Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Е.В. к Б.Д., В.Б. о взыскании неосновательного обогащения, по иску В.Б. к Е.В. о взыскании компенсации за пользование имуществом, обязании предоставить доступ к помещению, обязании привести помещение в первоначальное состояние, устранить несогласованные перепланировки, взыскании компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

Е.В. обратилась в Долгопрудненский городской суд с иском к Б.Д., В.Б. в котором просит взыскать с ответчиков сумму неосновательного обогащения, полученного по недействительному договору аренды недвижимого имущества, соразмерно их долевого участия в недвижимом имуществе: с Б.Д. – 264546,35 руб., с В.Б. – 1 058185,39 руб., а также взыскать судебные расходы, понесенные на оплату услуг представителя и на оплату государственной пошлины. Истец обосновывает свои исковые требования тем, что в соответствии с условиями договора аренды, заключенного между ней и В.Б., она произвела капитальный ремонт арендуемого помещения, стоимость которого по заключению специалиста составила 1 383 000 руб. Впоследствии вступившим в законную силу судебным актом, указанный договор аренды был признан недействительным. Истец полагает, что произведя за счет собственных средств и с согласия В.Б., неотделимые улучшения нежилого помещения принадлежащего на праве общей (долевой) собственности ответчикам, значительно увеличила стоимость данного имущества, в связи с чем на стороне ответчиков возникло неосновательное обогащение.

В.Б. обратился в Долгопрудненский городской суд с иском к Е.В., в котором просит обязать Е.В. возместить ему убытки за пользование нежилым помещением в размере 3 721 443,56 руб., предоставить ему доступ к помещению, вернуть помещение в первоначальное состояние и устранить все несогласованные перепланировки в помещении, компенсировать моральный вред в размере 300 000 руб. В.Б. свои исковые требования обосновывает тем, что несмотря на то, что заключенный между сторонами договор аренды нежилых помещений был признан в судебном порядке недействительным, ответчик использовала и продолжает использовать нежилые помещения в предпринимательской деятельности для оказания парикмахерских услуг и услуг салона красоты, в связи с чем она обязана по мнению В.Б. возместить ему рыночную стоимость этого пользования. С целью установления размера убытков, В.Б. обратился в независимую экспертную организацию, которая в данном заключении указала, что средняя стоимость арендной платы за 1 кв.м. нежилых помещений, составляет 1 850 руб. в месяц или 3 721 443,56 руб. за период с 21.04.2018 г. по 08.02.2021 г. С даты признания договора аренды недействительным В.Б. неоднократно обращался к Е.В. с просьбой о предоставлении ему доступа в нежилые помещения, однако Е.В. ему в этом отказывает, в связи с чем он просит обязать ее передать нежилые помещения. Также В.Б. указал, что Е.В. незаконном осуществила перепланировку нежилых помещений, В.Б. не может привести помещения в первоначальное состояние в виду того, что у него отсутствуют денежные средства необходимые на демонтаж осуществленной перепланировки, в связи с чем он просит обязать В.Б. вернуть помещение в первоначальное состояние и устранить все несогласованные перепланировки в помещении. Действия Е.В. причинили В.Б. нравственные и физические страдания в связи с чем он просит взыскать с Е.В. в свою пользу моральный вред в размере 300 000 руб. В целях обеспечения исполнения судебного акта, В.Б. также просил установить судебную неустойку в размере 5000 руб. за каждый день такого неисполнения.

Иск Е.В. к Б.Д., В.Б. о взыскании неосновательного обогащения, иск В.Б. к Е.В. о взыскании компенсации за пользование имуществом, обязании предоставить доступ к помещению, обязании привести помещение в первоначальное состояние, устранить несогласованные перепланировки, взыскании компенсации морального вреда, объединены в одно производство (т. 1 л.д. 164).

Е.В. надлежащим образом, извещенная о времени рассмотрения дела, в суд не явилась, ее представитель, действующий на основании доверенности (т. 1 л.д. 127) в суд явилась, исковые требования своего доверителя поддержала, против исковых требований В.Б. возражала, полагает их не подлежащими удовлетворению по основаниям указанным в представленных возражениях (т. 2 л.д. 82-87).

Ответчик Б.Д. не явился в судебное заседание, был извещен о времени и месте рассмотрения дела. Его представитель в судебном заседании против удовлетворения иска Е.В. не возражал.

