Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации муниципального образования "Выборгский район" Ленинградской области, Комитету по управлению муниципальным имуществом и градостроительству администрации МО "Выборгский район" Ленинградской области о признании договора аренды земельного участка действующим в настоящее время на неопределенный срок,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Выборгский городской суд Ленинградской области с иском к администрации муниципального образования "Выборгский район" Ленинградской области, Комитету по управлению муниципальным имуществом и градостроительству администрации МО "Выборгский район" Ленинградской области о признании договора аренды земельного участка действующим в настоящее время на неопределенный срок.

В обоснование заявленных требований истец указала, что на основании Постановления Администрации Выборгского района Ленинградской области от 20 мая 1992 года №1284, истцу предоставлен под сенокошение земельный участок обшей площадью 2,7 га, на основании Указа Президента РФ от 27 декабря 1991 года №323«О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР». Земельный участок предоставлен из земель совхоза «Шестаковский», кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>.

Во исполнение указанного выше Постановления между истцом и Администрацией Выборгского района Ленинградской области был заключен договор аренды земель сельскохозяйственного назначения, был предоставлен в аренду сроком на 20 лет, что подтверждается нотариальной копией Договора аренды, копия удостоверена 12 января 2010 года нотариусом нотариального округа Санкт-Петербург ФИО2, номер реестра 3-110.

Наличие договорных отношений между Администрацией Выборгского района Ленинградской области и ФИО1 подтверждается так же уведомлением ИФНС России по Выборгскому району Ленинградской области от 30 сентября 2008 года №08-07/39852, из которого следует, что земельный участок общей площадью 2,7 га, предоставлен под сенокошение.

В ответ на обращение вх. №682-Ц от 20 мая 2011 года, ФГБУ «Земельная кадастровая палата по Ленинградской области» в уведомлении от 28 июня 2011 года № 3780 сообщила, что согласно сведениям государственного кадастра недвижимости, договор аренды земель сельскохозяйственного назначения № 21 от 16 апреля 1993 года является действующим.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области в уведомлении от 23 июня 2011 года № 008024 сообщило, что все договоры аренды недвижимого имущества прошедшие регистрацию в УФРС РФ являются действующим до поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, соглашения сторон об изменении или о расторжении указанного договора.

Так же между истцом и ответчиком заключен Договор аренды № 3909 от 17 апреля 1995 года с кадастровым номером: №

В период с момента заключения Договоров аренды и до настоящего времени истец исправно оплачивает арендные платежи по указанному договорам аренды.

С целью сверки взаиморасчетов с Арендодателем, ФИО1 06 августа 2019 года в Комитет по управлению муниципальным имуществом и градостроительству Администрации Выборгского района Ленинградской области подано два заявления вх. №14576, № 14577, в которых истец просила предоставить акты сверки взаиморасчетов по двум договорам аренды земельных участков за весь период их действия.

В уведомлении от 13 сентября 2019 года № А3-342 Комитет по управлению муниципальным имуществом и градостроительству Администрации Выборгского района Ленинградской области предоставил Истцу акты сверки с 2004 г, по 2019 г. взаиморасчетов по договору аренды № 909 от 17 апреля 1995 года, при этом сообщил, что договор аренды № 21 от 16 апреля 1993 года на учете в компьютерной базе данных «Аренда земли» не состоит, арендная плата не начисляется, в связи с чем, акты сверки на данный участок не предоставлены.

Таким образом, поскольку договор аренды № 21 от 16 апреля 1993 года был заключен на 20 лет, срок его действия истек 16 апреля 2013 года.

Однако, после истечения срока действия договора аренды № 21 от 16 апреля 1993 года истец продолжала пользоваться земельным участком, оплачивать аренду, а Арендодатель не возражал против расторжения договора аренды, какие-либо письменное соглашение о расторжения указанного договора аренды заключено не было, следовательно указанный договор является действующим.

На основании изложенного истец просит признать договор аренды земель сельскохозяйственного назначения № 21 от 16 апреля 1993 года, заключенный между Администрацией Выборгского района Ленинградской области и ФИО1, действующим в настоящее время на установленный законом предельный срок - 49 лет, то есть вплоть до 16 апреля 2042 года.

В судебном заседании истец уточнил заявленные требования, в которых просит суд признать договор аренды земель сельскохозяйственного назначения №21 от 16 апреля 1993 года, заключенный между Администрацией Выборгского района Ленинградской области и ФИО1, действующим в настоящее время на неопределенный срок.

