Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Безрук Сергея Владимировича к Михайлову Дмитрию Алексеевичу, Козлову Кириллу Александровичу о взыскании неустойки за нарушение исполнения обязательств, убытков, судебных расходов, -

УСТАНОВИЛ:

Безрук С.В. изначально обратился в суд с иском к Михайлову Д.А., Козлову К.А. о признании залога (ипотеки) в силу закона прекращенным.

В обоснование исковых требований указал, что на основании договора купли-продажи от 19 марта 2021 года, заключенного истцом с ответчиками, Михайлов Д.А. и Козлов К.А. продали, а Безрук С.В. купил земельный участок, с кадастровым номером (№), общей площадью 46 383 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>; коровник боксовый, с кадастровым номером (№), общей площадью 1369,2кв.м., этажность – 1, в том числе подземных 0, литер А, инвентарный (№), назначение - нежилое, расположенный по адресу: <адрес>, а также коровник 4-х рядный, с кадастровым номером (№), общей площадью 1335,7кв.м., этажность – 1, в том числе подземных 0, литер А, А1, инвентарный (№), назначение - нежилое, расположенный по адресу: <адрес>.

Переход права собственности был зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 05 мая 2021 года сделана запись о регистрации.

Согласно п. 3 указанного договора, стоимость продаваемого недвижимого имущества составила 10000000 рублей. Расчеты между сторонами должны быть произведены следующим образом:

- 2500 000 рублей уплачены Покупателем Продавцам в равных долях до подписания настоящего договора;

- остальные 7500000 рублей будут уплачены покупателем в течение одного месяца Продавцам в равных долях с момента снятия Продавцами всех запретов на совершение регистрационных действий (запрещение регистрации), а также любых иных обременений (ограничений) в отношении отчуждаемых объектов недвижимости (при наличии), и государственной регистрации права собственности Покупателя на вышеуказанные объекты недвижимого имущества.

С момента получения Продавцами от покупателя денежных средств за отчуждаемые объекты недвижимости в полном объеме Продавцы обязуются снять в течение трех рабочих дней зарегистрированные на основании настоящего договора ограничения (обременения) права на отчуждаемые объекты недвижимости – ипотеку в силу закона.

При этом у продавца в силу п. 5 ст. 488 ГК РФ, возникло право залога до полного расчета между сторонами.

Таким образом, выписки из ЕГРН на спорные объекты недвижимости имеют запись об обременении в силу закона. Выполняя указанный в договоре купли-продажи порядок расчетов, Безрук С.В. в адрес каждого из ответчиков 12.05.2021 г. направил по телеграмме, с предложением прибыть для окончательного расчета по адресу: <адрес>, с 14-00 до 16-00 14.05.2021 г. в отделение Сбербанка (№).

Однако от получения денежных средств в размере 7500000 рублей (оставшаяся часть суммы на недвижимое имущество, приобретенное по договору купли-продажи) Михайлов Д.А. и Козлов К.А.уклонились.

В связи с чем, 19.05.2021 г. сумма в размере 7500000 рублей была внесена истцом на депозит нотариуса для передачи указанных денежных средств ответчикам.

Безрук С.В. полагал, что полностью исполнил свои обязательства по договору купли-продажи земельного участка, коровника боксового и коровника 4-х рядного, заключенного 19 марта 2021 года с Михайловым Д.А. и Козловым К.А.

Между тем, ответчики от исполнения обязательств по договору, установленных абзацем 7 пункта 3 договора купли-продажи о снятии в течение трех рабочих дней зарегистрированных ограничений (обременений) прав на объекты недвижимости – ипотеки в силу закона, уклонились.

На основании вышеизложенного, истец просил суд:

- признать ипотеку в силу закона в отношении земельного участка, с кадастровым номером (№), общей площадью 46 383 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес>; коровника боксового, с кадастровым номером (№), общей площадью 1369,2 кв.м., этажность – 1, в том числе подземных 0, литер А, инвентарный (№), назначение - нежилое, расположенного по адресу: <адрес>, а также коровника 4-х рядного, с кадастровым номером (№), общей площадью 1335,7 кв.м., этажность – 1, в том числе подземных 0, литер А, А1, инвентарный (№), назначение - нежилое, расположенного по адресу: <адрес>, прекращенной;

- взыскать с Михайлова Д.А. и Козлова К.А.в равных долях в пользу Безрук С.В. расходы на оплату госпошлины в размере 1 682 рублей, расходы на передачу средств на депозит нотариуса в размере 39 400 рублей;

- указать, что решение суда является основанием для погашения Управлением Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области ограничения (обременения) в пользу Михайлова Д.А. и Козлова К.А. регистрационных записей об ипотеке в отношении спорного недвижимого имущества (том 1, л.д.6-11).

