Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску конкурсного управляющего Коммерческого Банка «Кубанский универсальный банк» (ООО) к ООО «Стройресурс», ФИО1 о взыскании долга по кредитному договору, расторжении кредитного договора и об обращении взыскания на предмет залога и по иску третьих лиц, заявляющих самостоятельные требования, ФИО2, ФИО3 в интересах несовершеннолетней ФИО4 к ООО «Стройресурс», конкурсному управляющему Коммерческого Банка «Кубанский универсальный банк» (ООО) о признании добросовестными приобретателями и прекращении залога,

УСТАНОВИЛ:

Конкурсный управляющий Коммерческого Банка «Кубанский универсальный банк» (ООО) обратился в суд с иском к ООО «Стройресурс», ФИО1 о взыскании долга по кредитному договору, расторжении кредитного договора и об обращении взыскания на предмет залога.

В обоснование требований указал, что 26.08.2011 между ООО «Стройресурс» и КБ «Кубанский универсальный банк» (ООО) заключен кредитный договор № включая дополнительные соглашения к нему от ДД.ММ.ГГГГ. на сумму 16200000 руб., без установления графика платежей, с уплатой 16 % годовых, со сроком возврата кредита 16.08.2016 г.

В обеспечение возврата кредита 03.09.2011 г. между ООО «Стройресурс» и Банком заключен договор залога №, включая дополнительные соглашения к нему ДД.ММ.ГГГГ предметом которого являлись 30 встроенных офисных помещений, общей проектной площадью 541,23 кв.м., расположенные в строящемся 16-этажном 4-х секционном многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>

Между ФИО1 и Банком заключен договор залога (ипотеки) с элементами поручительства № от 10.07.2015 г. и дополнительное соглашение к нему ДД.ММ.ГГГГ согласно которому ФИО1 солидарно с заемщиком отвечает за неисполнение им взятых на себя обязательств и заложил истцу на условиях ипотеки недвижимое имущество.

Денежные средства по кредитному договору предоставлены банком ответчику ООО «Стройресурс» в полном объеме, однако условия договора ответчик не исполняет, график платежей не соблюдает, задолженность не погашена, в связи с чем, истец был вынужден обратиться в суд.

В иске просит расторгнуть кредитный договор № от 26.08.2011 г., заключенный между КБ «Кубанский универсальный банк» (ООО) и ООО «Стройресурс», взыскать солидарно с ООО «Стройресурс», ФИО1 сумму задолженности по кредитному договору № от 26.08.2011 г. по состоянию на 01.05.2017 г. в размере 29 967 220 руб. 27 коп., расходы по уплате госпошлины в размере 66 000 руб., и обратить взыскание на заложенное имущество по договору залога № от 03.09.2011 г. и договору залога № от 10.07.2015 г., установив начальную продажную цену заложенного недвижимого имущества при его реализации в соответствии с подп. 4 п.2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке» №102 от 16.07.1998 г.

Третьи лица - ФИО2, ФИО3 в интересах несовершеннолетней ФИО4 обратились в суд к ООО «Стройресурс», конкурсному управляющему Коммерческого Банка «Кубанский универсальный банк» (ООО) с самостоятельными требованиями относительно предмета спора о признании добросовестными приобретателями и прекращении залога.

В обоснование требований указали, что 22.09.2014 г. между ООО «Стройресурс», в лице директора ФИО1, и ФИО2, ФИО3 (ФИО5), действующей в интересах несовершеннолетней ФИО10 заключен договор уступки прав требования, по условиям которого участник долевого строительства - ООО «Стройресурс» уступает правопреемникам права требования по договору участия в долевом строительстве б/н от 26.08.2011 г. с застройщиком ФИО11 в отношении создаваемой вещи - объекта недвижимого имущества (нежилого офисного помещения <адрес>

ФИО2, ФИО3 уплатили ООО «Стройресурс» денежные средства в сумме 220 000 руб. и 120 000 руб., а всего 340 000 руб.

В связи с тем, что ООО «Стройресурс» уклонялся от участия в государственной регистрации договора уступки прав, ФИО2 и ФИО3(ФИО5) обратились в Советский районный суд г. Краснодара с иском о признании договора заключенным.