Представитель истца ФИО3 в судебном заседании просила удовлетворить требования по доводам, изложенным в иске. Пояснила, что договор №21 от 16.04.1993 г. был заключен на 20 лет, срок его действия истек 16.04.2013 г. Однако после истечения срока действия договора аренды, истец продолжила пользоваться земельным участком, оплачивать аренду, а арендодатель не возражал. В силу ч. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Также указала, что на основании ФЗ от 24.07.2002 №101-ФЗ предельный срок аренды земель сельскохозяйственного назначения от 3х до 49 лет, что договор аренды возобновлен 17.04.2013 года на срок 49 лет. Ответчиком документы были предоставлены только в копиях, оригиналы так и не были представлены даже на обозрение суда, в том числе и уведомление от 27.02.2013 года о том, что ответчик просит Цуркан освободить земельный участок. Из пояснений представителей ответчиков в судебных заседаниях следует, что оригиналы документов отсутствуют и подтвердить отправку документов истцу не имеется возможности, то есть с момента заключения договора по текущую дату от ответчика в адрес истца не поступало каких-либо уведомлений об освобождении земельного участка либо о расторжении договора. Считая, что договор действующий и возобновлен на неопределенный срок, просила удовлетворить требования в полном объеме.

Представитель ответчиков - Комитета по управлению муниципальным имуществом и градостроительству администрации МО "Выборгский район" Ленинградской области (далее по тексту КУМИГ), администрации муниципального образования "Выборгский район" Ленинградской области, - ФИО4 в судебном заседании возражала против удовлетворения иска по доводам, изложенным в возражениях. Пояснила, что, истец ссылается на то, что в настоящий момент продолжат пользоваться земельным участком, используя по назначению, т.е. сенокошение. Согласно ст. 621 ГК РФ, арендатор продолжает пользоваться имуществом, после истечения срока договора, договор считается возобновленным на неопределенный срок. Однако, истцу КУМИГ администрации МО «Выборгский район» направила уведомление о том, что договор аренды земельного участка №21 по окончанию срока на новый срок заключаться не будет. Из требований истца не понятно по какому основную считает договор действующим. Истец ссылается на ст. 621 ГК РФ, которая предполагает продление договора на тех же условиях на неопределенный срок и не может считаться заключенным именно на 49 лет. Исходя из этого, договор аренды расторгнут и в базе не числиться, в связи, с чем начисления за аренду земельного участка не могут производиться. Также в платежных документах не указаны наименования платежей, а именно за какой договор производилась оплата. Кроме того в материалы дела предоставлена расписка ФИО5, о том что он приобретает сено, считаю, что расписка не может считаться доказательством того, что земельный участок используется по назначению.

Третьи лица - ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии", СПК «Шестаковский», в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, хода без участия, в судебное заседание не явилось, извещено надлежащим образом, и.о. начальника управления ФИО6 представила в суд письменное заявление, в котором ходатайствовала о рассмотрении дела в отсутствие представителя управления.

Суд, руководствуясь положениями ст.167 Гражданского процессуального кодекса РФ, счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, выслушав стороны, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства по правилам ст.67 Гражданского процессуального кодекса РФ приходит к следующему.

Из материалов дела усматривается, что на основании Постановления Администрации Выборгского района Ленинградской области от 20 мая 1992 года №1284, истцу предоставлен под сенокошение земельный участок обшей площадью 2,7 га, на основании Указа Президента РФ от 27 декабря 1991 года №323«О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР». Земельный участок предоставлен из земель совхоза «Шестаковский», кадастровый номер № расположенный по адресу: <адрес>

Наличие договорных отношений между Администрацией Выборгского района Ленинградской области и ФИО1 подтверждается так же уведомлением ИФНС России по Выборгскому району Ленинградской области от 30 сентября 2008 года №, из которого следует, что земельный участок общей площадью 2,7 га, предоставлен под сенокошение.

Так же между истцом и ответчиком заключен Договор аренды 3909 от 17 апреля 1995 года с кадастровым номером: №

Истец в своих дополнительных пояснениях утверждает, что земельный участок находится во владении истца на основании Договора № 21 от 16.04.1993 года. Согласно условиям договора п.1.1 Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду без права выкупа земельный участок площадью 2.7 га.

Договор содержит в себе элементы Акта приема-передачи земельного участка, в связи с чем отдельный документ о передаче земельного участка не составлялся.

Земельный участок поставлен на кадастровый учет. Подтверждением является в том числе Решение Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от сентября 2016 года об исправлении технической ошибки: дата постановки на кадастровый учет 20.05.1992г..

В соответствии с п.1 ст. Ф3 от 21.07.1997 г. № 12-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество, возникшее до момента его вступления в силу, т.е. до 31.01.1998 года признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации.

Истец исправно оплачивает арендные платежи и денежные средства поступают на расчетный счет ответчика.

С момента передачи земельного участка истцу ответчик не производил выход с целью осмотра переданного в аренду земельного участка, в связи с чем ответчик не может подтвердить неиспользование земельного участка истцом. Акт осмотра земельного участка произведен один раз, в летний период 2020 года и каких либо нарушений условий Договора № 21 от 16.04.1993 года ответчиком не выявлено.

Поскольку договор аренды № 21 от 16.04.1993 г. был заключен на 20 лет, срок его действия истек 16.04.2013 г.. Однако, после истечения срока действия договора аренды истец продолжала пользоваться земельным участком, оплачивать аренду, а Арендодатель не возражал, какие-либо письменное соглашение о расторжения указанного договора аренды заключено не было, земельный участок не возвращался ответчику следовательно указанный договор является действующим. (Согласно гл. 5 договора установлен четкий порядок расторжения договора и его прекращения - по соглашению сторон). В силу ч. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610ГК РФ). Согласно разъяснениям Министерства экономического развития РФ (письмо от 29 января 2018 г. «О разъяснении законодательства»): Договоры аренды, возобновленные в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса на неопределенный срок до 1 марта 2015 г., с учетом положений пункта 2 статьи 4, пункта 2 статьи 422 Гражданского кодекса не прекращают своего действия. Таким образом, учитывая установленный законом (ФЗ от 24.07.2002г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения») предельный срок для аренды земель сельскохозяйственного назначения от 3х до 49 лет считается, что договор аренды возобновлен 17.04.2013 года на срок 49 лет.

Ответчик в своих возражениях указывает, что ФИО1 27.02.2013 года КУМИГ администрации МО «Выборгский район» направил уведомление о том, что договор аренды земельного участка № 21 от 16.04.1993 года, площадью 2,7 га, предоставленный в аренду сроком на 20 лет по окончанию срока аренды - 16.04.2013 года на новый срок заключаться не будет.

Из требований истца не понятны основания действительности договора. Ссылка Истца на статью 621 ГК РФ предполагает продления договора на тех же условиях на неопределенный срок и не может считаться заключенным именно на 49 лет. Если истец считает, что договор аренды земельного участка должен быть заключен на 49 лет в соответствии со статьей 9 Федерального закона от 24.07.2002г. No 101- ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», то истец должен был обратиться с заявлением в администрацию, с указанием цели использования земельного участка, так как статья 9 указанного федерального закона регулирует срок предоставления земель сельскохозяйственного назначения исходя из целей использования таких земельных участков.

Как указывает сам истец в своем заявлении, согласно уведомлению ИФНС России по Выборгскому району Ленинградской области от 30.09.2008 г. № 08-07/39852 из которого следует, что земельный участок площадью 2,7 га, предоставлен под сенокошение. Согласно ст. 9 Федерального закона от 24.07.2002 г. 101- ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» земельный участок для таких целей предоставлен в аренду может быть до трех лет. Так как КУМИГ администрации МО «Выборгский район» считает договор аренды расторгнутым и в базе КУМИГ не числиться такой договор, то и начисления за аренду земельного участка также не могут производиться. Предоставленные суду подтверждения платежа не могут быть приняты во внимание, так как в этих платежах не указаны наименования платежа, а именно за какой договор производилась оплата. Также не понятна сумма платежа.

Также в материалы дела предоставлена расписка гр. ФИО5. о том, что он приобретает сено у гр. ФИО1 Ответчик считает, что расписка не может считаться доказательством того, что земельный участок используется по назначению - сенокошение. Таким образом, заявленные требования не могут быть удовлетворены, так как истец не определился, в соответствии с какой статьей, а именно 621 ГК РФ или ст. 9 Федерального закона от 24.07.2002 г. 101- Ф3 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» считать договор действительным.

Как следует из материалов дела, истец не получал уведомление КУМИГ администрации МО «Выборгский район» о том, что договор аренды спорного земельного участка продлеваться не будет.

Согласно ст.56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается.

Ответчиком не представлено доказательств вручения или направления в адрес истца уведомления.

