Гражданский кодекс часть 1

Центральный районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе председательствующего судьи Слука В.А., при секретаре судебного заседания Пятовой Д.А., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Центрального районного суда города Сочи исковое заявление ФИО1 к Кирееву А. АлексА.у о признании недействительными уведомления о прекращении обязательств, признании действующим договора купли-продажи будущего объекта недвижимости,

установил:

ФИО1 обратилась в Центральный районный суд г. Сочи с исковым заявлением к ФИО2 о признании недействительными уведомления о прекращении обязательств, признании действующим договора купли-продажи будущего объекта недвижимости.

В обосновании исковых требований, истец указывает, что между ФИО2 АлексА.ем (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) заключен Договор купли-продажи будущего объекта недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателя объект недвижимого имущества - нежилое помещение, которое будет создано продавцом в будущем в сроки, предусмотренные настоящим Договором, а Покупатель обязуется принять объект и оплатить за него цену, предусмотренную настоящим Договором.

Под объектом понимается нежилое помещение №, расположенное на 2 этаже нежилого здания (Автоматическая телефонная станция лит. А), общая площадь здания 3360,9 кв.м., кадастровый номер здания: №, расположенного по адресу: <адрес>, площадь помещения предварительно составит 22 кв.м.

Согласно п. 1.2. объект будет создан в результате реконструкции и разделения (перепланировки) нежилого здания (Автоматическая телефонная станция лит. А).

Собственником указанного нежилого здания является ФИО2

Истец выполнила со своей стороны обязательства, оплатив ответчику цену Договора, указанную в п. 3.1 в полном объеме в размере 3 370 000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ ответчиком в адрес истца было направлено Уведомление о прекращении обязательства невозможностью его исполнения.

В обоснование уведомления ответчик ссылается на отказ Администрации г. Сочи от ДД.ММ.ГГГГ в предоставление разрешения на реконструкцию нежилого здания (Автоматическая телефонная станция лит. А), кадастровый номер здания: №, расположенного по адресу: <адрес>, что заявлено ответчиком как основание для прекращения обязательства невозможностью его исполнения (ст. 416 ГК РФ).

Ответчиком на расчетный счет истца возвращена сумма, уплаченная в качестве цены договора в размере 3 370 000 рублей, а также компенсация из расчета 10% годовых.

Истцом дважды направлялись претензии в адрес ответчика, на первую из которых поступил ответ от 02.02.2021, в котором ответчик утверждает о законности одностороннего расторжения им договора в связи с невозможностью его исполнения.

Истец считает, что оспариваемое уведомление не содержит доказательств невозможности исполнения ответчиком взятых на себя обязательств, что послужило основанием для обращения в суд.

Представитель истца ФИО1 - ФИО3 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика ФИО2 - ФИО4 в судебном заседании иск не признал, просил отказать в удовлетворении по основаниям, изложенным в письменном возражении.

Представитель администрации г.Сочи - ФИО5 в судебном заседании просил отказать в удовлетворении исковых требований.

Третье лицо ФИО6 в судебное заседание не явилась‚ о времени и месте проведения судебного заседания извещена надлежаще, о причине неявки суд не уведомила.

Представитель третьего лица Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, извещен своевременно и надлежащим образом, причины неявки суду неизвестны.

Суд на основании положений статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом.

Суд, выслушав доводы и возражения представителей сторон, исследовав письменные доказательства, считает иск неподлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу положений ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со статьей 485 Гражданского кодекса РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

Согласно ст.ст. 309-310, 329 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства. Односторонний отказ либо изменение условий обязательства не допускается.

В соответствии со ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу положений ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как установлено в судебном заседании и следует из представленных материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен Договор купли-продажи будущего объекта недвижимости №, согласно условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя объект недвижимого имущества - нежилое помещение, которое будет создано продавцом в будущем в сроки, предусмотренные Договором, а покупатель обязуется принять объект и оплатить за него цену, предусмотренную настоящим Договором (п.1.1).

Согласно п. 1.1 под объектом понимается нежилое помещение №, расположенное на 2 этаже нежилого здания (Автоматическая телефонная станция лит. А) с кадастровым номером №, общей площадь 3360,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, площадь помещения предварительно составит 22 кв.м.

Из пункта 1.2. указанного договора следует, что объект будет создан продавцом в результате реконструкции и разделения (перепланировки) нежилого здания (Автоматическая телефонная станция лит. А).

Нежилое здание (Автоматическая телефонная станция лит. А) с кадастровым номером №, общей площадь 3360,9 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО2 и ФИО6 по 1/2 доли каждому, о чем ДД.ММ.ГГГГ сделаны записи регистрации права № и № соответственно.

Указанное нежилое здание (Автоматическая телефонная станция лит. А) расположено на земельном участке с кадастровым номером № площадью 1840 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, собственником которого является муниципальное образование город-курорт Сочи, о чем ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации права №.

ФИО2 и ФИО6 владеют и пользуются указанным земельным участком на основании Соглашения сторон о передаче прав и обязанностей по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ.

Указанные обстоятельства подтверждаются материалами дела.

Для реализации целей, указанных в Договоре купли-продажи будущего объекта недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ – создания продавцом объекта недвижимости в результате реконструкции и разделения (перепланировки) нежилого здания (Автоматическая телефонная станция лит. А) ответчик ФИО2 обратился в Администрацию г. Сочи для получения разрешения на реконструкцию объекта капитального строительства.

Однако Решением об отказе в выдаче разрешения на строительство, реконструкцию объекта капитального строительства от ДД.ММ.ГГГГ№ФИО2 было отказано в выдаче разрешения на реконструкцию объекта: «Здание АТС, лит.А» на земельном участке с кадастровым номером № по <адрес>, в связи с нарушением статьи 51 ГрК РФ.

Истец считает, что оспариваемое уведомление не содержит доказательств невозможности исполнения ответчиком взятых на себя обязательств.

Вместе с тем, в силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Из пункта 1.2. договора следует, что спорный объект будет создан продавцом именно в результате реконструкции и разделения (перепланировки) нежилого здания (Автоматическая телефонная станция лит. А).

При этом Администрация города Сочи отказала ответчику в предоставлении разрешения на реконструкцию нежилого здания (Автоматическая телефонная станция ЛИТ. А), кадастровый номер здания: №‚ расположенного по адресу: <адрес>, что сделало невозможным для ответчика исполнить обязательства по Договору купли-продажи будущего объекта недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ.

В силу п. 1 ст. 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

В соответствии с п. 1 ст. 417 ГК РФ если в результате издания акта органа государственной власти или органа местного самоуправления исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично, обязательство прекращается полностью или в соответствующей части. Стороны, понесшие в результате этого убытки, вправе требовать их возмещения в соответствии со статьями 13 и 16 настоящего Кодекса.

Как следует из Решения об отказе в выдаче разрешения на строительство, реконструкцию объекта капитального строительства от ДД.ММ.ГГГГ№ администрацией г. Сочи были выявлены нарушения ст. 51 ГрК РФ.

Так, в соответствии с требованиями части 11.1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган местного самоуправления осуществляет проверку соответствия проектной документации требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка:

а) согласно градостроительному регламенту, установленному для территориальной зоны «Ж-4»‚ предельная высота зданий, строений и сооружений не должна превышать 22 м (градостроительный план земельного участка с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ № РФ№).

Правилами землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи, утвержденными решением Городского Собрания Сочи от ДД.ММ.ГГГГ№, установлено, что высота здания, строения, сооружения - расстояние по вертикали, измеренное от проектной отметки земли до наивысшей точки плоской крыши здания или до наивысшей точки конька скатной крыши здания, до наивысшей точки строения, сооружения.

В соответствии с градостроительным законодательством планировочная отметка земли - это уровень земли на границе земли и отместки здания.

Согласно текстовой части разделов проектной документации высота проектируемого здания составляет 28.89 м.

В соответствии с графической частью раздела «Архитектурттые решения» высота проектируемого объекта от проектной отметки земли до наивысшей точки здания составляет 30,91 м;

6) согласно градостроительному регламенту, установленному для территориальной зоны «Ж-4», минимальный коэффициент озеленения земельного участка составляет 30% (552 кв.м) (градостроительный план земельного участка с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ № РФ№).

В соответствии с разделом «Схема планировочной организации земельного участка площадь озеленения составляет 235,5 кв.м (12,9%)

в) согласно градостроительному регламенту, установленному для территориальной зоны «Ж-4» максимальный коэффициент застройки земельного участка составляет 40% (736 кв.м) (градостроительный план земельного участка с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ № РФ№).

В соответствии с представленной проектной документацией площадь застройки проектируемого здания составляет 1034,5 кв.м (56,2%)

г) согласно градостроительному регламенту, установленному для территориальной зоны «Ж-4», коэффициент использования территории составляет 1,8 (3312 кв.м) (градостроительный план земельного участка с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ № РФ№).

В соответствии с представленной проектной документацией надземная площадь здания составляет 4257,6 кв.м.

Таким образом, администрацией г.Сочи установлено несоответствие представленных документов требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения Разрешения на строительство градостроительного плана земельного от ДД.ММ.ГГГГ № РФ№.

Кроме того, существующее здание автоматической телефонной станции с кадастровым номером № расположено в охранной зоне ТП.

Постановлением Правительства РФ от 24.02.2009 № 160 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон» установлено что в границах охранных зон без письменного решения о согласовании сетевых организаций запрещается строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос здании и сооружении.

Размещение проектируемого объекта капитального строительства не соответствует требованиям постановления Правительства РФ от 24.02.2009 № 160 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков расположенных в границах таких зон».

Исходя из всех замечаний, в соответствии с ч. 13 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган местного самоуправления отказывает в выдаче разрешения на строительство при отсутствии документов, предусмотренных ч. 9 ст. 51 ГрК РФ или несоответствии представленных документов требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, а также разрешенному использованию земельного участка и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации‚ требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции.

Таким образом, отказ администрации муниципального образования в выдаче разрешения на реконструкцию сделал невозможным достижения результата договора, определенного сторонами договора.

Указанное Решение об отказе в выдаче разрешения на строительство, реконструкцию объекта капитального строительства от ДД.ММ.ГГГГ№ на момент рассмотрения настоящего гражданского дела не оспорено, незаконным не признано, является действующим, доказательств иного материалы дела не содержат.

В соответствии со статьей 420 Гражданского кодекса РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Суд соглашается с доводом ответчика о том, что исходя из буквального значения содержащихся в договоре слов, стороны заключали договор именно для достижения результата через реконструкцию нежилого здания, ответчик намеревался произвести реконструкцию нежилого здания и на указанных условиях заключил договор.

При этом письмо Департамента архитектуры и градостроительства от 03.06.2020, на которое ссылается истец, носит исключительно информационный характер и не затрагивает вопросы реконструкции нежилого здания (Автоматической телефонной станции).

Учитывая изложенное, ввиду отсутствия допустимых и относимых доказательств, которые бесспорно доказывали бы нарушение договора со стороны продавца, суд не находит оснований для признании недействительными уведомления о прекращении обязательств, признании действующим договора купли-продажи будущего объекта недвижимости.

Поскольку суд отказывает в удовлетворении основного требования, производные от основного исковые требования в части взыскания неустойки и штрафа так же не подлежат удовлетворению.

В силу ч. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (ч. 5 ст. 10 ГК РФ).

Учитывая, что денежные средства переданные покупателем продавцу в силу пункта 3.1 Договора купли-продажи будущего объекта недвижимости в полном объеме в размере 3 370 000 рублей были возвращены ФИО2 истцу ФИО1, а так же выплачена неустойка по договору, суд полагает, что ответчик действовал добросовестно, им были выполнены все обязательства при расторжении указанного договора.

При этом истцом факт возращения денежных средств и выплата неустойки не оспаривается.

Учитывая изложенное, данное поведение истца может рассматриваться как злоупотребление правом, то есть недобросовестное осуществление гражданских прав.

В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Согласно части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Исследовав все доказательства в их совокупности и системной взаимосвязи, учитывая, что в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ доказательств ненадлежащего исполнения обязательств ответчиком перед истцом суду стороной истца не представлено, суд находит, что исковые требования не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковое заявление ФИО1 к Кирееву А. АлексА.у о признании недействительными уведомления о прекращении обязательств, признании действующим договора купли-продажи будущего объекта недвижимости – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г. Сочи в течение тридцати дней со дня составления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 30.08.2021 года.

Судья: