично. ДД.ММ.ГГГГг. КВА и АТП сдали документы в Югорский отдел Росреестра, за исключением подписанных Обществом актов приема-передачи квартир. С КВА велась переписка, вновь направлялись подписанные акты приема - передачи квартир, а также письма с требованием подписать акты, поскольку не подписание актов будет расценено как отказ от обязанности принять квартиры и отказ от исполнения договоров купли-продажи. Несмотря на все обращения, КВА неоднократно уклонялся от подписания актов приема-передачи квартир и их передачи в Югорский отдел Росреестра. Также он отказался подписать акты, направленные в адрес их представителя РЕВ в <адрес>, уклонился от подписания актов в июле 2013г. во время нахождения представителей Общества в <адрес>. В связи с тем, что КВА неоднократно уклонялся от подписания актов приема-передачи квартир, вернул ключи от квартир, считает, что его действия необходимо расценивать как отказ от исполнения обязанности принять квартиры, что влечет расторжение договоров купли-продажи, о чем КВА была направлена телеграмма, которую тот получил. Ответ от КВА получен не был. Ссылаясь на ст.ст. 450, 452, 484, 556 ГК РФ просило расторгнуть заключенные между сторонами договоры купли - продажи квартир № и № №, внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр регистрации прав недвижимого имущества и сделок с ним.

В судебном заседании истец-ответчик КВА поддержал исковые требования по тем же основаниям, исковые требования Общества не признал. Пояснил, что при подписании спорных договоров квартиры им не осматривались. Договоры были подписаны им с указанием на осмотр квартир потому, что в противном случае Общество не заключило бы с ним указанные договоры. Строительные недоделки были обнаружены им ДД.ММ.ГГГГг. во время осмотра квартир вместе с начальником участка строительства. Акты приема-передачи квартиры были получены им от Общества ДД.ММ.ГГГГг., и позднее в мае 2013г. Полученные акты он не подписал, поскольку в них стояла дата передачи ДД.ММ.ГГГГг. и отражено, что квартиры переданы без внутренней отделки, что его не устроило. Подтвердил, что в ходе осмотра квартиры № № недоделки, указанные им в исковом заявлении, были устранены. В квартире № № не были устранены недоделки связанные с ремонтом пола на лоджии и устранением повреждений потолка в месте прохода труб. Полагал, что исковые требования Общества удовлетворению не подлежат, поскольку отсутствуют основания, предусмотренные ст. 450 ГК РФ, так как он готов принять квартиры и подписать акты приема-передачи квартир, датированные днем их фактической передачи.

Представитель Общества КИН в судебном заседании исковые требования КВА не признал в полном объеме, исковые требования Общества поддержал по тем же основаниям. Пояснил, что в договорах купли - продажи квартир ни было прописано о состоянии отделки жилых помещений. Квартиры пригодны для постоянного проживания. КВА подписал договоры купли - продажи, согласился с тем, что есть в квартирах. В декабре 2012г. КВА оформил квартиры на Общество. О состоянии квартир КВА было известно, никаких претензий он не имел. Ключи от квартир у КВА имелись, он их возвратил в мае 2013г. после предоставления списка недоделок. Общество обращалось к строителям, чтобы те устранили недостатки, но они пояснили, что не могут найти КВА и тот не отдает ключи от квартир. Акты приема-передачи квартир были подписаны, находились в Обществе, так как была достигнута устная договоренность с КВА, что они передадут ему весь пакет документов. ДД.ММ.ГГГГг. они направили документы необходимые для государственные регистрации перехода права собственности КВА Позже узнали, что КВА, получив указанные документы, не сдал в регистрационную палату акты приема-передачи квартир. КВА повторно было направлено письмо с просьбой подписать акты приема-передачи квартир. В ответ КВА направил им перечень недоделок в квартирах. Наличие недоделок не оспаривал, но полагал, что они не относятся к договорам купли - продажи квартир. В устной беседе КВА сообщили, что все недоделки будут устранены строителями. В настоящее время недоделки в квартирах устранены.

