Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Кемерово 12.02.2013г. гражданское дело гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ФИО5, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о расторжении договоров купли-продажи, возврате имущества продавцам, возложении обязанности произвести государственную регистрацию прав

У С Т А Н О В И Л:

Истцы ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к ФИО5, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о расторжении договоров купли-продажи, возврате имущества продавцам, возложении обязанности произвести государственную регистрацию прав.

Свои требования мотивируют тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО5 заключены следующие договоры: договор купли-продажи гаража-стоянки, находящегося по адресу: <адрес> назначение нежилое, общей площадью 15,0 кв.м., этаж цокольный, номер на поэтажном плане 11; договор купли-продажи гаража-стоянки, находящегося по адресу: <адрес> гараж-стоянка №, назначение нежилое, общей площадью 15,7 кв.м., этаж цокольный, номер на поэтажном плане 11. Также ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, ФИО2 и ФИО5 заключен договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, состоящей из трех комнат, общей площадью 85, 7 кв.м., расположенной на 2 этаже многоквартирного жилого дома. Общая стоимость недвижимого имущества составляет 4 100000 руб., которые покупатель в силу п. 2 договоров обязан был оплатить при подписании договоров. В соответствии с пунктом 5 договоров вышеуказанные договоров купли-продажи имеют силу передаточных актов.

Переход права собственности на вышеуказанные объекты недвижимого имущества зарегистрирован в установленном порядке (выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ№, №, №). Однако ответчиком нарушены принятые обязательства по договорам купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку не произведена оплата в размере и порядке, предусмотренным договорами.

Согласно ст.454 ГК РФ, оплата товара является основным элементом договора купли-продажи, однако ответчик, нарушив свою обязанность по оплате недвижимости, не исполнил договоры купли-продажи в данной части. Более того, как следует из обстоятельств дела, ответчик изначально не имел намерения оплатить полученное недвижимое имущество, как при подписании договоров, так и после их подписания, то есть имел намерение лишь получить объекты недвижимого имущества в свою собственность. Для продавца сделки купли-продажи недвижимого имущества до сих пор не состоялись, поскольку им до сих пор не получено то, на что он рассчитывал при заключении данных договоров - оплаты, что является существенным нарушением условий договора со стороны покупателя.

При подписании договоров купли-продажи квартиры и гаражей-стоянок от ДД.ММ.ГГГГ в Управлении Россреестра по КО ДД.ММ.ГГГГФИО5 в нарушение условий договора купли-продажи недвижимости оплата произведена не была, при этом ее сожитель ФИО3, также присутствующий при подписании договоров, пообещал произвести оплату сразу после сдачи документов на государственную регистрацию, так как он не успел получить кредит на покупку недвижимости. При данном разговоре присутствовал ряд лиц, которые могут подтвердить изложенные обстоятельства. Поскольку с ФИО3 истец знаком через своего брата, у которого ФИО3 работал с ДД.ММ.ГГГГ., он ему поверил. С ФИО5ФИО1 также познакомился через ФИО3 Тем не менее, ФИО3 имеет ряд судимостей. Договоры купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ в части оплаты покупателем имущества исполнены не были, так как денежная сумма за проданное недвижимое имущество истцу не передана. Договоры купли-продажи квартиры и гаражей-стоянок от ДД.ММ.ГГГГ не могут в данном случае являться доказательством оплаты за объекты недвижимости в силу ст.60 ГПК РФ. Исходя из положений ст. 161, п.1 ст.162 ГК РФ и правовой позиции Президиума ВС РФ, изложенной в Постановлении №245пв-01пр от ДД.ММ.ГГГГ, ответчик должен представить суду письменные доказательства в подтверждение передачи истцу денег за приобретаемое по договору недвижимое имущество (платежные документы: банковское поручение, расписку и т.п.).

Указывают, что договоры купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ не содержат сведений о том, каким образом исполнены покупателем условия договора купли-продажи об оплате имущества, исполнены ли они в оговоренном порядке и в полном объеме, об отсутствии претензий сторон к друг другу по оплате имущества, покупателем существенным образом нарушены условия договоров купли-продажи. Поскольку оплата за спорное имущество покупателем произведена не была, продавец с соблюдением требований ч.2 ст.452 ГК РФ направил в адрес ответчика письмо от ДД.ММ.ГГГГ с предложением о расторжении договоров купли-продажи и возврате переданного по ним недвижимого имущества. Однако в установленный срок от ФИО5 ответа на предложение о расторжении договора не поступило, обязательства по оплате недвижимого имущества также не исполнены.

Ссылаясь на положения п.2 ст.450 ГК РФ, указывают, что неоплата товара является существенным нарушением договора. Поскольку цель договора купли-продажи для продавца – это получение оплаты за переданный товар. При неполучении оплаты продавец в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, тем более принимая во внимание такую сумму - 4 100 000 руб.

Согласно п.65 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ№, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст.450 ГК РФ. В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст.ст. 1102, 1104 ГК РФ.

Просят расторгнуть договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, состоящей из трех комнат, общей площадью 85, 7 кв.м., расположенной на 2 этаже многоквартирного жилого дома; расторгнуть договор купли-продажи гаража-стоянки, находящегося по адресу: <адрес> назначение нежилое, общей площадью 15,0 кв.м., этаж цокольный, номер на поэтажном плане 11; расторгнуть договор купли-продажи гаража-стоянки, находящегося по адресу: <адрес>, назначение нежилое, общей площадью 15,7 кв.м., этаж цокольный, номер на поэтажном плане 11; возвратить в собственность ФИО1 (3/4 доли) и ФИО2 (1/4 доли) квартиры, находящейся по адресу: <адрес> состоящей из трех комнат, общей площадью 85, 7 кв.м., расположенной на 2 этаже многоквартирного жилого дома; возвратить в собственность ФИО1 гараж-стоянку, находящийся по адресу: <адрес> назначение нежилое, общей площадью 15,0 кв.м., этаж цокольный, номер на поэтажном плане 11; возвратить в собственность ФИО1 гараж-стоянку, находящийся по адресу: <адрес> назначение нежилое, общей площадью 15,7 кв.м., этаж цокольный, номер на поэтажном плане 11; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> произвести государственную регистрацию прекращения права собственности ФИО5 на квартиру, находящуюся по адресу: <адрес> состоящей из трех комнат, общей площадью 85, 7 кв.м., расположенной на 2 этаже многоквартирного жилого дома; гараж-стоянку, находящийся по адресу: <адрес>, назначение нежилое, общей площадью 15,0 кв.м., этаж цокольный, номер на поэтажном плане 11; гараж-стоянку, находящийся по адресу: <адрес> назначение нежилое, общей площадью 15,7 кв.м., этаж цокольный, номер на поэтажном плане 11; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> произвести государственную регистрацию права собственности ФИО1 (3/4 доли) и ФИО2 (1/4 доли) квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, состоящей из трех комнат, общей площадью 85, 7 кв.м., расположенной на 2 этаже многоквартирного жилого дома; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> произвести государственную регистрацию права собственности ФИО1 на гараж-стоянку, находящийся по адресу: <адрес> назначение нежилое, общей площадью 15,0 кв.м., этаж цокольный, номер на поэтажном плане 11; гараж-стоянку, находящийся по адресу: <адрес> назначение нежилое, общей площадью 15,7 кв.м., этаж цокольный, номер на поэтажном плане 11.

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержал, настаивал на их удовлетворении, суду пояснил, что у него в собственности была квартира и два гаража-стоянки по <адрес>, в связи с улучшением жилищных условий купили другое жилье. Чтобы указанная квартира не пустовала, решили по знакомству сдать ее в аренду сыну ФИО3, с которым знакомы с ДД.ММ.ГГГГ., отношения дружеские и деловые. В ДД.ММ.ГГГГ. квартиру освободили, два комплекта ключей передали ФИО25, который по-товарищески оплачивал только квартплату. В ДД.ММ.ГГГГ. понадобились деньги для вложения в бизнес, решил продать квартиру, ФИО3 предложил ее купить. В ДД.ММ.ГГГГ. обратился в Жилфонд для оформления документов, заключил с ними договор, документами занимался юрист ФИО27. ДД.ММ.ГГГГ должна была состояться сделка между ним и ФИО5 – гражданской женой ФИО3 Договаривались о том, что оплата будет произведена до подписания договора, в день совершения сделки. ФИО3 говорил о том, что возьмет кредит и выйдет на сделку с деньгами. Утром ДД.ММ.ГГГГ позвонил ФИО3 и сказал, что деньги найти не смог и просит рассчитаться позже. Позвонил своему брату, посоветовался с компаньонами, его заверили, что отношения с ФИО3 настолько дружеские, что ему можно доверять. Сделку переносить не стали, юристу из Жилфонда сказал, что деньги в день сделки передаваться не будут, покупатель их отдаст позже, сообщил об этом юристу Жилфонда. Документы на сделки уже были подготовлены исходя из прежней договоренности, перед подписанием договоров прочитал их, обратил внимание на условия договоров о том, что на момент их подписания все расчеты произведены, это его не смутило в связи с дружескими отношениями с ФИО3, за которого ручались компаньоны.

Также пояснил, что встреча была назначена в юстиции в 15:00 час, он подъехал за 10 минут, зашел внутрь, там был юрист Жилфонда - ФИО28, вместе с ним вышли на крыльцо, сразу подошли ФИО5 и ФИО3, позже подъехала супруга с дочерью, все вместе зашли в юстицию, подписали договоры и разошлись. После этого он уехал в Китай по работе, по приезду узнал, что оплата так и не произведена. Ни в ДД.ММ.ГГГГ. ни при регистрации сделок денежные средства ему не передавались. После этого встречался с ФИО3, при первой встрече он говорил, что подумает когда оплатить деньги, но при второй встрече сказал, что платить их не будет.

Истец ФИО2, достигшая возраста 14 лет, исковые требования поддержала, по существу спора пояснила, что на регистрацию сделки приехала с мамой, отец – ФИО1 уже был там, когда подошли к крыльцу здания, там стояли: отец, мужчина из Жилфонда, ФИО7 и ФИО25. Это было примерно в 3 часа дня, около часа ждали, затем подошла очередь и все закончилось. При ней никакие деньги не передавались.

Представитель истца - ФИО10, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ сроком на два года (л.д.39), настаивала на удовлетворении требований, поддержав доводы, изложенные в исковом заявлении. Кроме того, пояснила, что из буквального толкования условий договоров об оплате, усматривается, что расчеты должны быть произведены при сдаче документов на регистрацию, однако при подписании договоров деньги не передавались, ответчиком не доказано, что расчет был произведен в другой момент времени. В связи с этим, истец имеет право требовать расторжения договоров и возврата имущества, нарушения условий договоров являются существенными, поскольку истцу причинен ущерб.

Представитель истца – ФИО11, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ сроком на два года (л.д.57), исковые требования поддержал, суду пояснил, что денежные средства истцу не передавались, надлежащих доказательств передачи денег продавцу стороной ответчика не представлено.

Ответчик ФИО5 исковые требования не признала, возражала против их удовлетворения, суду пояснила, что расчет по договорам купли-продажи был произведен полностью, часть денег передана в мае месяце, остальная часть при заключении сделки. Семью ФИО24 знает давно, от своего гражданского мужа ФИО3 узнала, что они собираются продавать квартиру, решили купить. В ДД.ММ.ГГГГ., примерно после 10-го числа, при встрече передали наличными 1200 000 руб., а ФИО1 передал им ключи от квартиры, после этого сразу начали делать ремонт в квартире. При передаче денег присутствовала она, ФИО24 и ФИО25. Расписку не составляли, поскольку не предполагали, что так может получиться. Доверяли этим людям, ее гражданский муж ФИО3 на протяжении долгих лет выручал их, вместе ездили отдыхать семьями, были очень доверительные отношения. Решили, что как будут готовы документы для регистрации, отдадут оставшуюся сумму. ДД.ММ.ГГГГ встретились в Росреестре по пр.Октябрьский, 3г, на крыльце здания около 14:30 час. ФИО1 был один, она в присутствии ФИО3 передала ему оставшуюся сумму 2900000 руб., деньги были пятитысячными купюрами в небольшом пакете. Деньги переданы примерно за 10-15 минут до подписания договора, документы на регистрацию сдали в 15:00 часов. На покупку квартиры брали заем в ООО «Рост», взяли его незадолго до ДД.ММ.ГГГГ Сумма, которая передавалась в мае месяце, это личные накопления. Заем взяли на условиях, что купленную квартиру мы оставим в залог, но был наложен арест.

Также пояснила, что в этот день также подошли дочь ФИО24 с матерью и их юрист. Регистрация проходила у двух окошек, дочь истца подписала документы и ушла к матери, она получала какие-то документы у другого окна. В Росреестре были примерно полчаса. ДД.ММ.ГГГГ она получила все документы на квартиру. Считает, что данный иск возник с ДД.ММ.ГГГГ. между ее гражданским мужем ФИО25 и ФИО24 существуют деловые отношения, произошёл конфликт, из-за чего не знает.

Представитель ответчика ФИО5 - ФИО12, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ сроком на один год (л.д.58), возражал против удовлетворения исковых требований, поддержав доводы, изложенные в письменных возражениях (л.д. 75-76), пояснив, что как указанно в договорах, подписанных и сданных на государственную регистрацию обоими сторонами, причитающиеся за проданную квартиру деньги в сумме 3 200 000 руб. уплачены покупателем продавцу полностью при подписании настоящего договора (п.4). Полагает, что можно сделать вывод о том, что к моменту подачи документов на государственную регистрацию денежные средства были уплачены, а соответственно обязанность покупателя по оплате товара были исполнены. Полагает, что также этот вывод можно сделать из следующих обстоятельств: указанная квартира была передана покупателю в мае 2012г., с этого момента в квартире производился ремонт, в июле месяце в квартиру вселился сын ответчицы, где и проживал с семьей; в период государственной регистрации права и перехода права собственности, продавец не обратился в УФРС по КО для приостановления государственной регистрации; специалист, занимавшийся сопровождением сделки, в том числе составлявший договор купли-продажи и сопутствующую документацию был привлечен истцом. Как специалист он должен был в первую очередь предусмотреть и разрешить вопрос подтверждения оплаты по договору. Предпочтя для обеспечения юридической безопасности сделки такую конструкцию условий договора об оплате он и заказчик понимали на что идут. Для ФИО1 это не первая сделка и о таком документе как расписка в получении денег он знать должен, так как сталкивался не единожды. В то время как ответчик первый раз выступает стороной по сделке с недвижимостью. Полагает, что составление расписки либо акта передачи денежных средств не является обязательным условием для регистрации сделки по купли-продажи недвижимости, а соответственно логика законодателя, заключается в том, что этот вопрос решается по усмотрению сторон. Соответственно указание в договоре о передаче денежных средств, само по себе является достаточным доказательством исполнения обязанности покупателя по оплате товара.

Представитель ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>ФИО13, действующая на основании доверенности №-Д от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 71), возражала против удовлетворения исковых требований в части возложения на Управление Росреестра по КО обязанности осуществить действия по государственной регистрации, поддержав доводы, изложенные в письменном отзыве (л.д. 72-74), пояснив, что Управление не являлось участником фактических правоотношений по исполнению обязательств, принятых по договорам и прав истца не нарушало. В случае наличия оснований для обжалования действий Управления спор рассматривается в порядке особого производства. Однако в данном случае имеет место спор о праве, Управление является ненадлежащим ответчиком.