Решением Советского районного суда г. Краснодара от 29.06.2016 г. исковые требования ФИО2, ФИО3 удовлетворены: договор уступки прав требования от 22.09.2014 г. б/н между ООО «Стройресурс» и ФИО2 и несовершеннолетней ФИО12 в лице её законного представителя ФИО5 (в настоящее время ФИО3) признан заключенным. После вступления решения суда в законную силу ФИО2, ФИО3 обратились в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю с заявлением о государственной регистрации договора уступки прав требования от 22.09.2014 г. В ответ на заявление истцы получили уведомление от 01.12.2016 г. о приостановлении государственной регистрации указанного договора, в т.ч., и в связи с тем, что в отношении объекта недвижимости зарегистрирован договор залога от 23.09.2011 г. При проведении правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов установлено, что залогодержателем является КБ «Кубанский универсальный банк» ООО.

ООО «Стройресурс», в лице директора ФИО1, изначально заключая договор уступки прав с истцами, в п. 4.2. указал недостоверную информацию о том, что уступаемое офисное помещение <адрес> под арестом не состоит, судебных споров по нему не имеется, и на него нет прав третьих лиц, а ФИО2 и ФИО3 не знали и не могли знать о наличии обременений, являясь добросовестными правоприобретателями.

В этой связи, просят суд признать ФИО2, ФИО13 в лице законного представителя ФИО3 добросовестными приобретателями нежилого офисного помещения <адрес> и прекратить залог на нежилое офисное помещение <адрес>, возникший по договору о залоге № от 03.09.2011 г., заключенному между ООО «Стройресурс» и КБ «Кубанский универсальный банк» в целях исполнения обязательств по кредитному договору № от 26.08.2011 г.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО6 на удовлетворении исковых требований настаивал, против удовлетворения иска третьих лиц возражал, представив письменный отзыв.

Третьи лица, заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, ФИО2, ФИО3, представитель ФИО2 по ордеру № адвокат Мамина Е.В. исковые требования конкурсного управляющего КБ «Кубанский универсальный банк» (ООО) не признали, просили удовлетворить их самостоятельные требования.

Ответчики ООО «Стройресурс», ФИО1 о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились, сведений о причинах неявки суду не представили и не просили и о рассмотрении дела в их отсутствие. В связи с этим, суд счел возможным рассмотреть дело в их отсутствие в порядке заочного судопроизводства.

Выслушав представителя истца, третьих лиц, заявляющих самостоятельные требования, исследовав и огласив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п.1 ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

В судебном заседании установлено, что 26.08.2011 г. между ООО «Стройресурс» и КБ «Кубанский универсальный банк» (ООО) заключен кредитный договор №, включая дополнительные соглашения к нему от ДД.ММ.ГГГГ г. на сумму 16200000 руб., без установления графика платежей, со сроком возврата кредита 16.08.2016 г.

За пользование кредитом заемщик обязан уплатить кредитору проценты на суму кредита (процентная ставка) – 16 % годовых.

Назначение кредита: на участие в долевом строительстве.

В обеспечение выданного Банком заемщику ООО «Стройресурс» кредита между ними заключен договор залога № от 03.09.2011 г.

Предметом залога является 30 встроенных офисных помещений:

- офисное помещение №2, проектной площадью 25,73 кв.м., подъезд 1;

- офисное помещение №3, проектной площадью 13,04 кв.м., подъезд 1;

- офисное помещение №6, проектной площадью 16,64 кв.м., подъезд 1;

- офисное помещение №7, проектной площадью 20,02 кв.м., подъезд 1;

- офисное помещение №8, проектной площадью 19,60 кв.м., подъезд 1;

- офисное помещение №10,проектной площадью 19,60 кв.м., подъезд 1;

- офисное помещение №12,проектной площадью 20,02 кв.м., подъезд 1;

- офисное помещение №13,проектной площадью 25,18 кв.м., подъезд 1;

- офисное помещение №15,проектной площадью 12,93 кв.м., подъезд 1;

- офисное помещение №17,проектной площадью 12,93 кв.м., подъезд 1;

- офисное помещение №18,проектной площадью 21,05 кв.м., подъезд 1;

- офисное помещение №2, проектной площадью 22,89 кв.м., подъезд 2;

- офисное помещение №4, проектной площадью 12,93 кв.м., подъезд 2;

- офисное помещение №5, проектной площадью 25,18 кв.м., подъезд 2;

- офисное помещение №6, проектной площадью 25,18 кв.м., подъезд 2;

- офисное помещение №14, проектной площадью 15,91 кв.м., подъезд 2;

