Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Фалеева Алексея Васильевича к Департаменту земельных и имущественных отношений мэрии г. Новосибирска о понуждении к заключению договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

В Заельцовский районный суд города Новосибирска подано исковое заявление Фалеева Алексея Васильевича к Департаменту земельных и имущественных отношений мэрии г. Новосибирска о понуждении к заключению договора аренды земельного участка, в котором истец указал, что xx.xx.xxxx г. между арендодателем Департаментом земельных и имущественных отношений мэрии г. Новосибирска и арендатором __ был заключен договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов __ с кадастровым номером __, площадью 1000 кв.м. xx.xx.xxxx г. договор аренды зарегистрирован в УФРС по НСО. xx.xx.xxxx г. между ответчиком и __П. было подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от xx.xx.xxxx г. __ которым была изменена сумма арендной платы и срок аренды был продлен до xx.xx.xxxx года.. xx.xx.xxxx года __. заключила с истцом соглашение о переуступке права аренды по договору аренды земельного участка, по которому права и обязанности по договору __ от xx.xx.xxxx г. были переданы Фалееву А.В. в полном объеме, в, том числе по оплате арендных платежей (п.5). Смена арендатора была зарегистрирована УФРС по НСО xx.xx.xxxx г. Обязанности по договору истец выполнял добросовестно, предусмотренную договором арендную плату в полном объеме платил своевременно, включая арендную плату и за 2015 г. Все платежи ответчиком принимались, претензий не предъявлялось. В соответствии с пп.4 п.xx.xx.xxxx Договора «Арендодатель обязан своевременно в письменном виде извещать Арендодателя об изменениях размера арендной платы, а также о смене финансовых реквизитов получателя арендной платы.» Никаких писем в его адрес в течение всего времени не направлялось. В настоящее время ведется строительство жилого дома, в течение __ г. г. подготовлена проектная документация, проведены подготовительные работы, закуплены строительные материалы, сделан фундамент дома.

xx.xx.xxxx г. истец обратился к ответчику о продлении действия договора аренды земельного участка __ от xx.xx.xxxx г. xx.xx.xxxx г. ответчик направил в адрес истца дополнительные соглашения __ и __ к указанному договору аренды. В дополнительном соглашении __ от xx.xx.xxxx г. ответчик предложил «1.По взаимному согласию сторон пункт xx.xx.xxxx Договора исключить» В дополнительном соглашении __ от xx.xx.xxxx г. ответчик предложил «задним числом», с xx.xx.xxxx года г. до xx.xx.xxxx г. оплатить доначисленную арендную плату в сумме __ рублей в срок до xx.xx.xxxx г. В новой редакции (п.3) изложен раздел 2 Договора, предусматривающий новый размер арендной платы « С xx.xx.xxxx г. Раздел 2 договора изложить в следующей редакции: «xx.xx.xxxx В соответствии с Постановлением Правительства Новосибирской области от 26.05.2014 г. № 213-п размер арендной платы по договору устанавливается на основании отчета независимого оценщика и составляет __ рублей в год или __ рублей в месяц». В пункте 2 указанного доп.соглашения также «задним числом» было указано, что « С 01.04.2015 года приложение 4 к Договору утрачивает силу», пункт 5 предусматривал «Арендные платежи по Договору за апрель, май, июнь Арендатор обязуется оплатить в срок до 01.08.2015 г.» Указанные документы истец получил заказным письмом 11.08.2015 г.