В период рассмотрения дела в суде, ответчиками записи об ипотеки в отношении указанного выше имущества были погашены, в связи с чем, истцом Безрук С.В. было подано и принято к производству уточненное в порядке статьи 39 ГПК РФ исковое заявление, в котором истец просит: взыскать в свою пользу с ответчиков в равных долях: 39400 рублей в возмещение убытков; 6100000 рублей неустойки за нарушение срока снятия зарегистрированных ограничений (обременений) права на объекты недвижимости – ипотеку в силу закона, установленных на основании договора купли-продажи от 19.03.2021 г. за период с 27.05.2021 г. по 26.07.2021 г., а также уплаченную государственную пошлину в сумме 40382 рублей (том 1, л.д.68-73).

В судебном заседании представители истца по доверенности Иващенко В.В. и Иващенко М.А. (том 1, л.д.12-13), заявленные уточненные исковые требования поддержали в полном объеме, просили удовлетворить. Полагали, что обязательства Безрук С.В. по договору купли-продажи исполнены в полном объеме. Пояснили, что договором предусмотрена обязанность ответчиков по снятию ограничения права на недвижимые объекты – предметы договора. Между тем от исполнения возложенных на них обязательств по договору и получения денежных средств Михайлов Д.А. и Козлов К.А. всячески уклонялись, чем ограничивали права истца как собственника приобретенного имущества. Ответственность за неисполнение обязанности по снятию любых обременений, установленная в пункте 5 договора купли-продажи распространяется и на пункт 3, и не содержит никаких оговорок.Между тем, совершение Безрук С.В. действий по оплате договора не привело к автоматическому прекращению ипотеки в силу закона, и по факту, ипотека не прекратилась. Наличие в ЕГРН регистрационной записи об ипотеке свидетельствует об обременении объекта недвижимости и влечет ограничения, связанные с таким обременением. Действиями ответчиков истцу был причинен материальный ущерб в общей сумме 39400 рублей. Позиция Михайлова Д.А. и Козлова К.А. явно свидетельствует о злоупотреблении последнимиправом. Также представители указали, что основания для применения положений статьи 333 ГК РФ отсутствуют (том 1, л.д.206-210, 247-252; том 2, л.д.5-11).

Ответчики Михайлов Д.А., Козлов К.А., представитель ответчика Козлова К.А. по доверенности ПакД.Г. (том 2, л.д.3), в судебное заседание явились, иск не признали, поддержали доводы, изложенные в письменных возражениях на иск, согласно которым, ответственность Продавцов за нарушение срока по снятию ипотеки в силу закона договором купли-продажи не предусмотрена, поскольку на момент регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости такое обременение, как право залога Продавцов в отношении уже отчужденных объектов существовать не могло. Таким образом, положения абзаца 4 пункта 5 договора купли-продажи не предусматривают ответственность Продавцов за нарушение срока снятия ипотеки в силу закона, что, в свою очередь, подтверждает факт отсутствия согласования условия об ответственности за нарушение трехдневного срока по снятию ипотеки в силу закона. Михайлов Д.А. и Козлов К.А. также указали, что такая запись, как запись об ипотеке является информационной, технической записью, ее погашение не предусмотрено в законе в качестве основания для прекращения залога. Кроме того, размещение Безрук С.В. оставшихся денежных средств на депозите нотариуса нельзя считать надлежащим исполнением истцом своей обязанности по договору купли-продажи, поскольку законом предусмотрено, что при отсутствии в договоре указания на место его исполнения, денежное обязательство подлежит исполнению по месту жительства кредитора. Таким образом, у истца не имелось правовых оснований для внесения причитающихся с него денежных средств на депозит нотариусу. Указанные обстоятельства свидетельствуют о недобросовестном поведении Безрук С.В. В случае, если судом будут установлены основания для удовлетворения исковых требований, ответчиками заявлено ходатайство о применении положений статьи 333 ГК РФ, ввиду несоразмерности заявленной к взысканию неустойки нарушенному обязательству Продавцов (том 1, л.д.147-152,155-156,231-238; том 2, л.д.16-17).

Истец БезрукС.В. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о дате и времени судебного разбирательства (том 1, л.д.230).

Третье лицо Управление Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области своего представителя для участия в судебном заседании не направило.

Выслушав объяснения явившихся лиц, изучивдоводы уточненного искового заявления, письменных возражений, материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Из ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии со ст. 154 Гражданского кодекса Российской Федерации, для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В силу ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу пункта 1 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Кодекса (пункт 3 статьи 486 ГК РФ). Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора (пунктом 4 статьи 486 ГК РФ).

В силу п. п. 1, 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Изменение и расторжение договора в соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 ГК РФ возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 19 марта 2021 года между Козловым К.А., Михайловым Д.А. и Безрук С.В. заключен договор купли-продажи б/н, в соответствии с п. 1 которого Продавцыобязались передать в собственность Покупателя, а последний обязался принять в собственность и оплатить следующие объекты недвижимости: земельный участок, с кадастровым номером (№), расположенный по адресу: <адрес>; коровник боксовый, с кадастровым номером (№), расположенный по адресу: <адрес>, а также коровник 4-х рядный, с кадастровым номером (№), расположенный по адресу: <адрес> (том 1, л.д.28-35).

В соответствии с п. 3 Договора купли-продажи, общая стоимость приобретаемых объектов недвижимости составила 10000000 рублей. Стороны согласовали, что денежные средства по договорубудут уплачены Покупателем Продавцам в равных долях следующим образом:

- 2500 000 рублей уплачены Покупателем Продавцам в равных долях до подписания настоящего договора;

Переход права собственности от Продавцов к Покупателю был зарегистрирован 05.05.2021 г., что подтверждается представленными в материалы дела выписками из ЕГРН (том 1, л.д.36-38,39-41,42-45).

Таким образом, окончательный расчет за объекты недвижимости должен быть осуществлен в срок до 05.06.2021 г.

Согласно п. 3договора купли-продажи от 19.03.2021 г., у Продавцов, в соответствии со ст. 488 ГК РФ возникло право залога на земельный участок, коровник боксовый икоровник 4-х рядный до момента полной оплаты Покупателем цены приобретаемого недвижимого имущества.

Исходя из буквального толкования данного пункта договора, ипотека в силу закона, возникшая в отношении объектов недвижимости, обеспечивала только обязательство Покупателя по оплате покупной стоимости земельного участка, коровника боксового и коровника 4-х рядного. Иные обязательства Покупателя перед залогодержателями, ипотекой обеспечены не были.

Аналогичные положения указаны в п. 5 ст. 488 ГК РФ, согласно которому, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В соответствии с абз. 7 п. 3 договора купли-продажи с момента получения Продавцами от Покупателя денежных средств за отчуждаемые объекты недвижимости в полном объеме Продавцы обязуются снять в течение трех рабочих дней зарегистрированные на основании настоящего договора ограничения (обременения) права на отчуждаемые объекты недвижимости – ипотеку в силу закона (том 1, л.д.30).

Выполняя указанный в договоре купли-продажи порядок расчетов, Безрук С.В. в адрес каждого из ответчиков 12.05.2021 г. направил по телеграмме, с предложением прибыть для окончательного расчета по адресу: <адрес>, с 14-00 до 16-00 14.05.2021 г. в отделение Сбербанка (№), которые были получены ими в тот же день (том 1, л.д.17,18,21,22).

Полагая, что ответчики умышленно уклоняются от получения денежных средств, Безрук С.В.(ДД.ММ.ГГГГ) обратился к нотариусу (ФИО)9 с просьбой принять на депозит для передачи (ФИО)3 и (ФИО)4 денежные средства в размере 7500 000рублей (том 1, л.д.46,47).

Согласно п. 4 ст. 327 ГК РФ, должник вправе внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги на депозит нотариуса, а в случаях, установленных законом, в депозит суда, если обязательство не может быть исполнено должником вследствие уклонения кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны.

О совершенном нотариальном действии нотариусом были выданы соответствующие справки, с указанием, что действие было совершено в связи с уклонением кредитора от принятия исполнения (том 1, л.д.19,20).

За совершение указанных действий истцом уплачена денежная сумма в размере 39400 рублей (по 19700 рублей за каждое действие).

Таким образом, обязательство истца по оплате покупной стоимости было исполнено им в полном объеме, что подтверждается, в том числе платежным поручением и выпиской по расчетному счету ответчика Козлова К.А., представленными в материалы дела (том 1, л.д.240,241).

Между тем, обязательства по договору, установленные абзацем 7 пункта 3 договора купли-продажи от 19.03.2021 г. о снятии в течение трех рабочих дней зарегистрированных ограничений (обременений) прав на объекты недвижимости – ипотеки в силу закона, были исполнены ответчиками только 27 июля 2021 года (том 1, л.д.74-89).

Абзацем 4 пункта 5 договора купли-продажи от 19.03.2021 г. стороны установили, что при просрочке Продавцами подачи в уполномоченный орган документов для снятия в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав, всех запретов на совершение регистрационных действий (запрещение регистрации) в отношении отчуждаемых объектов недвижимости, указанных в п. 2 настоящего договора, а также любых иных обременений (ограничений) в отношении отчуждаемых объектов недвижимости (при наличии), Покупатель вправе требовать от Продавцов уплаты пеней в размере 1% от суммы, уплаченной по настоящему договору Покупателем Продавцам, за каждый день просрочки (том 1, л.д.31).

Согласно расчету, представленному Безрук С.В., размер неустойки за период с 27.05.2021 г. по 26.07.2021 г. (61 день), составил 6100000 рублей (том 1, л.д.72).

Разрешая заявленные истцом требования, суд находит их подлежащими удовлетворению ввиду следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается: с прекращением обеспеченного залогом обязательства; по требованию залогодателя при наличии оснований, предусмотренных пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса; в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса; в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной.

О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке (ч. 2).

Возражая против удовлетворения иска, ответчики сослались на то, что ответственность Продавцов за нарушение срока по снятию ипотеки в силу закона договором купли-продажи от 19.03.2021 г. не предусмотрена, поскольку на момент регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости такое обременение, как право залога Продавцов в отношении уже отчужденных объектов существовать не могло. Таким образом, условие об ответственности за нарушение трехдневного срока по снятию ипотеки в силу закона сторонами согласовано не было. Также стороной ответчиков указано на то, что запись об ипотеке является информационной, технической записью, и ее погашение не предусмотрено законом в качестве основания для прекращения залога. Кроме того, размещение Безрук С.В. 7500000 рублей на депозите нотариуса нельзя считать надлежащим исполнением истцом своей обязанности по договору купли-продажи, поскольку законом предусмотрено, что при отсутствии в договоре указания на место его исполнения, денежное обязательство подлежит исполнению по месту жительства кредитора. Таким образом, у истца не имелось правовых оснований для внесения причитающихся с него денежных средств на депозит нотариусу. От получения оставшихся денежных средств Михайлов Д.А. и Козлов К.А. не уклонялись.

Указанные стороной ответчиков доводы суд находит несостоятельными, основанными на неверном толковании норм материального права в силу следующего.

Согласно п. 1 ст. 408 Гражданского кодекса РФ, надлежащее исполнение прекращает обязательство.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

В силу пункта 2 статьи 352 ГК РФ при прекращении залога залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан возвратить его залогодателю или иному управомоченному лицу.

Согласно пункту 4 статьи 29 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что в настоящее время Безрук С.В. является собственником земельного участка, коровника боксовогои коровника 4-х рядного расположенный по адресу: <адрес> (том 1, л.д.36-38,39-41,42-45)..

Указанное имущество являлось предметом договора купли-продажи б/н, заключенного между Михайловым Д.А., Козловым К.А. и Безрук С.В. 19 марта 2021 года (том 1, л.д.28-35).

По условиям договора купли-продажи, спорные объекты недвижимости проданы за 10000000 рублей (пункт 3).

Договор предусматривал, что расчет между сторонами будет произведен по частям, 2500000 рублей - до подписания договора, оставшаяся сумма (7500000 рублей) - в течение 1месяца с момента снятия Продавцами всех запретов на совершение регистрационных действий (запрещение регистрации), указанных в п. 2 настоящего договора, а также любых иных обременений (ограничений) в отношении отчуждаемых объектов недвижимости (при наличии), и государственной регистрации перехода права собственности к покупателю. До полного исполнения обязательств по оплате стоимости земельного участка, указанноеимущество находится в залоге у продавца.

В силу пункта 2 договора, в отношении отчуждаемых объектов недвижимости зарегистрированы ограничения (обременения) в виде запрещения регистрации (том 1, л.д.29-30).

В материалы гражданского дела ответчиком Михайловым Д.А. в подтверждение довода об исполнении Продавцами возложенной на них договором обязанности по снятию всех запретов на совершение регистрационных действий (запрещение регистрации), указанных в п. 2 настоящего договора, а также любых иных обременений (ограничений) в отношении отчуждаемых объектов недвижимости представлены: постановления о снятии запрета на совершение действий по регистрации от 17.10.2020 г. иот 19.03.2021 г. (том 1, л.д.157-159,160-161,162-164), а также заявление о снятии запрета регистрационных действий, направленное в Коминтерновский районный суд г. Воронежа (том 1, л.д.165), и определение указанного суда от 30.03.2021 г. об удовлетворении заявления об отмене мер предварительной защиты по административному иску (том 1, л.д.166-167).

В дополнениях к письменным возражениям, ответчик Михайлов Д.А. указал, что истец расширительно толкует условия выполненного обеими сторонами договора и пытается неосновательно обогатиться за счет Продавцов, выставляя регистрационную запись об ипотеке, как действующее ограничение, в то время как настоящее ограничение – залог, прекратилось с момента его полной оплаты покупателем (том 1, л.д.155-156).

В соответствии с п. 1 ст. 488 Гражданского кодекса РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 Гражданского кодекса РФ.

В силу п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В ходе судебного разбирательства судом было установлено, что обратившись в Управление Росреестра по Воронежской области с заявлениями о государственной регистрации договора купли-продажи и ипотеки в силу закона, стороны договора (Михайлов Д.А., Козлов К.А. и Безрук С.В.) тем самым признавали, что между ними фактически заключен договор купли-продажи недвижимого имущества.

Давая пояснения в суде, сторона ответчиков не отрицала, что денежные средства за отчуждаемые объекты недвижимости были ими получены от истца (Покупателя по договору) в полном объеме.

Аналогичные суждения содержатся и в письменных возражениях ответчиков на иск, а также подтверждаются копиями финансовых документов (том 1, л.д.239,240,241).

Оценив представленныестороной ответчиков по делу доказательства, суд приходит к выводу, что, заключая договор купли-продажи недвижимого имущества, истец и ответчики достигли соглашения по всем его существенным условиям, в том числе определили стоимость имущества, ответственность каждой из сторон за нарушение возложенных на нее по договору обязательств, расчеты между сторонами были произведены полностью. При этом подлинность подписей на договоре Михайловым Д.А. и Козловым К.А. не оспаривалась.

На основании совокупного анализа и системного толкования положений ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 4 ст. 29 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и ч. 1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», с учетом разъяснений, содержащихся в п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ№10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», суд приходит к выводу, что Безрук С.В. обеспеченные залогом обязательства по оплате стоимости недвижимого имущества исполнены в полном объеме, наличие записи об обременении в виде ипотеки нарушает права истца.

В силу положений статьи 56 ГПК РФ Михайлов Д.А. и Козлов К.А. не представили доказательств, препятствующих погашению регистрационной записи, доказательств неисполнения истцом обеспеченных ипотекой обязательств и не дали пояснений по наличию правовых оснований к сохранению ипотеки с учетом п. 3 договора от 19.03.2021 г. и п. 5 ст. 488 ГК РФ.

Безрук С.В. исполнил обязательство Покупателя по оплате покупной стоимости объектов недвижимости в полном объеме в размере 10000000 рублей до наступления срока, установленного договором купли-продажи.

Иные обязательства, обеспечиваемые ипотекой в силу закона, отсутствуют, в связи с чем, ипотека в силу закона прекращена, регистрационная запись об ипотеке подлежит погашению.

Не соглашается суд и с позицией ответчиков о том, что погашение регистрационной записи об ипотеки в ЕГРП носит учетно-информационный характер и не влияет на момент прекращения залоговых прав.

Данный довод основан на ошибочном толковании ее авторов правовых норм.

Согласно ст. 2 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 3 названного Закона ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

В силу ч. 5 ст. 488 ГК РФ если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Согласно п. 1 ч. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Как предусмотрено положениями ч. 1 ст. 407 ГК РФ, обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу ч. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Согласно ч. 1 ст. 25 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Таким образом, без волеизъявления Продавцов (ответчиков по настоящему спору), данная запись автоматически погашению лишь на основании выплаты истцом оставшейся суммы продажной стоимости объектов недвижимости, не подлежит.

Между тем, прекращение обеспеченного залогом обязательства, на основании которого у залогодателя возникло право собственности на спорные объекты недвижимости и возникло обременение в отношении таких объектов, в виде ипотеки, является безусловным основанием для прекращения залога (ипотеки) в отношении спорных объектов недвижимости и погашения соответствующей записи о наличии обременения в ЕГРП. Наличие обременения в виде ипотеки на спорное жилое помещение нарушает права истца как собственника объектов недвижимости.

Аналогичные пояснения были даны в предварительном судебном заседании 15.10.2021 г. представителем Управления Росреестра по Воронежской области по доверенности Б.Р.Д., согласно которым, наличие в ЕГРПН записи об ипотеке в силу закона, ограничивает права собственника недвижимого имуществана совершение сделок по распоряжению принадлежащими ему объектами, оставляя за ним лишь право владения (том 1, л.д.225-228).

Также суд соглашается с суждением стороны истца о том, что Безрук С.В. обязанность по внесению платы в рамках оспариваемого договора купли-продажи исполнена надлежащим образом.

Согласно подпунктам 1, 4 пункта 1 статьи 327 Гражданского кодекса Российской Федерации, должник вправе внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса, а в случаях, установленных законом, в депозит суда - если обязательство не может быть исполнено должником вследствие отсутствия кредитора или лица, уполномоченного им принять исполнение, в месте, где обязательство должно быть исполнено, уклонения кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны.

Пунктом 2 статьи 327 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что внесение денежной суммы или ценных бумаг в депозит нотариуса или суда считается исполнением обязательства. Нотариус или суд, в депозит которого внесены деньги или ценные бумаги, извещает об этом кредитора.

Аналогичные положения содержатся и в пункте 44 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств».

Согласно пункту 55 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22 ноября 2016 года №54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» внесение денежной суммы или ценных бумаг в депозит нотариуса или суда считается исполнением обязательства, о чем нотариус или суд, в депозит которого внесены деньги или ценные бумаги, извещает кредитора.

По смыслу приведенной выше нормы права, внесение денежных средств на депозит нотариуса нотариального округа городского округа город Воронеж Воронежской области О.И.Н. является надлежащим исполнением обязательства в случае невозможности исполнения обязательств, в том числе при уклонении кредитора от принятия исполнения, связано с недобросовестными действиями ответчиков (Продавцов), и направлено, в том числе, для дальнейшего предотвращения нарушения прав Покупателя по договору.

Доводы Михайлова Д.А. и Козлова К.А. об имеющейся у истца обязанности по перечислению оставшейся денежной суммы по договору в размере 7500000 рублей на расчетные счета ответчиков, со ссылкой на положения статьи 316 ГК РФ, также отклоняются судом.

В соответствии с абзацами4,5 пункта 1 ст. 316 ГК РФ, если место исполнения обязательства не определено законом, иными правовыми актами или договором, не явствует из обычаев либо существа обязательства, исполнение должно быть произведено: по денежному обязательству об уплате наличных денег - в месте жительства кредитора в момент возникновения обязательства или, если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения в момент возникновения обязательства; по денежному обязательству об уплате безналичных денежных средств - в месте нахождения банка (его филиала, подразделения), обслуживающего кредитора, если иное не предусмотрено законом.

Вместе с тем, из буквального толкования положений пункта 3 договора купли-продажи от 19.03.2021 г. явно не следует, что оставшиеся денежные средства в сумме 7500000 рублей подлежат оплате Покупателем наличным и/или безналичным путем (том 1, л.д.30).

Для предотвращения возникновения просрочки исполнения возложенных на него оспариваемым договором обязательств по оплате отчуждаемых объектов недвижимости, Безрук С.В. был избран надлежащий способ исполнения, свидетельствующий, в том числе, о добросовестности поведения стороны по сделке.

Таким образом, исковые требования Безрук С.В. о взыскании с ответчиков неустойки за нарушение срока снятия зарегистрированных ограничений (обременений) права на объекты недвижимости – ипотеку в силу закона, обосновано подлежат удовлетворению.

До вынесения решения по существу спора ответчиками Михайловым Д.А. и Козловым К.А. было заявлено ходатайство о снижении подлежащей взысканию неустойки по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, ввиду ее явной несоразмерности нарушенному обязательству.

В соответствии с частью 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (часть 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Согласно разъяснениям, данным в пунктах 71, 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 года №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме; бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика.

Довод стороны истцаоб отсутствии оснований для снижения заявленной к взысканию неустойки, суд находит не состоятельным, поскольку он основан на неверном толковании норм материального права.

Как разъяснено в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 22 января 2004 года №13-О, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в ч. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет, по существу, об обязанности суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Гражданский кодекс Российской Федерации предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Наличие оснований для снижения неустойки и критерии соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Как указал Верховный Суд Российской Федерации в пункте 11 Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22 мая 2013 года, применение судом статьи 333 ГК РФ по делам, возникающим из кредитных правоотношений, возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым. Снижение размера неустойки не должно вести к необоснованному освобождению должника от ответственности за просрочку выполнения требований по кредитному договору.

В соответствии с пунктом 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №6, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №8 от 01.07.1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», при решении вопроса об уменьшении неустойки (статья 333) необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание, в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена товаров, работ, услуг; сумма договора и т.п.).

Критерием для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; его соотношение с размером ставки рефинансирования; соотношение сумм неустойки и основного долга; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств; недобросовестность действий кредитора по принятию мер по взысканию задолженности; имущественное положение должника и другие.

Разрешая вопрос об уменьшении размера подлежащей взысканию неустойки, принимая во внимание компенсационный характер неустойки, период просрочки исполнения обязательства, соотношение сумм неустойки и основного долга, а также то, что установленная договором купли-продажи неустойка значительно превышает ставку рефинансирования, представляющую собой наименьший размер имущественной ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, суд полагает, что довод ответчиков о необходимости уменьшения неустойки является правильным.

По мнению суда, наиболее обоснованным, отвечающим принципам разумности и справедливости и в наибольшей степени способствующим установлению баланса между применяемой к ответчикам мерой ответственности и последствиями нарушения обязательства, адекватным и соизмеримым с нарушенным интересомявляется размернеустойки, равный 3000000 рублей (то есть по 1500000 рублей с каждого из ответчиков).

В силу положенийстатьи 98 ГПК РФ, с Михайлова Д.А. и Козлова К.А. в пользу Безрук С.В.подлежат взысканиюв равных долях расходы на оплату госпошлины в размере 40 382 рублей (том 1, л.д.14,66,67), а также расходы на передачу денежных средств на депозит нотариуса в размере 39 400 рублей (том 1, л.д.19,20), как подтвержденные документально.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 12, 56, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требованияБезрук Сергея Владимировича к Михайлову Дмитрию Алексеевичу, Козлову Кириллу Александровичу о взыскании неустойки за нарушение исполнения обязательств, убытков, судебных расходов удовлетворить частично.

Взыскать с Михайлова Дмитрия Алексеевича в пользу Безрук Сергея Владимировича неустойку за нарушение сроков снятия зарегистрированных ограничений (обременений) права на объекты недвижимости – ипотеку в силу закона, установленных на основании договора купли-продажи от 19.03.2021 г., за период с 27.05.2021 г. по 26.07.2021 г.в размере 1500000 рублей, убытки в сумме 19700 рублей, расходы по оплате государственной пошлины вразмере 20191 рубля.

Взыскать с Козлова Кирилла Александровича в пользу Безрук Сергея Владимировича неустойку за нарушение сроков снятия зарегистрированных ограничений (обременений) права на объекты недвижимости – ипотеку в силу закона, установленных на основании договора купли-продажи от 19.03.2021 г., за период с 27.05.2021 г. по 26.07.2021 г. в размере 1500000 рублей, убытки в сумме 19700 рублей, расходы по оплате государственной пошлины вразмере 20191 рубля.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Воронежский

областной суд в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме через Коминтерновский районный суд г. Воронежа.

Председательствующий: Я.А. Безрядина

Мотивированное решение

изготовлено 06.12.2021 г.

Дело №2-4365/2021

УИД: 36RS0002-01-2021-004714-66