По существу спора о неисполнении покупателем обязательств по оплате товаров пояснила, что в соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ заключенный договор может быть расторгнут по решению суда в случаях существенного нарушения договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором. Согласно п.2 ст.453 ГК РФ после расторжения договора обязательства сторон прекращаются. Право собственности ответчика по договорам купли-продажи было зарегистрировано в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ на основании представленных ДД.ММ.ГГГГ в Управление заявлений продавца и покупателя. Пунктом 5 договоров купли-продажи установлено, что продавец передал имущество покупателю при подписании этих договоров, договоры имеют силу актов приема-передачи. Однако, в случае, если будет доказано, что обязательство по передаче денежных средств фактически в момент подписания договоров не было исполнено и договоры в части п.5 недействительны, то в связи с существенным нарушением условий их исполнения договоры могут быть расторгнуты в порядке, предусмотренном ст. 450 ГК РФ.

Также пояснила, что традиционно договоры купли-продажи недвижимости подписываются в здании учреждения по регистрации прав, непосредственно у окна подачи документов вместе с заявлениями на регистрацию. Однако, фактическое исполнение договоров осуществляется не на территории регистрирующего органа и может быть растянуто во времени. Исполнение обязательств в большинстве случаев подтверждается отдельным документом (актом, распиской). В случае удовлетворения требований о расторжении договоров купли-продажи в связи с существенным нарушением условий его исполнения, в целях восстановления прав истцов, необходимо, чтобы судьба недвижимого имущества бела предопределена судебным решением. Для внесения записи в ЕГРП о прекращении прав ФИО5 необходимо, чтобы в резолютивной части решения было выражено соответствующее суждение суда.

Выслушав пояснения участников процесса, допросив свидетелей, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст.421 ГК РФ граждане свободны в заключение договора.

В соответствии с ч.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ч.1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ч.1 ст.545 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствие с ч.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно ч.1 ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Согласно положениям ст.558 ГК РФ, предусматривающей особенности продажи жилых помещений, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (ч.1). Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ч.2).

В судебном заседании установлено, что на основании договора на участие в долевом строительстве жилого <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 86-90), договора на передачу квартиры в собственность № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.91), а также договора дарения 1/4 доли квартиры от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.92), квартира, расположенная по адресу: <адрес> находилась в общей долевой собственности истцов ФИО1 (3/4 доли в праве) и ФИО2 (1/4 доля в праве).

Кроме этого, на основании договора на участие в долевом строительстве гаража №Г-158 от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.100-101) и договора на передачу гаража-стоянки в собственность № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.99), истец ФИО1 являлся собственником гараж-стоянка, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, общей площадью 15,7 кв.м.

На основании договора на участие в долевом строительстве гаража №Г-26 от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.107-109) и договора на передачу гаража-стоянки в собственность № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.106), истец ФИО1 являлся собственником гараж-стоянка, расположенного по адресу: <адрес> общей площадью 15,0 кв.м.

Как указывают стороны и следует из представленных в материалы дела документов, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, ФИО2, действующей с согласия законного представителя – ФИО1, (продавец), и ФИО5 (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил в собственность за 3200000 руб. квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, <адрес> (л.д. 16, 85).

Также ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (продавец) и ФИО5 (покупатель) заключены два договора купли-продажи гаражей-стоянок, по условиям которых продавец продал, а покупатель купил в собственность за 450000 руб. гараж-стоянку, находящийся по адресу: <адрес> (л.д. 17, 105), и на тех же условиях за 450000 руб. гараж-стоянку, находящийся по адресу: <адрес> (л.д. 18, 89).

Договоры заключены в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, что не оспаривалось сторонами и соответствует требованиям ст.550 ГК РФ.

В соответствии с п.5 указанных договоров купли-продажи, они имеют силу актов приема-передачи, продавец передал объекты недвижимого имущества при подписании договора.

Сделка купли-продажи квартиры, с учетом установленной п.2 ст.558 ГК РФ специфики ее заключения, а также переход права собственности на все вышеуказанные объекты недвижимого имущества, зарегистрированы в установленном порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается регистрационными надписями на договорах купли-продажи, а также представленными в материалы дела выписками из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 29-31).

Как следует из условий заключенных договоров, изложенных в п.4, причитающиеся за проданные объекты недвижимого имущества деньги (за квартиру – 3200000 руб., за каждый из гаражей-стоянок – 450000 руб.) уплачены покупателем продавцу полностью при подписании договоров.

В качестве оснований заявленных требований сторона истцов ссылается на неисполнение ФИО5 обязательств по оплате товара в соответствии с заключенными договорами купли-продажи.

ДД.ММ.ГГГГ истцами ФИО1, ФИО2 в адрес ФИО5 направлено письменное предложение о расторжении договоров (л.д.32-34, 50)

В свою очередь, сторона ответчика, не отрицая тот факт, что в сам момент подписания договоров при их государственной регистрации деньги не передавались, указывает, что к моменту подписания договоров сторонами и их регистрации в Росреестре, деньги были переданы в полном объеме, в размере 1200000 руб. – еще в мае 2012г., и оставшаяся часть – 2900000 руб. непосредственно перед регистрацией сделок на крыльце Управления Росреестра по КО.

При этом, как следует из пояснений сторон, дополнительные документы в подтверждение передачи денежных средств, не составлялись.

По ходатайству истца в судебном заседании допрошены свидетели.

Свидетель ФИО14 суду пояснила, что работает в ФКУ «Федеральная кадастровая палата» техником 2-й категории, в данной должности три года, работает на пр.Октябрьском,3г, одной из обязанностей является прием документов на регистрацию. Регистрацию спорной сделки от ДД.ММ.ГГГГ не помнит, поскольку очень большой поток людей. При регистрации проверяются личности сторон, изучается договор по пунктам, проверяются даты, адрес, место регистрации по паспорту, адрес объекта. При подписании договора спрашивает у сторон читали ли они данный договор, произведена ли оплата. По представленному договору оплата произведена, это стороны подтверждают своими подписями. Документы, подтверждающие оплату не требуются. Ели стороны прикладывают расписки, то их копии приобщаются к документам. Также пояснила, что время указанное на документах соответствует действительности, оно ставится автоматически.

Свидетель ФИО6 пояснила суду, что работает в ФКУ «Федеральная кадастровая палата» инженером, в занимаемой должности второй год, принимает документы на регистрацию, как на жилые, так и на не жилые объекты. Подробности регистрации по спорным сделкам не помнит, поскольку большой поток людей. При регистрации проверяет личность, адрес объекта, произведен ли расчет, читали ли стороны договор, если да, то стороны его подписывают. Если в договоре содержится условие об оплате при подписании договора и стороны его подписывают, это означает, что оплата произведена. Произведен расчет или нет, у сторон не спрашивают. Время указанное в документах о регистрации это действительное время подачи документов и заключения договора. Но это время уже ближе к концу регистрации сделки, так как оформление данных занимает 15-20 минут.

Свидетель ФИО15 суду пояснил, что работает юристом в агентстве недвижимости Жилфонд, в начале ДД.ММ.ГГГГ. к нему обратилась семья ФИО24 по поводу сопровождения сделки по отчуждению трех объектов, двух гаражей-стоянок и квартиры. В квартире был зарегистрирован несовершеннолетний ребенок и поэтому, нужно было разрешение на отчуждение квартиры. ФИО4 все документы были готовы, вышли на сделку.

Составлял договоры купли-продажи и расписки, на сделку вышли ДД.ММ.ГГГГ, была очередь, сделка назначена после обеда, запись была по талону. Приехал в юстицию, там уже был продавец, к назначенному времени приехали все. По исполнению понял, так что до сделки деньги не передавались, поэтому в договоре было прописано, что оплата производиться при подписании договора. Расчет должен был проходить после подписания договора, поэтому были составлены расписки. В итоге расписки не подписывались, после заключении сделки спрашивал где будет производиться расчет, предложил услуги по предоставлению комнаты расчетов в офисе. Стороны сказали, что сегодня расчета не будет. В расписке был указан несовершеннолетний ребенок, при заполнении есть тонкости, он объяснил их и отдал расписки. Было составлено шесть расписок. По оплате ФИО24 сказал, что расчет будет произведен потом.

Условия договора сформулировал именно так потому, что оплата до сделки не производилась. В день регистрации почти всегда рядом с ФИО24, договоры были прочтены, денежные средства при нем не передавались, в юстиции это делать запрещено. На улицу для расчета не выходили. Если оплата была произведена до сделки, то указал бы об этом в договоре, перед регистрацией расчет так же не производился.

Свидетель ФИО16 пояснила суду, что ФИО1 приходится ей супругом, ФИО5 видела только на сделке, знает ее, как жену ФИО3 С семьей поменяли место жительства, спорная квартира была пустая, и муж в мае 2012г. через ФИО3 договорился, что в квартире будет проживать его сын Кирилл, квартиру ему предоставили для проживания. В конце августа договорились о продаже.

Пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ вместе с дочерью приехала на сделку по продаже их квартиры и двух гаражей-стоянок. Она собственником данного имущества не являлась, но свое согласие давала. В этот день забрала ребенка из школы и в назначенное время к 15-00 подъехала к зданию юстиции. На крыльце ее уже ждали ФИО25, его жена, ее муж и юрист. Далее зашли в Росреестр, ожидали своей очереди, ждали долго, уехали около 17:00 часов. ФИО4 ехала на сделку знала, что оплаты в этот день не будет, об этом ей сказал муж еще утром, это ее смутило, но срывать сделку не стали, потому что у мужа с ФИО3 были доверительные отношения. Цена продаваемого имущества была 3200000 руб. – квартира и 900000 руб. – стоянки. При регистрации оплаты не было, после регистрации сделок так же оплата не последовала.

Свидетель ФИО17 суду пояснил, что со сторонами знаком, ФИО1 родной брат его близкого друга с которым хорошие отношения с ДД.ММ.ГГГГ года, с ФИО5 с знаком с ДД.ММ.ГГГГ гг через ФИО3ФИО1 является одним из учредителей компании СГ СЭК, вместе обсуждали вопрос о строительстве, и нужны были деньги, он должен был внести свою долю, свободных денег у него на тот момент не было и он решил продать квартиру, о чем стало известно в начале сентября – конце августа. Подробностей о том, как проходила сделка он не знает, был в командировке за пределами РФ, вернулся ДД.ММ.ГГГГ Но со слов ФИО1 знает, что оплата по договорам не произведена, поскольку ФИО3 часто приезжал к ним, были разговоры, и ФИО24 периодически спрашивал, ФИО4 тот рассчитается. ФИО25 говорил, что возьмет кредит, но расчета так и не последовало. ФИО25 является собственником охранного предприятия, которое охраняет их бизнес. Как только 24 октября были получены документы на квартиру, охрана была снята. ФИО25 позвонил и сообщил об этом без объяснения причин. С тех пор отношения с ним прекращены. ФИО4 вернулся, ФИО25 сказал ему, что расчета не будет.

Свидетель ФИО18 пояснил, что со сторонами знаком, с ФИО24 отношения дружеские, также давно знаком с ФИО25, отношения с ним были дружеские. Ему известно о сделке купли–продажи квартиры и стоянок, знает, что оплата не была произведена. Ему звонил ФИО1, советовался можно ли доверять ФИО3, который обещал рассчитаться позже. ФИО3 знают много лет, он говорил, что надо рассчитаться с долгами, у него крупные покупки и к Новому году обещал отдать деньги. Лично присутствовал при этом разговоре, это было в октябре после заключения договора. После ДД.ММ.ГГГГ отношения с ФИО3 прекращены. Расчеты так и не произведены.

В судебном заседании также допрошены свидетели со стороны ответчицы.

Свидетель ФИО19 пояснил суду, что ФИО5 приходится ему сводной матерью, с ФИО1 были дружеские отношения, в настоящее время отношения не поддерживают. В ДД.ММ.ГГГГ года его отец – ФИО3 договорился о покупке квартиры у ФИО1, квартира приобреталась для него. Свидетелем передачи денег за квартиру он не был, но знает, что в мае отец отдал за квартиру 1200000 руб., ФИО1 передал два комплекта ключей. После этого, в июне сделали ремонт, в июле заехал в квартиру. С мая 2012г. оплачивает за квартиру. ДД.ММ.ГГГГ у него родился сын и на сделке он не присутствовал. Для окончательного расчета взяли кредит и передали деньги. Кредит оформили на мать, оплачивает он со своей зарплаты, передает деньги ФИО5

Также пояснил, что с ДД.ММ.ГГГГ. работает директором охранного предприятия «Ореон», с истцом были деловые отношения, охраняли их базу и офисы компаний ООО «Тысяча мелочей» ИП ФИО24 и ООО «Ай Би Эм». Данные отношения прекратились, брат истца ФИО20 пригласил его для разговора и сообщил, что они в его услугах не нуждаются, больше работать не будут. Подписали договор, акты, у них осталась непогашенная задолженность за оказанные услуги.

Свидетель ФИО21 пояснил суду, что работает в «ТД Рост», официально трудовые отношения не оформлены. Занимался оформлением документов для займа с ФИО5 в размере 2900 000 рублей. Заем был получен ДД.ММ.ГГГГ, деньги выданы наличными денежными средствами, получала ФИО22, выдавал директор ФИО8. Заем выдавался для покупки квартиры, которая в дальнейшем должна передаваться в залог. ДД.ММ.ГГГГ были оформлены договор займа и договор залога. По заданию руководителя, ДД.ММ.ГГГГ его забрали из офиса на пр.Ленина и поехали в юстицию регистрировать сделку, необходимо было удостовериться, что сделка прошла для залога в дальнейшем. Приехали, деньги были у водителя - ФИО3, деньги были завёрнуты в чёрный пакет, он передал их ФИО26, ФИО26 их пересчитала и положила в сумку, купюры были по 5000 руб. в трёх крупных пачках. Видел, как передавали деньги, это было на крыльце Росрегистрации. Его оставили в машине, сами ушли в здание, через несколько минут вышли втроём, немного отошли от входа, ФИО26 достала пакет и не разворачивая передала мужчине - ФИО24. Пакет был развёрнут, но деньги не пересчитывались. Потом все ушли во внутрь здания. Ждал их около 1.5-2 часов, после того, как вышли с регистрации ему передали расписку в получении документов, он ее сфотографировал и его увезли обратно в офис.

Свидетель ФИО3 пояснил суду, что с ФИО5 состоит в гражданском браке около 20 лет, с ФИО1 были дружеские отношения. Истец говорил, что хочет продать квартиру, поскольку купил новую, предложил купить у него, квартира была нужна сыну. Сказал, что необходимой суммы сейчас нет, будут позже. Договорились о форме оплаты. Для оформления договора ФИО1 нанимал юриста, договор был подписан, деньги передали. Первую часть денежных средств, 1200 000 рублей отдали в ДД.ММ.ГГГГ., ФИО4 им передали ключи от квартиры, сын сделал ремонт в квартире и проживает в ней. Эта сумма была их накоплениями, сумму передавали вместе с женой, возле квартиры, где сейчас живёт сын. Деньги передавали ФИО1, расписки не составляли, так как отношения были хорошие. ФИО24 сразу отдал комплект ключей от квартиры. Оставшуюся сумму 2900 000 рублей передали при подписании договора. Деньги передавала ФИО5 при нем лично ФИО1, расписок не составляли. Подъехали на регистрацию, часа в два дня, - он, жена, и юрист «ТД Рост». С ФИО24 встретились возле входа на крыльце, отошли в сторону, передали деньги, пошли оформлять документы, пробыли примерно час - полтора. После оформления разъехались. Сумму в размере 2900000 руб. ему дал знакомый ростовщик, заем получил наличными, был составлен договор. Деньги получили заранее, до регистрации сделки, они были в чёрном пакете, три пачки 5000-ми купюрами.