В дополнительном соглашении __ ответчик в пункте 6 дополнил раздел 5 Договора «xx.xx.xxxx Арендатор признается недобросовестным арендатором в случае невнесения им арендной платы более двух месяцев подряд, систематического (более двух раз) внесения арендной платы не в полном размере, определенном Договором. xx.xx.xxxx Сведения о недобросовестной Арендаторе публикуются Арендодателем на официальном сайте города Новосибирска в информационно-телекоммуникационной сети интернет»

Пунктом 8 дополнительного соглашения __ дополнен раздел 7 Договора «xx.xx.xxxxСведения о недобросовестных арендаторах не являются конфиденциальной информацией и не могут составлять коммерческую тайну»

Истец составил протокол разногласий на дополнительное соглашение __ в котором указал, что не согласен с исключением п.xx.xx.xxxx Договора. Также был составлен протокол разногласий на дополнительное соглашение __ в котором было предложено исключить увеличение арендной платы «задним числом», а новую арендную плату установить не с xx.xx.xxxx года, а с xx.xx.xxxx года (п.З ), т.е. с момента продления договора аренды земельного участка на новый срок. Было предложено исключить платеж «доначисленной арендной платы» (п.4), а также пункты 2,5,6,8. Протоколы разногласий были представлены в ДЗиИО xx.xx.xxxx г., на которые до настоящего времени истец не получил ответа.

В дополнительном соглашении __ ответчик сослался на ПостановлениеПравительства Новосибирской области от xx.xx.xxxx г. __ «Об утвержденииПоложения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях исроках внесения арендной платы за использование земельных участков натерритории Новосибирской области, государственная собственность на которые неразграничена». Между тем, в этом Постановлении (п.п.3 п.3) указано, что годовойразмер арендной платы определяется органами местного самоуправления наосновании отчета независимого оценщика « за исключением случаевпредоставления земельных участков в аренду для индивидуального жилищногостроительства категориям граждан, имеющим право на внеочередное (первоочередное) предоставление земельных участков в аренду дляиндивидуального жилищного строительства, установленное федеральнымзаконодательством». В настоящее время истец имеет 3-хнесовершеннолетних детей в возрасте 12, 5 и 3 года. В ст.xx.xx.xxxx Земельного КодексаРФ ( п.п.3 п.5 ) указано, что размер арендной платы за земельный участок,находящейся в государственной или муниципальной собственности, определяетсяв размере не выше земельного налога, рассчитанного в отношении такогоземельного участка, в случае заключения договора аренды земельного участка « сгражданами, имеющими в соответствии с федеральными законами, законамисубъектов Российской Федерации право на первоочередное или внеочередноеприобретение земельных участков». Таким образом, поскольку в настоящее времяидет речь о продлении договора аренды земельного участка, то размер аренднойплаты не может быть выше размера земельного налога (п.п.З п.5 ст.39.7Земельного Кодекса РФ. Более того, ответчик был поставлен в известность обобращении, направленном за подписью члена Правительства Новосибирскойобласти - руководителя департамента имущества и земельных отношенийНовосибирской области __ на имя Директора Департаментанедвижимости Министерства экономического развития Российской __ с просьбой дать разъяснения о применении предусмотренногопунктом 5 статьи xx.xx.xxxx ЗК РФ порядка определения размера арендной платы вразмере не выше земельного налога в случае заключения договора арендыземельного участка с гражданином, имеющим трех и более детей, по основаниям,не связанным с реализацией права на первоочередное или внеочередноеприобретение земельных участков (например, в результате передачи прав иобязанностей по договору аренды земельного участка). xx.xx.xxxx года из Министерства экономического развития Российской Федерации был получен ответ, в котором четко было указано « размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка устанавливается органами государственной власти субъекта Российской Федерации на основании заключенного договора аренды земельного участка с лицами, определенными пунктом 5 статьи xx.xx.xxxx Земельного Кодекса РФ.»

В п. 10 Постановления Правительства Новосибирской области __ было предусмотрено « Пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя осуществляется по следующим основаниям: 1) в соответствии с указанным в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период уровнем инфляции-ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, арендная плата изменяется на размер уровня инфляции, указанного на соответствующий финансовый год, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды; 2)в связи с переоценкой кадастровой стоимости земельного участка; 3)в связи изменением размера земельного налога. Такого условия как « переменалица в арендном обязательстве» данное постановление не содержит, в п.п. 3 п.2раздела 11 указано « продление действия договора аренды ».

Согласно позиции Верховного Суда РФ: В случае перемены лиц в обязательстве к новому арендатору переходит обязанность по внесению арендной платы в размере, определенном при передаче земельного участка в аренду правопредшественнику. Применимы нормы п.5 ст.22 ЗК РФ (ОпределениеВерховного Суда РФ от xx.xx.xxxx__ Определение Верховного Суда отxx.xx.xxxx__).

В силу п.1 ст. 408 ГК РФ одним из оснований, прекращения обязательств, является надлежащее исполнение обязательства. Уплатив предусмотренную договором аренды арендную плату в установленном договоре размере, истец надлежаще исполнил обязательство по уплате арендных платежей по договору. Таким образом, это обязательство прекратилось. Следует отметить, что ни один законодательный акт, ни Гражданский Кодекс РФ, ни Земельный Кодекс РФ, ни Постановления Правительства НСО не дают право Арендодателю увеличивать ставку арендной платы за прошедшее время «задним числом». Размер арендной платы определяется при установлении правоотношений на будущее время.

Таким образом, ответчик, без правовых оснований требует у истца дополнительные денежные средства, не предусмотренные заключенным договором, либо какими бы ни было нормативно-правовыми актами.

Своими действиями ответчик нарушает решение Совета депутатов города Новосибирска от xx.xx.xxxx г. __ «Об утверждении коэффициентов, применяемых для определения годового размера арендной платы за использование земельных участков на территории г. Новосибирска, государственная собственность на которые не разграничена». Этим решением утверждены годовые коэффициенты, устанавливающие зависимость арендной платы от категории арендатора (Ка), в размерах, приведенных в приложении 2.. В п.6 указано, что многодетным семьям, имеющим на своем иждивении трех и более несовершеннолетних детей устанавливается размер коэффициент 0,5. Точно такой же коэффициент 0,5 установлен и для физических лиц, которым в соответствии с законодательством установлена группа или категория инвалидности (п.2). Первый арендатор получил земельный участок, поскольку имел инвалидность. Следовательно, арендная плата для истца должна остаться на прежних условиях.

Своими действиями ответчик нарушает права истца. В соответствии с ч. 1 ст.621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условий преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Просили суд : Обязать Департамент земельных и имущественных отношений мэрии г. Новосибирска заключить с истцом дополнительное соглашение к договору аренды __ от xx.xx.xxxx г. на земельный участок __ по генплану, с кадастровым __ площадью 1000 кв.м на следующих условиях:

« 1.Срок действия договора продлевается до 21 мая 2018 года.

2.С xx.xx.xxxx г. Раздел 2 Договора изложить в следующей редакции: « В соответствии с решением Совета депутатов города Новосибирска от xx.xx.xxxx г. __ размер годовой арендной платы определяется не выше размера земельного налога.

xx.xx.xxxx.Арендная плата и неустойка по Договору вносится Арендатором на расчетный счет __ в Сибирское ГУ Банка России г. Новосибирск, БИК __. Получатель: ИНН __, КПП __, Управление Федерального казначейства по Новосибирской области (Департамент земельных и имущественных отношений г. Новосибирска), ОКТМО __, КБК __.

2.3 Арендная плата вносится ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным.

2.4.В случае неуплаты платежей в установленный срок Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку за каждый день просрочки в размере 0,05 % от суммы задолженности за истекший месяц.

2.5.Арендодатель вправе изменить размер арендной платы за земельный участок в бесспорном и одностороннем порядке в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации и (или) Новосибирской области, г. Новосибирска, регулирующими исчисление арендной платы, в том числе в соответствии с указанными в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период уровнем инфляции - ежегодно, но не ранее чем через год после заключения Договора, арендная плата изменяется на размер уровня инфляции, указанного на соответствующий финансовый год, который применятся ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный Договор.».

