Гражданский кодекс часть 1

ФИО4 (истец) обратилась в суд с вышеуказанным иском к ФИО2, указав, что ... между ней и ФИО2 был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ... помещение коммунального заселения №1. Стоимость квартиры была определена сторонами в размере ... руб., между тем, ответчик в нарушение условий вышеуказанного договора денежную сумму в счет покупки квартиры истцу не передал. Истец считает, что неоплата ответчиком приобретенного имущества является существенным нарушением условий договора.

Ссылаясь на положения статей 450-453 ГК РФ просит суд:

- расторгнуть договор от 27.12.2011г. купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ..., помещение коммунального заселения №1;

- прекратить право собственности ФИО2 на указанную квартиру, зарегистрированное 12.01.2012г. за ...

- признать за ФИО4 право собственности на квартиру, расположенную по адресу: г..., помещение коммунального заселения №1.

В судебном заседании представитель истца ФИО1, действующий на основании доверенности, заявленные требования поддержал в полном объеме.

Ответчик ФИО2 и его представитель ФИО3, действующая на основании ордера, возражали против удовлетворения заявленных требований, по доводам, изложенным в письменном отзыве. Указывали на несоблюдение истцом предусмотренного положениями п.2 ст452 ГК РФ досудебного порядка урегулирования спора. Кроме того, сторона ответчика заявила ходатайство о применении последствий пропуска срока исковой давности по второму и третьему требованиям, полагая их в качестве последствий недействительной сделки.

Истец ФИО4, извещенная надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, просила о рассмотрении дела в свое отсутствие.

С учетом мнения сторон, руководствуясь ст.167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившегося истца, извещенного надлежащим образом.

Заслушав пояснения представителя истца, ответчика и его представителя, изучив материалы дела, суд приходит к следующему:

27.12.2011г. между ФИО4 («Продавец») и ФИО2 («Покупатель») был заключен договор купли продажи квартиры, в соответствии с которым Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить следующее имущество, расположенное по адресу: ..., помещение коммунального заселения №1: 4- комнатная квартира, назначение: жилое, общая площадь 223,4 кв.м, этаж 1,2 (п. 1 Договора). В п. 3 Договора указано, что вышеуказанное имущество Продавец продал, а Покупатель купил за ... Покупатель передает денежные средства в указанном размере в день подписания договора. Указанный договор является актом приема-передачи имущества от Продавца Покупателю. Договор купли-продажи был зарегистрирован в Управлении Росреестра по ... 12.01.2012г., также было зарегистрировано право собственности ответчика на указанное недвижимое имущество.

Истец в обоснование своих требований указала, что ФИО2 до настоящего времени уклоняется от оплаты стоимости приобретенного им имущества, ссылаюсь на различные обстоятельства. В адрес ФИО2 было направлено предложение о расторжении указанного договора купли- продажи, однако до настоящего момента ответ на предложение со стороны ответчика истцом получен не был.

Ответчиком указывалось на несоблюдение истцом требований п.2 ст.452 ГК РФ, предусматривающих обязательное уведомление о расторжении договора. Вместе с тем, на момент предъявления иска к исковому заявлению представлено такое уведомление от 03.05.2014г. направленное ФИО2 от ... с которым истицей 23.04.2014г. был заключен договор на оказание правовых услуг. В качестве предмета договора и целей его достижения указано в том числе составление и направление документов для проведения досудебной процедуры расторжения договора (в том числе уведомления о возможности расторжения договора). Данное уведомление было направлено в адрес ФИО2 и получено им 05.05.2014г., т.е. до обращения в суд посредством почтовой корреспонденции, что подтверждается уведомлением о вручении. Кроме того, в ходе подготовки дела к рассмотрению, истицей так же представлено в адрес суда заявление, в котором она так же подтверждает свое одобрение действий поверенного лица – ООО «Правовой центр» в форме направления уведомления от 03.05.2014г. и волеизъявление на расторжение договора. Копия данного уведомления так же была вручена непосредственно ответчику в судебном заседании. При таких обстоятельствах, суд полагает несостоятельными доводы ответчика и его представителя о неисполнении истицей обязанности предусмотренной п.2 ст.452 ГК РФ и не усматривает оснований для оставления искового заявления без рассмотрения.

Согласно части 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно части 1 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Согласно статье 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно статье 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон (ч.2).

Согласно части 1 статьи 68 ГПК РФ объяснения сторон и третьих лиц об известных им обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, подлежат проверке и оценке наряду с другими доказательствами.

Оценивая представленные сторонами доказательства и пояснения сторон, суд приходит к выводу о том, что ответчик обязанность покупателя оплатить товар продавцу не исполнил.

Так, пунктом 3 Договора купли-продажи, предусмотрено, что «Вышеуказанное имущество Продавец продал, а Покупатель купил за ... Покупатель передает денежные средства в указанном размере в день подписания договора. Указанный договор является актом приема-передачи имущества от Продавца Покупателю.»

Таким образом, сама форма глагола, определяющего действия Покупателя указывает, что на момент его подписания обязанность по передаче денежных средств Продавцу им фактически не исполнена.

При этом, стороны в договоре не определили, каким способом будет подтверждаться факт расчета между сторонами. Специальных требований закона на этот счет не установлено, в связи с чем, стороны вправе самостоятельно определять способ подтверждения расчетов. Между тем, стороной ответчика не представлено ни одного доказательства, подтверждающего оплату ФИО2 стоимости полученного им недвижимого имущества, в связи с чем доводы истца в указанной части признаются судом обоснованными.