Представитель Общества СРЖ.исковые требования КВА не признал, исковые требования Общества поддержал по тем же основаниям. Поддержал позицию К И.Н., изложенную им в ходе рассмотрения дела. Пояснил, что с декабря 2012г. по май 2013г. у КВА находились ключи от обеих квартир, он имел доступ к ним, осматривал их. Осмотр квартир производился КВА в ноябре 2012г. После этого он направил в адрес Общества заявление, что претензий по квартирам не имеет. Полагал, что заключенные между сторонами договоры подлежат расторжению, поскольку КВА уклоняется от подписания актов приема-передачи квартир.

Представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ХМАО - Югре в судебное заседании не явился, извещены надлежащим образом, причину неявки в суд не сообщили, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовали.

Выслушав мнения истца-ответчика КВА, представителей ответчика-истца К И.Н. и С Р.Ж., свидетелей РЕВ и ГАК, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГг. между Обществом (Продавец) и КВА (Покупатель) были заключены договоры купли-продажи квартир № и №, расположенных по адресу: ХМАО-Югра, <адрес>, <адрес>

Квартиры находятся в надлежащем состоянии и не имеют недостатков, которые следует оговаривать в договорах (пункт 1.1 договоров).

Из пункта 1.6 договоров следует, что Покупатель произвел осмотр квартир, включая все их помещения и оборудование, перед подписанием договоров. Покупатель удовлетворен качественным состоянием квартир и претензий по их техническому состоянию не имеет. При осмотре квартир каких-либо дефектов и недостатков Покупатель не обнаружил. Квартиры передаются в пригодном для проживания состоянии.

В соответствии с пунктом 1.4 договоров стоимость квартиры № № составляет 1980000 рублей, квартиры № № - 1750000 рублей, которую покупатель обязуется оплатить в течении 20 рабочих дней после подписания договоров путем перечисления на расчетный счет продавца (пункты 2.1 и 2.2 договоров).

Согласно пункту 3.1.2 договоров Продавец обязуется передать Покупателю квартиры с подписанием передаточного акта о передаче квартир в срок не позднее 5 рабочих дней с даты получения Продавцом денежной суммы, указанной в пункте 1.4 договоров.

Право собственности спорных квартир за <данные изъяты>» с обременением права в пользу ООО «<данные изъяты>» подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество от ДД.ММ.ГГГГг.

Платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГг. подтверждает перечисление КВА Обществу 3730000 рублей по договорам купли-продажи квартир.

Передача квартир Обществом КВА должна была состояться не позднее ДД.ММ.ГГГГг.

Акты приема-передачи квартир подписаны покупателем КВА ДД.ММ.ГГГГг. в ходе судебного разбирательства.

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 556 Гражданского кодекса РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

В силу положений ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В судебном заседании установлено и не опровергается сторонами, что первоначально подписанные Обществом акты приема-передачи квартир были направлены КВА ДД.ММ.ГГГГг. Повторно подписанные акты Общество направило покупателю в мае 2013г. Данные акты были получены КВА в апреле, мае 2013г., но были подписаны им лишь при рассмотрении гражданского дела.

Тот факт, что Общество предпринимало действия, направленные на понуждение истца к подписанию актов приема-передачи квартир также подтверждается перепиской по электронной почте представителей Общества с КВА, копиями актов приема-передачи квартир с исправлениями, внесенными покупателем, пояснениями свидетеля РЕВ

Доводы КВА о том, что акты не были подписаны им ввиду того, что в них не была указана фактическая дата получения актов и необходимостью внесения уточнений, не могут быть приняты судом по следующим основаниям.