3. Пункт 7.5. Договора аренды изложить в следующей редакции:. При заключении договора, предусматривающего переход права собственности на объект недвижимого имущества, расположенный на арендуемом земельном участке, Арендатор обязан заключить соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с новым правообладателем объекта недвижимого имущества.

С момента перехода права собственности на объект недвижимости права и обязанности Арендатора по Договору прекращаются.

4. Настоящее дополнительное соглашение вступает в юридическую силу с момента государственной регистрации.

5. Дополнительное соглашение составлено в 3-х экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу : один — для Арендодателя; два - для Арендатора»

В судебном заседании истец уточнил исковые требования в части размера арендной платы за земельный участок, просил установить его в размере земельного налога, уточнил также, что по тексту имеется опечатка в исковом заявлении.

Исковые требования Фалеев А.В. и его представитель поддержали, по доводам, которые изложены в заявлении.

Представитель ДЗиИО мэрии г. Новосибирска в суд не явился, извещен. Направил в суд возражения в котором исковые требования считал необоснованными, просил в удовлетворении отказать. Возражения по иску были направлены на размер арендной платы, полагали, что Фалеев А.В. не имеет права на льготный расчет арендной платы. Так как, не имеет права первоочередного предоставления земельного участка, договор аренды на земельный участок заключен на основании переуступки права. Поэтому расчет арендной платы должен исчисляться Фалееву А.В. на общих основаниях.

Суд, выслушав истца, его представителя, исследовав материалы дела, находит иск Фалеева А. В. обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Судом установлено, что xx.xx.xxxx г. между арендодателем Департаментом земельных и имущественных отношений мэрии г. Новосибирска и арендатором __ был заключен договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов __ с кадастровым номером __, площадью 1000 кв.м. xx.xx.xxxx г. договор аренды зарегистрирован в УФРС по НСО., что подтверждается договором аренды, планом границ земельного участка, кадастровым паспортом ( л.д.12-18)

xx.xx.xxxx г. между ответчиком и __ было подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от xx.xx.xxxx г. __ которым была изменена сумма арендной платы и срок аренды был продлен до xx.xx.xxxx года.( л.д. 20)

xx.xx.xxxx года __ заключила с истцом соглашение о переуступке права аренды по договору аренды земельного участка, по которому права и обязанности по договору __ от xx.xx.xxxx г. были переданы __ А.В. в полном объеме, в, том числе по оплате арендных платежей (п.5). Смена арендатора была зарегистрирована УФРС по НСО xx.xx.xxxx г. ( л.д. 22).

Департамент земельных и имущественных отношений мэрии г. Новосибирска был уведомлен о переуступки права по договору аренды, что следует из отметки на заявлении от xx.xx.xxxx года.

Никаких возражений по соглашению о переуступке права аренды по договору аренды земельного участка ДЗиИО не высказал, новых тарифов по уплате арендной платы не установил.

В соответствии с пунктом 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"

уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.

xx.xx.xxxx. Фалеев А.В. письменно уведомил Ответчика о желании продлить договор аренды земельного участка на новый срок, в связи с истечением срока договора аренды. ( л.д.23).

В ответ на данное обращения ДЗиИО в адрес Фалеева А.В. направило два дополнительных соглашения __ и __ ( л.д. 24-26), в которых предусматривалось, что для продления договора аренды земельного участка, необходимо оплатить «задним числом», с xx.xx.xxxx года г. до xx.xx.xxxx г. доначисленную арендную плату в сумме 453 172,76 рублей в срок до xx.xx.xxxx г. В новой редакции изложен раздел 2 Договора, предусматривающий новый размер арендной платы « С xx.xx.xxxx г. Раздел 2 договора изложить в следующей редакции: «xx.xx.xxxx В соответствии с Постановлением Правительства Новосибирской области от xx.xx.xxxx г. __ размер арендной платы по договору устанавливается на основании отчета независимого оценщика и составляет __лей в год или __ рублей в месяц».

