Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Лакота Анны Сергеевны к Гаревских Марии Михайловне об отказе от исполнения договора купли-продажи и взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Лакота А.С. обратилась в суд с иском к Гаревских М.М. об отказе от исполнения договора купли-продажи и взыскании денежных средств.

В обоснование заявленных требований указано, что 15.01.2019 Лакота А.С. и Гаревских М.М. заключили договор купли-продажи, по которому ответчик обязалась продать и передать, а истец оплатить и принять в собственность квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Денежные средства за квартиру истец оплатила в полном объёме, <данные изъяты> рублей. В настоящий момент в приобретенной квартире протекает с улицы вода, так как крыша дома не доделана и носит временный характер. У нее (истца) постоянно отпадают обои, на подоконник струей льется вода. Также дом, в котором находится спорное жилое помещение, не был подключен к сетям (водоснабжение, электричество, отопление). Подключение дома к сетям осуществляется до настоящего времени. Заключить договор по теплоснабжению невозможно, так как Ростехнадзор не дает разрешения на допуск в эксплуатацию тепловых энергоустановок жилого здания, в связи с тем, что отсутствует энергетический паспорт здания, отсутствует утвержденная программа прогрева и пуска в эксплуатацию тепловой сети, нет разрешения на допуск в эксплуатацию электрических установок (для тепловых пунктов, арматуры с электроприводом, камер и проходных каналов с системами освещения и вентиляции) и т.д. Цокольный этаж дома также не достроен, в результате чего весной, осенью там стоят грунтовые воды. В связи с этим в квартире большая влажность, проявляется плесень. Строительство дома осуществлял ответчик совместно с Кожуковым А.А. на основании договора простого товарищества от 01.11.2012. Дом ответчик строил с целью дальнейшей реализации квартир в предпринимательских целях. Дом включает в себя 20 квартир, половина из которых принадлежала ответчику и была в дальнейшем реализована различным физическим лицам. В связи с вышеизложенным на основании Закона РФ «О защите прав потребителей» просит суд принять отказ от исполнения договора купли-продажи от 15.01.2019 и взыскать с ответчика денежные средства в размере <данные изъяты> рублей.

Истец, ее представитель в судебном заседании на удовлетворении иска настаивали.

Ответчик Гаревских М.М., надлежащим образом извещенная о дате, времени и месте судебного заседания, в суд не явилась, дело слушанием отложить не просила, направила своего представителя.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения иска по доводам, изложенным в отзыве на иск, дополнении к отзыву, а также изложенным в судебных заседаниях.

Третье лицо ПАО «Сбербанк России» надлежащим образом извещено о дате, месте и времени судебного заседания, в суд своего представителя не направило.

Третье лицо Кожухов А.А. извещался судом о дате, времени и месте судебного заседания надлежащим образом, направил в суд представителя Бойцова И.П.

По определению суд дело рассмотрено при данной явке.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено и из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи жилого помещения – <адрес> в <адрес>. Цена квартиры определена в <данные изъяты> руб. Передача квартиры осуществлена ДД.ММ.ГГГГ.

Обнаружив недостатки объекта недвижимости, считая их существенными, истец заявила об отказе от исполнения договора купли-продажи и потребовала возврата уплаченной за квартиру суммы.

В силу п.2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу п.1 ст. 454 ГК РФ По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

В соответствии со ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Статьей 557 ГК РФ установлено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно п.1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Понятие критериев существенности недостатков раскрыто в п. 13 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17, согласно которому Исходя из преамбулы и п. 1 ст.20 Закона о защите прав потребителей под существенным недостатком товара (работы, услуги), при возникновении которого наступают правовые последствия, предусмотренные ст.18 и 29 Закона, следует понимать: неустранимый недостаток товара (работы, услуги) - недостаток, который не может быть устранен посредством проведения мероприятий по его устранению с целью приведения товара (работы, услуги) в соответствие с обязательными требованиями, предусмотренными законом или в установленном им порядке, или условиями договора (при их отсутствии или неполноте условий - обычно предъявляемыми требованиями), приводящий к невозможности или недопустимости использования данного товара (работы, услуги) в целях, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется, или в целях, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцом и (или) описанием при продаже товара по образцу и (или) по описанию; недостаток товара (работы, услуги), который не может быть устранен без несоразмерных расходов, - недостаток, расходы на устранение которого приближены к стоимости или превышают стоимость самого товара (работы, услуги) либо выгоду, которая могла бы быть получена потребителем от его использования.

В целях установления наличия либо отсутствия в спорной квартире / общедомовом имуществе недостатков, определением суда от 25.12.2020 по гражданскому делу по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза.

В заключении эксперта ООО «АрхОблЭкспертиза» № 167/21-СД от 08.11.2021 указаны дефекты, обнаруженные в ходе исследования общедомового имущества многоквартирного дома (дефекты кровли, в подвале, в системе теплоснабжения в границах подвала). Относительно непосредственно квартиры истца экспертом установлено, что имеются недостатки кровли, изложенные в пп. 1.1 ответа на вопрос № 1. Также указано, что фактического количества секций в помещениях жилых комнат недостаточно для обеспечения требуемых параметров микроклимата при планировке квартиры, соответствующей проекту.