- офисное помещение №15, проектной площадью 25,73 кв.м., подъезд 2;

- офисное помещение №16, проектной площадью 13,04 кв.м., подъезд 2;

- офисное помещение №19, проектной площадью 19,67 кв.м., подъезд 2;

- офисное помещение №20, проектной площадью 16,75 кв.м., подъезд 2;

- офисное помещение №2, проектной площадью 22,89 кв.м., подъезд 3;

- офисное помещение №4, проектной площадью 12,93 кв.м., подъезд 3;

- офисное помещение №6, проектной площадью 12,93 кв.м., подъезд 3;

- офисное помещение №7, проектной площадью 25,18 кв.м., подъезд 3;

- офисное помещение №8, проектной площадью 22,89 кв.м., подъезд 3;

- офисное помещение №9, проектной площадью 17,61 кв.м., подъезд 3;

- офисное помещение №10, проектной площадью 5,98 кв.м., подъезд 3;

- офисное помещение №12, проектной площадью 13,41 кв.м., подъезд 3;

- офисное помещение №14, проектной площадью 13,04 кв.м., подъезд 3;

- офисное помещение №19, проектной площадью 10,35 кв.м., подъезд 3;

общей проектной площадью 541,23 кв.м., расположенные в строящемся <адрес>

Согласно договору залога (ипотеки) с элементами поручительства № от 10.07.2015 г. ФИО1 обязуется солидарно с заемщиком погашать платежи по кредиту в случае невыполнения ООО «Стройресурс» условий кредитного договора № от 26.08.2011 г. В обеспечение обязательств передал в залог принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество:

- нежилое помещение цокольного этажа №56,57,64 здания литер А, и/А, назначение: нежилое. Площадь: общая 53.5 кв.м., расположенное по адресу: РФ, <адрес> кадастровый номер: №, зарегистрированном Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 29.05.2012г. сделана запись регистрации №;

Истец исполнил свои обязательства по кредитному договору, предоставив ответчику ООО «Стройресурс» денежные средства в общей сумме 160 200 000 руб., что подтверждается представленной суду выпиской по расчетному счету.

ООО «Стройресурс» условия кредитного договора не исполняет, график погашения платежей не соблюдает. В настоящее время заемщик перестал платить по кредиту.

Согласно ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, одностороннего отказа от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно п.4.2.10 кредитного договора Банк имеет право потребовать досрочного возврата кредита при неисполнении или ненадлежащем исполнении заемщиком своих обязательств, предусмотренных настоящим кредитным договором, в том числе в случае однократного нарушения исполнения обязательств по настоящему кредитному договору, а также в случае ухудшения (угрозы ухудшения) финансового положения заемщика, утраты, повреждения или уменьшения стоимости заложенного имущества.

В соответствии со ст.363 ГК РФ при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечает перед кредитором солидарно. Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащем исполнением обязательства должником.

Согласно п. 1.2 договора недвижимого имущества (ипотеки) с элементами поручительства № от 10.07.2015 г. ФИО1 обязуется солидарно отвечать за исполнение обязательств ООО «Стройресурс» по кредитному договору № от 26.08.2011 г. полностью всем своим имуществом.

Разрешая требования, суд согласен с расчетом, произведенным истцом, из которого следует, что по состоянию на 01.05.2017 г. общая сумма задолженности по кредитному договору составила 29 967 220 руб. 27 коп., из них: задолженность по уплате основного долга (в том числе просроченная ссудная задолженность) в размере 16 200 000 руб., просроченные проценты за пользование кредитом (16% годовых) в размере 3 011 368 руб. 88 коп., текущие проценты в размере 220 142 руб., неустойка за задержку возврата кредита (основного долга) из расчета 32% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки в сумме 3 644 787 руб. 79 коп., неустойка за несвоевременную уплату процентов за пользование кредитом (из расчета 1% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки) в сумме 6 890 921 руб. 13 коп., которые и подлежат взысканию с ответчиков солидарно в пользу Банка.

В соответствии с п.1 ч.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его расторжения. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Конкурсным управляющим КБ «Кубанский универсальный банк» (ООО) в адрес ООО «Стройресурс», ФИО1 30.03.2017 г. и 04.04.2017 г. направлены претензии, однако в добровольном порядке требования банка ответчиками по настоящее время не исполнены. Таким образом, ответчики существенно нарушили условия кредитного договора, образовавшуюся задолженность не погасили.