Ответчик В.Б. надлежащим образом извещенный о времени рассмотрения дела в суд не явился, представитель ответчика, действующий на основании доверенности (т. 1 л.д. 132-133), в суд явился, исковые требования своего доверителя поддержал в полном объеме, против удовлетворения исковых требований Е.В. возражал, по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление (т. 1 л.д. 157-163).

Выслушав объяснения явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд полагает что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению, в удовлетворении встречных исковых требований следует отказать, по след ующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, ответчикам на праве общей (долевой) собственности принадлежит нежилое помещение общей площадью 88,4 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, имеющее кадастровый № (т. 1 л.д. 7-11).

Долевое участие сособственников в указанном нежилом помещении у сторон следующее следующее: у В.Б. – 2/3 доли, у Б.Д. – 1/6 доли.

Исходя из данных, содержащихся в техническом паспорте, изготовленном ГУП МО «МОБТИ» усматривается, что по состоянию на 10.08.2015 г., в состав указанного объекта входили нежилые помещения №№ в лит. А, общей площадью 88,4 кв.м. (т. 1 л.д. 69-73).

26.04.2018 г. между Е.В. и В.Б. был заключен договор аренды нежилого помещения, находящегося в собственности арендодателя, в соответствии с условиями которого Е.В. приняла в арендное пользование нежилые помещения общей площадью 88,4 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № (т. 1 л.д. 12-13).

Договор аренды, устанавливал право арендатора (п. 3.3. договора) и обязанность арендодателя (п. 2.1.2 договора) производить капитальный ремонт арендованных помещений.

Е.В. в своем иске указала, что она, будучи индивидуальным предпринимателем (т. 1 л.д. 28) в арендованном нежилом помещении имела намерение осуществлять деятельность по оказанию косметических услуг, а сами нежилые помещения не имели даже внутренней отделки, что подтверждается материалами фотофиксации данных помещений, сделанных на дату заключения Договора аренды (т. 1 л.д. 27), в связи с чем, она за счет собственных средств произвела неотделимые улучшения, данных помещений.

Факт осуществления Е.В. за счет собственных средств и с его согласия ремонта в арендованных помещениях, В.Б. не отрицал в связи с чем суд полагает данные обстоятельства доказанными.

В качестве доказательства суммы, затраченной на проведение капитального ремонта арендованных помещений, Е.В. представила заключение № Э-11286-20 от 05.11.2020 г., подготовленное ООО «Светлоярский» (т. 1 л.д. 35-90), из которого следует, что стоимость проведенных работ и материалов в нежилом помещении, расположенном по адресу: <адрес>, с учетом износа, составила 1 383 000 руб.

Представитель В.Б. против выводов указанных в заключении ООО «Светлоярский» возражал, полагая их необоснованными и не объективными.

В исковом заявлении истец также указала, что кроме проведения работ по капитальному ремонту нежилых помещений, принадлежащих ответчикам, истец также в период с июня 2018 года по декабрь 2020 года, за свой счет производила оплату коммунальных платежей, начисляемых на данное нежилое помещение на общую сумму 204 278,08 руб., в том числе: за 2018 год – 35 605,99 руб.; за 2019 г. – 73 276,39; за 2020 г. - 95 395,70 руб. (т. 1 л.д. 94-121)

Вступившим в законную силу Решением Долгопрудненского городского суда от 19.10.2020 г., по иску В.Б. к Е.В. о взыскании денежных средств и по иску Б.Д. к В.Б., Е.В. договор аренды нежилого помещения от 21.04.2020 г., заключенный между истцом и ответчиком был признан недействительным (т. 1 л.д. 91-93).

В.Б. обратился в экспертную организацию ООО «Магнус Эксперт» которая, проведя оценку арендной платы за право пользование недвижимым имуществом, расположенным по адресу: <адрес>, пришла к выводу, изложенному в отчете № 00862/21-ОА, что в результате проведенного анализа и расчетов, с учетом сделанных допущений, итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на дату оценки составляет 1 850 руб./кв.м./мес.(т. 2 л.д. 18-41).

С расчетом проведенным ООО «Магнус Эксперт» не согласились Е.В. и Б.Д., которые считают указанный расчет необоснованным.

В связи с тем, что для разрешения поставленных в иске вопросов требуются специальные познания в области оценки, по ходатайству сторон по делу был назначена судебная строительно-оценочная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО ЭЮБ «Гарбор».

Из представленного заключения (т. 2 л.д. 2-114) следует, что эксперт при ответе на поставленные перед ним судом вопросы пришел к следующим выводам.

В нежилом помещении площадью 88,4 кв.м., по адресу: <адрес>, с кадастровым номером 50:42:0010226:119, после 21.04.2018 г. были проведены следующие неотделимые улучшения:

- внутренняя отделка нежилых помещений (установка подвесных потолков типа Армстронг, натяжные потолки, отделка стен обоями, стеновыми панелями, искусственным камнем, отделка полов плиткой, настил ламината);

- установлено дополнительное оборудование (душевые кабины);

- установлены дверные блоки;

- проведены работы по разводке водоснабжения, электротехнические работ, пожарной сигнализации.

Рыночная стоимость неотделимых улучшений по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, с учетом износа составляет 868 025 руб.

Рыночная стоимость пользования нежилым помещением площадью 88,4 кв.м., по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № за период с 21.04.2018 г. по 08.02.2021 г. составила 2 239 454 руб.

В представленном заключении, судебный эксперт также указал, что в помещении площадью 88,4 кв.м., по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, проведены работы по перепланировке помещений, в результате чего увеличилось количество помещений. При ответе на первый вопрос суда, судебный эксперт произвел оценку неотделимых улучшений за исключением работ по перепланировке помещения.

Суд, не имея оснований сомневаться в квалификации и объективности судебного эксперта, который в своем заключении дал ответы на все поставленные перед ним вопросы, соглашается с выводами, сделанными им в заключении. Судебный эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ.

Каких - либо доказательств, опровергающих, либо ставящих под сомнение выводы судебного эксперта, сторонами суду не представлено, в связи с чем суд полагает указанное заключение, данное судебным экспертом допустимым доказательством по делу.

Согласно п. 1 ст. 1103 ГК РФ, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке.

В соответствии с ч. 1 ст. 1102 ГК РФ, Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (ч. 2 ст. 1102 ГК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 1105 ГК РФ, в случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, если приобретатель не возместил его стоимость немедленно после того, как узнал о неосновательности обогащения.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что Е.В., в период формального действия договора аренды, начиная с 01.05.2018 г. (согласно акту приема-передачи помещения), заключенного с В.Б., с его согласия произвела за счет своих средств (сверх полагающихся по оплате аренды) неотделимые улучшения арендованных нежилых помещений в следствии чего их стоимость с учетом износа значительно увеличилась.

В.Б. как сторона сделки не мог не знать о том, что Е.В. в арендованных нежилых помещениях производит работы по капитальному ремонту помещений, однако он в этом ей не препятствовал, тем самым принимая с ее стороны исполнение. После признания сделки недействительной, все неотделимые улучшения произведенные Е.В. в нежилых помещения остались в них, в связи с чем, каждый из их сособственников данных помещений, соразмерно имеющегося у него долевого участия в них обязан возместить Е.В. стоимость указанных неотделимых улучшений, которые для них являются необоснованным обогащением.

Исходя из долевого участия В.Б. – 2/3 доли, он обязан возместить Е.В. – 578 683,33 руб. (868 025 : 3 х 2 = 574 683,33), Б.Д. – 144670,83 руб.(862 025 : 6 = 143 670,83).

При этом в момент проведения судебной экспертизы истцом было получено разрешение на перепланировку в отношении вышеуказанного помещения. Однако, согласия всех собственников при этом получено не было, что следует в т.ч. из объяснений представителя В.Б. С учетом этого суд данное разрешение во внимание не принимает.

Таким образом, произведя улучшения арендованного имущества, принадлежащего на праве общей (долевой) собственности ответчику, истец увеличила рыночную стоимость данного имущества с согласия ответчика, который в силу указания закона обязан нести бремя содержания данного имущества, соразмерно своего долевого участия в нем.

Оснований для взыскания в пользу Е.В. расходов на оплату коммунальных услуг в отношении спорного помещения на имеется, поскольку установлено, что данное помещение используется Е.В., а соответственно она должна нести расходы по его содержанию.