Причины возникновения недостатков указаны в ответе на вопрос № 2 экспертного заключения. Относительно непосредственно квартиры истца эксперт указал, что дефекты кровли указаны в пп. 2.1 ответа на вопрос № 1 экспертного заключения. В помещениях квартиры присутствуют следы высохшей влаги, свидетельствующие о проникании влаги в помещение квартиры. При отсутствии проекта отопления жилого дома установить, какое количество секций радиатора было предусмотрено в соответствии с проектной документацией и чем вызвана недостаточность секций в <адрес> (ошибкой в проекте или отступление от проекта в процессе строительства) не представляется возможным.

Согласно заключению эксперта (ответ на вопрос № 3) выявленные недостатки являются устранимыми. В п.3.1 ответа на вопрос № 3 экспертного заключения указаны работы, которые необходимо выполнить для устранения дефектов.

Стоимость затрат на устранение недостатков общедомового имущества многоквартирного <адрес> в <адрес> составляет: 1. устройство отмостки по периметру здания – 154 337 руб. (5 рабочих смен); устройство вертикальной гидроизоляции стен – 138 098 руб. (5 рабочих смен); полная замена кровельного покрытия (по всей площади, в том числе над квартирой №) – 1 773 981 руб. Стоимость работ по устройству системы дренажа будет зависеть от проектного решения, которое может быть разработано по одному из предложенных экспертом вариантов. Система водостока (наружная или внутренняя по кровле) будет зависеть от принятого решения в части кольцевого дренажа, а также фактически производимых работ. Не учитывается восстановление конструктивного решения кровли с приведением в проектное состояние (в части системы водостока, высоты парапетов, исполнения выхода на кровлю). Расчетная стоимость не учитывает замену либо переустройство нижележащих слоев кровельного покрытия, также и изменения уклонов кровли.

Данные работы (поз.1,2) следует производить совместно с работами по устройству дренажной системы и системы водостока, что следует учитывать при замене кровельного покрытия.

Стоимость затрат на восстановительный ремонт жилых помещений квартиры по адресу: <адрес>, поврежденных в результате залития (протечек кровли) и устранения недостатков системы отопления, по состоянию на дату экспертного осмотра ДД.ММ.ГГГГ составляет (округленно до целях рублей): стоимость затрат на восстановительный ремонт в квартире, поврежденных в результате залития (протечек кровли) (9 дней) 74 667 руб. (ОСНО), 66 073 руб. (УСНО); стоимость затрат на устранение недостатка системы отопления (наращивание количества секций радиатора в количестве 2 шт.) (1 день) – 5 196 руб. (ОСНО), 4 836 руб. (УСНО).

Допрошенный в суде эксперт ФИО7 выводы, изложенные в заключении, поддержала в полном объеме. В суде на вопросы лиц, участвующих в деле, пояснила, что все расчеты сделаны с использованием лицензированного программного обеспечения «ГРАНД-Смета». Стоимость затрат на устранение недостатков общедомового имущества многоквартирного дома определена с учетом общей системы налогообложения. Стоимость замены кровельного покрытия указана исходя из полной замены всего кровельного покрытия (не только над квартирой истца). Одной из причин образования протечек в квартире истца является намокание кирпичной кладки в связи с тем, что стекает вода по фасаду со стороны кровли и парапета. Вода уходит в кирпичную кладку. Проектом было предусмотрено, что балкон должен был быть остекленный и закрытый. Сама балконная плита протечку не вызывает. Другой проектной документации эксперту представлено не было. Микроклимат в квартире истца нормальный на момент осмотра. Сейчас в квартире истца визуально просматриваются темные пятна, внешне похожие на образования грибка. Данные пятна имеются в небольшом количестве. Расчеты произведены по ценам на момент проведения экспертизы (а не на момент покупки квартиры), поскольку работы по устранению дефектов должны будут проводиться сейчас. Разница между ценами на настоящий момент и на 2019 г. будет большой (не менее 30%). Так, стоимость чел.часов одного и того же разряда на 2019 г. составляли 253 руб. 20 коп., на 2021 г. – 292 руб. 07 коп. Какие-то работы в рамках текущего ремонта в отношении кровли технически могли быть выполнены (например, гидрофобизация стен, чтобы влага не проникала в кирпич; подмазка поврежденных участков кровельного покрытия), но в полном объеме дефекты кровли работами в рамках текущего ремонта не устранить. Кроме того, это были бы очень трудоемкие и дорогостоящие работы. Теоретически их можно проводить, если это предусмотрено программой по текущему ремонту. Посчитать конкретный размер затрат только истца на ремонт общедомового имущества не представляется возможным, поскольку необходимо сначала разработать проект. От проектных решений будет зависеть окончательная стоимость. Проект не является результатом экспертизы. Состояние общедомового имущества в части подвала будет оказывать влияние на состояние общедомового имущества, однако на квартиру истца непосредственно влияния не оказывает. На состояние квартиры истца оказывает непосредственное влияние состояние кровли. Поддерживающие мероприятия (откачивать воду, проветривать, обеспечивать температурно-влажностный режим) не устранят дефектов. С помощью данных мероприятий можно лишь минимизировать влияние данных дефектов на состояние имущества. Устранение дефектов возможно только путем производства работ, указанных в экспертизе. Поскольку дом малоэтажный, то государственная экспертиза проектной документации не проводилась. Дом введен в эксплуатацию.

