Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к Управлению территориального планирования, городских земель, градостроительства, архитектуры и муниципального имущества Администрации города Костромы о признании недействительным акта оценки,

у с т а н о в и л:

ФИО2 обратился в суд с иском к Комитету по управлению городскими землями и муниципальным имуществом Администрации города Костромы, просил признать недействительным акт оценки от ДД.ММ.ГГГГ помещения проведенного ООО «<данные изъяты>»; провести повторную оценку помещения №, по <адрес> с вычетом выполненных ремонтных работ, а также обязать администрацию города Костромы комитет по управлению городскими землями и муниципальным имуществом пересмотреть сумму оценки и внести изменения в договор купли-продажи; взыскать с комитета по управлению городскими землями и муниципальным имуществом сумму в размере <данные изъяты> руб. Свои требования мотивировал тем, что ДД.ММ.ГГГГ администрацией города Костромы комитетом по управлению городскими землями и муниципальным имуществом ему было предложено выкупить арендуемое помещение, площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес>, пом. № Оценка помещения была проведена ДД.ММ.ГГГГ ООО «<данные изъяты>». ДД.ММ.ГГГГ он получил копию оценки, откуда узнал, что оценочная компания включила в оценку стоимость капитального ремонта, который был проведен им, ФИО2, накануне покупки помещения. Так же арендодателем было отказано включить сумму, затраченную на ремонт, в счет арендных платежей. Сумма расходов на капитальный ремонт составила <данные изъяты> руб.

В ходе рассмотрения дела истец уточнил свои требования, просил взыскать с ответчика сумму, затраченную на проведение капитального ремонта, в размере <данные изъяты> руб.

По делу было вынесено заочное решение, которое в последующем было отменено по заявлению ответчика, производство по делу возобновлено.

В судебном заседании истец ФИО2 свои уточненные требования поддержал, по основаниям, указанным в иске, при этом пояснил, что на момент приема - передачи имущества ДД.ММ.ГГГГ, оно было без окон, не было проведено ремонта, отсутствовал водопровод и канализация. Все проведенные работы он согласовывал с арендодателем, как требовалось по договору аренды, получал на них согласие. В настоящее время спорное помещение находится в его собственности, он (Борцов) его выкупил по цене, предложенной арендодателем. Полагает, что оценка рыночной стоимости арендованного имущества была завышена, сумма, затраченная на ремонт помещения подлежала исключению.

Представитель ответчика Управления территориального планирования, городских земель, градостроительства, архитектуры и муниципального имущества Администрации города Костромы ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования ФИО2 не признал, при этом пояснил, что Договором аренды от ДД.ММ.ГГГГ № предусмотрено, что капитальный ремонт арендуемого имущества является обязанностью арендатора, более того данный ремонт он должен производить с согласия арендодателя. Как усматривается из письма Комитета от ДД.ММ.ГГГГ Комитет дал согласие на проведение работ по подключению к системам водоснабжения и канализации без возмещения затрат арендатору в счет арендной платы, таким образом данные работы не подлежат возмещению, в данной части требования подлежат отклонению. Согласно заявлению ФИО2 о переустройстве и (или) перепланировке нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 просил разрешить за его счет перенести входную дверь из арендуемого им помещения в соседнее помещение в связи с возможностью установки отдельного входа. Данное заявление было рассмотрено на Комиссии по вопросам проведения капитального ремонта, реконструкции (модернизации) арендуемого муниципального имущества. Решением Комиссии от ДД.ММ.ГГГГ признано целесообразным проведение перепланировки арендуемого помещения по адресу: <адрес>, за счет собственных средств арендатора ФИО2 без возмещения затрат путем уменьшения арендной платы. Иных согласований, в том числе проведения капитального ремонта Арендодателем Арендатору не давалось. Таким образом, виды работ по обшивке стен панелями, устройству подвесного потолка, установке розеток, установке светильников, установке межкомнатной двери, установке металлической двери, установке умывальника, унитаза, замена радиатора отопления не являются согласованными улучшениями, кроме того данные работы нельзя считать таковыми, поскольку они не являются неотделимыми улучшениями арендованного помещения. Следовательно, данные виды работ не могут быть возмещены по правилам ст. 623 ГК РФ.

Выслушав стороны, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению городскими землями и муниципальным имуществом администрации города Костромы и ФИО2 заключен Договор № на аренду муниципального имущества, нежилого помещения, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> для использования по назначению, а именно : пункт приема сотовых телефонов и салон «моментальное фото», сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ В соответствии с п.5.6 Договора если арендатор продолжает пользоваться помещением после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.

Согласно Акту приема-передачи муниципального имущества от ДД.ММ.ГГГГ Комитет по управлению городскими землями и муниципальным имуществом администрации города Костромы ДД.ММ.ГГГГ передал, а ФИО2 принял нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м. На момент приема - передачи помещение без окон, входная дверь двойная (металлическая и деревянная), в помещении имеется электроосвещение, центральное отопление.

Согласно письму от ДД.ММ.ГГГГ заместителя председателя Комитета по управлению городскими землями и муниципальным имуществом администрации города Костромы ФИО5 на имя ФИО2, Комитет не возражает в подключении арендуемого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, к внутридомовым сетям водоснабжения и канализации. Все работы производятся за счет средств Арендатора, без возмещения затрат в счет арендной платы.

Распоряжением № от ДД.ММ.ГГГГ Комитета по управлению городскими землями и муниципальным имуществом администрации города Костромы обязал ФИО2 провести перепланировку нежилого помещения №, расположенного по адресу: <адрес>.

Постановлением Администрации города Костромы от ДД.ММ.ГГГГ г. № юридическое лицо Комитет по управлению городскими землями и муниципальным имуществом Администрации города Костромы переименовано в Управление территориального планирования, городских земель, градостроительства, архитектуры и муниципального имущества Администрации города Костромы.

Для выполнения работ ФИО2 заключил договор с подрядчиком ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ были выполнены следующие работы: прорубание проема под окно, установка окна, обшивка стен стеновыми панелями, устройство подвесного потолка «Армстронг» <данные изъяты> кв.м., установка розеток, укладка силового провода без штробы, установка светильников на потолке «Армстронг», подключение индивидуального счетчика, установка новой межкомнатной двери, установка металлической двери, прорубание проема под дверь, выравнивание пола, кладка напольной плитки, разводка труб канализации водопровода, установка умывальника, установка унитаза, замена радиатора отопления, а так же получена стоимость материалов. Сумма по договору в размере <данные изъяты> руб. получена ФИО1 в полном объеме. Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО1 подтвердил факт получения денежных средств в размере <данные изъяты> руб. от ФИО2 за выполнение в феврале 2010 года ремонта нежилого помещения по адресу: <адрес>.

В силу ч.1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков. В силу ч.2 указанной статьи арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Пунктом 2.2.12 Договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ Арендатор обязан производить за свой счет текущий и капитальный ремонт арендуемого помещения, а так же фасада, и устранение выявленных дефектов на закрепленных коммунальных сетях.

В соответствии с ч.1 и 2 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

В соответствии с п. 2.2.12 Договора аренды в случае, когда Арендатор произвел за свой счет, с согласия Арендодателя, капитальный ремонт помещения или улучшения, неотделимые без вреда арендованного имущества, он имеет право на возмещение стоимости улучшений, в соответствии с методикой расчета арендной платы за пользование муниципальным имуществом, утвержденной решением Думы города Костромы от 18.11.2004 №101.

Таким образом, Договором аренды № от ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком предусмотрено возмещение стоимости проведенного арендатором (истцом) по согласованию с арендодателем (ответчиком) капитального ремонта помещения или улучшений, неотделимых без вреда арендованного имущества, в счет арендной платы.

Доказательств, свидетельствующих об обращении ФИО2 к арендодателю (ответчику) за возмещением в порядке, предусмотренном п.2.2.12 Договора от ДД.ММ.ГГГГ, затрат на проведенные работы в счет арендной платы, истцом суду не представлено. Согласно пояснениям ФИО2 он с таким заявлением к ответчику до выкупа нежилого помещения не обращался.

ДД.ММ.ГГГГ Постановлением № Администрации города Костромы утверждены условия приватизации арендуемого ИП ФИО2 нежилого помещения №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> (л.д.12-13).

В соответствии с Договором № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 (покупатель) приобрел у Муниципального образования город Кострома (продавец) в собственность нежилое помещение №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное на первом этаже жилого дома (инвентарный номер №, литер А) по адресу: <адрес>. Цена продажи нежилого помещения определена п.2.1. Договора и составляет <данные изъяты> руб.(л.д.64-67).

В соответствии с ч.1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В соответствии с п. 5.4 Договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ смена собственника имущества не является основанием для расторжения договора аренды.

Таким образом, при выкупе арендованного нежилого помещения ФИО2, арендатор и арендодатель представлены в одном лице - ФИО2

Способы защиты гражданских прав перечислены в ст. 12 ГК РФ. Поскольку правоотношения истца и ответчика в рамках Договора аренды недвижимого имущества, в том числе по пересмотру размера арендной платы в рамках п.2.2.12 Договора аренды, прекращены посредством заключения Договора № от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи данного имущества и переходом прав арендодателя к другому лицу, истцом избран ненадлежащий способ защиты своего права.

При таких обстоятельствах, требования ФИО2 удовлетворению не подлежат.

Определением судьи Свердловского районного суда города Костромы от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 при подаче иска была предоставлена отсрочка доплаты государственной пошлины в размере <данные изъяты>. до вынесения решения суда по существу спора.

Поскольку в удовлетворении требований ФИО2 судом в полном объеме отказано, доплата государственной пошлины, которая была отсрочена до вынесения решения по существу, подлежит взысканию с ФИО2 в доход бюджета муниципального образования городской округ город Кострома в размере <данные изъяты>.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования ФИО2 к Управлению территориального планирования, городских земель, градостроительства, архитектуры и муниципального имущества Администрации города Костромы о взыскании денежных средств оставить без удовлетворения.

Взыскать с ФИО2 в доход бюджета муниципального образования городской округ город Кострома государственную пошлину в размере <данные изъяты>.

Решение может быть обжаловано в Костромской областной суд через Свердловский районный суд города Костромы в течение месяца с момента изготовления полного текста решения.

Судья

Скрябина О.Г. ______________________

Полный текст решения изготовлен ДД.ММ.ГГГГ.