После истечения срока действия договора аренды № 21 от 16 апреля 1993 года истец продолжала пользоваться земельным участком, оплачивать аренду, какое-либо письменное соглашение о расторжения указанного договора аренды заключено не было.

Свидетели, опрошенные в судебном заседании, пояснили, что истец по настоящее время проводит все необходимые сельскохозяйственные работы по обработке земельного участка, занимается сенокошением.

Как следует из материалов дела, Комитетом по управлению муниципальным имуществом и градостроительством администрации МО «Выборгский район» Ленинградской области направлялись в адрес истца квитанции на оплату арендной платы на имя ФИО1 за 2008 год; за 2009 год с приложением копии чека-ордера от 14 августа 2009 года, подтверждающим указанный платеж; за 2010 год с приложением копии чека-ордера от 11 августа 2010 года, подтверждающим указанный платеж; за 2011 год; за 2012 год с приложением копии чека-ордера от 18 сентября 2012 года, подтверждающим указанный платеж; за 2013 год с приложением копии чека-ордера от 09 сентября 2013 года, подтверждающим указанный платеж; за 2014 год; за 2015 год; за 2016 год с приложением копии чека-ордера от 18 мая 2016 года, подтверждающим указанный платеж; за 2017 год с приложением копии чека-ордера от 18 сентября 2017 года, подтверждающим указанный платеж; за 2018 год с приложением копии чека-ордера от 12 июля 2018 года, подтверждающим указанный платеж; за 2019 год с приложением копии чека-ордера от 06 августа 2019 года, подтверждающим указанный платеж.

Согласно ст. 28 ЗК РФ (в редакции от 22 июля 2010 года) земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.

В соответствии со ст. 29 ЗК РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ч. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно ч. 2 ст. 610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

На основании ч. 1 ст. 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

При заключении договора аренды земельного участка на определенный срок, его расторжение возможно по инициативе арендодателя лишь при наличии оснований, установленных ст. 46, п. 2 ст. 45 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. ст. 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающих в качестве обязательного условия для расторжения существенность нарушений договора со стороны арендатора. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

На основании ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 06.06.2019) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до сорока девяти лет, за исключением случаев, установленных настоящим Федеральным законом.

Для сенокошения и выпаса скота договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет.

На основании ч. 5 ст. 9 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 06.06.2019) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

ЗК РФ и Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 года, не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ). Положениями ЗК РФ в редакции, действующей с 1 марта 2015 года, прямо не исключено применение пункта 2 статьи 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов. Следовательно, если после 1 марта 2015 года арендатор продолжил пользование земельным участком, предоставленным в аренду до указанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Лицо, обратившись в период действия указанного договора к арендодателю с заявлением о заключении договора аренды участков на новый срок, как надлежащий арендатор, использующий по целевому назначению арендованные им земельные участки на протяжении длительного времени, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе требовать предоставления ему в аренду спорных земельных участков на новый срок по правилам подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

В соответствии с подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды указанного земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка. Данный способ предоставления земельного участка без торгов обусловлен наличием ранее заключенного договора аренды этого земельного участка; такое право законодатель предоставил арендаторам, надлежащим образом использующим земельный участок для ведения сельскохозяйственного производства; заявление о заключении нового договора аренды должно быть подано арендатором в соответствующий орган местного самоуправления до дня истечения срока действия ранее заключенного договора; возможность заключения договора аренды на новый срок распространяется не только на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, но и на все земельные участки, предназначенные для ведения сельскохозяйственного производства независимо от категории земель в соответствии с установленными видами разрешенного использования; в случае, если при использовании земельного 7 участка были выявлены в рамках государственного земельного надзора нарушения, то они должны быть устранены к моменту обращения заявителя за заключением договора аренды земельного участка, соответствующая информация должна иметься у уполномоченных органов.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 - удовлетворить частично.

Признать договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 16 апреля 1993 года №21, заключенный между Администрацией Выборгского района Ленинградской области и ФИО1, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования; площадью 2,7 га, кадастровый номер №, предоставленного под сенокошение, действующим в настоящее время.

Определить срок действия данного договора 3 (три) года с даты вступления решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Выборгский городской суд Ленинградской области.

Судья

УИД 47RS0005-01-2019-005458-84

Подлинный документ находится в гражданском деле №2-657/2020 (2-4377/2019;) ~ M-3366/2019 в Выборгском городском суде Ленинградской области.