Также пояснил, что позже случилась неприятная ситуация, его компаньоны решили расторгнуть договор с сыном на оказание охранных услуг. Сказали, что ничего личного, это бизнес, причины не объяснили. И в связи с этим сказали, что раз мы теперь не друзья, то квартиру продали дёшево.

Оценивая относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь всех представленных сторонами и исследованных в судебном заседании доказательств в их совокупности, суд считает, что предусмотренные законом основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют.

Так, основания и последствия расторжения договора названы соответственно в ст.450 и ч. 4 ст.453 ГК РФ.

В соответствии с ч.ч.1,2 ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу ч.4 ст.453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Из содержания названных норм следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.

Как следует из представленных в материалы дела документов, заключенные между сторонами договоры купли-продажи квартиры и гаражей-стоянок от ДД.ММ.ГГГГ условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривают.

Действующее гражданское законодательство (ГК РФ, глава 30, § 7 "Продажа недвижимости" - ст. ст. 549 - 558) также не содержит норм, позволяющих расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.

С учетом изложенного, истцам (ФИО1 и ФИО2, как продавцам квартиры, и ФИО1, как продавцу гаражей-стоянок) ни законом, ни договорами купли-продажи не предоставлено право требовать от ответчика ФИО5(покупателя квартиры и гаражей-стоянок) возврата переданных по договорам объектов недвижимости, переход права собственности на которые зарегистрирован, даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате их стоимости.

Вместе с тем в п.3 ст.486 ГК РФ содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в следующем: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.65 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Таким образом, в данном случае сторона истца вправе лишь потребовать от ответчика полной оплаты стоимости объектов недвижимого имущества и дополнительно – уплаты процентов в соответствии со ст.395 ГК РФ, при доказанности факта неоплаты товара по договорам.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда в п.65 совместного Постановления от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Согласно ч.2 ст.450 ГК РФ договор может быть расторгнут при существенном нарушении договора другой стороной. Однако из содержащегося в указанной норме права понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Между тем, вопреки требованиям ч.1 ст.56 ГПК РФ, стороной истца не представлено суду каких-либо доказательств причинения значительного, по смыслу указанной статьи, ущерба. Сам факт неоплаты товара по договорам, как на это указывают истцы, нельзя считать достаточным для признания названных нарушений со стороны покупателя существенными исходя из понятия существенного нарушения договора, содержащегося в ч.2 ст.450 Кодекса. В данном случае оснований для расторжения договора купли-продажи квартиры, не имеется. По этой причине, вопреки доводам стороны истца, неприменимы к отношениям сторон и положения о праве продавца, не получившего оплату по договору купли-продажи, требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. 1102, 1104 ГК РФ о неосновательном обогащении.

Кроме этого, в ходе судебного разбирательства не установлено с достоверностью, что оплата товара по договорам покупателем ФИО5 не производилась.

Доводы стороны истцов со ссылкой на положения ст. 161, п.1 ст.162 ГК РФ и правовую позицию Президиума Верховного Суда РФ, изложенную в Постановлении от 27.03.2002 N 245пв-01пр, по толкованию и применению указанных норм в отношении вопроса о допустимых доказательствах, подтверждающих факт передачи денег покупателем продавцу по сделкам купли-продажи недвижимого имущества, суд считает необоснованными. Поскольку данная правовая позиция высказана по конкретному гражданскому делу, обстоятельства которого имеют свою специфику и не тождественны обстоятельствам рассматриваемого спора.

Так, согласно положениям подп.2 п.1 ст.161 ГК РФ должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения, сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки.

Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (п.1 ст.162 ГК РФ).

Правовая позиция Президиума Верховного Суда РФ заключается в том, что, в соответствии с требованиями приведенных правовых норм передача денег за недвижимое имущество должна быть подтверждена письменными доказательствами, которые обязан представить ответчик-покупатель. Такой вид доказательств, как показания свидетелей, в подтверждение сделки и ее условий недопустим.

Вместе с тем, необходимость документального подтверждения оплаты товара в данном конкретном деле обусловлена предусмотренным договором условием об обязанности покупателя по оплате товара в будущем, после его подписания и регистрации в установленном порядке.

Аналогичная правовая позиция высказана Верховным Судом РФ в Определении от 12.04.2011 N 43-В11-1 при рассмотрении спора, в котором договор купли-продажи недвижимого имущества предусматривает обязанность покупателя по оплате товара после его государственной регистрации, в будущем.