Тот факт, что Е.В. пользовалась помещением подтверждается актом приема-передачи этого помещения ей от 01.05.2018 г., оплатой ей коммунальных услуг в полном объеме в отношении этого помещений, наличием у нее патентов за указанный период, согласно которым она осуществляет косметологическую деятельность по адресу нахождения помещения. Более того из заключения судебной экспертизы следует, что проведенный в помещении ремонт имеет на настоящий момент износ, из чего следует, что помещение использовалось. При этом доказательств того обстоятельства, что помещение Е.В. возвращено его собственникам Е.В. не представлено.

Суд полагает, что поскольку договор аренды был признан недействительным, то по правилам п. 2 ст. 167 ГК РФ каждая из сторон обязана возвратить другое все полученное по сделке. Поскольку в данном случае фактическое пользование имуществом не может быть возвращено арендодателю в натуре, то следует возместить рыночную стоимость пользования в деньгах, в то же время при исчислении размера стоимости фактического пользования следует принимать во внимание положения ст. 1103 ГК РФ, согласно которой возврат исполненного по недействительной сделке производится по правилам о взыскании неосновательного обогащения.

Таким образом, суд с учетом заключения проведенной по делу судебной экспертизы, указанных выше установленных судом обстоятельств и приведенных норм закона, заявленные В.Б. к Е.В. исковые требования подлежащими частичному удовлетворению и взыскивает с Е.В. в пользу В.Б. рыночную стоимость пользования нежилым помещением, определенную по результатам проведенной судебной экспертизы, за период, начиная с 01.05.2018 г. (дата составления акта приема передачи помещения Е.В.) пропорционально имеющегося у него (В.Б.) долевого участия в них, в сумме 1 477224,39 руб. (2 239 454 : 3 х 2 = 1477224,39)

В соответствии с ч. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Ограничение данного право возможно только исключительно по решению суда. Произвольное ограничение прав собственника в отношении принадлежащего ему имущества не допустимо и является нарушением прав собственника которое должно быть восстановлено.

В ходе рассмотрения данного дела, сторонами был представлен акт приема – передачи нежилых помещений от В.Б. в пользование Е.В.

Акта приема-передачи указанных помещений от Е.В. – В.Б. суду представлено не было, из чего суд приходит к выводу, что указанные помещения, до настоящего времени находятся в пользовании Е.В., которая доводы В.Б. о том, что она препятствует ему в доступе в принадлежащие ему на праве общей (долевой) собственности помещения не опровергла, а отсутствие доказательств передачи ею ключей от входной двери должна быть обязана предоставить В.Б. доступ к спорному нежилому помещению.

Суд не может согласиться с требованием В.Б. об обязании Е.В. вернуть помещение в первоначальное состояние и устранить все несогласованные перепланировки в помещении, так как в установленном порядке полученное в ходе рассмотрения дела разрешение на перепланировку признано незаконным (недействительным) не было.

Законом не предусмотрена применительно к спорным отношениям возможность взыскания компенсации морального вреда, при этом доказательств нарушения личных неимущественных прав В.Б. представлено не было. В связи с этим в удовлетворении требований о компенсации морального вреда следует отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Е.В. к Б.Д., В.Б. о взыскании неосновательного обогащения удовлетворить частично.

Взыскать в пользу Е.В. стоимость неотделимых улучшений с Б.Д. 144670,83 руб., с В.Б. 578683,33 руб.

В удовлетворении остальной части исковых Е.В. к Б.Д., В.Б. отказать.

Исковые требования В.Б. к Е.В. о взыскании компенсации за пользование имуществом, обязании предоставить доступ к помещению, обязании привести помещение в первоначальное состояние, устранить несогласованные перепланировки, взыскании компенсации морального вреда удовлетворить частично.

Взыскать с Е.В. в пользу В.Б. рыночную стоимость пользования нежилым помещением в сумме 1477224,39 руб.

Обязать Е.В. обязать предоставить В.Б. доступ к нежилому помещению по адресу: <адрес>, кадастровый №.

В удовлетворении остальной части исковых требований В.Б. к Е.В. отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Долгопрудненский городской суд в течение одного месяца со дня подготовки мотивированного решения.

Судья

Мотивированное решение подготовлено 12.07.2021 г.