Гражданский кодекс часть 1

Долинский городской суд Сахалинской области в составе председательствующего судьи М.П. Повраковой, при секретаре судебного заседания Н.М. Шаповаловой,

с участием представителя истца Комитета по управлению муниципальной собственностью МО ГО «Долинский» ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению комитета по управлению муниципальной собственностью муниципального образования городской округ «Долинский» к ФИО2 о взыскании задолженности за коммерческий найм жилого помещения, возложении обязанности сдать жилое помещение в исправном состоянии,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальной собственность муниципального образования городской округ «Долинский» обратился в суд с исковым заявлением к ФИО2 о взыскании задолженности за коммерческий найм жилого помещения, расторжении договора коммерческого найма, возложении обязанности сдать жилое помещение в исправном состоянии.

Свои требования истец мотивировал тем, что ФИО2 в соответствии с договором коммерческого найма жилого помещения муниципального жилищного фонда № от ДД.ММ.ГГГГ года (далее Договор) является нанимателем изолированного жилого помещения в многоквартирном доме по адресу: <адрес>. Вместе с ФИО2 право пользования жилым помещением имеют члены ее семьи: ФИО3 – супруг, ФИО4 – опекаемый и ФИО5 – опекаемая. Наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда должны своевременно вносить плату за пользование жилым помещением наймодателю и коммунальные платежи. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у нанимателя с момента заключения договора. Неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием для невнесения платы за жилое помещение и коммунальной услуги. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа. На момент подачи искового заявления сумма задолженности за наем жилого помещения составляет 305 523 рубля 73 копейки, что является неисполнением обязанности нанимателя предусмотренной пунктом 3.1. Договора. Пунктом 4.1 Договора за просрочку платежа за коммерческий найм наниматель уплачивает пеню в размере 0,1 % от суммы договора за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после установленного срока выплаты по день фактического расчета включительно. На требование истца о погашении образовавшейся задолженности ответчик не реагирует, задолженность не оплачивает, с заявлением о расторжении Договора в комитет по управлению муниципальной собственность муниципального образования городской округ «Долинский» не обращалась. Пунктом 5.3 Договора предусмотрено расторжение Договора в судебном порядке по требованию Наймодателя в случае, если наниматель не внес платежи за коммерческий найм. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. По этим основаниям просит суд взыскать с ответчика задолженность за коммерческий найм жилого помещения по Договору в сумме 247 486 рублей 50 копеек и пеню в размере 58 046 рублей 23 копейки, расторгнуть договор коммерческого найма жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ года, а так же обязать ответчика сдать жилое помещение в исправном состоянии по акту в течении 10 дней с момента расторжения договора.

04 февраля 2019 года в Долинский городской суд от комитета по управлению муниципальной собственностью муниципального образования городской округ «Долинский» поступило заявление об уменьшении исковых требований, в котором представитель истца произвел перерасчет суммы долга исходя из времени владения жилым помещением по договору коммерческого найма с учетом внесенных ответчиком платежей, а так же произвел перерасчет суммы пени исходя из пункта 4.1 Договора. По этим основаниям просит суд взыскать с ответчика задолженность за коммерческий найм жилого помещения по Договору в сумме 195 474 рубля 21 копейки и пеню в размере 6 105 рублей 03 копейки, расторгнуть договор коммерческого найма жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ года, а так же обязать ответчика сдать жилое помещение в исправном состоянии по акту в течении 10 дней с момента расторжения договора.

Определением суда от 04 февраля 2018 года производство по гражданскому делу в части заявленных требований комитета по управлению муниципальной собственностью муниципального образования городской округ «Долинский» к ФИО2 о расторжении договора коммерческого найма – прекращено в связи с отказом истца от этой части исковых требований.

В судебном заседании представитель истца комитета по управлению муниципальной собственностью муниципального образования городской округ «Долинский» ФИО1 просила исковые требования удовлетворить в полном объеме с учетом уточнения.

Ответчик ФИО2 и законный представитель третьего лица ФИО4 в судебное заседание не прибыла, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, ходатайствовала о рассмотрении дела в её отсутствии и отсутствии ФИО4 Телефонограммой пояснила, что с исковыми требованиями не согласна, поскольку спорное жилое помещение было ей предоставлено, как служебное, до совершеннолетия младшего ребенка, а когда она уволилась с администрации МО ГО «Долинский», то под давлением написала заявление о переводе квартиры на условиях коммерческого найма. Из спорного жилого помещения выехала более четырех лет.

Третье лицо ФИО3 в судебное заседание не прибыл, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в судебное заседание не прибыл, поскольку отбывает наказание в <данные изъяты>.

Третье лицо ФИО5 в судебное заседание не прибыла, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, телефонограммой пояснила, что с исковыми требованиями согласна.

Выслушав явившихся участников процесса, изучив материалы гражданского дел, суд приходит к следующему.

В п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02 июля 2009 года N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» разъяснено, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений и судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений).

Согласно ч. 1 и ч. 2 ст. 209 Гражданским кодексом Российской Федерации (далее ГК РФ) и п. 1, 2 ст. 30 Жилищный кодекс Российской Федерации (далее ЖК РФ), собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ.

Жилое помещение, принадлежащее на праве частной собственности гражданам и юридическим лицам, может быть предоставлено по договору коммерческого найма физическим лицам. К отношениям по договору коммерческого найма применяются правила, предусмотренные гл. 35 «Наем жилого помещения» ГК РФ, если иное не вытекает из существа договора коммерческого найма.

В соответствии с ч. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (ч. 1 ст. 673 ЖК РФ). Согласно ст. 676 ГК РФ нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин (ч. 1 ст. 677 ГК РФ). Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет (ч. 1 ст. 683 ГК РФ).

В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем, которые имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением (ч. 2 ст. 677 ГК РФ). Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии, своевременно вносить плату за жилое помещение (ст. 678 ГК РФ).

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца (ч. 1 ст. 687 ГК РФ). Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения (ч. 2 ст. 687 ГК РФ).

В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда (ст. 688 ГК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре коммерческого найма жилого помещения. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (ч. 2 ст. 682 ГК РФ). Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения (ч. 3 ст. 682 ГК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 155 ЖК РФ наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда вносят плату за пользование жилым помещением (плату за наем) наймодателю этого жилого помещения. При этом неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги (ч. 11 ст. 155 ЖК РФ).

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ года ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, обратилась в комитет по управлению муниципальной собственностью МО ГО «Долинский» с заявлением о предоставлении по договору коммерческого найма жилого помещения, находящегося по адресу: <адрес>, в связи с отсутствием жилого помещения для проживания. В заявлении указала, что совместно с ней в указанном жилом помещении будут проживать: супруг ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения; опекаемый ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения; опекаемая ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

Постановлением администрации муниципального образования городской округ «Долинский» «О предоставлении жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования» № 1496 - па от 23 декабря 2013 года на основании протокола комиссии по жилищным вопросам при администрации муниципального образования городской округ «Долинский» № от ДД.ММ.ГГГГ года жилое помещение, состоящее в разделе жилищного фонда коммерческого использования реестра объектов муниципального жилищного фонда муниципального образования городской округ «Долинский», расположенное по адресу: <адрес>, было предоставлено ФИО2

ДД.ММ.ГГГГ года между комитетом по управлению муниципальной собственность муниципального образования городской округ «Долинский» (далее наймодатель) и ФИО2 (далее наниматель) был заключен договор коммерческого найма жилого помещения муниципального жилищного фонда № (далее Договор), согласно условиям которого, истец передал ответчику за плату во временное владение и пользование жилое помещение муниципального жилищного фонда коммерческого пользования состоящее из пяти комнат в квартире общей площадью 94 кв. м., расположенное по адресу: <адрес>, а наниматель обязался принять данное жилое помещение для использования в целях своего проживания, а также проживания членов семьи ответчика.

Согласно п. 1.2 Договора срок найма жилого помещения с ДД.ММ.ГГГГ года по ДД.ММ.ГГГГ года.

Пунктом 2.3.6 Договора предусмотрена обязанность нанимателя не позднее 20 числа месяца, следующего за истекшим, вносить плату за содержание и обслуживание жилья, коммунальные услуги, в соответствии со ст. 678 ГК РФ, однако в нарушение условий договора и норм действующего законодательства ответчик не исполнял свои обязательства по оплате коммерческого найма жилого помещения за период действия договора найма.

По данным ОМВД России по городскому округу «Долинский» ФИО2 и ФИО4 были зарегистрированы по месту пребывания по адресу: <адрес> период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, ФИО5 с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. ФИО3 в спорном жилом помещении регистрации по месту пребывания в жилом помещении не имел.

Пунктом 3.1 предусмотрено, что за пользование жилым помещением наниматель перечисляет плату в сумме 4 331 рубль 83 копейки за коммерческий найм жилого помещения, ежемесячно до 20 числа месяца, следующего за истекшим месяцем, согласно квитанциям направляемым управляющей компанией. Плата за коммерческий найм вносится независимо от факта пользования жилым помещением (п. 3.3 Договора).

За просрочку платежа за коммерческий найм наниматель уплачивает пеню в размере 0,1% от суммы договора за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после установленного срока выплаты по день фактического расчета включительно (п. 4.1 Договора).

Ответчик свои обязательства по договору исполняет ненадлежащим образом, не оплачивает услуги по коммерческому найму помещения. ДД.ММ.ГГГГ года в адрес ответчика было направлено требование о погашении задолженности в размере 272 134 рубля 01 копейки в срок до ДД.ММ.ГГГГ года, однако данные требования ответчик не исполнил, жилое помещение истцу задолженность не была погашена.

За период с ДД.ММ.ГГГГ года по ДД.ММ.ГГГГ года у ответчика, являющейся нанимателем жилого помещения по адресу: <адрес>, образовалась задолженность за услуги коммерческого найма за 47 месяцев в сумме 195 474 рубля 21 копейка. Из расчета: (цена договора х количество месяцев) - сумма произведенной ответчиком оплаты = (4 331 рублей 83 копейки х 47 месяцев) – (6091 рубль 80 копеек (апрель 2014 года) + 1353 рубля 00 копеек (июль 2014 года) + 677 рублей 00 копеек (август 2014 года)) = 203 596 рублей 01 копеек – 8 121 рубль 80 копеек = 195 474 рубля 21 копейка.

Согласно п. 4.1 Договора за просрочку платежа за коммерческий найм наниматель уплачивает пеню в размере 0,1 % от суммы договора за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после установленного срока выплаты по день фактического расчета включительно, то есть за период с ДД.ММ.ГГГГ года по ДД.ММ.ГГГГ года. Из расчета: (0,1 % от цены договора х 30 (на среднее количество дней в месяце)) х количество месяцев за который образовалась задолженность = 4 рубля 33 копейки х 47 месяцев = 6 105 рублей 30 копеек.

Доказательств, опровергающих размер задолженности, суду не представлено, иного расчета, как и данных об оплаченных ответчиком суммах, не приведено.

Размер задолженности суд признает правильным, поскольку он подтвержден подробным расчетом, соответствует требованиям закона, условиям договора и не оспаривался ответчиком.

При этом неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги (ч. 11 ст. 155 ЖК РФ). На момент рассмотрения дела согласно п. 2.3.5 Договора наниматель не выполнила обязанность по сдаче жилого помещения наймодателю по акту в исправном состоянии, с учетом нормального износа.

Таким образом, суд находит исковые требования комитета по управлению муниципальной собственностью муниципального образования городской округ «Долинский» к ФИО2 о взыскании задолженности за коммерческий найм жилого помещения, возложении обязанности сдать жилое помещение в исправном состоянии обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Доводы ответчика о вынужденном заключении договора коммерческого найма судом отклоняются, поскольку договор коммерческого найма заключен с ФИО2 на основании ее личного заявления.

Согласно ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ч. 4 ст. 421 ГК РФ).

При заключении договора коммерческого найма ФИО2 с его условиями была ознакомлена, в том числе с размером платы за наем, была согласна со всеми условиями договора, что подтверждается ее подписью в договоре.

Поскольку комитет по управлению муниципальной собственностью муниципального образования городской округ «Долинский», на основании п.19 ч.1 ст.333.36 Налогового Кодекса РФ, освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче иска, государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика, не освобожденного от ее уплаты, в доход местного бюджета в размере, согласно статье 103 ГПК РФ и абз. 3 подп. 1 пункта 1 статьи 333.19 НК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 - 199 гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд

РЕШИЛ:

Исковые требования комитета по управлению муниципальной собственностью муниципального образования городской округ «Долинский» к ФИО2 о взыскании задолженности за коммерческий найм жилого помещения, возложении обязанности сдать жилое помещение в исправном состоянии – удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 в пользу комитета по управлению муниципальной собственностью муниципального образования городской округ «Долинский» задолженность за коммерческий найм жилого помещения по договор коммерческого найма жилого помещения муниципального жилищного фонда № от ДД.ММ.ГГГГ года в размере 201 580 (двести одна тысяча пятьсот восемьдесят) рублей 10 копеек, в том числе: задолженность за услуги коммерческого найма в размере 195 474 (сто девяносто пять тысяч четыреста семьдесят четыре) рубля 21 копейка, пени в размере 6 105 (шесть тысяч сто пять) рублей 30 копеек.

Возложить на ФИО2 обязанность сдать по акту приема – передачи комитету по управлению муниципальной собственностью муниципального образования городской округ «Долинский» жилое помещение, расположенное по адресу <адрес> в исправном состоянии.

Взыскать с ФИО2 государственную пошлину в доход бюджета муниципального образования городской округ «Долинский» в размере 5 215 (пять тысяч двести пятнадцать) рублей 80 копеек.

Решение может быть обжаловано сторонами и другими лицами участвующими в деле в Сахалинский областной суд путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, через Долинский городской суд Сахалинской области.

Апелляционную жалобу вправе подать также лица, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом.

Решение в окончательной форме изготовлено 08 февраля 2019 года.

Судья М.П. Повракова

<данные изъяты>