Оснований не доверять экспертному заключению, пояснениям эксперта у суда не имеется, поскольку эксперт имеет соответствующее образование, квалификацию. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Выводы, содержащиеся в экспертном заключении, не вызывают у суда сомнений в их правильности и объективности, поскольку они основаны на исследованных экспертном материалах дела.

Исследовав все представленные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что в квартире истца имеются недостатки, которые являются устранимыми, определена стоимость их устранения, которая значительно ниже стоимости самой квартиры истца. Несоразмерность временных затрат на устранение недостатков устанавливается для квалификации существенности в отношении недостатков, встречающихся у технически сложных товаров, к которым квартира не относится.

Стороной истца не опровергнута стоимость устранения недостатков. При этом суд исходит из того, что стоимость устранения дефектов общедомового имущества оценивается судом с учетом количества собственников помещений в многоквартирном доме.

Сторона ответчика ссылается на то, что истец отправил заявление об отказе от исполнения договора по адресу ответчика, по которому она не проживает, тогда как после начала разбирательства в суде ей было известно о фактическом адресе проживания ответчика.

Вместе с тем данный факт не имеет существенного значения для дела, поскольку истец обратилась в суд с требованием об отказе от исполнения договора купли-продажи, что как указано в апелляционном определении судебной коллегии по гражданским делам Архангельского областного суда от 29.09.2020 № 33-5771/2020, свидетельствует о реализации права на односторонний отказ от договора по установленному законом основанию (п.2 ст.475 ГК РФ).

Однако в ходе рассмотрения дела следует, что после заявления об отказе от исполнения договора истец продолжает пользоваться спорной квартирой в полном объеме.

На основании изложенного, исходя из приведенных норм права, суд приходит к выводу о том, что в удовлетворении требований Лакоте А.С. надлежит отказать.

Доводы истца о том, что на правоотношения между ней и ответчиком распространяются положения Закона РФ «О защите прав потребителей», основан на неверном толковании норм права.

В соответствии с преамбулой Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» он регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услуг) и об из изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав.

В силу п. 1 ст. 2 ГК РФ предпринимательской является деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг, которая осуществляется самостоятельно на свой риск лицом, зарегистрированным в установленном законом порядке в качестве индивидуального предпринимателя.

Согласно п. 1 и 4 ст. 23 ГК РФ гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица с нарушением требований пункта 1 настоящей статьи, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем. Суд может применить к таким сделкам правила настоящего Кодекса об обязательствах, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

ДД.ММ.ГГГГ между Гаревских М.М. и Кожуковым А.А. заключен договор простого товарищества предметом которого явилось объединение денежных средств с целью строительства индивидуального жилого дома по адресу: <адрес> на земельном участке №.

ДД.ММ.ГГГГ между Гаревских М.М. и Кожуковым А.А. заключен договор простого товарищества предметом которого явилось объединение денежных средств с целью реконструкции индивидуального жилого дома по адресу: <адрес> на земельном участке № в многоквартирный жилой дом.

ДД.ММ.ГГГГ мэрий г.Архангельска Кожукову А.А. и Горевских А.А. выдано разрешение на реконструкцию индивидуального жилого дома в многоквартирный жилой дом.

ДД.ММ.ГГГГ выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Таким образом, вышеизложенное свидетельствует о приобретении Гаревских А.А. объекта незавершенного строительства для создания индивидуального жилого дома, а не строительство многоквартирного жилого дома с деятельностью направленной на извлечение прибыли.

Надлежащих доказательств, того, что Гаревских А.А. изначально осуществляла строительство дома как многоквартирного жилого дома истцом не представлено.

Материалы дела не содержат сведений о том, что Гаревских А.А. участвовала в строительстве других многоквартирных домов с целью систематической извлечению из этого прибыли.

Сведений о том, что Гаревских А.А. зарегистрирована или была зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя с деятельностью по строительству многоквартирных домов также не имеется.

Продажа имеющихся в собственности у физического лица нескольких квартир в построенном многоквартирном доме не может являться исключительным доказательством предпринимательской деятельности.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что на отношения между истцом и ответчиком не распространяется Закон РФ «О защите прав потребителей»

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований Лакота Анны Сергеевны к Гаревских Марии Михайловне об отказе от исполнения договора купли-продажи и взыскании денежных средств отказать.

Взыскать с Лакота Анны Сергеевны в пользу общества с ограниченной ответственностью «АрхОблЭкспертиза» (ИНН: 2901239158) стоимость экспертизы в размере 80 000 руб.

Решение в течение месяца со дня составления в окончательной форме может быть обжаловано в Архангельский областной суд через Соломбальский районный суд г. Архангельска.

Судья И.В. Одоева

Мотивированное решение изготовлено 12.01.2022.