Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к Обществу с ограниченной ответственностью «Благодатенская», ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО5 о признании недействительным договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя № 1 от 06.11.2009, недействительными договоры купли-продажи земельных долей №7 от 02.08.2016, №26 от 04.08.2016, №29 от 04.08.2016, №34 от 04.08.2016 и применении последствий недействительности сделок, расторжении арендных отношений,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО3 обратился в суд с исковым заявлением, с учетом уточнений и дополнений, к ООО «Агрофирма «Благодатенская» ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО5 о признании недействительным договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя № 1 от 06.11.2009, недействительными договоры купли-продажи земельных долей №7 от 02.08.2016, №26 от 04.08.2016, №29 от 04.08.2016, №34 от 04.08.2016 и применении последствий недействительности сделок, расторжении арендных отношений, мотивируя тем, что он, являясь собственником одной земельной доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, площадью 14549000 кв.м, с кадастровым номером №, находящийся в границах МО «Октябрьский сельсовет» Рыльского района Курской области, в порядке наследования по завещанию, о чем получил свидетельство от 23.03.2021 серии <адрес>7, в июне 2021 года узнал, что ООО «Агрофирма «Благодатенская» является сособственником 63 земельных долей в указанном земельном участке. Указал, что 06.11.2009 между сособственниками долей в праве общей долевой собственности указанного земельного участка и ЗАО Агрофирма «Благодатенская», реорганизованная 26.10.2010 в ООО Агрофирма «Благодатенская», был заключен договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя №1, подписанный 222 участниками общей долевой собственности, владеющими 275 долями в земельном участке, который зарегистрирован в ЕГРН 12.11.2009, регистрационная запись 46-46-21/005/2009-321, по условиям которого арендатор имеет право по истечению срока действия договора, то есть после 06.11.2024, в преимущественном порядке на возобновление договора на новый срок или на выкуп земельных долей в праве общей долевой собственности при прочих равных условиях перед другими лицами (п.4.1.2 раздела 4), что предполагает покупку после 06.11.2024, уведомление других собственников о продаже земельной доли и условиях продажи; арендодатели обязаны обеспечить возможность реализации арендатором преимущественного право выкупа земельных долей при прочих равных условиях перед другими лицами (п.4.4.5). В нарушение условий договора ООО АФ «Благодатенская», по сделкам купли-продажи приобрело земельные доли до истечения срока действия договора, став собственником более 50 % в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок, при этом арендодатели не уведомляли о продаже земельных долей. ООО АФ «Благодатенская», злоупотребляя правом в арендных отношениях, выделяет в счет своих земельных долей земельные участки, давая самому себе согласие, разрешение на это другим участникам долевой собственности не дает, а арендную плату выплачивает в 4 раза ниже рыночной стоимости за 1 га пашни. С учетом уточнений и дополнений, просил признать заключенные договоры купли-продажи № 7 от 02.08.2016 между ФИО6 и ООО АФ «Благодатенская», №26 от 04.08.2016 между ФИО7 и ООО АФ «Благодатенская», №29 от 04.08.2016 между ФИО8 и ООО АФ «Благодатенская», №34 от 04.08.2016 между ФИО5 и ООО АФ «Благодатенская» недействительными сделками и применить последствия недействительности сделок; признать недействительным договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя № 1 от 06.11.2009; расторгнуть с ним, как с собственником 1/275 земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, площадью 14549000 кв.м, с кадастровым номером №, находящийся в границах МО «Октябрьский сельсовет» Рыльского района Курской области.

В судебном заседании истец ФИО3 поддержал исковые требования, с учетом уточнений и дополнений, по указанным в них основаниям, просил удовлетворить. Добавив, что оспариваемый договор аренды не соответствует законодательству РФ, содержит права и обязанности сторон, которые, после смены арендатора, применяются в зависимости от его выгоды, а именно, применяются условия договора или закона, при этом в нем не содержится условий о случаях, не урегулированных договором, применения закона. Отметил, что по порядку и процедуре заключения договор аренды им не обжалуется. В нарушение п.4.2.5, 4.4.5 договора аренды при совершении сделок купли-продажи земельных долей ответчики не уведомили других сособственников, нарушая их право на выкуп земельных долей при прочих равных условиях перед другими лицами, заключили эти сделки в период действия договора аренды. Договор аренды арендатором не исполняется, арендная плата выплачивается несвоевременно.