Условиями договора купли-продажи предусмотрено, что квартиры находятся в надлежащем состоянии и не имеют недостатков, которые необходимо оговорить в договоре. Какие-либо иные условия для передачи квартир договором не предусмотрены. В связи с этим доводы КВА о необходимости внесения изменений в акты приема-передачи квартир суд находит несостоятельными. При этом суд учитывает, что КВА имел возможность подписать акты приема-передачи квартир фактической датой их получения, а не уклоняться от их подписания под различными предлогами.

Требование КВА об устранении выявленных недоделок квартир удовлетворению не подлежит, поскольку в соответствии с условиями договоров (пункт 1.6) данные квартиры перед заключением сделок были им осмотрены, при этом каких-либо дефектов и недостатков выявлено не было. Данный факт подтверждается также заявлением КВА от ДД.ММ.ГГГГг., в котором он подтверждает осмотр квартир и отсутствие претензий со своей стороны. Более того, в ходе осмотра квартир ДД.ММ.ГГГГг. установлено, что недоделки в квартире № № отсутствуют, а в квартире № № имеются лишь незначительные трещины на полу лоджии, повреждения потолка в месте прохода труб, указанные в иске, заделаны.

В рассматриваемом споре предметом иска является недвижимое имущество - жилые помещения, право собственности на которые, на основании ст. 8.1 ГК РФ, возникает с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Вышеуказанные правовые нормы ГК РФ, закрепляющие основания приобретения права собственности, направлены на реализацию участниками гражданских правоотношений их имущественных прав и интересов, гарантированных частью второй статьи 35 Конституции Российской Федерации, и на обеспечение стабильности гражданского оборота.

Данные нормы права подлежат применению к правоотношениям сторон, которые применимы во взаимосвязи с Законом РФ "О защите прав потребителей".

Поскольку право собственности на спорные квартиры за КВА не зарегистрировано, то его требования об устранении недоделок квартир со ссылкой на Закон РФ «О защите прав потребителей» суд находит несостоятельными.

Доводы КВА в той части, что договоры были подписаны им без осмотра квартир, не могут быть приняты судом, так как ничем не подтверждены.

Поскольку в судебном заседании установлено уклонение именно КВА от подписания актов приема-передачи квартир, то его требование об обязании Общества передать квартиры по акту приема-передачи удовлетворению не подлежит.

Соответственно не подлежит удовлетворению требование к Обществу о совершении действий связанных с государственной регистрацией перехода права собственности на квартиры, поскольку оно является производным от требования об обязании подписать акты приема-передачи квартир.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Вместе с тем заключенные между сторонами договоры не предусматривают возможность их расторжения в связи с отказом покупателя от подписания акта приема-передачи квартир.

Сам по себе отказ покупателя от подписания актов приема-передачи квартир не может расцениваться судом как существенное нарушение договоров, поскольку в данном случае Общество, учитывая, что покупатель оплатил стоимость квартир, имело возможность обратиться в суд с иском к КВА о государственной регистрации перехода права собственности, в соответствии со ст. 551 ГК РФ.

С учетом изложенного, исковые требования Общества к КВА о расторжении договоров купли-продажи квартир, удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска КВА к обществу с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>», осуществляющему доверительное управление паевым инвестиционным фондом «<данные изъяты>»» об обязании устранить недоделки квартир № №, № №, после устранения недоделок передать квартиры по передаточному акту и совершить действия связанные с государственной регистрацией перехода права собственности в течение 7 дней с момента квартир по передаточному акту, и по иску общества с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>», осуществляющего доверительное управление паевым инвестиционным фондом «<данные изъяты>»» к КВА о расторжении заключенных между сторонами договоров купли - продажи квартир № и № № расположенных по адресу: <адрес>, внесении соответствующих изменений в Единый государственный реестр регистрации прав недвижимого имущества и сделок с ним, отказать.

Решение может быть обжаловано в Федеральный суд ХМАО - Югры через Югорский районный суд ХМАО - Югры в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение принято в окончательной форме 08 октября 2013г.

Верно

Судья В.Н. Колобаев

Секретарь суда ЕЛС