По требованию истца суд считает необходимым расторгнуть кредитный договор № от 26.08.2011 г.

В силу ст.337 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

В соответствии с ч.1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В силу положений ст. 350 ГК РФ суд определяет порядок реализации заложенного имущества путем продажи с публичных торгов.

В соответствии с п.3.1.3 договора залога № 137 от 03.09.2011 г. и договора залога недвижимости (ипотеки) № от 10.07.2015 г. Банк имеет право обратить взыскание на предмет залога в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком обязательств по кредитному договору. При этом залогодатель прямо выражает свое согласие на обращение взыскания на предмет залога при неисполнении заемщиком обязательств по кредитному договору или залогодателем обязательств по настоящему договору и на распределение полученных от реализации предмета залога средств по усмотрению залогодержателя, в том числе направление этих средств на погашение обязательств по кредитному договору, даже если срок исполнения по нему не наступил.

Третьи лица ФИО2, ФИО3, заявившие самостоятельные требования относительно предмета спора, просят суд признать их добросовестными приобретателями в отношении заложенного имущества: офисное помещение <адрес> и прекратить в отношении него залог, установленный договором залога № от 03.09.2011 г.

В обоснование требований ссылаются на то, что заключенный между ООО «Стройресурс», в лице директора ФИО1, и ФИО2, ФИО3 (ФИО5), действующей в интересах несовершеннолетней ФИО4, договор уступки прав требования, по условиям которого участник долевого строительства - ООО «Стройресурс» уступает правопреемникам права требования по договору участия в долевом строительстве б/н от 26.08.2011 г. с застройщиком ФИО14в отношении создаваемой вещи - объекта недвижимого имущества (нежилого офисного помещения <адрес>

Решением Советского районного суда г. Краснодара от 29.06.2016 г. исковые требования ФИО2, ФИО3 удовлетворены, договор уступки прав требования от 22.09.2014 г. б/н между ООО «Стройресурс» и ФИО2 и несовершеннолетней ФИО15 в лице её законного представителя ФИО5 (в настоящее время ФИО3) признан заключенным.

В соответствии с п.2 ч.1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.

При этом следует оценивать обстоятельства приобретения заложенного имущества, исходя из которых, покупатель должен был предположить, что он приобретает имущество, находящееся в залоге.

В соответствии с п. 1 ст. 19 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно ст. 69.1 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или кредитным договором либо договором займа, здание или сооружение с земельным участком, на котором они расположены, нежилое помещение, машино-место, приобретенные либо построенные полностью или частично с использованием целевых кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение указанных объектов недвижимости, находятся в залоге у кредитора по такому обязательству с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.

Договор залога № от 03.09.2011 г. зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, о чем имеется отметка о залоге на договоре от 28.09.2011 г. и регистрации ипотеки в силу договора (отметка от 29.09.2011 г.).

Согласно ст. 3 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

В соответствии с ч. 2 ст. 346 ГК РФ залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества.

Согласно п. 4.2.1 договора залога № от 03.09.2011 г. залогодатель обязан не отчуждать каким-либо способом предмет ипотеки, не вносить его в качестве вклада в имущество и (или) в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества, либо паевого взноса в имущество производственного кооператива, не передавать его в доверительное управление; не сдавать его в аренду или в наем (поднаем), не заключать смежные договоры с договором аренды, не допускать ухудшения предмета ипотеки и уменьшения его стоимости сверх того, что называется нормальным износом, не обременять его любыми правами третьих лиц без письменного согласия залогодержателя.

Таким образом, ООО «Стройресурс» без согласия КБ «Кубанский универсальный банк» (ООО) заключил с ФИО2, ФИО3 в интересах несовершеннолетней ФИО16 договор уступки прав требований.

Одновременно ФИО2, ФИО3 не представлено доказательств, свидетельствующих о наличии согласия залогодержателя по кредитному договору № от 26.08.2011 г., заключенного с ООО «Стройресурс», на отчуждение спорного имущества.

Учитывая изложенное, при таких установленных обстоятельствах суд не находит оснований к удовлетворению требований ФИО2, ФИО3 в интересах несовершеннолетней ФИО4 о признании их добросовестными приобретателями офисного помещения <адрес> и считает необходимым обратить взыскание на заложенное имущество по договору залога № от 03.09.2011 г.: