Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о возложении обязанности возвратить произведенные улучшения нежилого помещения,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 обратился в суд с иском, с учетом последующего уточнения, о возложении на ФИО2 обязанности возвратить произведенные улучшения нежилого помещения.

В обоснование окончательно сформулированных исковых требований истец указал, что в августе 2018 года между сторонами были совершены действия по продаже истцу не жилого помещения ( склад строительных материалов), расположенного по адресу- <адрес> кадастровый №. Истцом ответчику было выплачено 125 000 рублей, о чем составлена расписка от ДД.ММ.ГГГГ, при этом речь шла о продаже склада, договора об аренде склада не обсуждалось. После передачи истцу ответчиком спорного нежилого помещения, истец устно уведомил ответчика о том, что будет производить ремонт помещения за свой счет, т.к. склад не был пригоден для хранения сельскохозяйственной продукции, с чем ФИО2 был согласен. ДД.ММ.ГГГГФИО1 за5ключил договор с физическим лицом ФИО3 об изготовлении двух ворот и их установке в складское помещение, стоимость работ составила 65 000 рублей, денежные средства были переданы исполнителю. Согласно договора взаимозачета от ДД.ММ.ГГГГ. заключенного с ООО «Совхоз»Снежный», истец приобрел в счет заработной платы 10 тонн цемента ПЦ400Д20 для заливки пола в спорном нежилом помещении, оплатив за цемент 53 560 рублей. ДД.ММ.ГГГГФИО1 заключил с ФИО4 договор подряда по заливке цементного пола, цена договора составила 75 000 рублей, денежные средства были переданы исполнителю ДД.ММ.ГГГГ. В период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в спорном нежилом помещении был произведен ремонт, сварены и установлены входные ворота, выложил щебнем и зацементирован пол внутри помещения, выложен щебнем и зацементирован (замощен) земельный участок перед входными воротами помещения. Истец все строительные материалы приобретал за собственный счет, т.е. истцом в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ были произведены неотделимые улучшения на сумму 193 560 рублей. Решением Карталинского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ на истца были возложены обязанности освободить спорное нежилое помещение и передать ключи от входной двери ФИО2. ДД.ММ.ГГГГ истец освободил спорное нежилое помещение, сняв свой замок с ворот, составил соответствующий акт в присутствии свидетелей, при этом ФИО2 не присутствовал. Истец считает, что изготовленные и приваренные железные ворота, бетонный пол в спорном в нежилом помещении являются неотделимыми улучшениями, входят в состав спорного объекта и земельного участка, которые принадлежат ФИО2 на праве собственности, их нельзя рассматривать как некое движимое имущество. Так как истец не стал собственником спорного вышеуказанного имущества, соответственно, всех его неотделимых улучшений, а ФИО2, являясь собственником этого объекта недвижимости стал правообладателем и всех неотделимых улучшений выполненных истцом за свой счет, не возвратил ФИО1 денежные средства за вышеуказанные неотделимые улучшения, в связи с чем, неотделимые улучшения являются неосновательным обогащением ФИО2 и подлежат возврату истцу в виде денежной компенсации. В досудебном порядке ФИО2 отказался возвратить истцу денежные средства в сумме 193 560 рублей, неправомерно удерживает указанные денежные средства, в связи с чем, в соответствие с положением ст. 395 ГК РФ, с ответчика надлежит взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ год в сумме 4983 рубля 64 копейки. С учетом результатов судебно-строительной экспертизы истец уточнил исковые требования. Просил возложить на ФИО2 обязанность возвратить ФИО1 «неотделимые улучшения» - цементный пол с его компонентами и железные ворота с не жилого помещения- склада строительных материалов, расположенного по адресу- <адрес> строение 2, выполненные ФИО1 в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ за собственный счет из своего строительного материала, путем их демонтажа ФИО1

В судебном заседании истец ФИО1, его представитель ФИО5 на удовлетворении окончательно сформулированных исковых требованиях настаивали, просили обязать ответчика ФИО2 возвратить истцу цементный пол и железные ворота силами истца, при этом пояснили, что цементный пол истец выпилит блоками и вывезет с последующим применением по личному смотрению, металлические ворота также демонтирует (срежет) и применит по своему усмотрению.

В судебном заседании ответчик ФИО2, его представитель адвокат Никифоров В.Н. исковые требования не признали в полном объеме, указали, что истцом заявлены необоснованные требования, т.к. неотделимые улучшения не могут быть отделены (демонтированы) от основного предмета- нежилого помещения, не причинив повреждения, ухудшим свойства недвижимого имущества. Ответчик утверждал, что не давал согласие на проведение каких либо работ по улучшению помещения, соглашений в устном или письменном виде не заключалось, фактически истец не давал доступа в складское помещение ответчику, поэтому он не мог знать о проводимых работах истцом.

Суд, заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, находит иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Вступившим в законную силу решением Карталинского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу по иску ФИО2 к ФИО1 об истребовании имущества из чужого незаконного владения, встречному иску ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли – продажи нежилого здания заключенным, возложении обязанности зарегистрировать переход права собственности, иск ФИО2 удовлетворен.

На ФИО1 возложена обязанность освободить нежилое здание – склад строительных материалов, расположенный по адресу: <адрес> площадью 110,3 кв.м., кадастровый № и передать ключи от входной двери данного нежилого здания.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли – продажи нежилого здания – склада строительных материалов, расположенного по адресу: <адрес> площадью 110,3 кв.м., кадастровый № заключенным, возложении обязанности зарегистрировать переход права собственности на данное нежилое здание отказано в полном объеме.

Этим же решением установлен факт передачи ФИО1 денежных средств ФИО2 в размере 125 000 рублей в счет достигнутой устной договоренности о покупке склада, расположенного по адресу, указанному в иске.

Решением было установлено, что ФИО2 на основании договора купли – продажи муниципального имущества № от ДД.ММ.ГГГГ является собственником нежилого здания – склада строительных материалов, расположенного по адресу: <адрес> площадью 110,3 кв.м., кадастровый №. Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ, запись государственной регистрации прав №. Исковые требования ФИО1 о признании договора купли-продажи спорного недвижимого имущества заключенным были оставлены без удовлетворения, т.к. форма заключения договора купли – продажи нежилого помещения была не соблюдена, что повлекло признание договора недействительным. Судом не было установлено законных оснований распоряжения спорным нежилым помещением ФИО1, при этом он не оспаривал, что склад находился на момент рассмотрения дела в его пользовании, а ФИО6 не имел свободного доступа в склад, в связи с чем требование собственника ФИО2 об истребовании имущества из чужого незаконного владения подлежало удовлетворению.

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ, решение Карталинского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения. А апелляционная жалоба ФИО1, без удовлетворения.

Решением Карталинского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ. не вступившего в законную силу, исковые требования ФИО1 удовлетворены, взыскано с ФИО2 в пользу ФИО1 в качестве неосновательного обогащения 125 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 21 010 рублей 10 копеек, в счет возмещения судебных расходов 4 120 рублей. Исковые требования ФИО2 удовлетворены частично, взыскано с ФИО1 в пользу ФИО2 плата за пользование нежилым помещением, расположенным по адресу: <адрес> за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 107 208 рублей, в счет возмещения судебных расходов 7 159 рублей 70 копеек. Из мотивированной части решения следует, что в предмет доказывания по иску ФИО1 о взыскании неосновательного обогащения с ФИО2 входят обстоятельства приобретения или сбережения денежных средств за счет истца, отсутствие правовых оснований такого приобретения или сбережения, размер неосновательного обогащения. Данные обстоятельства были установлены, при этом ответчик ФИО2 исковые требования признал, не оспаривая установленные обстоятельства. Обосновывая встречные исковые требования, ФИО2 ссылался на то, что, несмотря на вынесенное судом решение, ответчик ФИО1 его надлежащим образом не исполнил, ключи от склада ему не передал, в связи с чем он был вынужден обратиться в Карталинский ГОСП для принудительного исполнения судебного решения. Признание договора купли – продажи незаключенным не освобождает ФИО1 от выплаты неосновательного обогащения в виде сбереженной платы за пользование нежилым помещением, принадлежащим истцу. Период платы за пользование нежилым помещением произведен с даты передачи в пользование склада ФИО1 – ДД.ММ.ГГГГ и до ДД.ММ.ГГГГ – даты устранения препятствий в пользовании складом. Суд доводы встречного иска нашел заслуживающими внимания, требования ФИО2 о взыскании с ФИО1 неосновательного обогащения за период с августа 2018 года по март 2021 года являются обоснованными, поскольку ответчик сберег денежные средства в виде арендной платы за пользование нежилым помещением, так как какое-либо соглашение о пользовании складом, расположенным по адресу: <адрес> площадью 110,3 кв.м., между сторонами не заключалось. Размер платы определен был определен на основании заключения эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Бюро независимых экспертиз и оценки» ФИО7 Рыночная стоимость права пользования нежилым помещением, расположенным по адресу, указанному в иске составила 107 208 рублей.

В соответствие со ст. 623 ГК РФ, произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

В связи с возражениями ответчика по делу ФИО2 по стоимости неотделимых улучшений, на основании ходатайства, определением Карталинского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ было назначено проведение судебной строительно-технической экспертизы в ООО «Судебно-строительная экспертиза».

Из экспертного заключения № от ДД.ММ.ГГГГ, составленного экспертом ФИО8 следует, что рыночная стоимость пола внутри нежилого помещения-склада строительных материалов, площадью 110,3 кв.м., расположенного по адресу- <адрес> кадастровый №; рыночная стоимость входных ворот по этому же адресу, составляет 0 рублей. В связи с тем, что улучшений нет, соответственно на вопрос о возможности демонтажа улучшений, ответ не требуется. Эксперт пришел к вышеуказанным выводам в результате следующего. При осмотре нежилого помещения-склада строительных материалов, расположенное по вышеуказанному адресу в конструкции пола выявлены дефекты и недостатки- подстилающий слой не имеет однородной структуры по толщине профиля пола; по всей площади пола- бугры, провалы, повсеместно трещины на поверхности цементного вяжущего. Как следует из искового заявления, истец выложил щебнем пол по грунту, а затем зацементировал пол внутри помещения. Вместе с тем, производство бетонов, производство подстилающих слоев из бетона и стяжек при изготовлении полов строго регламентировано ( п.3.1 ГОСТ 7473-2010 Смеси бетонные). В настоящем случае, конструкция пола не имеет однородной структуры, отсутствует мелкий заполнитель, отсутствует армирование конструкции пола. Фактически конструкция пола расслоена ( внизу щебень,сверху цемент). Фактически щебень выключен из работы конструкции пола, цемент без заполнителей сам по себе не может воспринимать проектные нагрузки. Как следствие (трещины,провалы,бугры,прорывы щебня вверх из-под цементной заливки). Фактически пол разрушается и не может воспринимать никаких нагрузок. Устройство пола выполнено с нарушением как технологии производства бетона, так и с нарушением технологии устройства полов. Таким образом, фактически существующий пол непригоден к эксплуатации уже сейчас по причине его нежизнеспособности. Даже если убрать все эксплуатационные нагрузки, то от сил морозного пучения ( в осенне-зимний, весенне-зимний периоды) данный пол превратится в труху очень скоро. Для устройства надлежащего пола, соответствующего нормативным требованиям, существующий пол необходимо демонтировать.

В результате исследования материалов дела, в части изготовления ворот склада, установлено следующее. В соответствие с иском, в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, с помощью подрядчика, истец изготовил и установил двое ворот на помещение склада. Таким образом, истец утверждает, что именно он в 2018 году изготовил и установил, с помощью подрядчика, ворота. В экспертного осмотра выявлено, что все ворота установленные в проемах склада были изготовлены и смонтированы в одно время со строительством самого склада ( по мнению эксперта приблизительно 20-30 лет назад), о чем свидетельствует материал каркаса ворот(уголок) и облицовка(профлист) в точности такой же, как у ограждающих конструкций(стены) склада: профиль профлиста, цвет профлиста,уголок, идентичность ржавчины, особенности сварных швов, состояние коррозии сварных швов. Установлено, что истцом были перенесены одни ворота с боковой стенки склада в торец, и зашит проем от демонтированных ворот старым профлистом, который был снят с торца склада для организации проема под перенесенные ворота, о чем свидетельствуют многочисленные «следы» от произведенных манипуляций ( новые сварные швы на петлях ворот, существуют одновременно со старыми на самой конструкции ворот, новые блестящие без признаков коррозии саморезы на зашивки проема от демонтированных ворот, проемы зашивки и размеры ворот совпадают, существующие многочисленные деформации ворот. Вторые ворота истец оставил на месте, как они были изначально смонтированы, то есть он их не трогал. Таким образом, установлено, что ни каких новых ворот истец не изготавливал, а перенес одни существующие ворота с одного проема склада в другой вновь организованный. Вместе с тем, манипуляция по переносу ворот никак не влияет на эксплуатационную возможность использования склада по назначению. Необходимости переноса ворот для нормальной эксплуатации склада нет. С учетом того, что истец не изготавливал ворот, а воспользовался существующими, и работы по переносу ворот это его личная потребность, то следовательно рыночная стоимость «новых» ворот ( которых не было), установленных в 2018 году ( с учетом количества затраченных строительных материалов и установки) равна 0 рублей.

Суд, оценив вышеуказанное заключение эксперта во взаимосвязи с имеющимися в материалах дела доказательствами, признает его относимым и допустимым доказательством по делу, т.к.,экспертное заключение соответствует по своему содержанию требованиям ст. 86 ГПК РФ и ст. 25 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", содержит подробное описание проведенного исследования, анализ имеющихся данных, результаты исследования, ссылку на используемую литературу, конкретный ответ на поставленный вопрос, не допускающий двусмысленного толкования, эксперт имеет соответствующую квалификацию, предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Истец с учетом вышеуказанного экспертного заключения уточнил исковые требования, просил возложить обязанность на ФИО2 возвратить «неотделимые улучшения»- цементный пол с его компонентами и железные ворота, выполненные ФИО1 путем их демонтажа истцом.

Суд, отказывая в удовлетворении исковых требований приходит к следующему.

Как установлено в судебном заседании, истец не произвел улучшений нежилого помещения, а также неотделимых улучшений, - склада строительных материалов, принадлежащего на праве собственности ответчику.

Кроме того, истцом не представлено доказательств того, что все работы он выполнял за счет собственных средств и с согласия арендодателя. В судебном заседании ответчик отрицал факт своего согласия как письменного, так и устного на производство каких либо улучшений ( ремонта, реконструкции) ФИО1, во всяком случае таких доказательств истец суду не представил, судом при рассмотрении дела, не добыто.

Так, из положений ст. 623 Гражданского кодекса РФ следует, что под улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть улучшения, связанные с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием основного средства. При этом согласие арендодателя на проведение ремонтных работ и неотделимые улучшения предполагает согласование с ним не только самого факта выполнения работ и произведения улучшений, но также объема и стоимости таких работ.

Из представленных суду доказательств следует, что все выполненные истцом работы не относятся к неотделимым улучшениям, затраты на которые подлежат возмещению арендатором, и что ответчик давал истцу согласие на проведение истцом работ такого объема и стоимости, что исключает возможность возложения на ответчика обязанности компенсировать истцу понесенные затраты в полном объеме.

Судом разъяснялось истцу право подтвердить возможность демонтажа цементного пола (с его компонентами ) без причинения вреда имуществу, в том числе, путем проведения судебной экспертизы, однако истец отказался, что отражено в его заявлении, приобщенном к материалам настоящего гражданского дела.

Возражение истца о том, что такие доказательства должен предоставить ответчик суд во внимание не принимает, так как они не основаны на действующем законодательстве и являются надуманными.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ суд,

Р Е Ш И Л:

В исковых требованиях ФИО1 к ФИО2 о возложении обязанности возвратить произведенные улучшения нежилого помещения, расположенного по адресу <адрес>, в виде цементного пола, металлических ворот, отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд через Карталинский городской суд в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Председательствующий : Г.В. Крафт

Мотивированное решение составлено 24 сентября 2021 года.

Судья : Г.В. Крафт