Представитель ответчика ООО АФ «Благодатенская» ФИО4 в судебном заседании исковые требования, с учетом уточнений, не признал, просил в иске отказать, пояснив, что

Ответчик ФИО6, изначально не признавая исковые требования, в судебном заседании признала исковые требования, с учетом уточнений, в части признания договора купли-продажи земельной доли №7 от 02.08.2016 недействительной сделкой и применении последствий недействительности сделки, пояснив, что арендную плату она получала, добровольно продала принадлежащую ей земельную долю за 60000 руб., документы оформлялись у нотариуса, где она что-то подписывала. При рассмотрении дела в суде узнала, что ее ввели в заблуждение относительно условий договора аренды и договора купли –продажи, в котором указана цена в размере 105000 руб., а фактически она получила 60000 руб., с чем не согласна.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, в предыдущем судебном исковые требования не признала, указав, что арендную плату получала, принадлежащую земельную долю продала добровольно за 100000 руб., возвращать ее себе не желает.

Ответчик ФИО8 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, в предыдущем судебном исковые требования в судебном заседании исковые требования не признал, указав, что арендную плату получал, принадлежащую земельную долю продал добровольно, возвращать не желает.

Ответчик ФИО7 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, в предыдущем судебном исковые требования в части признания договора купли-продажи земельной доли №26 от 04.08.2016 недействительной сделкой и применении последствий недействительности сделки – признала, о чем представила письменное заявление.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Курской области в судебное заседание не явился, о дне, месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Изучив и исследовав материалы дела, выслушав участников процесса, показания свидетеля, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ч.3 стю.607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендаторов качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно п.1 ст.9 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

Особенности совершения сделок с долями в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения урегулированы ст.12 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Судом установлено, что ФИО3 принадлежит 1/275 доля в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, площадью 14549000 кв.м, с кадастровым номером №, находящийся в границах МО «Октябрьский сельсовет» Рыльского района Курской области, в порядке наследования по завещанию ФИО9, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, умершей 16.09.2020, которой указанная земельная доля принадлежала в порядке наследования по завещанию, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права от 12.11.2009 серии 46 АЕ 019364, с ограничением (обременением) права: аренда.

Данные обстоятельства подтверждаются материалами наследственного дела к имуществу ФИО9, умершей 16.09.2020; выпиской из ЕГРН (т.1 л.д.22-28).

06.11.2009 между доверенным лицом ФИО10, действующим от имени участников долевой собственности и генеральным директором ЗАО АФ «Благодатенская» ФИО11 был заключен договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя №1, с кадастровым номером №, площадью 14245500 кв.м, расположенный по адресу: Курская область, Рыльский район, в границах МО «Октябрьский сельсовет», сроком на 15 лет. Договор аренды прошел государственную регистрацию (номер регистрации 46-46-21/005/2009-321 от 12.11.2009).

Данные обстоятельства подтверждаются копиями договора аренды земельного участка №1 от 06.11.2009 (т.1 л.д.10-14), акта приема-передачи земельного участка в аренду (т.1 л.д.15), кадастрового паспорта земельного участка (т.1 л.д.16-19).

ЗАО АФ «Благодатенская» 26.10.2010 прекратило деятельность юридического лица путем реорганизации в форме преобразования в ООО АФ «Благодатенская», что подтверждается выписками из ЕГРЮЛ.

На момент рассмотрения дела стороной (арендатором) по договору аренды №1 от 06.11.2009 является ООО АФ «Благодатенская» (ранее ЗАО АФ «Благодатенская»).

В силу ч.1 ст.166 ГК РФ Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Как следует из заявленных требований, истец просит признать недействительным договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя № 1 от 06.11.2009 со ссылкой на ст.168 ГК РФ, а также на злоупотреблением правом арендатора.

Согласно ч.1 ст.168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно ч.2 ст.168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Судом установлено, что заключая договор аренды, стороны согласовали его существенные условия, в том числе размер арендной платы, которая составляла на одну земельную долю в натуральном выражении 1000 кг (п.3.3), в денежном эквиваленте – 1600 руб. (п.3.4), по взаимному соглашению сторон вместо передачи зерна арендная плата может быть выплачена денежными средствами по среднерыночной стоимости подлежащего передачи зерна сложившейся в данном регионе на дату выплаты (п.3.5), в срок до 15 сентября каждого года (п.3.8). Также предусмотрены иные выплаты по случаю смерти арендодателя (п.3.6) и в размере ставки земельного налога (п.3.7), в сроки, установленные п.3.8, со дня предоставления соответствующих документов.

Договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя №1 от 06.11.2009 соответствует волеизъявлению собственников земельных долей, в том числе ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, свидетеля ФИО1, показавшего в судебном заседании о том, что является собственником земельных долей в спорном земельном участке, с условиями договора аренды собственники земельных долей были согласны, а также ФИО2, умершей <дата>, являвшейся наследодателем земельной доли ФИО3, принявших условия договора аренды, получавших арендную плату, данный договор аренды соответствует требованиям действующего законодательства, предъявляемым к такого рода договорам. Отсутствие споров со стороны арендодателей относительно заключения договора аренды в течение длительного периода времени также свидетельствует о том, что данный договор соответствует воле и интересам собственников земельных долей.

При таких обстоятельствах, законных оснований для признания недействительным договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя № 1 от 06.11.2009 у суда не имеется, в связи с чем в удовлетворении иска в этой части истцу ФИО3 следует отказать.

В соответствии с пунктом 2 статьи 12 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", в случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.

Договором аренды №1 от 06.11.2009 определены права арендатора, в том числе п.4.1.2 – по истечению срока действия договора в преимущественном порядке на возобновление договора на новый срок или выкуп земельных долей в праве общей долевой собственности на участок при их продаже на прочих равных условиях перед другими лицами, а также обязанности арендодателя, в том числе п.4.4.5 – обеспечить возможность реализации арендатором преимущественного права на продление договора после окончания срока его действия или право выкупа земельных долей в праве общей долевой собственности на участок при прочих равных условиях перед другими лицами, то есть в данном случае права арендатора и обязанности арендодателя не в период действия договора аренды.

Вопреки доводам истца ФИО3, на момент заключения оспариваемых истцом договоров купли-продажи долей в праве общей долевой собственности № 7 от 02.08.2016 между ФИО6 и ООО АФ «Благодатенская», №26 от 04.08.2016 между ФИО7 и ООО АФ «Благодатенская», №29 от 04.08.2016 между ФИО8 и ООО АФ «Благодатенская», №34 от 04.08.2016 между ФИО5 и ООО АФ «Благодатенская», ООО АФ «Благодатенская» являлось сособственников земельных долей в праве общей долевой собственности и арендатором земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером №, использовало указанный земельный участок на основании договор аренды №1 от 06.11.2009, в силу положений ст.12 ФЗ № 101-ФЗ о возможности отчуждения земельной доли, а потому при продаже земельных долей ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО5, им не требовалось извещать других участников долевой собственности о намерении продать свои земельные доли.

Пунктом 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Учитывая нормы действующего законодательства, то, что истец ФИО3 не является стороной оспариваемых договоров или лицом, которому законом предоставлено право его оспаривать, а также не может быть признан заинтересованным лицом, обладающим в силу ст.166 ГК РФ правом на обжалование оспариваемых сделок, при отсутствии доказательств, что оспариваемые сделки нарушают его права и законные интересы, в связи с чем не имеют правового значения его доводы о признании договоров купли – продажи недействительными.

Кроме того, ответчиками ФИО6, ФИО5, ФИО7, ФИО8 оспариваемые истцом договоры купли-продажи земельных долей в установленном порядке не обжаловались, не отменялись и не изменялись.

Согласно положениям части 1 статьи 39 ГПК РФ ответчик вправе признать иск, а части 2 названной статьи суд не принимает признание иска ответчиком, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.

Поскольку признание иска ответчиками ФИО6 и ФИО7 в части признания исковых требований ФИО3 о признании недействительными сделками договоров купли-продажи земельной доли №7 от 02.08.2016 и №26 от 04.08.2016, соответственно, и применении последствий недействительности сделок, противоречит закону, так как истец ФИО3 не является стороной по договорам купли-продажи, при этом стороны по указанным договорам не наделяли последнего полномочиями по оспариванию этих договоров, а указанные ответчики исковые требования об этом не заявляли, кроме того, на момент заключения сделок купли-продажи ООО АФ «Благодатенская» имело в собственности земельные доли и в силу ст.12 ФЗ №101-ФЗ, предусматривающей возможность реализации права на отчуждение земельной доли, не связанной с условиями договора аренды, имело право приобрести земельные доли, потому суд не принимает признание иска ответчиками ФИО6 и ФИО7 в указанной части исковых требований.

При таких обстоятельствах, законных оснований для удовлетворения требований истца в этой части не имеется.

Статьей 619 ГК РФ арендодателю предоставлено право требовать досрочного расторжения договора при наличии оснований, предусмотренных в абзаце первом статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно положениям ст.619 п.1-3 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Судом установлено, что при заключении договора аренды №1 от 06.11.2009 земельного участка, с кадастровым номером № предмет договора и его существенные условия, порядок изменения, расторжения и прекращения договора (п.п.5.1-5.3), сторонами были согласованы, земельный участок без каких-либо замечаний был передан арендатору, который оплачивал арендную плату за пользование земельным участком, что не отрицалось сторонами в судебном заседании, о чем также свидетельствуют представленные платежные поручения об оплате обществом арендной платы за 2019-2021 г.г. в виде денежных средств ФИО12.

Каких-либо нарушений при аренде обществом указанного земельного участка, влекущих расторжение договора аренды, не имеется, доказательства тому истцом не представлены, не добыты они и судом.

Фактов невнесения ответчиком ООО АФ «Благодатенская» арендной платы более двух раз подряд суду не представлено, а несвоевременная выплата, как на то указывает истец ФИО3, не является основанием для расторжения с ним договора аренды.

Согласно ч.1 ст. 14 Федерального закона 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

В данном случае земельный участок, с кадастровым номером №, находится в долевой собственности более чем пяти лиц, а поскольку расторжение договора аренды является одной из форм распоряжения земельным участком, потому для расторжения договора аренды по инициативе арендодателя необходимо соответствующее решение общего собрания, которое не проводилось, что не отрицали стороны в судебном заседании.

При таких обстоятельствах, законных оснований для удовлетворения требований истца о расторжении с ним договора аренды не имеется.

Вопреки доводам истца, каких-либо злоупотреблений со стороны арендатора ООО АФ «Благодатенская» не усматривается.

Другие доводы истца при рассмотрении настоящего дела правового значения не имеют.

Таким образом, законных оснований для удовлетворения исковых требований истца ФИО3, с учетом уточнений и дополнений, не имеется, в связи с чем в иске следует отказать в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований ФИО3 к Обществу с ограниченной ответственностью «Благодатенская», ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО5 о признании недействительным договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя № 1 от 06.11.2009, недействительными договоры купли-продажи земельных долей №7 от 02.08.2016, №26 от 04.08.2016, №29 от 04.08.2016, №34 от 04.08.2016 и применении последствий недействительности сделок, расторжении арендных отношений – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Курский областной суд через Рыльский районный суд Курской области в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения 18.04.2022.

Председательствующий судья: Л.Н. Николаева