Гражданский кодекс часть 1

Петрозаводский городской суд Республики Карелия в составе председательствующего судьи Витухиной О.В., при секретаре Изрец К.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Зоточкина Артема Юрьевича к ООО «Л1-4», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Санкт-Петербургу о признании договора долевого участия заключенным, о запрете продажи общедомового имущества,

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен по тем основаниям, что между истцом и ООО «Л1-4» ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор участия в долевом строительстве № квартиры по адресу: <адрес>, индекс квартиры №, общая площадь <данные изъяты> кв.м., этаж первый. Сумма оплаты по договору составляет <данные изъяты> руб. и оплачена в полном объеме ДД.ММ.ГГГГ. Однако ООО «Л1-4» уклоняется от регистрации данного договора, ссылаясь на то, что по условиям договора он не является договором долевого участия в рамках Федерального Закона № 214-ФЗ, в частности, в п. 1.6, указано: «Настоящий договор не рассматривается сторонами как договор купли-продажи или реализации товара, поручения, простого товарищества, выполнения работ или оказания услуг». Анализ положений данного договора свидетельствует о несоответствии его содержания положениям Федерального Закона № 214-ФЗ, а заключение договоров со ссылкой на положения Федерального Закона РФ №39-Ф3 «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» прямо противоречит положениям ст.2 данного закона, из которой следует, что настоящий закон не распространяется на правоотношения, которые связаны с привлечением денежных средств юридических лиц для строительства многоквартирных домов. Указание в п. 1.6 договора на полученное в 2003 году разрешение на строительство как на обоснование заключения договора в такой, нарушающей закон форме, противоречит информации в п. 1.3 о дате разрешения на строительство -ДД.ММ.ГГГГ Договор участия в долевом строительстве НМр-84190-Вулкан4-3 содержит существенные условия договора такого вида. Истцу стало известно, что широкому кругу потенциальных покупателей (в рамках публичной оферты) предлагается заключение договоров на приобретение квартир на 11 этаже с частями крыши объекта «Премьер-Палас» <адрес>, между тем, исходя из информации с сайта ответчика, жилой дом по <адрес> является 11-этажным, объекты для продажи на 12 этаже согласно технической документации, представленной на сайте, отсутствуют. Продажа крыш прямо противоречит п.3 ч.1 ст.36 Жилищного кодекса РФ. Истец полагает, что договоры, подписанные на основании ФЗ №39, должны быть признаны заключенными с нарушением, а ни одна часть крыши продаже не подлежит. На основании изложенного, в соответствии с ФЗ № 214, ФЗ № 39, Жилищным кодексом РФ, Гражданским кодексом РФ, с учетом измененных ДД.ММ.ГГГГ исковых требований, истец просит признать за Зоточкиным А.Ю. право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, индекс квартиры № (до ввода объекта в эксплуатацию адрес: <адрес>), общая площадь <данные изъяты> кв.м., этаж первый; обязать ответчика передать истцу по акту приема-передачи квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, индекс квартиры № (до ввода объекта в эксплуатацию адрес: <адрес>), общая площадь <данные изъяты> кв.м., этаж первый; признать за истцом <данные изъяты> доли в праве долевой собственности на общедомовое имущество, а именно крышу дома расположенного по адресу: <адрес>, которая в строительной документации обозначена как «мезонин»; запретить продажу общедомового имущества - помещений на крыше дома по адресу: <адрес>.

Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Представитель истца Черепова Е.А., действующая на основании доверенности, измененные требования в судебном заседании поддержала.

Представитель ответчика ООО «Л1-4» Тищенко М.В., действующая на основании доверенности, с заявленными требованиями не согласилась, пояснила, что срок передачи квартиры по договору не наступил, права истца не нарушаются. Требования по признанию за истцом права собственности также не подлежат удовлетворению, так как необходим акт передачи имущества, истцом не реализовано право в досудебном порядке. Требования по признанию <данные изъяты> в праве собственности в общем имуществе не основано на законе, в силу закона собственники имеют право на общедомовое имущество пропорционально долям принадлежащим всем собственникам помещений, не требуется соответствующего признания права и его регистрации. Истец еще не является собственником жилого помещения. Требования о запрете на продажу общедомового имущества (крыши) не обоснованы, общедомовое имущество ответчиком не продается, продаются лишь террасы, расположенные над квартирами на 11 этаже, что не противоречит закону, осуществляется в соответствии с технической документацией и проектом.

Представитель ответчика Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Санкт-Петербургу в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, согласно представленному отзыву считают себя ненадлежащим ответчиком по делу, просят рассмотреть дело в отсутствии представителя.

