Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ИП ФИО2 КФХ ФИО3 к Страхову Алексею Николаевичу о взыскании долга, пени и процентов по договору аренды нежилого помещения и по договору на возмещение коммунальных услуг,

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО2 КФК ФИО3 обратился в суд с иском к Страхову А.Н. о взыскании долга, пени и процентов по договору аренды нежилого помещения и по договору на возмещение коммунальных услуг, с учетом уточнения указав, что 31 марта 2014 года между муниципальным образованием Киквидзенский муниципальный район Волгоградской области и адвокатом Страховым А.Н. был заключен договор № аренды нежилого помещения, по которому Арендодатель передал Арендатору во временное владение и пользование за плату нежилое помещение, общей площадью 8,3 кв.м., находящееся в административном здании общей площадью 150,7 кв.м., расположенном по адресу: <адрес> сроком на 5 лет с 31 марта 2014 года по 30 марта 2019 года, а Арендатор обязался уплачивать арендную плату в размере и сроки, предусмотренные договором. Кроме того, 31 марта 2014 года между муниципальным образованием Киквидзенский муниципальный район Волгоградской области и адвокатом Страховым А.Н. был заключен договор №1 на возмещение коммунальных услуг, согласно которого Получатель обеспечивает Плательщику (арендатору) доступ к получению тепла (газоснабжения) и электрической энергии в объемах, предусмотренных настоящим Договором, необходимых для обслуживания нежилого помещения, общей площадью 8,3 кв.м. находящегося в административном здании, общей площадью 150,7 кв.м., расположенном по вышеуказанному адресу. Плательщик возмещает затраты Получателю за потребленные объемы газоснабжения и электрической энергии, приходящееся на указанное нежилое помещение. 01 декабря 2015 года между муниципальным образованием Киквидзенский муниципальный район Волгоградской области и ИП КФХ ФИО3 был заключен договор купли-продажи имущества, согласно которого сменился собственник указанного административного здания. Свои обязательства Арендодатель выполнил в полном объеме, передав отвечающее условиям договора аренды нежилое помещение Арендатору. Указывает, что ответчик условия договора аренды и условия договора на возмещение коммунальных услуг нарушает, арендную плату за аренду нежилого помещения не оплачивает, расходы по коммунальным услугам не возмещает. 21 апреля 2021 года в адрес ответчика была направлена претензия, которая была оставлена им без удовлетворения. 18 июня 2021 года в адрес ответчика был направлен акт приемки-передачи нежилого помещения. На момент подписания акта имелась задолженность в сумме 59605 рублей 40 копеек за период с 01 января 2016 года по 31 марта 2021 года, из которых 46598 рублей 40 копеек задолженность по арендной плате и 13007 рублей задолженность по возмещению затрат за коммунальные услуги. Считает, что поскольку ответчик не погасил задолженность по арендной плате и не возместил затраты на коммунальные услуги, на данную сумму подлежат уплате проценты в размере 2082 рубля 03 копейки за период с 10 сентября 2018 года по 10 августа 2021 года. Уточнив требования просит взыскать с ответчика в свою пользу 113 195 рублей 13 копеек, из которых 46598 рублей 40 копеек задолженность по арендной плате по договору №1 аренды нежилого помещения от 31 марта 2014 года, 4909 рублей 30 копеек задолженность по возмещению затрат за коммунальные услуги по договору №1 на возмещение коммунальных услуг от 31 марта 2014 года, пени в размере 59 605 рублей 40 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 2082 рубля 03 копейки, уплаченную государственную пошлину в размере 3625 рублей 86 копеек.

В судебное заседание истец ФИО3 не явился, извещен надлежаще. Представитель истца по доверенности ФИО1 в судебном заседании исковые требования с учетом уточнения поддержал в полном объеме, просил об их удовлетворении.

