Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Севен Санс Девелопмент» о признании недействительным одностороннего акта передачи квартиры, взыскании неустойки за просрочку передачи объекта, признании права собственности на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась в суд с данным иском к ответчику, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен Договор №Ж-1-639 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, литер ЗГ (далее- ДДУ).

Заявителем обязательства по ДДУ были выполнены, оплата в полном объеме произведена.

Согласно условиям договора срок передачи квартиры - до ДД.ММ.ГГГГ, однако до сих пор квартира застройщиком не передана.

24.09.2019 г. сторонами был подписан акт технического осмотра и смотровой лист от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которым квартира имела многочисленные недостатки, в связи с чем не была принята истицей.

ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ квартира осматривалась истицей, однако не была принята ввиду не устранения ответчиком предыдущих недостатков, а также выявления в квартире новых недостатков.

ДД.ММ.ГГГГ истица получила по почте уведомление от ответчика от 03.12.2019 г. о передаче квартиры в одностороннем порядке, а также сам односторонний акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.

Указывая, что на дату составления одностороннего акта приема-передачи объекта от ДД.ММ.ГГГГ качество подлежащего передаче дольщику объекта не соответствовало условиям договора, требованиям технических регламентов, СНиП, Проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, истец полагала, что односторонний был составлен ответчиком неправомерно.

С учетом изложенного, уточнив исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, истец просила в судебном порядке признать односторонний акт от ДД.ММ.ГГГГ о передаче квартиры ответчиком истице по договору №Ж-1-639 от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома - недействительным; взыскать с ответчика в пользу истца пени за просрочку в передаче объекта за период с ДД.ММ.ГГГГ по дату вынесения решения, 50 000 руб. - компенсацию морального вреда; расходы, понесенные в связи с приемкой квартиры, составлением заключения в общей сумме 9 150 руб., штраф; признать право собственности истицы на квартиру.

Истец ФИО10, ее представитель – адвокат ФИО11 в судебное заседание явились, уточненные исковые требования поддержали в полном объеме.

Представитель ответчика ФИО5, действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, исковые требования не признал ни по праву, ни по размеру, просил снизить размер неустойки и штрафа.

Суд, выслушав стороны, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, приходит к следующему.

Судом установлено, что 29.03.2018 г. между ООО «ФИО3» и ФИО4 был заключен договор №Ж-1-639 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, литер ЗГ. Стоимость договора составила 3 967 200 руб.

Согласно п.2.2. ДДУ срок передачи квартиры - до ДД.ММ.ГГГГ.

Заявителем все обязательства по ДДУ были выполнены, оплата в полном объеме произведена, что не оспаривалось ответчиком, однако до сих пор квартира застройщиком не передана.

ДД.ММ.ГГГГ истица получила от ответчика сообщение о готовности объекта к передаче.

24.09.2019 г. истица явилась на приемку объекта, по результатам осмотра сторонами был подписан акт технического осмотра от ДД.ММ.ГГГГ и смотровой лист от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которым квартира имела недостатки, в связи с чем не была принята истицей. Наличие недостатков по стоянию на ДД.ММ.ГГГГ также подтверждается Актом осмотра ООО «Авангард» и не оспаривалось ответчиком.

09.10.2019 г., ДД.ММ.ГГГГ истицей также составлялись Акты технического осмотра, в которых фиксировались недостатки объекта. Так, в акте технического осмотра от ДД.ММ.ГГГГ указаны следующие недостатки: нет напора воды в ванной; нет горячей воды (кухня); отсутствует подпись автоматов; криво подрезан подоконник (комната); не закреплены трубы ГВС и ХВС в сантех. коробе (туалет); с мусором (ванная, туалет); отсутствует настенная плитка в углу у короба (ванная); не снята защитная пленка с оконных рам (кухня); отклонение стены от вертикали (комната) 16 мм, на 1 см в левом осл. углу, >10 мм. правый дал. угол, >16 мм, прав. ближн. угол, отклонение от вертикали лев. ближн. угол 12 мм; царапина вход. двери на кухню, матовое стекло; подоконник (кухня).

В акте технического осмотра от ДД.ММ.ГГГГ указаны следующие недостатки: нет напора воды в ванной; нет горячей воды (кухня); отсутствует подпись автоматов; криво подрезан подоконник (комната); не закреплены трубы ГВС и ХВС в сантех. коробе (туалет); с мусором (ванная, туалет); отсутствует настенная плитка в углу у короба (ванная); не снята защитная пленка с оконных рам (кухня); отклонение стены от вертикали (комната) 16 мм, на 1 см в левом дал.углу,>10 мм. правый дал. угол, > 16 мм, прав. ближн.угол, отклонение от вертикали, лев. ближн. угол 12 мм; царапина вход. Дверь на кухню, матовое стекло+ подоконник (кухня).

После ознакомления с актами технического осмотра от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ ответчик посчитал указанные недостатки необоснованными, не нашедшими своего подтверждения и выходящими за пределы договорной ответственности застройщика, в связи с чем счел возможным составить односторонний акт приема-передачи объекта долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ на основании статей 4.10 и 4.11 Договора.

В обоснование исковых требований истица указывала, что недостатки, указанные в Акте от ДД.ММ.ГГГГ не были устранены в полном объеме, о чем также свидетельствует подпись представителя ответчика ФИО12 на акте, а также были выявлены новые недостатки, что подтверждается актами от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, заключением специалиста ООО «Сити-проф» от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.93), в котором приведен перечень недостатков с ссылками на не соответствие требованиям ГОСТ, СП, ПЭУ. При этом доступ на объект предоставлял сам ответчик.

Вместе с тем, ДД.ММ.ГГГГ истица получила по почте уведомление ответчика от 03.12.2019г. о передаче квартиры в одностороннем порядке со ссылкой на п.п. 4.8., 4.10. 4.11 ДДУ, а также односторонний акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 4.8 ДДУ, при несоответствии состояния Объекта долевого строительства условиям Договора, требованиям технических регламентов, СНиП, Проектной документации и градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований, Участник долевого строительства указывает такие несоответствия в акте технологического осмотра с подробным перечислением недостатков, подлежащих устранению, и указывает в нем разумный срок для устранения недостатков. В случае, если выявленные недостатки не являются существенными и не препятствуют пользованию Квартирой по назначению, Участник долевого строительства подписывает Акт приема-передачи в порядке, предусмотренном п.4.10 Договора.

Согласно п. 4.11 ДДУ, в случае неявки Участник долевого строительства в течение 5 рабочих дней после подписания Акта технического осмотра для подписания Акта приема-передачи. Объекта долевого строительства признается принятым Участником долевого строительства без претензий на 6 день со дня подписания Участником долевого строительства акта технического осмотра, о чем застройщик составляет односторонний Акт приема-передачи в порядке, установленном п.4.7. Договора.

Исходя из смысла вышеприведенных пунктов, односторонний акт приема-передачи составляется застройщиком только в случае, если Участником долевого строительства подписан акт осмотра объекта без претензий. Если акт осмотра Участником долевого строительства подписан с претензиями, односторонний акт приема-передачи, по смыслу договора, составлен быть не может.

Согласно п.5 ст. 8 Закона № 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 ст.7 указанного Федерального закона.

Согласно п.6 ст. 8 Закона, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Таким образом, составление одностороннего акта приема-передачи застройщиком дольщику допускается не во всяком случае, а лишь тогда, когда будет доказано, что на дату его совершения качество подлежащего передаче дольщику объекта соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, СНиП, Проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Из ДДУ не усматривается, что вышеперечисленные недостатки были оговорены ДДУ, напротив, в силу п.5.1. ДДУ сдача квартиры предусматривалась без каких-либо дефектов или несоответствий.

Таким образом, суд приходит к выводу, что односторонний акт от ДД.ММ.ГГГГ был составлен ответчиком неправомерно и должен быть признан недействительным в соответствии с п.1 ст. 168 ГК РФ.

В силу ч. 1 ст. 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом по гражданскому делу. При этом способы защиты гражданских прав приведены в ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, и избираемый способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения, а также привести к восстановлению нарушенных или оспариваемых прав заявителя.

Удовлетворяя заявленные исковые требования в части признания за истицей права собственности на квартиру, суд исходит из того, что в данном случае односторонний акт, подписанный ООО «ФИО2», не соответствует вышеназванным требованиям законодательства и был подписан представителем ответчика без достаточных на то оснований. Как следует из материалов дела, истец от принятия объекта долевого строительства не уклонялась, а требовала от застройщика устранения недостатков, обнаруженных при осмотре квартиры.

Кроме того, в п. 13 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ указано, что нарушение застройщиком положений Федерального закона № о заключении с гражданами договоров участия в долевом строительстве не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на квартиру (долю в праве собственности на многоквартирный дом).

Требования истца о взыскании неустойки по Договору участия в долевом строительстве №-Ж-1-639 основаны на просрочке Застройщиком передачи объекта дольщику.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п. 9 ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В соответствии со ст. 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Ввиду того, что квартира не передана истцу в установленные сроки, согласно п.2 ст.6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 01.05.2016) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Несоблюдение ответчиком срока передачи истцу квартиры является основанием для взыскания предусмотренной законом неустойки. Просрочка в передаче объекта составила с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ 187 дней (за вычетом периода с 03.04.2020г. по ДД.ММ.ГГГГ). Исходя из данной просрочки, размер пени за данный период составляет: 3 967 200 руб. х 0,065/150 х 187 = 321 475,44 руб.

23.11.2019 г. истцом была направлена претензия в адрес ответчика с требованием выплатить неустойку, которая осталась без ответа.

Представитель ответчика в ходе судебного разбирательства ходатайствовал о снижении размера неустойки и штрафа на основании ст. 333 ГК РФ.

В соответствии со ст. 333 ГК Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Таким образом, положения п. 1 ст. 333 ГК Российской Федерации содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования ч. 3 ст. 17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Указанное право суда вытекает из конституционных прерогатив правосудия, которое по самой своей сути может признаваться таковым лишь при условии, что оно отвечает требованиям справедливости (ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах).

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Разрешая заявленные требования о взыскании неустойки, суд учитывает, что неустойка представляет собой меру ответственности за нарушение исполнения обязательств, носит воспитательный и карательный характер для одной стороны и одновременно, компенсационный, то есть, является средством возмещения потерь, вызванных нарушением обязательств для другой стороны, и не может являться способом обогащения одной из сторон.

Принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, обусловившие нарушение срока передачи квартиры, период просрочки, заявление ответчика о снижении размера неустойки, учитывая, что неустойка является формой гражданско-правовой ответственности за допущенные застройщиком нарушения срока исполнения обязательств, исходя из принципа разумности и справедливости, баланса прав и законных интересов сторон, суд считает возможным применить положения ст. 333 ГК РФ и взыскать с ответчика неустойку в размере 170 000 руб.

В соответствии со ст. 15 Закона «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Суд считает возможным взыскать компенсацию морального вреда в размере 5 000 руб. в пользу истицы, поскольку данная сумма является разумной и справедливой.

В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей», ст. 6 ФЗ от 30.12.2004 года № 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" с ответчика подлежит взысканию штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Таким образом, размер штрафа составляет: (170 000руб. (неустойка) + 5 000 руб. (компенсация морального вреда)) : 2 = 87 500 руб.

Расходы истицы по оплате помощи ООО «Авангард» в приемке квартиры в сумме 3800 руб., по оплате услуг ООО «Центр экспертных решений» в сумме 2 350 руб. и оплате услуг ООО «Авангард» по составлению заключения в сумме 3 000 руб. не являются судебными расходами по смыслу ст. 94,88 ГПК РФ и возмещению за счет ответчика не подлежат.

В соответствии с ч.1 ст.103 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец была освобождена, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, согласно требованиям ст.ст. 46, 50, 56, 61.1, 61.2 БК РФ, а также ст.ст. 333.19 и 333.36 НК, ст.ст. 98, 103 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию в доход бюджета Санкт-Петербурга государственная пошлина соразмерно удовлетворенным требованиям, что составляет 29 186 руб.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 12, 56, 67, 167, 103, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО4 удовлетворить частично.

Признать недействительным односторонний акт от ДД.ММ.ГГГГ о передаче квартиры по договору №Ж-1-639 от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве.

Взыскать с ООО «ФИО2» в пользу ФИО4 неустойку за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 170 000 рублей, компенсацию морального вреда 5 000 рублей, штраф в размере 87 500 рублей.

Признать за ФИО4 право собственности на квартиру по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, стр.1, <адрес>, общей площадью 45,6 кв.м.

В удовлетворении остальной части иска ФИО4 отказать.

Взыскать с ООО «ФИО2» в доход Санкт-Петербурга государственную пошлину в размере 29 186 руб.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение одного месяца путем подачи апелляционной жалобы через Фрунзенский районный суд Санкт-Петербурга.

Судья