Обстоятельства же рассматриваемого дела иные, заключенные между сторонами договоры купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ предусматривают четко сформулированные условия об оплате товара при подписании договора, до его государственной регистрации.

Осознанно совершая юридически значимые действия по регистрации сделок, направленные на переход права собственности в отношении объектов недвижимого имущества, подписав договор на таких условиях, продавец, тем самым, подтверждает факт его надлежащего исполнения покупателем в части полной оплаты передаваемого по договору товара, что с учетом соблюдения письменной формы договора купли-продажи не противоречит положениям ст. 161, п.1 ст.162 ГК РФ и согласуется с правовой позицией Верховного Суда РФ, изложенной в Определении от 27.09.2011г. по делу N 82-В11-3.

Составление в данном случае расписки в получении денежных средств, представление платежного документа и т.п., не является обязательным и не требуется для подтверждения оплаты товара, факт которой стороны подтвердили, подписав сам договор.

С учетом изложенного, подтвердить свои доводы о неисполнении покупателем ФИО5 обязательств по оплате товара в соответствии с заключенными договорами купли-продажи, в настоящем споре в силу ч.1 ст.56 ГПК РФ обязан, прежде всего, истец.

Указанные доводы допустимыми и достаточными доказательствами стороной истца не подтверждены.

Так, из показаний свидетелей ФИО14, ФИО29. следует, что договоры купли-продажи были подписаны при их регистрации, подписание сторонами договора означает, что оплата произведена.

Свидетель ФИО15, занимавшийся составлением спорных договоров (л.д.123), пояснил, что расчет по сделкам должен был производиться после подписания договоров, в день регистрации сделок при нем расчет не производился, со слов ФИО1 знает, что расчет должен быть произведен позже.

Свидетель ФИО16 пояснила, что в день регистрации сделок оплата не производилась, о том, что не будет оплаты было известно заранее со слов мужа.

Из показаний свидетелей ФИО17, ФИО18 следует, что оплата по сделкам не была произведена. При этом, ни один из указанных свидетелей при передаче денег не присутствовал, указанные сведения знают со слов ФИО24.

Таким образом, показания допрошенных в судебном заседании свидетелей со стороны истца факт передачи денежных средств по указанным сделкам, подтвержденный письменными документами (договорами), не опровергают.

Тогда как, в подтверждение своих возражений стороной ответчика представлен договор займа № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 2900000 руб.. заключенный между ФИО5 и ООО «ТД РОСТ» (л.д.120), из текста которого следует, что исполнение обязательств заемщиком по данному договору обеспечивается залогом квартиры по <адрес>, о чем также представлен договор залога (л.д.119). В судебное заседание представлены квитанции об оплате денежных средств по данному договору ФИО5 (л.д.122). Факт заключения договора займа и наличие в день регистрации сделок денежных средств в размере 2900000 руб. у ФИО5 подтвердил свидетель ФИО21

О том, что денежные средства в счет оплаты стоимости квартиры и гаражей стоянок передавались истцу двумя платежами 1200000 руб. в ДД.ММ.ГГГГ. и 2900000 руб. в день регистрации сделок, пояснили допрошенные в судебном заседании свидетели ФИО19 и ФИО3

Учитывая установленные обстоятельства, при наличии письменных документов об оплате товара (договоров), оснований полагать, что на момент подписания договоров в Управлении Росреестра по КО ДД.ММ.ГГГГ, оплата товара не была произведена покупателем, у суда не имеется.

При этом, оплата товара покупателем до подписания договоров, как на это ссылается сторона ответчика, по мнению суда, не противоречит условиям договоров, предусматривающим исходя из их буквального содержания исполнение покупателем обязанности по оплате товара непосредственно в момент подписания договора. Поскольку в сам момент подписания договора содержащего такое условие, стороны тем самым подтверждают его исполнение покупателем в части оплаты товара.

Учитывая изложенное, предусмотренные законом основания для расторжения заключенных договоров купли продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ и о возврате переданных по договорам объектов недвижимости в собственность истцов, отсутствуют. Данные требования истцов не основаны на законе и удовлетворению не подлежат.

Учитывая, что остальные требования истцов производны от требований о расторжении спорных сделок купли-продажи и о возврате недвижимого имущества, предусмотренные законом основания для их удовлетворения также отсутствуют.

При этом, в отношении требований истцов, предъявленных к Управлению Росреестра по <адрес>, суд считает, что они предъявлены к ненадлежащему ответчику. Поскольку, действия Управления Росреестра по КО истцами не оспариваются, Управление не являлось участником правоотношений по исполнению обязательств по договорам купли-продажи, прав истцов не нарушало. Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, в силу ч.2 ст.13 ГПК РФ государственный регистратор обязан внести запись в ЕГРП на основании судебного акта независимо от его участия в деле (п.53 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010г.).

Учитывая указанные обстоятельства, исковые требования ФИО1, ФИО2 не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, ФИО2 к ФИО5, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о расторжении договоров купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ; о возврате недвижимого имущества истцам (продавцам); о возложении обязанности произвести государственную регистрацию прекращения права собственности ответчика (покупателя) и зарегистрировать право собственности истцов (продавцов), - оставить без удовлетворения в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 05.03.2013 года.

Председательствующий:

<данные изъяты> С.В. Иванов