Ответчик Страхов А.Н. в судебном заседании иск не признал, просил о применении исковой давности в части заявленных требований о возмещении долга по коммунальным платежам, пени и процентов до 15 января 2019 года, в удовлетворении требований просил отказать. Показал, что письменный договор аренды с истцом ИП КФХ Ковалевым не заключал, после смены собственника на здание занимал кабинет по устной договоренности в обмен на оказание юридических услуг, консультаций и представление интересов в судах, счетов на оплату аренды и на возмещение затрат на коммунальные услуги от бухгалтерии истца не получал. На предложение истца заключить с ним письменный договор аренды помещения ответчик посчитал размер аренды завышенным и ответил отказом, на что получил требования об оплате аренды за все года и возвратил ключи по первому требованию.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, относительно предмета спора, администрации Киквидзенского муниципального района Волгоградской области ФИО4, действующий по доверенности №4 от 01 марта 2022 года (сроком действия на три года) в судебное заседание не явился, представил письменное объяснение по исковым требованиям, указав, что последняя оплата аренды и возмещения коммунальных услуг Страховым А.Н. была произведена и поступила на счет администрации 31 марта 2016 года, тем самым задолженности не имеется, просит дело рассмотреть в отсутствие, при разрешении исковых требований полагается на усмотрение суда.

Суд, изучив материалы дела, приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Как установлено в судебном заседании и подтверждается письменными доказательствами по делу, 31 марта 2014 года между муниципальным образованием Киквидзенский муниципальный район Волгоградской области и адвокатом Страховым А.Н. был заключен договор №1 аренды нежилого помещения, по которому Арендодатель передал Арендатору во временное владение и пользование за плату нежилое помещение, общей площадью 8,3 кв.м., находящееся в административном здании общей площадью 150,7 кв.м., расположенном по адресу: <адрес> сроком на 5 лет с 31 марта 2014 года по 30 марта 2019 года, а Арендатор обязался уплачивать арендную плату в размере и сроки, предусмотренные договором. Согласно приложения 1 к договору аренды №1 от 31 марта 2014 года цена договора (согласно извещению о проведении аукциона, срок аренды 5 лет) без НДС 40338 рублей. Арендная плата за месяц без НДС 672 рубля 30 копеек, арендная плата за месяц с НДС 793 рубля 31 копейка. В силу п.3.2 договора, при просрочке оплаты в установленные договором сроки Арендатор уплачивает пени в размере 0,5% с общей суммы просроченных платежей за каждый день просрочки. В этот же день 31 марта 2014 года между муниципальным образованием Киквидзенский муниципальный район Волгоградской области и адвокатом Страховым А.Н. был заключен договор №1 на возмещение коммунальных услуг, об обеспечении арендатора доступа к получению тепла (газоснабжения) и электрической энергии в объемах, предусмотренных указанным договором, необходимых для обслуживания арендуемого нежилого помещения в здании, расположенном по вышеуказанному адресу. Размер платы за потребление электроэнергии по приложению №1 составляет 303 рубля 64 копейки в месяц.

31 марта 2015 года между муниципальным образованием Киквидзенский муниципальный район Волгоградской области и адвокатом Страховым А.Н. было заключено дополнительное соглашение №1 к договору №1 от 31 марта 2014 года, согласно которого приложение 1 к договору аренды №1 от 31 марта 2014 года изложено в следующей редакции: индекс роста потребительских цен на товары и услуги для населения 1,083. Арендная плата за месяц без НДС 672,30х1,083=728,10 рублей. НДС (18%)=арендная плата х 18%=131,05 рублей. Арендная плата за месяц с НДС = арендная плата +НДС=859,15 рублей.

01 декабря 2015 года между муниципальным образованием Киквидзенский муниципальный район Волгоградской области и ИП КФХ ФИО3 был заключен договор купли-продажи имущества, согласно которого Продавец продал Покупателю административное здание общей площадью 150,7 кв.м., кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>.

