Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 об уменьшении покупной цены объекта недвижимости переданного по договору купли-продажи

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 об уменьшении покупной цены объекта недвижимости переданного по договору купли-продажи. В обосновании исковых требований указав, что решением Ворошиловского районного суда г.Ростова-на-Дону от ... были удовлетворены требования истицы, была уменьшена цена договора купли-продажи недвижимого имущества от ... с ответчицы была взыскана денежная сумма в размере 475 128 рублей. Решение вступило в законную силу ....

Указанным решением, в том числе было установлено, что после заключения договора купли-продажи в процессе проживания истицы в домовладении начали проявляться скрытые недостатки, которые при первичных осмотрах дома и земельного участка обнаружить не представлялось возможным и которые появились по причинам, возникшим до передачи объекта недвижимости.

Вынося решение, суд руководствовался выводами заключения ООО «Судебная экспертиза «ЮФОСЭО» №-Э от ..., которое было выполнено на основании определения суда о назначении по делу строительно-технической экспертизы.

Эксперт сделал вывод, что объект капитального строительства, возведенный на земельном участке, расположенный по адресу: г.... не соответствует требованиям целого ряда СанПиН, СП и СНиП. Причиной возникновения дефектов является нарушение и несоблюдение технологии ведения данного типа строительных работ, несоблюдение строительных норм и правил. При визуальном осмотре причиной возникновения трещин на кирпичной кладке наружной стены жилого дома является просадка фундамента. Однако для более точного определения причин возникновения трещин на жилом доме необходимо проведение инженерно-геологического исследования грунтов и инструментальное обследование конструкции жилого дома, что не входило в компетенцию эксперта, а является прерогативой организации имеющих свидетельство СРО на право производства данного вида работ. Для определения стоимости работ по устранению причин возникновения трещин на жилом доме необходимо инженерно-геологическое исследования грунтов н инструментальное обследование конструкции жилого дома.

В связи с чем истица обратилась в ООО «Реконструкция». В результате исследования были сделаны выводы о том, что причиной возникновения неравномерных осадок здания является замачивание толщи грунтов основания фундамента. Геологические изыскания до строительства объекта не проводились, поэтому необоснованно принятая конструкция фундамента не учитывает специфику грунтов основания и не обеспечивает надежную эксплуатацию объекта. Необходимо проведение работ по укреплению грунтов основания фундамента для стабилизации осадок здания. В результате проведенного исследования был подготовлен локальный сметный расчет на укрепление грунтов основания фундамента жилого дома, в соответствие с которым общая стоимость работ и материалов, составила 750 098, 36 рублей.

Истец указывает, что причиной выявленных недостатков послужили нарушения допущенные при возведении и строительстве жилого дома. Необоснованно принятая конструкция фундамента не учитывает специфику грунтов основания и не обеспечивает надежную эксплуатацию объекта, в результате чего на стенах здания появились трещины, и в связи с чем необходимо проведение работ по укреплению грунтов основания фундамента для стабилизации осадок здания. Причины появления недостатков очевидно имели место во временном промежутке ранее момента передачи жилого дома покупателю. Указанные обстоятельства являются основанием для наступления ответственности продавца дома.

На основании изложенного истица просила суд уменьшить цену договора купли-продажи недвижимого имущества от ..., заключенного между ФИО2 и ФИО1. Взыскать с ФИО2 в свою пользу в счет соразмерного уменьшения цены по договору купли-продажи имущества от ... денежную сумму в размере - 750 098, 36 рублей.

Истица ФИО1, извещена надлежащим образом о месте и времени слушания дела, в судебное заседание не явилась, о слушании дела извещена надлежащим образом. Дело рассмотрено в отсутствии истицы с участием представителя Титаренко Д.Б., действующего по доверенности и по ордеру.

Представитель истицы ФИО1 – Титаренко Д.Б., действующий на основании доверенности и ордера, в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, дав пояснения аналогичные доводам, изложенным в заявлении, просил требования иска удовлетворить.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание после объявленного перерыва не явилась, дело рассмотрено в отсутствие ответчика в порядке ст.167 ГПК РФ.

Представитель ответчика действующая по доверенности и по ордеру адвокат Мартыненко Л.Д. просила в удовлетворении исковых требований отказать.

Суд, выслушав представителей сторон, допросив специалиста, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

В силу ч. 2 ст.61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным решением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

В судебном заседании установлено, что решением Ворошиловского районного суда от ... исковые ФИО1 к ФИО2 об уменьшении покупной цены объекта недвижимости переданного по договору купли-продажи удовлетворены частично. Уменьшена цена договора купли-продажи недвижимого имущества от ..., заключенного между ФИО2 и ФИО1. С ФИО2 в пользу ФИО1 в счет соразмерного уменьшения цены по договору купли-продажи имущества от ... взыскана сумма в размере 475 128 рублей.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда г.Ростова-на-Дону от ... решение Ворошиловского районного суда г.Ростова-на-Дону от ... оставлено без изменения.

Указанным решением было установлено, что ... между ФИО2 и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости, а именно, земельного участка, расположенного по адресу: ... общей площадью 315 кв.м., кадастровый №. Окончательная, согласованная между сторонами цена объекта составляет сумму 5 000 000 рублей. Продавец и покупатель договорились совершить указанную сделку путем подписания основного договора купли продажи не позднее ....

В силу п.3.1 предварительного договора, в подтверждение намерений заключить основной договор купли-продажи ответчик передала истцу денежную сумму в размере 100 000 рублей, остальную сумму в размере 4 900 000 рублей, она обязуется оплатить согласно графика: 1 000 000 рублей – не позднее ..., 3 900 000 рублей не позднее ....

... между истцом и ответчиком был заключен основной договор купли-продажи ( с рассрочкой платежа) земельного участка, расположенного по адресу: .... Из содержания данного договора следует, что на земельном участке расположен жилой дом, назначение жилое, этажность:2 литер А, общей площадью 143,9 кв.м, в т.м. числе жилой площадью 79,9 кв.м., который находится в пользовании продавца и переходит в пользование покупателя, документы на строения и сооружения не оформлены.

Ввиду того, что жилой дом не был принят в эксплуатацию, в дополнение к указанному договору от ... стороны заключили еще один договор ... о продаже только одного земельного участка без размещенных на нем строений за 1 000 000 рублей.

Судом было установлено, что обязательство по передаче земельного участка, расположенного на нем жилого дома по адресу: ... предусмотренные договором купли-продажи от ...ФИО2 исполнено, что подтверждается материалами дела, в том числе свидетельством государственной регистрации права от ..., 28.12.20011 года, а также выпиской от .... Ответчиком вместо указанной в договоре суммы 5 000 000 рублей уплачена только сумма в размере 4 350 000 рублей.

... судебным приставом-исполнителем Ворошиловского районного отдела судебных приставов г.Ростова-на-Дону УФССП России по РО исполнительное производство о взыскании задолженности в размере 763 748, 25 рублей с ФИО1 в пользу ФИО2 окончено.

ФИО1 обратилась с претензией на имя ФИО2 о том, что в процессе проживания были обнаружены скрытые недостатки строения, которые при первичных осмотрах дома и земельного участка обнаружить не представлялось возможным.

В обоснование заявленных требований истица ссылается на то обстоятельство, что при вынесении решения 05.06.2015 года суд руководствовался выводами заключения ООО «Судебная экспертиза «ЮФОСЭО» № 86-Э от 05.05.2015 года. Экспертом также был сделан вывод, что при визуальном осмотре причиной возникновения трещин на кирпичной кладке наружной стены жилого дома является просадка фундамента. Однако для более точного определения причин возникновения трещин на жилом доме необходимо проведение инженерно-геологического исследования грунтов и инструментальное обследование конструкции жилого дома, что не входило в компетенцию эксперта, а является прерогативой организации имеющих свидетельство СРО на право производства данного вида работ.

В соответствии с п. 5 ст. 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами ГК РФ об этих видах договоров.

Согласно п. 1 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями (п. 2 ст. 469 ГК РФ).

Проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи (п. 2 ст. 474 ГК РФ).

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены (абз. 2 п. 1 ст. 475 ГК РФ).

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (п. 1 ст. 476 ГК РФ).

Необходимым и достаточным условием реализации прав покупателя недвижимости на соразмерное уменьшение покупной цены является не только получение товара с недостатками, но и факт отклонения товара от условия о его качестве, которое содержится в договоре.

В соответствии со ст.ст.12,56 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно ст.55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти данные могут устанавливаться объяснениями сторон, показаниями свидетелей, письменными доказательствами, заключением эксперта.

В подтверждение обстоятельств возникновения нарушений допущенных при возведении и строительстве жилого ... истцовой стороной представлен отчет о результатах геологических изысканий методом динамического зондирования №.1-07-2015 ОГ, выполненный ООО «Реконструкция».

Согласно представленному локальному сметному расчету стоимость строительных работ на укрепление грунтов фундамента по ... составляет 750 098, 36 рублей.

Давая оценку отчету о результатах геологических изысканий методом динамического зондирования №.1-07-2015 ОГ, выполненного ООО «Реконструкция» суд считает, что указанный отчет является недопустимым доказательством.

Так как из указанного отчета не усматривается временной промежуток возникновения наличия вертикальных и наклонных трещин в несущих стенах здания, отсутствуют выводы, что установленные недостатки исключают возможность использования спорного жилого дома по назначению, являются ли указанные недостатки устранимыми. К указанному отчету не приложены фотоматериалы, а также локальный сметный расчет не содержит даты по состоянию, на какое число он сделан.

Допрошенный в судебном заседании инженер-конструктор ФИО3 пояснил суду, что при разработке проекта был составлен отчет на основании заявки поступившей от заказчика. Иных вопросов, которые отражены в отчете им не исследовалось.

Согласно ст.67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Согласно акта технического осмотра земельного участка от ..., дополнительного соглашения к предварительному договору от ... заключенным между продавцом ФИО2 и покупателем ФИО1 следует, что стороны произвели осмотр и прием передачу недвижимого имущества, замечаний и разногласий по состоянию фундамента со стороны покупателя ФИО1 не на момент осмотра, не на момент подписания договора-купли продажи не возникало.

При этом из дополнительного соглашения к предварительному договору от ... следует, что между ФИО2 и ФИО1 было заключено соглашение об обязании продавца сделать определенные виды работ: установить забор между соседним участком, установить крышку над рол-воротами, установить забор из профиля на левой границе участка.

Иных работ и претензий по качеству фундамента ни в акте технического осмотра, ни дополнительном соглашении к предварительному договору от ... со стороны покупателя ФИО1 не отражено.

В силу ст.56 ГПК РФ стороной истца не представлено допустимых доказательств, что недостатки в виде вертикальных и наклонных трещин в несущих стенах здания с шириной раскрытия до 3 мм. с раскрытием вверх возникли до передачи покупателю, как и не представлено доказательств исключающих возможность использовать жилой ... по назначению.

При этом суд считает, что ФИО1 приобретая указанное домовладение, имела возможность осмотреть его, при необходимости пригласить специалиста для проведения такого осмотра, то есть проявить должную осмотрительность и осторожность до заключения сделки.

Таким образом, суд приходит к выводу, что исковые требования не нашли своего подтверждения в ходе судебного заседания, а, следовательно подлежат отклонению.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 об уменьшении покупной цены объекта недвижимости переданного по договору купли-продажи – отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Ворошиловский районный суд г. Ростова-на-Дону путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированный текст решения изготовлен 14.12.2015 года.

Cудья: