Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Траст М», Администрации г. Ставрополя, Комитету градостроительству администрации г. Ставрополя о признании права собственности на объекты недвижимости как объекты инвестиционной деятельности.

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1, с учетом уточненного искового заявления, обратился в суд с иском к ООО «Траст М», Администрации г. Ставрополя, Комитету градостроительству администрации г. Ставрополя о признании права собственности на объекты недвижимости как объекты инвестиционной деятельности, а именно:

- объект незавершенного строительства жилой дом, кадастровый номер хх, с площадью застройки 64,6 кв.м., степень готовности объекта 4%, расположенный на земельном участке общей площадью 14717 кв.м, находящийся по адресу: г. Ставрополь, ул. Х, *;

- объект незавершенного строительства жилой дом, кадастровый номер хх, с площадью застройки 65,8 кв.м., степень готовности объекта 4%, расположенный на земельном участке общей площадью 14717 кв.м, находящийся по адресу: г. Ставрополь, ул. Х, *;

- объект незавершенного строительства жилой дом, кадастровый номер хх, с площадью застройки 63,9 кв.м., степень готовности объекта 4%, расположенный на земельном участке общей площадью 14717 кв.м, находящийся по адресу: г. Ставрополь, ул. Х, *;

- объект незавершенного строительства жилой дом, кадастровый номер хх, с площадью застройки 63,4 кв.м., степень готовности объекта 4%, расположенный на земельном участке общей площадью 14717 кв.м, находящийся по адресу: г. Ставрополь, ул. Х, *;

- объект незавершенного строительства жилой дом, кадастровый номер хх, с площадью застройки 68,5 кв.м., степень готовности объекта 4%, расположенный на земельном участке общей площадью 14717 кв.м, находящийся по адресу: г. Ставрополь, ул.Х, *;

- объект незавершенного строительства жилой дом, кадастровый номер хх, с площадью застройки 66,3 кв.м., степень готовности объекта 4%, расположенный на земельном участке общей площадью 14717 кв.м, находящийся по адресу: г. Ставрополь, ул.Х, *;

- объект незавершенного строительства жилой дом, кадастровый номер хх, с площадью застройки 63 кв.м., степень готовности объекта 4%, расположенный на земельном участке общей площадью 14717 кв.м, находящийся по адресу: г. Ставрополь, ул. Х, *;

- объект незавершенного строительства жилой дом, кадастровый номер хх, с площадью застройки 66,00 кв.м., степень готовности объекта 4%, расположенный на земельном участке общей площадью 14717 кв.м, находящийся по адресу: г. Ставрополь, ул. Х, *;

- объект незавершенного строительства жилой дом, кадастровый номер хх, с площадью застройки 69,2 кв.м., степень готовности объекта 4%, расположенный на земельном участке общей площадью 14717 кв.м, находящийся по адресу: г. Ставрополь, ул. Х, *;

- объект незавершенного строительства жилой дом, кадастровый номер хх, с площадью застройки 68,2 кв.м., степень готовности объекта 4%, расположенный на земельном участке общей площадью 14717 кв.м, находящийся по адресу: г. Ставрополь, ул. Х, *;

- объект незавершенного строительства жилой дом, кадастровый номер хх, с площадью застройки 67,5 кв.м., степень готовности объекта 4%, расположенный на земельном участке общей площадью 14717 кв.м, находящийся по адресу: г. Ставрополь, ул. Х, *;

- объект незавершенного строительства жилой дом, кадастровый номер хх, с площадью застройки 67,8 кв.м., степень готовности объекта 4%, расположенный на земельном участке общей площадью 14717 кв.м, находящийся по адресу: г. Ставрополь, ул.Х, *, ссылаясь на то, что 04 сентября 2008 г. между ним и Обществом с ограниченной ответственностью «Траст М» был заключен инвестиционный договор на строительство комплекса индивидуальных жилых домов с объектами инфраструктуры.
Результатом инвестиционной деятельности по инвестиционному договору является комплекс из 15 двухэтажных индивидуальных жилых домов с объектами инфраструктуры, создаваемый по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, Октябрьский район, ул. Х, *.

Согласно инвестиционному договору он осуществляет финансирование строительства комплекса индивидуальных жилых домов с объектами инфраструктуры, заказчик-застройщик обеспечивает строительство указанных объектов на земельном участке, принадлежащем ему на праве аренды, что подтверждается договором аренды земельного участка в границах земель г. Ставрополя № хх от 30.12.2005 г.

В целях исполнения своих договорных обязательств по строительству вышеуказанных объектов застройщиком на земельном участке, который был предоставлен ООО «Траст М» на праве аренды на основании договора аренды земельного участка в границах земель г. Ставрополя № хх от 30.12.2005 г., было получено разрешение на строительство № «Ru хх» - «391-С» Комитета градостроительства администрации г. Ставрополя, срок действия которого истекает 04 сентября 2018 г.

Общий размер инвестиций по договору инвестирования составляет 15455000 (пятнадцать миллионов четыреста пятьдесят пять тысяч) рублей, согласно п. 3.1. вышеуказанного договора. В указанную сумму включено выплачиваемое инвестором застройщику вознаграждение в размере 1545500 (один миллион пятьсот сорок пять тысяч пятьсот) рублей. Срок внесения инвестиций был установлен Графиком финансирования, который является неотъемлемой частью договора инвестирования, путем оплаты заказчику-застройщику либо уполномоченному представителю по доверенности. В случае нарушения заказчиком-застройщиком сроков выполнения работ по Графику инвестор наделен правом приостановить дальнейшее инвестирование до выполнения оплаченного этапа работ. По завершении инвестиционного проекта застройщик обязался передать инвестору результат инвестиционной деятельности -комплекс из 15 (пятнадцати) индивидуальных жилых домов с объектами инфраструктуры.

Согласно инвестиционному договору, срок осуществления проекта составляет три года и исчисляется с момента заключения договора, то есть 04.09.2011 г. Обязательства по финансированию соответствующих этапов строительства он выполнил надлежащим образом. Общий размер внесенной денежными средствами и строительными материалами по инвестиционному договору оплаты составил 2 086 425 (Два миллиона восемьдесят шесть тысяч четыреста двадцать пять) рублей 00 копеек. Однако после оплаты этапа фундаментных работ был вынужден приостановить дальнейшее финансирование в связи с приостановкой строительства застройщиком. Претензий по ненадлежащему исполнению им своих обязательств по финансированию строительства от застройщика не поступало.

Застройщик обязательств в полном объеме надлежащим образом не исполнил: по состоянию на дату технической инвентаризации им были возведены 14 объектов незавершенного строительства - фундаментов индивидуальных жилых домов, однако дальнейшее строительство застройщиком не было осуществлено под предлогом истечения срока действия договора аренды и длительного оформления документов на предоставление участка на новый срок для продолжения строительства.

ООО «Траст М» обязательства по инвестиционному договору не выполнены, поскольку, администрацией г. Ставрополя земельный участок не предоставлен для продолжения строительства, в связи с чем, им заявлены требования к Администрации г. Ставрополя и Комитету градостроительства администрации г. Ставрополя о признании права на спорные строения, в порядке ст. 218, 222 ГК РФ, поскольку, иным способом защитить свои права не представляется возможным.

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержал и просил их удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «Траст-М» по доверенности ФИО2 исковые требования признал, просил удовлетворить их в полном объеме, пояснив, что по указанному инвестиционному договору истцом были выполнены обязательства, и в соответствии с графиком финансирования строительства комплекса индивидуальных жилых домом, были внесены денежные средства и строительные материалы на сумму 2 086 425 рублей, на которые ООО «Траст-М» были возведены спорные объекты незавершенного строительства, последующем, истец прекратил вносить денежные средства в соответствии с предусмотренным графиком платежей, поскольку, ООО «Траст-М» было отказано в предоставлении земельного участка для продолжения строительства указанных объектов недвижимости, в связи с чем, ООО «Траст-М» не смог выполнить обязательства по исполнению заключенного с истцом инвестиционного договора.

Неоконченные строительством объекты были возведены в период действия договора аренды земельного участка № хх от 30.12.2005 г., в соответствии с полученным в установленном порядке разрешением на строительство.

Представители ответчиков администрации г. Ставрополя и Комитета градостроительства администрации г. Ставрополя в судебное заседание не явились, извещенные о дне и времени рассмотрения дела надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили, об отложении дела не просили, в связи с чем, в силу ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, признает причину неявки указанных лиц неуважительной и считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

В возражениях, представленных в суд, представитель администрации г. Ставрополя, просил оставить без удовлетворения, пояснив, что договор инвестирования, заключенный между истцом и ООО «Траст-М» является недействительной сделкой и не может порождать никаких правовых последствий, кроме тех, которые связаны с ее недействительностью.

Согласно условиям инвестиционного договора ООО «Траст-М» взял на себя обязательство выполнить строительные работы на земельном участке, расположенном по адресу: г. Ставрополь, ул. Х, *, который принадлежит обществу на праве аренды согласно договору от 30.12.2005 № 4920 (п.п. 1.7, 2.1. Договора).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 11.03.2013 по делу № А63-15094/2012 ООО «Траст-М» отказано в удовлетворении требований к администрации города Ставрополя, комитету градостроительства администрации города Ставрополя об обязании предоставить обществу в аренду земельного участка, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Х, * в аренду на новый срок для продолжения строительства комплекса индивидуальных жилых домов с объектами инфраструктуры.

При этом суд установил, что при предоставлении спорного земельного участка была нарушена процедура его предоставления.

Нарушение процедуры предоставления земельного участка и отсутствие решения о предоставлении участка для строительства влечет недействительность (ничтожность) договора аренды земельного участка от 30.12.2005 № хх (статья 168 ГК РФ).

В соответствии со ст.ст. 166, 167 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным данным кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Ничтожность договора аренды свидетельствует об отсутствии у общества совокупности условий для правомерного ведения строительства и как следствие о недействительности договора инвестирования.

Представитель третьего лица Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя по доверенности ФИО3 в судебном заседании просил вынести решение на усмотрение суда.

Третье лицо ФИО4 и его представитель адвокат Жуков Е.В. в судебном заседании заявленные требования просили оставить без удовлетворения, пояснив, что ФИО4 в 1989 году на свободном земельном участке, расположенном рядом с его домовладением по ул. Х, * г. Ставрополя, возвел теплицы, где занимается выращиванием цветов. Часть земельного участка используется под высаженными кустарниками и фруктовыми деревьями, оформить право на самовольно занятый земельный участок не представлялось возможным, в связи с отказом органов местного самоуправления.

Часть земельного участка, которая ранее была предоставлена ООО «Траст-М» для строительства спорных объектов, занято под теплицы, возведенные им.

Спорные объекты не являются объектами незавершенного строительства – 4 % готовности, что было подтверждено результатами прокурорской проверки, которой было установлено, что кадастровые паспорта на указанные объекты недвижимости были выполнены с нарушениями Закона, а так же в ходе муниципального земельного контроля установлено наличие не 14, а 10 фундаментов на указанном земельном участке, в связи с чем, факт наличия спорных объектов не подтвержден.

Предоставление земельного участка в аренду ООО «Траст-М» на основании договора № хх от 30 декабря 2005 г. признано незаконным решением Арбитражного суда, вступившим в законную силу, в связи с чем, спорные объекты являются самовольными строениями.

Кроме того, договор инвестирования, заключенный 04 сентября 2008 г. вызывает сомнения, поскольку, не подтверждена передача денежных средств истцом ФИО1 ООО «Траст-М».

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, находит, что исковые требования, заявленные к ООО «Траст-М» удовлетворению не подлежат, требования, заявленные к Администрации г. Ставрополя, Комитету градостроительству администрации г. Ставрополя подлежат удовлетворению, по следующим основаниям.

Судом установлено, что постановлением Главы г. Ставрополя от 16 сентября 2005 года № 3197 утвержден акт выбора земельного участка, ООО «Траст М» предварительно согласовано место размещения комплекса индивидуальных жилых домов с объектами инфраструктуры в <...> в квартале № хх.

Пунктом 2 Постановления ООО «Траст М» предоставлен в аренду, сроком на три года земельный участок, площадью 14714 кв.м.в целях проектирования и строительства.

Во исполнение указанного Постановления 30 сентября 2005 г. был заключен договор аренды земельного участка на срок с 16 сентября 2005 г. по 15 сентября 2008 г..

12 апреля 2006 г. произведена государственная регистрация договора аренды в Управлении Росреестра по СК.

В период действия договора обществом получен градостроительный план участка и 14 сентября 2008 г. выдано разрешение на строительство сроком действия до 04 сентября 2018 г..

04 сентября 2008 г. между истцом и Обществом с ограниченной ответственностью «Траст М» был заключен инвестиционный договор на строительство комплекса индивидуальных жилых домов с объектами инфраструктуры.
Результатом инвестиционной деятельности по инвестиционному договору является комплекс из 15 двухэтажных индивидуальных жилых домов с объектами инфраструктуры, создаваемый по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, Октябрьский район, ул. Х, *.

Согласно инвестиционному договору застройщик истец осуществляет финансирование строительства комплекса индивидуальных жилых домов с объектами инфраструктуры, ООО «Траст М» обеспечивает строительство указанных объектов на земельном участке, принадлежащем ему на праве аренды, что подтверждается договором аренды земельного участка в границах земель г. Ставрополя № хх от 30.12.2005 г.

Согласно инвестиционному договору, срок осуществления проекта составляет три года и исчисляется с момента заключения договора, то есть 04.09.2011 г. обязательства по финансированию соответствующих этапов строительства истец выполнил надлежащим образом, что подтверждается актом приема - передачи денежных средств и актом приема-передачи строительных материалов, в счет оплаты инвестиционного взноса.

Общий размер внесенной денежными средствами и строительными материалами по инвестиционному договору оплаты, согласно представленных актов, составил 2 086 425 (два миллиона восемьдесят шесть тысяч четыреста двадцать пять) рублей 00 копеек, что в судебном заседании не отрицал представитель ООО «Траст М».

Доводы ответчиков о том, что указанный инвестиционный договор является недействительным ничем не подтверждены, поскольку, данный договор таким не признавался, ни кем не оспаривался.

Судом было установлено и не оспаривалось сторонами, что ООО «Траст М» надлежащим образом не исполнил обязательств по исполнению инвестиционного договора, в связи с истечением срока действия договора аренды от 30 декабря 2005 г. и отказом Администрации г. Ставрополя в предоставлении земельного участка в аренду на новый срок для продолжения строительства.

Согласно условий инвестиционного договора от 04 сентября 2008 года, право на результат инвестиционной деятельности - 15 индивидуальных двух этажных жилых домов по ул. Х, * наступает у ФИО1.

Таким образом, ООО «Траст М» не является собственником спорных объектов, право на спорные объекты за указанным ответчиком не зарегистрировано, в связи с чем, суд не может принять признание иска указанным ответчиком, и считает необходимым в иске к ООО «Траст М» отказать.

Судом установлено, что решением Арбитражного суда СК от 15 июня 2011 года, вступившим в законную силу, признана незаконной отмена Комитетом градостроительства Администрации Г. Ставрополя разрешения на строительство № «Ru хх» - «391-С» от 04.09.2008 г., выданного ООО «Траст М» на строительство комплекса индивидуальных домов.

Таким образом, разрешение на строительство является законным и действующим до 04 сентября 2018 г.

Согласно представленных кадастровых паспортов на спорные объекты недвижимости их процент – 4 % готовности составлял на 10 сентября 2008 г.

Таким образом, судом установлено, что незавершенные строительством спорные объекты – 4 % готовности, расположенные на земельном участке, площадью 14717 кв.м. по адресу: г. Ставрополь, ул. Х, * были возведены в период действующего договора аренды земельного участка № хх от 30 декабря 2005 г. на основании разрешения на строительство, то есть, в установленном Законом порядке и не являются самовольными строениями.

Доводы третьего лица ФИО4 о том, что кадастровые паспорта являются незаконными и по факту их изготовление в отношении должностных лиц ФГУП «Крайтехинвентаризация по СК» возбуждалось уголовное дело не состоятельны, поскольку, указанные обстоятельства проверялись Арбитражным судом СК при рассмотрении гражданского дела по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя к ООО «Траст М» об обязании освободить и возвратить незаконно занимаемый земельный участок, указанный выше.

По указанному делу была назначена и проведена судебная строительно-техническая экспертиза от 27 марта 2013 г., в соответствии с которой, на территории земельного участка имеются объекты незавершенного строительства и индивидуальные жилые дома.

То, что указанные объекты (фундаменты) не являются объектами незавершенного строительства, выводами указанной экспертизы, не подтверждено.

Доводы представителя администрации г. Ставрополя о том, что решением Арбитражного суда Ставропольского края от 11.03.2013 по делу № А63-15094/2012 ООО «Траст-М» отказано в удовлетворении требований к администрации города Ставрополя, комитету градостроительства администрации города Ставрополя об обязании предоставить обществу в аренду земельного участка, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Х, * в аренду на новый срок для продолжения строительства комплекса индивидуальных жилых домов с объектами инфраструктуры.

Указанным решением суда не была установлена недействительность договора инвестирования, заключенного истцом с ООО «Траст-М» от 04.09.2008 г.

Более того, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановлением от 15.11.2013 г. по делу № А63-15094/2012 отклонил кассационную жалобу ФИО1 на том основании, что судебные акты по делу не влекут правовых последствий и не затрагивают интересы данного лица.

Кроме того, по правилам части 2, 3 ст. 61 ГПК РФ являются обязательными для суда и участников разбирательства в том случае, если данные лица участвовали в разбирательстве дела арбитражным судом.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что вывод, изложенный в решении Арбитражного суда о нарушении процедуры предоставления земельного участка и заключении договора аренды № хх от 30 декабря 2005 года, не свидетельствует о незаконности возведения, в период действия договора, спорных строений.

Кроме того, решением Арбитражного суда СК от 06.02.2014 г. Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя отказано в иске к ООО «Траст М» об освобождении и возврате земельного участка по ул. Х, * в г. Ставрополе.

Таким образом, земельный участок, на котором находятся спорные строения, оставлен в пользование ООО «Траст М».

В судебном заседании представитель Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя пояснил, что по истечению срока договора аренды № хх от 30 декабря 2005 года ООО «Траст М» продолжает оплачивать арендные платежи за фактическое пользование земельным участком.

В соответствии с Постановлением Конституционного суда РФ от 21 апреля 2003 года №6-П и по смыслу статьи 35 (часть 2) Конституции РФ во взаимосвязи с ее статьями 8, 34, 45, 46, и 55 (часть 1) права владения, пользования, и распоряжения имуществом обеспечиваются не только собственникам, но и иным участникам гражданского оборота. В тех случаях, когда имущественные права на спорную вещь, возникшие на предусмотренных законом основаниях, имеют другие, кроме собственника, лица - владельцы и пользователи вещи, этим лицам также должна быть гарантирована государственная защита их прав. К числу таких имущественных прав относятся и права добросовестных приобретателей.

В противном случае для широкого круга добросовестных приобретателей, проявляющих при заключении сделки добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность, будет существовать риск неправомерной утраты имущества в порядке реституции. Подобная незащищенность вступает в противоречие с конституционными принципами свободы экономической деятельности и свободы договоров, дестабилизирует гражданский оборот, подрывает доверие его участников друг к другу, что несовместимо с основами конституционного строя Российской Федерации как правового государства, в котором человек, его права и свободы являются высшей ценностью, а их признание, соблюдение и защита - обязанность государства.

Следовательно, к добросовестному приобретателю не может применяться правовой механизм, установленный пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК РФ.

Иное истолкование положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК РФ означало бы, что собственник имеет возможность прибегнуть к такому способу защиты, как признание всех совершенных сделок недействительными, в том числе когда спорное имущество было приобретено добросовестным приобретателем на основании последующих (второй, третьей, четвертой и т.д.) сделок. Тем самым нарушаются установленные Конституцией РФ гарантии защиты прав и законных интересов добросовестного приобретателя.

Таким образом, содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 167 ГК РФ общие положения о последствиях недействительности сделки по их конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со статьями 166 и 302 ГК РФ - не могут распространяться на добросовестного приобретателя.

Суды при разрешении дел не вправе придавать рассматриваемым положениям пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК РФ какое-либо иное значение, расходящееся с их конституционно-правовым смыслом, выявленным Конституционным судом РФ в данном постановлении.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что в силу требований ст. 218 ГПК РФ, имеются основания для признания за истцом права собственности на спорные строения, как на вновь созданное на основании инвестиционного договора, имущество, в период действия договора аренды земельного участка, предоставленного ООО «Траст М» и на основании решения на строительство.

Суд считает, что права третьего лица ФИО4 указанным спором не нарушаются, поскольку, земельный участок, на котором расположены возведенные им теплицы, ему в установленном порядке не предоставлялся, строения являются самовольными.

На основании изложенного, и, руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Требования ФИО1 к ООО «Траст М» о признании права собственности на объекты недвижимости как объекты инвестиционной деятельности - оставить без удовлетворения.

Требования ФИО1 к Администрации г. Ставрополя, Комитету градостроительству администрации г. Ставрополя – удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на объекты инвестиционной деятельности, а именно:

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд через Октябрьский районный суд г. Ставрополя в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 04 апреля 2014 года.

Решение не вступило в законную силу.

Судья Кочеткова С.А.

Копия верна.

Судья Кочеткова С.А.