10 декабря 2015 года между ИП КФХ ФИО3 и адвокатом Страховым А.Н. было заключено дополнительное соглашение №2 к договору о передаче в аренду нежилого помещения от 31 марта 2014 года, согласно которого внесены следующие изменения в договор о передаче в аренду нежилого помещения №1 от 31 марта 2014 года: пункт 1.2. договора изложить в новой редакции: 1.2. Административное здание принадлежит на праве собственности ИП КФХ ФИО3 на основании Свидетельства о регистрации права, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 10 декабря 2015 года сделана запись регистрации №. Пункт 2.2.2. изложить в следующей редакции: п.2.2.2. Уплачивать арендную плату в срок до 01 числа следующего за отчетным месяцем в соответствии с расчетом, указанным в приложении №1 к настоящему договору. Пункт 2.2.3. исключен. Пункт 2.2.4. договора изложен в следующей редакции: п.2.2.4. Стоимость коммунальных услуг определяется согласно Приложению №2 к указанному договору по предъявленным счетам Арендодателем. Приложение №1 к дополнительному соглашению №2 от 10 декабря 2015 года к договору аренды №1 от 31 марта 2014 года изложить в следующей редакции: Приложение №1 к дополнительному соглашению №2 от 10 декабря 2015 года к договору аренды №1 от 31 марта 2014 года: площадь 8,3 кв.м., цена договора (согласно извещению о проведении аукциона, срок аренды 5 лет) 40338 рублей. Индекс роста потребительских цен на товары и услуги населению в 2014 году =1,083. Арендная плата в месяц (НДС не облагается) 672,30х1,083=728,10 рублей.

Заключенное дополнительное соглашение №2 к договору о передаче в аренду нежилого помещения от 31 марта 2014 года между сторонами ФИО3 и адвокатом Страховым А.Н. условий о его государственной регистрации в органах Россреестра не содержит, в государственном реестре недвижимости не зарегистрировано, заключено и распространяет свое действие на период с 10 декабря 2015 года по 31 декабря 2015 года.

Кроме того, вопреки доводам истца и содержанию дополнительного соглашения между сторонами, согласно представленным свидетельству о регистрации права в ГРН о собственности административное здание, общей площадью 150,7 кв.м., расположенном по адресу: <адрес> принадлежит истцу ФИО3 как физическому лицу, без статуса индивидуального предпринимателя.

В соответствии со ст.421 ГК РФ – граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается.

Статья 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

В силу пункта 14 указанного Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ сделки по аренде недвижимого имущества подлежат государственной регистрации, если иное не установлено законом, считаются заключенными с момента такой регистрации (п.2 ст.651 ГК РФ) и наступают правовые последствия (п.1 ст.164 ГК РФ).

По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий. Вместе с тем, предоставив конкретное помещение в пользование ответчика на условиях подписанного сторонами договора, истец принял на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды. Поэтому, если это не затронет прав указанных третьих лиц, до окончания определенного соглашением срока пользования ответчик вправе занимать помещение, внося за него плату, установленную соглашением сторон. Истец вправе был требовать возврата помещения лишь по истечении названного срока пользования или в иных случаях, когда обязательства сторон друг перед другом будут прекращены в общем порядке (статья 450 ГК РФ). Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора.

По мнению суда, поскольку в письменном дополнительном соглашении от 10 декабря 2015 года, стороны хоть и договорились о передаваемом в аренду объекте, размере платы за пользование им, возмещении коммунальных ресурсов, но доказательств того, что все существенные условия договора аренды от 31 марта 2014 года до и после 30 марта 2019 года исполнялись сторонами надлежаще, в деле не имеется.

Так истцом не предоставлено доказательств о предъявлении ответчику счетов по оплате аренды и расходов по коммунальным услугам.

Доказательств достижения между сторонами устной договоренности по аренде помещения в период после 2019 -2021 гг. взамен на оказание ответчиком как адвокатом консультаций и представления интересов истца в суде не представлено.

Из представленной светокопии акта приемки-передачи нежилого помещения от 18 июня 2021 года стороной ответчика как арендатором не подписан, сведения о его отказе от подписи не содержат. Кроме того в данном акте отсутствует информация, из чего состоит указанная задолженность в сумме 59605 рублей 40 копеек за период с 01 января 2016 г. по 31 марта 2021 г.

Принимая во внимание, что дополнительное соглашение №2 к договору о передаче в аренду нежилого помещения от 31 марта 2014 года между ФИО3 и Страховым А.Н. заключено по 31 декабря 2015 года, в дальнейшем не продлевалось, счета по оплате истцом в адрес ответчика не выставлялись, иск подлежит оставлению без удовлетворения.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194, 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО2 крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3 к Страхову Алексею Николаевичу о взыскании долга, пени и процентов по договору аренды нежилого помещения и по договору на возмещение коммунальных услуг оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Волгоградского областного суда через Киквидзенский районный суд Волгоградской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Поддубный А.В.

Мотивированное решение изготовлено 04 мая 2022 года.

Судья Поддубный А.В.