Истец составил протокол разногласия, в котором предложил заключит дополнительное соглашения в иной редакции.( л.д. 27-32) Ответчик ответа на протокол разногласия не дал.

Согласно ч. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как видно из с ч.1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с ч. 1 ст. 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Такое же положение содержит пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации: «По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.»

Ответчик не представил доказательств ненадлежащего исполнения своих обязанностей арендатора Фалеева А.В.. Фалеев А.В. оплачивал арендную плату, установленную договором аренды и дополнительным соглашением __ не допускал порчу земельного участка.

Фалеев А.В. возвел на указанном земельном участке фундамент дома.

Другому лицу данный земельный участок в аренду не предоставлен.

Ответчик не предоставил доказательств, что земельный участок изымается для государственных или муниципальных нужд.

Истец письменно уведомил арендодателя о желании продлить действия договора аренды земельного участка, выполнив требования ст. 22 ЗК РФ.

Исходя из анализа представленных по делу доказательств, суд приходит к выводу, что Фалеев А.В. имеет преимущественное права на заключения ( продление)договора аренды земельного участка. Отказ ответчика в заключение ( продлении) договора аренды земельного участка по основанием не уплаты арендной платы в повышенном размере за три прошедших года не предусмотрен законом. Следовательно, по этим основаниям ответчик не имел права отказать Фалееву А.В. в заключении договора аренды земельного участка на новый срок.

Суд соглашается с доводами истца, что арендная плата за аренду земельного участка для него не может превышать размера земельного налога.

Размер арендной платы в соответствии с пунктом 12 ст.22 Земельного кодекса РФ является существенным условием договора.

xx.xx.xxxx многодетной семьи.

В ст.39.7 Земельного Кодекса РФ ( п.п.3 п.5 ) указано, что размер арендной платы за земельный участок, находящейся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае заключения договора аренды земельного участка « с гражданами, имеющими в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков».

Право на первоочередное предоставления земельного участка для семей имеющих трех и более детей установлено п. 6 ст. 39.5 ЗК РФ и ст. 39.16 ЗК РФ. Поскольку, такая льгота для многодетных семей установлена законом РФ, то изменить ее не вправе ни субъект РФ, ни органы местного самоуправления. Соответственно требования истца об установлении арендной платы в размере не превышающей земельный налог является законным.

Пункты дополнительного соглашения, указанного в исковом заявлении начиная с 2.2 по п.5 содержаться в дополнительных соглашениях направленных ответчиком в адрес истца. Поэтому суд делает вывод, что они разногласия у сторон не вызывают.

Исходя из изложенного суд приходит к выводу, что исковые требования Фалеева АК.В. подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление Фалеева Алексея Васильевича удовлетворить.

Обязать Департамент земельных и имущественных отношений мэрии г. Новосибирска заключить с Фалеевым Алексеем Васильевичем дополнительное соглашение к договору аренды __ от xx.xx.xxxx г. на земельный участок __ по генплану, с кадастровым __ площадью 1000 кв.м на следующих условиях: « 1.Срок действия договора продлевается до xx.xx.xxxx года.

2. С xx.xx.xxxx г. Раздел 2 Договора изложить в следующей редакции: « В соответствии с решением Совета депутатов города Новосибирска от xx.xx.xxxx г. __ размер годовой арендной платы определяется не выше размера земельного налога.

4. Настоящее дополнительное соглашение вступает в юридическую силу с момента государственной регистрации.

Решение может быть обжаловано в срок 1 месяц со дня его изготовления в окончательной форме в Новосибирский областной суд. Апелляционная жалоба подается через Заельцовский районный суд г. Новосибирска.

Судья Чалкова С.Н.

Решение в окончательной форме изготовлено 23 марта 2016 года.