Суд, заслушав пояснения представителя истца, представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст.11 Гражданского кодекса РФ в судебном порядке осуществляется защита лишь нарушенных или оспоренных прав.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ООО «Л1-4» заключен Договор №, целью которого было получение истцом, созданной в будущем компанией ООО «Л 1-4», квартиры. Указанным договором установлено, что Застройщик обязуется в срок до ДД.ММ.ГГГГ (при условии подключения дома к энергоресурсам по постоянной схеме снабжения) передать Дольщику профинансированную им в полном объеме квартиру, путем подписания акта приема-передачи (п.4.1.5).

П. 6.1. Договора предусмотрено, что он вступает в силу с даты его подписания и действует до полного фактического исполнения Сторонами принятых на себя обязательств по договору.

ДД.ММ.ГГГГ на объект, в котором расположена спорная квартира. Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга Правительства Санкт-Петербурга было выдано Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №.

Квартира оплачена истцом в полном объеме, что подтверждается материалами дела, не оспаривается стороной ответчика.

В соответствии с п.1 ст.314 Гражданского кодекса РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения, оно подлежат исполнению в этот день.

В данном случае срок исполнения ответчиком обязательства по передаче истцу квартиры по акту не наступил, права истца не нарушены, следовательно, требования истца о передаче ему квартиры по акту в настоящее время не обоснованы.

Права на вновь созданный объект недвижимости подлежат государственной регистрации в соответствии со ст. 219 ГК РФ.

В силу ч. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Исходя из системного толкования норм права (ст.ст.131,218,223,398,551,556 Гражданского кодекса РФ, разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10\22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», удовлетворение требований о признании права собственности на недвижимое имущество возможно только при фактической передаче этого спорного имущества от ответчика истцу.

Таким образом, поскольку срок передачи недвижимого имущества в настоящее время не наступил, имущество истцу не передано, требование о признании за истцом права собственности на это имущество также не подлежит удовлетворению.

В соответствии с п.1 ст.290 Гражданского кодекса РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Согласно ст. 37 Жилищного кодекса РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Доля в праве общей собственности следует судьбе права собственности на помещение. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника помещения равна доле в праве общей собственности на общее имущество предшествующего собственника.

При этом самостоятельная государственная регистрация общей долевой собственности на общее имущество не требуется, что следует из п.5 ст.16 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», согласно которой государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Более того, статья 36 Жилищного кодекса РФ предполагает совместное распоряжение собственниками общим имуществом дома; статья 37 Жилищного кодекса РФ указывает на то, что собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, отчуждать свою долю, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на помещение.

С учетом изложенного, требования истца о признании за ним права собственности на <данные изъяты> доли в праве долевой собственности на общедомовое имущество, а именно крышу дома расположенного по адресу: <адрес>, которая в строительной документации обозначена как «мезонин» не подлежат удовлетворению, как не основанные на законе.

Согласно статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о несении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" следует, что предметом договора может быть создание объекта долевого строительства после заключения договора на средства дольщика, а не готовый объект гражданского оборота, принятый в эксплуатацию. Действия сторон по строительству (созданию) объекта и его финансированию – это действия по исполнению договора. После сдачи дома в эксплуатацию предмет исполнения договора участия в долевом строительстве отсутствует, кроме действий по передаче готового объекта дольщику.

Как следует из представленных документов, строительство спорного объекта осуществлялось в соответствии с проектной документацией, которой было предусмотрено возведение в многоквартирном жилом доме общей этажностью 11 плюс мезонин (дополнительная часть здания, расположенная выше 11-го этажа) двухуровневых квартир, расположенных на 11 этаже с выходом на террасы.

Данный объект недвижимости был построен, получено Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, что на основании п. 1 ст. 55 ГрК РФ, подтверждает соответствие построенного объекта проектной документации, а также соответствие построенного, объекта капитального строительства требованиям к строительству. В разрешении на ввод объекта содержатся сведения о наличии террас. ДД.ММ.ГГГГ была проведена инвентаризация созданного объекта, в соответствии с которой террасы являются частью двухуровневых квартир, расположенных на 11 этаже и мезонине. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в установленном законом порядке не признано незаконным. Таким образом, доводы истца о том, что ответчик осуществляет продажу общедомового имущества (частей крыши) не нашли своего подтверждения в судебном заседании, равно как и нарушение прав истца, в связи с чем в удовлетворении исковых требований следует отказать в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 12, 56, 194, 198,199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Зоточкина Артема Юрьевича оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Карелия в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме, через Петрозаводский городской суд.

Судья О.В.Витухина

Мотивированное решение

изготовлено 15 апреля 2019 года.