Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО1 и ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «Русские Финансы Запад» о признании договора аренды недействительным,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 и ФИО2 обратились в суд с иском о признании договора аренды недействительным и применении последствий недействительности ничтожности сделки.

В обоснование иска указали, что Дата между ними и ООО «Русские Финансы Запад» заключен договор аренды нежилого помещения, в договоре аренды указано, что арендатор использует предоставляемое жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, под офис. На момент заключения договора указанное помещение имело статус жилого, о чем ответчик был предупрежден до заключения договора аренды. О том, что в соответствии со ст. 17 ЖК РФ жилое помещение не может быть предоставлено в аренду юридическому лицу, на момент заключения договора им не было известно. Со ссылкой на ст. ст. 166 и 168 ГК РФ просят признать договор аренды в части п.1.1, устанавливающего предмет договора, недействительным и применить последствия недействительности сделки.

В ходе судебного заседания исковые требования были уточнены истцами. В окончательном варианте ФИО1 и ФИО2 просят признать договор аренды от Дата, заключенный между ФИО1 и ФИО2 (арендодатель) и ООО «Русские Финансы Запад» (арендатор), недействительным. Полагают, что, поскольку ответчик использовал и продолжает использовать арендуемое помещение, то последствия недействительности ничтожности сделки не должны быть применены. В настоящее время спорное помещение имеет статус «нежилого», но на момент заключения сделки его статус определялся, как «жилое», в связи с чем сделка недействительна с момента заключения. Кроме того, истцы пояснили, что по договору аренды занимаемая ответчиком площадь жилого помещения - 20 кв.м., остальную часть жилого помещения они так же намерены сдавать в аренду. Считают, что по договору аренды не определено, какую именно часть помещения занимает ответчик, в связи с чем не определен предмет договора аренды.

В судебном заседании представитель ответчика - ООО «Русские Финансы Запад» ФИО3 исковые требования не признал. Суду пояснил, что и ФИО1, и ФИО2 знали с момента заключения сделки об основаниях ее недействительности, но гарантировали, что помещение является нежилым. В спорном помещении располагается офис банка. То, что истцы регулярно получали арендные платежи подтверждает наличие их воли на сохранение сделки. Поскольку истцы предъявляют требование о признании договора аренды недействительным в силу его ничтожности, то необходимо применить и последствия недействительности ничтожности сделки.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения закона.

Статья 167 ГК РФ определяет последствия недействительности сделки - при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с ч.2 ст. 30 ЖК РФ, п.2 ст. 671 ГК РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом. При этом юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

Согласно п.3 ст. 288 ГК РФ размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.

В силу ч.2 ст. 671 ГК РФ юридическим лицам жилое помещение может предоставляться во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Согласно абз. 1 ст. 678 ГК РФ наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

Из материалов дела следует, что Дата между ООО «Русские Финансы Запад» (арендатор) и гражданами ФИО1 и ФИО2 (арендодатели) был заключен договор аренды части жилого помещения, общей площадью 20 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> (л.д. 9).

Согласно п. 1.4 договора аренды нежилого помещения передаваемое в аренду помещение будет использоваться арендатором для размещения офиса.

В этот же день составлен акт приема передачи указанного помещения, в соответствии с которым арендатор (ООО «Русские Финансы Запад») принял во временное владение и пользование (аренду) часть нежилого помещения по указанному выше адресу (л.д. 11).

Однако из свидетельств о государственной регистрации права от Дата серии № и №, следует, что на момент заключения договора аренды истцам ФИО1 и ФИО2 принадлежало на праве общей долевой собственности жилое помещение - квартира, расположенная по адресу: <адрес> (л.д. 13-14).

Как следует из акта приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию нежилого помещения после перепланировки, и постановления Администрации г. Мценска Орловской области истцы в соответствии с ч.1 ст. 23 ЖК РФ обращались в компетентные органы для решения вопроса о переводе нежилого помещения в статус жилого.

В судебном заседании установлено, что право собственности на спорное помещение со статусом «нежилое» истцы в соответствии со ст. 219 ГК РФ приобрели после заключения договора аренды, что подтверждается свидетельствами о праве собственности от Дата на имя ФИО1 и ФИО2 (л.д. 12, 15).

Поскольку ст. 671 ГК РФ установлено, что нанимателем жилого помещения по договору найма может быть только физическое лицо, а юридическое лицо может получить жилье во владение и пользование только по договору аренды либо иному договору, и при этом жилое помещение, полученное по таким договорам, может использоваться юридическим лицом только для проживания граждан, то использование жилого помещения истцов по договору аренды от Дата юридическим лицом ООО «Русские Финансы Запад» для размещения офиса на момент заключения договора противоречило закону. По указанным основаниям суд приходит к выводу, что данный договор аренды является ничтожным.

Между тем, признавая договор аренды нежилого помещения от Дата ничтожным, суд не находит оснований для применения последствий недействительности сделок в виде двусторонней реституции.

Так, арендные платежи не подлежат возврату истцу по правилам ст. 167 ГПК РФ, поскольку их внесение обусловлено фактическим пользованием нежилыми помещениям, которое является возмездным.

В соответствии со ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах. Учитывая сложность дела, количество судебных заседаний, суд считает необходимым удовлетворить требования истцов о взыскании судебных расходов по оплате услуг представителя в размере <...> рублей в пользу каждого.

На основании ст. 98 ГПК РФ с ответчика ООО «Русские финансы запад» в пользу истца также подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины в размере <...> рублей в пользу каждого.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 и ФИО2 удовлетворить.

Признать недействительным договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между ООО «Русские Финансы Запад» и ФИО1 и ФИО2 Дата

Взыскать с ООО «Русские Финансы Запад» в пользу ФИО1 и ФИО2 судебные расходы в размере <...> (<...>) рублей в пользу каждого.

Взыскать с ООО «Русские Финансы Запад» в пользу ФИО1 и ФИО2 расходы по уплате госпошлины в размере <...> (<...>) рублей в пользу каждого.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Орловский областной суд через Мценский районный суд Орловской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированный текст решения изготовлен 1 апреля 2014 года.

Председательствующий Тульская С.Г.