В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, суд соглашается с истцом, что неисполнение ответчиком в предусмотренный договором срок, т.е. 27.12.2011г., обязательства оплатить товар является основанием для заявления истцом требований о расторжении договора.

Учитывая установленные судом обстоятельства, суд признает нарушение со стороны ФИО2, выразившееся в неоплате стоимости приобретенного недвижимого имущества, существенным нарушением заключенного между сторонами договора купли- продажи, которое повлекло для истца такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", указано, что при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

При этом, пунктом 2 ст. 489 ГК РФ предусмотрено, что когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Одновременно с этим, суд исходит из того обстоятельства, что право выбора конкретного способа защиты нарушенного права предусмотренного ст.12 ГК РФ отнесено законом на истца. Таким образом, довыводы ответчика о невозможности расторжения договора купли- продажи ввиду регистрации перехода права собственности на спорную квартиру к ответчику, являются необоснованными и отклоняются судом.

Кроме того, суд соглашается с доводами истца о существенном нарушении договора со стороны покупателя, поскольку цена договора, равно как и обязанность по её уплате относятся к существенным условиям договора купли продажи. Истцом в материалы дела так же представлен выполненный независимым оценщиком ... об определении рыночной стоимости переданной по договору купли продажи от 27.12.2011г. квартиры, согласно которому по состоянию на 20.06.2014г., т.е по истечении более чем 2-х лет с момента заключения договора её среднерыночная стоимость составляет ... что более чем в 4 раза превышает определенную сторонами на момент заключения договора. Ответчиком представленное в материалы дела доказательство – отчет независимого оценщика не оспаривался. Данное доказательство суд так же принимает и оценивает в качестве доказательства существенного нарушения прав истца на исполнение со стороны покупателя обязанности по оплате приобратаемой вещи по цене соответствующей его реальной стоимости, определенной на момент её продажи.

Как было указано ранее, стороной ответчика было заявлено ходатайство о применении последствий пропуска сроков исковой давности.

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Статьей 196 названного Кодекса установлено, что общий срок исковой давности составляет три года.

Установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок исполнения обязательства может определяться посредством указания на событие, которое должно неизбежно наступить (статья 190 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 200 ГК РФ по обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Таким образом, поскольку сторонами в договоре срок исполнения обязательства по оплате определен посредством указания на событие - подписание договора, следовательно, срок исковой давности следует исчислять с 27.12.2011г., именно с этого момента в силу вышеназванной правовой нормы у истца возникло право требовать оплаты переданного ФИО2 недвижимого имущества и данный срок истекает, соответственно 27.12.2014г.

Из искового заявления видно, что он подан ФИО4 26.05.2014г., таким образом, предусмотренный законом трехлетний срок исковой давности для предъявления требований о расторжении сделки истцом не пропущен, ввиду чего ходатайство стороны ответчика о применении последствий его пропуска удовлетворению не подлежит.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что ответчик не выполнил свои обязательства по договору купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ..., помещение коммунального заселения №1, ввиду чего требования истца о расторжении договора купли- продажи от 27.12.2011г. являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Оценивая иные требования истца о прекращении права собственности ответчика и признания за истцом права собственности на квартиру, учитывая указанные в исковом заявлении правовые и фактические основания, суд полагает о некорректности их формулировки.

С учетом вышеприведенных положений ГК РФ, разъяснений высших судебных инстанций, суд полагает о необходимости их изложения в форме соответствующей последствиям расторжения договора купли-продажи объекта недвижимого имущества.

Учитывая вышеизложенное, запись о праве собственности ФИО2 на спорную квартиру подлежит исключению из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, поскольку будет препятствовать в регистрации прав на нее за истцом.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 настоящего Кодекса

Согласно ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

При подаче настоящего искового заявления истец уплатила сумму госпошлины в размере .... Вместе с тем, истцом фактически заявлено лишь одно требование имущественного характера не подлежащего оценке – о расторжении договора последствием, которого являются прекращение права за покупателем и его последующая регистрация за продавцом. При таких обстоятельствах, суд полагает необходимым возложить на ответчика по возмещению в пользу истца судебных расходов в размере соответствующем удовлетворенным требованиям.

С учетом вышеизложенного, руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО4 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи –удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи четырехкомнатной квартиры общей площадью 223,4 кв.м., расположенной по адресу: ..., помещение коммунального заселения №1, заключенный ... между ФИО4 и ФИО2

Возвратить в собственность ФИО4 четырехкомнатную квартиру общей площадью 223,4 кв.м., расположенную по адресу: ...

Настоящее решение является основанием для внесения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество записи о прекращении права собственности ФИО2 на вышеуказанное недвижимое имущество и государственной регистрации права собственности ФИО4 на четырехкомнатную квартиру общей площадью 223,4 кв.м., расположенную по адресу: ..., помещение коммунального заселения №1.

Взыскать в ФИО2 пользу ФИО4 в счет возмещения судебных расходов на оплату государственной пошлины в размере ...

Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Ленинский районный суд ... путем подачи апелляционной жалобы в течение одного месяца с даты составления мотивированного решения.

Судья: подпись О.К. Месяц

Мотивированное решение составлено судом: 01.08.2014г.

Судья: подпись О.К. Месяц

Копия верна

Судья:

Секретарь: