Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению ФИО1 <данные изъяты> к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области о признании недействительным решения об отказе в государственной регистрации прав,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в Советский районный суд города Челябинска с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - Росреест) в котором просил суд признать незаконным отказ в государственной регистрации права собственности ФИО2 на квартиру площадью <данные изъяты> кв.м. расположенную по адресу: город <адрес>, изложенный в сообщении об отказе в государственной регистрации прав от ДД.ММ.ГГГГ и возложить обязанность по устранению нарушения прав путем проведения соответствующей регистрации.

В обоснование заявленных требований указал, что между ним и конкурсным управляющим ИП ФИО3 – ФИО4 был заключен договор купли продажи квартиры, расположенной по адресу: город <адрес> (далее – спорная квартира). Стороны договора обратились в Росреестр с заявлениями о государственной регистрации прав, однако Росрестром было принято решение об отказе. В сообщении об отказе было указано на не предоставление на государственную регистрацию соглашения об изменении закладной, либо об аннулировании данной закладной с одновременной выдачей новой. Данной основание для отказа является незаконным и нарушает права и интересы ФИО2

ФИО2 на рассмотрение дела не явился, извещен.

Представитель ФИО2 – ФИО5, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ года (л.д. 64), поддержал доводы, изложенные в заявлении, настаивал на удовлетворении заявленных требований.

Представитель Росреестра ФИО6, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ года, возражала против удовлетворения заявленных требований, представила письменные возражения по делу (л.д. 29-34) и материалы регистрационных дел в отношении спорной квартиры (л.д. 37-173). В обоснование законности вынесенного отказа в государственной регистрации прав указала, на необходимость представления на государственную регистрацию прав дополнительных документов по изменению либо аннулированию ранее выданной закладной. Также указала на то, что на момент подачи заявления о государственной регистрации прав полномочия арбитражного управляющего были прекращены в связи с вынесение Арбитражным судом Челябинской области соответствующего определения. В связи с чем лицо, действующее от имени арбитражного управляющего, не было уполномочено на подачу заявления о государственной регистрации прав.

Заслушав лиц, участвующих в рассмотрении дела, исследовав и оценив представленные доказательства, суд установил следующие обстоятельства.

ДД.ММ.ГГГГ года между ФИО7 и ФИО8 был заключен договор купли-продажи, по условиям которого ФИО8 приобрела за счет заемных денежных средств спорную квартиру (л.д. 128-132).

Заемные денежные средства были получены ФИО8 в ЗАО «ВТБ 24» на основании кредитного договора № (л.д.136-151).

Права ЗАО «ВТБ 24» по вышеуказанному обязательству были удостоверены закладной (л.д. 152-161).

На основании определения арбитражного суда Челябинской области ИП ФИО9 была признана банкротом.

В рамках процедуры банкротства на основании проведенных торгов между конкурсным управляющим ИП ФИО3 – ФИО4 и ФИО10 был заключен договор купли-продажи от 25 июня 2012, по условиям которого ФИО10 приобрел в собственность спорную квартиру уплатив за нее 1 197 000 рублей (л.д. 75-82). Также в договоре было указано, что на квартиру наложено обременение в пользу ЗАО «ВТБ 24» (пункт 1.4).

ДД.ММ.ГГГГ года сторонами по вышеуказанному договору были поданы в Росреестр заявления о государственной регистрации перехода права и права собственности на спорную квартиру (л.д. 69-72).

От имени конкурсного управляющего ФИО4 заявление на государственную регистрацию прав было подано представителем ФИО11, действующей на основании нотариальной доверенности (л.д. 73)

ДД.ММ.ГГГГ Росреестр принял решение о приостановлении государственной регистрации прав указав на необходимость предоставить на государственную регистрацию прав либо соглашение об измерении условий закладной, либо соглашение об аннулировании закладной с выдачей новой закладной, либо погасить ипотеку (л.д. 110-111).

ДД.ММ.ГГГГ года в государственной регистрации прав было отказано по мотиву не представления необходимых для государственной регистрации документов указанных в сообщении о приостановлении государственной регистрации прав (л.д. 112-113).

Указанное решение Росреетра оспаривается ФИО10 в рамках настоящего дела.

В соответствии со статьей 46 Конституции Российской Федерации и главой 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) граждане и организации вправе обратиться в суд за защитой своих прав и свобод с заявлением об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных или муниципальных служащих, в результате которых, по мнению указанных лиц, были нарушены их права и свободы или созданы препятствия к осуществлению ими прав и свобод либо на них незаконно возложена какая-либо обязанность или они незаконно привлечены к ответственности.

По делам об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих обязанность по доказыванию законности оспариваемых решений, действий (бездействия) согласно части 1 статьи 249 ГПК РФ возлагается на орган или лицо, которые приняли оспариваемые решения или совершили оспариваемые действия (бездействие).

В соответствии с пунктом 1 статьи 17 Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Как следует из материалов далее документов правоустанавливающим документов подтверждающим право собственности заявителя на спорную квартиру является заключенный ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи. Данный договор не оспорен, недействительным не признан, доказательств иного в судебном заседании представлено не было.

Согласно абзацу 10 пункта 1 статьи 20 Закон о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если заявителем не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом о регистрации.

Мотивом, послужившим для отказа в государственной регистрации прав, как указано в сообщении о приостановлении государственной регистрации прав является не предоставления одно из следующих документов:

- соглашение об измерении условий закладной;

- соглашение об аннулировании закладной с выдачей новой закладной;

- заявления залогодержателя о погашении ипотеки.

Суд с данным основанием для отказа в государственной регистрации прав согласиться не может ввиду следующего.

Порядок удовлетворения требований залогового кредитора в рамках конкурсного производства определен статьями 110, 111, 138 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).

Согласно пункту 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя", если залоговый кредитор не предъявил свои требования в рамках дела о банкротстве, заложенное имущество продается с торгов в порядке, предусмотренном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)". При этом согласие залогового кредитора на продажу предмета залога не требуется.

Из изложенного следует, что при реализации заложенных объектов, включенных в конкурсную массу должника, признанного несостоятельным (банкротом), путем проведения открытых торгов не требуется согласие залогодержателя на отчуждение этого имущества.

Требования Росреестра о предоставлении дополнительных документов на государственную регистрацию для устранения последующих противоречий между сведениями о правообладателе спорной квартиры и содержанием ранее выданной закладной не основаны на законе.

Возложение данной обязанности на законного покупателя квартиры, находящейся в залоге, влечет к нарушению его прав и невозможности в отсутствии воли третьих лиц зарегистрировать свое право собственности.

ЗАО «ВТБ 24» предлагалось внести изменения в ранее выданную закладную в части изменения залогодержателя (л.д. 62). Однако Банк проигнорировал данное предложение.

При этом, суд отмечает, что внесение изменений в содержание закладной, либо аннулирование закладной с выдачей новой на нового собственника – ФИО10 возможно только после того как будет зарегистрировано право последнего на объект залога.

Стороны не лишены возможности после государственной регистрации перехода права на спорную квартиру внести изменения в закладную или составить новую закладную.

Относительно доводов, заявленных представителем Росреестра, о том, что на момент подачи заявления о государственной регистрации прав полномочия конкурсного управляющего <данные изъяты> определением Арбитражного суда Челябинской области были прекращены. Как следствие этого Росреест полагает, что и доверенность, выданная конкурсным управляющим на имя <данные изъяты> (л.д. 73), прекратила свое существование.

Во-первых, данный довод не может быть рассмотрен судом как основание для отказа в государственной регистрации прав, поскольку он не был указан в обжалуемом сообщении об отказе и в сообщении о приостановлении государственной регистрации прав. Учитывая изложенное, заявители были лишены возможности каким-либо образом возражать по указному замечанию, либо устранить его.

Во-вторых, позиция Росреестра о порочности доверенности, выданной на имя <данные изъяты>., в связи с прекращением полномочий конкурсного управляющего основана на неправильном применении норм материального права.

Согласно части 3 статьи 1 Закона о банкротстве отношения, связанные с несостоятельностью (банкротством) граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, регулируются настоящим Федеральным законом.

Частью 3 статьи 126 Закона о банкротстве установлено, что с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства прекращаются полномочия руководителя должника, иных органов управления должника и собственника имущества должника.

С даты утверждения конкурсного управляющего до даты прекращения производства по делу о банкротстве, или заключения мирового соглашения, или отстранения конкурсного управляющего он осуществляет полномочия руководителя должника и иных органов управления должника, а также собственника имущества должника - унитарного предприятия в пределах, в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Федеральным законом (часть 1 статьи 129 Закона о банкротстве).

Реализую представленные Законом о банкротстве полномочия <данные изъяты>., являясь конкурсным управляющим <данные изъяты> выдала на имя <данные изъяты>. доверенность на представление интересов предпринимателя для проведения государственной регистрации перехода права.

При этом суд отмечает, что фактически доверенность выдана на представление интересов <данные изъяты>., а не конкурсного управляющего <данные изъяты>.

Статьей 188 предусмотрен исчерпывающий перечень оснований для прекращения доверенности, к таковым в частности относится:

1) истечения срока доверенности;

2) отмены доверенности лицом, выдавшим ее, или одним из лиц, выдавших доверенность совместно;

3) отказа лица, которому выдана доверенность, от полномочий;

4) прекращения юридического лица, от имени которого или которому выдана доверенность, в том числе в результате его реорганизации в форме разделения, слияния или присоединения к другому юридическому лицу;

5) смерти гражданина, выдавшего доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим;

6) смерти гражданина, которому выдана доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим;

7) введения в отношении представляемого или представителя такой процедуры банкротства, при которой соответствующее лицо утрачивает право самостоятельно выдавать доверенности.

То обстоятельство, что полномочия арбитражного управляющего были прекращены, не влечет прекращения ранее выданной в установленном порядке доверенности на представления интересов должника.

Такая доверенность может быть отменена по правилам пункта 2 статьи 188 Гражданского кодекса РФ вновь утвержденным конкурсным управляющим.

Сведений об отмене доверенности не имеется.

Довод Росреестра о том, что доверенность связана с личностью конкурсного управляющего, несостоятелен. Конкурсный управляющий выполняет роль «руководителя» индивидуального предпринимателя и действует от имени должника, и следовательно прекращение его полномочие не влечет прекращение выданных доверенностей от имени индивидуального предпринимателя.

Следуя логике суждений Росрееста можно предполагать, что прекращение полномочий руководителя организации влечет прекращение всех ранее выданных доверенностей от имени организации и подписанных утратившим полномочия руководителем – данный довод не верен.

В порядке статьи 258 ГПК РФ суд считает необходимым восстановить нарушенные права ФИО10 путем возложения обязанности на Ресреестр провести соответствующую регистрацию прав.

На основании изложенного руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л :

Требования ФИО1 <данные изъяты> удовлетворить.

Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области в государственной регистрации права собственности ФИО1 <данные изъяты> на квартиру площадью <данные изъяты> кв.м. расположенную по адресу: город <данные изъяты> изложенный в сообщении об отказе в государственной регистрации прав от ДД.ММ.ГГГГ.

Обязать Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области устранить нарушение прав путем проведения государственной регистрации права собственности ФИО1 <данные изъяты> на квартиру площадью <данные изъяты> кв.м. расположенную по адресу: город <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд через Советский районный суд г. Челябинска в течение месяца с момента его принятия в окончательной форме.

Председательствующий: И.И. Волуйских