Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Пятигорского городского суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО5, ФИО5, ФИО5, ФИО5, ФИО5 к МУ «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска» о признании нежилых помещений подвала жилого дома общей долевой собственностью, признании незаконным включение подвальных помещений в реестр муниципальной собственности г.Пятигорска, признании недействительным акта регистрации права собственности за муниципальным образованием городом-курортом Пятигорск на нежилые помещения в подвале дома, -

установил:

Истцы ФИО6, ФИО1, ФИО7, ФИО8, ФИО5 обратились в Пятигорский городской суд с исковым заявлением к МУ «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска» о признании нежилых помещений подвала жилого дома общей долевой собственностью, признании незаконным включение подвальных помещений в реестр муниципальной собственности г.Пятигорска, признании недействительным акта регистрации права собственности за муниципальным образованием городом-курортом Пятигорск на нежилые помещения в подвале дома.

В обоснование заявленных требований представитель истцов ФИО2 ддейтсвующий на основании доверенностей, в судебном заседании пояснил, что жилой дом, расположенный по адресу: <...>, в котором расположены четыре жилых квартиры, полностью приватизирован и все квартиры принадлежат истцам на праве собственности. Ранее данный дом, как и другие корпуса, расположенные по данному адресу, являлся ведомственным и находился на балансе Северо-Кавказского аэрогеодезического предприятия. Согласно Закону о приватизации жилищного фонда в РСФСР от 04.07.1991 года и на основании распоряжения от 01.12.1992 года № 194 заключен Договор приватизации жилой площади от 23.12.1992 года на квартиру №2, принадлежащую ФИО9 на праве общей долевой собственности (по 1/2 доле) и ФИО10 Остальные три квартиры также находятся в собственности ФИО6 (кв. № 1), ФИО8 (кв. №3 приватизирована первичным собственником ФИО11 на основании договора о передаче жилья в собственность от 24.02.1999 г.) и ФИО5 (кв.№4, приватизирована первичными собственниками - И-выми на основании Договора приватизации жилой площади № 6-4519 от 07.08.1992 года по 1/2 доле). Согласно ст.36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном жилом доме принадлежат на праве общей или общей долевой собственности помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование, а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, а также земельный участок. Несмотря на то, что в доме уже существовала общая долевая собственность на нежилые помещения собственников квартир, в 1997 году между Северо-Кавказским аэрогеодезическим предприятием и Многоотраслевым производственным объединением жилищно-коммунального хозяйства г. Пятигорска заключен договор о передаче в муниципальную собственность жилых домов по ул. Московская, 14 (корпуса 3-12), а также иных жилых объектов, ранее находившихся на балансе Предприятия, что противоречило ч.2 ст.4 Примерного положения о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации, согласно которой «собственники приватизированных жилых помещений являются совладельцами либо пользователями внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования дома». Согласно ст. 17 вышеуказанного Примерного положения владение, пользование и распоряжение общей долевой собственностью производится по согласию всех её участников. Каждый участник общей долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. На основании постановления администрации г.Пятигорска от 14.10.2009 г. № 5061 данному жилому дому принадлежит земельный участок площадью 732 кв.м., расположенный под многоквартирным домом и иными входящими в состав дома объектами недвижимости. Общим собранием собственников квартир дома № 14 корп.3 от 02 апреля 2015 года определен состав общедомового имущества, входящего в общую собственность собственников помещений, в том числе и подвальные помещения № 1-15а..В данных подвальных помещениях проходят общедомовые инженерно-технические коммуникации, обслуживающие более одного помещения в жилом доме. Статья 8 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иным правовым актом. В связи с этим право общей долевой собственности собственников жилых помещений на подвальные помещения № 1-15а общей площадью 136,57 квадратных метра в многоквартирном жилом доме № 14, корп.3 по ул. Московская г.Пятигорска безусловно, поскольку это прямо установлено ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, а ранее было закреплено ч.2 ст. 4 Примерного положения о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации. Что касается представленных в свое обоснование документов МУ «Управление имущественных отношений администрации г. Пятигорска», то их нельзя считать надлежащими доказательствами по следующими причинам. Во-первых, ответчик нежилые помещения №13, 14, 14а подвала поставил на кадастровый учет как объект муниципальной собственности только 06 июня 2016 года, на основании: Постановления Верховного совета РФ от 27.12.1991 года № 3020-1, которым определено имущество, отнесенное к муниципальной собственности на момент его разграничения, а именно: жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов Советов народных депутатов (местной администрации), а также встроено-пристроенные нежилые помещения, построенные за счет 5- и 7-процентных отчислений на строительство объектов социально-культурного и бытового назначения, Постановления главы администрации Ставропольского края №1 от 02.01.1992 года, Решения Малого совета Ставропольского краевого Совета народных депутатов № 113 от 26.08.1993 года, постановления главы г. Пятигорска Ставропольского края № 813 от 28.05.1997 года. А право собственности зарегистрировано 14.06.2016 года. Согласно данным БТИ «Крайтехинвентаризация» г. Пятигорска (инвентарное дело №3681) за муниципальным образованием г.Пятигорск органами ПТИ в году зарегистрирован весь жилой дом № 14, корпус 3 по ул. Московская, что не соответствует действительному положению вещей, поскольку квартиры № 2 и 4 данного дома были приватизированы до передачи дома на баланс города и принадлежали жильцам по праву собственности. А в настоящее время - на момент постановки на кадастровый учет подвальных помещений № 13 и 14, 14а в качестве муниципального имущества, все квартиры находятся в собственности граждан, а именно: квартира № 1 - ФИО6 на основании договора купли-продажи квартиры от 26.06.2015 года, квартира № 2 - на праве общей долевой собственности (по 1/2 доле в праве) ФИО1, на основании договора купли-продажи доли квартиры от 27.12.2005 г. и нотариально удостоверенного договора дарения доли квартиры от 12.02.1997 года, и ФИО10 на основании договора о приватизации жилой площади от 23.12.1993 года и договора купли-продажи доли квартиры от 27.12.2005 года, квартира № 3 – ФИО8 на основании Договоров купли-продажи от 22.10.2014 г. и 29.11.2014 года, квартира № 4 - ФИО5 на основании Договора купли-продажи недвижимости от 27.05.2013 года. Согласно ст. 4 Федерального Закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» № 189-ФЗ от 29.12.2004 года ранее принятые законы и иные нормативно-правовые акты применяются постольку, поскольку они не противоречат Жилищному кодексу Российской Федерации и настоящему Федеральному закону. В данном конкретном случае все вышеназванные акты, на которые ссылается Ответчик, вошли в противоречие с Жилищным кодексом РФ в отношении приватизированного жилищного фонда. Статья 19 ЖК РФ определила понятие жилищного фонда, в частности муниципального, как совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям (п.п.3 п.2). В доме №14, корп.3 по ул.Московская ни одной жилой квартиры в собственности муниципалитета нет. Следовательно, в силу ст.36 ЖК РФ, у муниципалитета не может быть и права собственности на часть жилого дома – подвальные помещения, являющиеся вспомогательными, предназначенными для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в данном здании (п.2 ст. 16 ЖК РФ). Тем более, что с 01 января 2008 года дом № 14, корп.3 не находится ни на балансе муниципалитета, ни в его управлении. Более того, помещения подвала еще в январе 1997 года МУП «Жилищное хозяйство» г.Пятигорска закрепило за жильцами дома. А собранием собственников помещений многоквартирного дома № 14, корпус 3 по ул. Московская г. Пятигорска от 02.04.2015 г. в соответствии со ст. 15 Федерального Закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» № 189-ФЗ от 29.12.2004 года определены доли собственников на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на помещения технического подвала, лестницы, лестничные клетки и прочее имущество. Во-вторых, актом приема-передачи объекта от МУП «Жилищное хозяйство» от 1997 года подвальные помещения в жилом доме № 14 корпус 3 по ул. Московская были переданы Управлению имущественных отношений в качестве нежилого фонда в нарушение Распоряжения Государственного комитета РФ по управлению государственным имуществом от 05.02.1993г. №217-р, поскольку данным распоряжением предусматривалась передача в муниципальную собственность встроено-пристроенных нежилых помещений, построенных за счет 5-7 процентных отчислений на строительство объектов социально-культурного и бытового назначения (п.1.1.), прочие нежилые помещения, используемые предприятиями торговли, общественного питания, бытового обслуживания и т.д. (п.1.2.). Спорные подвальные помещения не относились к таковым на момент передачи от Северо-Кавказского аэрогеодезического предприятия. а находились в пользовании жильцов дома и изначально являлись подвальными помещениями, в которых имеются инженерные коммуникации, обслуживающие более одной квартиры в данном доме (технический подвал), что подтверждается актами приема-передачи и с момента передачи их на баланс Муниципалитета никем, кроме собственников квартир, не использовались. На момент передачи указанных помещений часть квартир была приватизирована и перешла в частную собственность. Следовательно, на все места общего пользования, в том числе подвальные помещения, возникла общая долевая собственность. А согласно ст. 246 ГК РФ, в совокупности с нормой ст. 290 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников. В данном случае были нарушены требования норм гражданского и жилищного права, согласия собственников квартир на передачу общедолевого имущества получено не было. По смыслу ст. 36 ЖК РФ многоквартирный дом как единый комплекс недвижимого имущества не может быть самостоятельным объектом права собственности (как и другого вещного права), поскольку объектом права собственности являются жилые помещения в нем, а остальная часть (общее имущество) находится в общей долевой собственности собственников жилых помещений. Доля в праве общей собственности на общее имущество у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона в момент возникновения права собственности на приобретенное ими помещение в доме. Общее имущество в многоквартирном доме не подлежит отчуждению. Оно не участвует в гражданском обороте в качестве самостоятельного объекта. Подвал, как и любая другая часть общего имущества, не может быть выделен в качестве самостоятельного объекта права собственности. В отношении части общего имущества невозможно произвести технический учет и присвоить ему кадастровый номер, а также произвести государственную регистрацию права собственности, поскольку общее имущество в многоквартирном доме является неделимым и следует судьбе жилого помещения. Исходя из изложенного, нежилые подвальные помещения №13,14,14а внесены в реестр муниципальной собственности незаконно, поскольку с 2011 года в собственности муниципалитета не было и нет ни одного жилого помещения (квартиры). Независимым техническим обследованием, проведенным ООО «Проектное бюро промышленного и гражданского строительства», имеющим соответствующую лицензию на выполнение технического обследования зданий и сооружений, установлено, что в подвальных помещениях расположены инженерно-технические коммуникации, обслуживающие более одной квартиры и принадлежащие в силу ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ на праве общей долевой собственности собственникам квартир всего дома. В соответствии со ст. 36 ЖК РФ, введенного в действие с 01.03.2005 года, собственникам помещений в многоквартирном жилом доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие, несущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен дом с элементами озеленения и благоустройства данного дома, объекты, расположенные на земельном участке данного дома. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и, в установленных Жилищным кодексом РФ и гражданским законодательством пределах, распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. В соответствии со ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна площади указанного помещения. Доля в праве общей собственности на общее имущество в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. Но, если муниципалитет не является собственником жилого помещения в доме, на каком основании он остается участником общей собственности и в какой пропорции? Даже собственник жилого помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. Согласно ст.209 ГК РФ только собственникам принадлежит право распоряжения имуществом. Однако администрация г.Пятигорска в лице МУ «Управление имущественных отношений администрации г.Пятигорска» незаконно присвоила себе права собственника на общее долевое имущество собственников квартир, зарегистрировав это право в Пятигорском отделе Управления Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю, уменьшив, таким образом, принадлежащую каждому собственнику на основании закона долю в общем имуществе дома. Тем более, что за период с 1997 года – предыдущего капитального ремонта дома наниматели квартир, а затем собственники, ежемесячно производили платежи на техническое содержание дома, в том числе на капитальный и текущий ремонт, денежные средства от которых должны были аккумулироваться в казне города, а затем в управляющей компании. Но, ни администрация города, ни управляющая компания, ни капитальный, ни текущий ремонт дома не произвели. Согласно ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. В соответствии со ст.304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. 20.07.2016 года собственники квартир направили ответчику претензию (требование о добровольной передаче в общую долевую собственность незаконно оформленных в муниципальную собственность подвальных помещений. Однако письмом от 26.07.2016г. №5314 МУ «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска» отказало в удовлетворении, утверждая, что право муниципальной собственности на спорные помещения зарегистрировано в установленном законом порядке.

Просит, с учетом уточненных исковых требований признать нежилые помещения подвала № 13 и 14, 14а общей площадью 64,2 кв. метров, расположенные в подвале здания корпус 3 жилого дома № 14 по ул. Московская г. Пятигорска, общей долевой собственностью лиц, являющихся собственниками жилых помещений данного дома. Признать незаконным включение подвальных помещений № 13 и 14 общей площадью 64,2 квадратных метра в реестр муниципальной собственности г. Пятигорска. Признать недействительным акт регистрации права собственности за муниципальным образованием городом – курортом Пятигорск на нежилые помещения в подвале корпуса 3 № 13, 14, 14а, площадью 64,2 кв.м. с кадастровым (условным) номером 26:33:130406:538 по адресу <...>, исключив из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационную запись.

Истец ФИО1, в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал в полном объёме и также просил признать нежилые помещения подвала № 13 и 14, 14а общей площадью 64,2 кв. метров, расположенные в подвале здания корпус 3 жилого дома № 14 по ул. Московская г. Пятигорска, общей долевой собственностью лиц, являющихся собственниками жилых помещений данного дома. Признать незаконным включение подвальных помещений № 13 и 14 общей площадью 64,2 квадратных метра в реестр муниципальной собственности г. Пятигорска. Признать недействительным акт регистрации права собственности за муниципальным образованием городом – курортом Пятигорск на нежилые помещения в подвале корпуса 3 № 13, 14, 14а, площадью 64,2 кв.м. с кадастровым (условным) номером 26:33:130406:538 по адресу <...>, исключив из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационную запись.

Истцы ФИО6, ФИО7, ФИО5, представитель третьего лица УФСГР кадастра и картографии по Ставропольскому краю, извещенные надлежащим образом о дне и времени слушания дела, в судебное заседание не явились, представив ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие.

Суд, с учетом мнения участников процесса, полагает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствии не явившихся лиц.

Полномочный представитель ответчика администрации города Пятигорска – ФИО3 в судебном заседании заявленные истцами исковые требования к администрации г. Пятигорска не признала и просила отказать в их удовлетворении.

Представитель ответчика МУ «Управление имущественных отношений администрации г. Пятигорска» - ФИО4 в судебном заедании пояснила, что с заявленными исковыми требованиями не согласна, считает их незаконными, необоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. Довод представителя истца о том, до 1997 года существовала общая долевая собственность собственников квартир дома на указанные нежилые помещения, не состоятелен и не подтверждается фактическими обстоятельствами дела.Многоквартирный дом № 14, корпус 3 по ул.Московской г.Пятигорска построен Северо-Кавказским аэрогеодезическим предприятием. Копия разрешения на строительство многоквартирного дома в архиве предприятия не сохранилась, в связи с истечением продолжительного времени. 30.01.1997г. между Северо-Кавказским аэрогеодезическим предприятием и Многоотраслевым производственным объединением жилищно-коммунального хозяйства г.Пятигорска заключен договор №1 о передаче ведомственного жилья в муниципальную собственность. Жилой фонд передан в собственность граждан (приватизация первой квартиры 1992 год), а нежилые помещения в муниципальную собственность города-курорта Пятигорска в 1997 году. До 1997 года вышеуказанные подвальные помещения имели назначение - нежилое и использовались в хозяйственной деятельности Северо-Кавказского аэрогеодезического предприятия, что подтверждается письмом ОА «Сев.-Кав. АГП» от 15.09.2016 года № 8-9/1182. Данный факт сам по себе исключает и опровергает довод представителя истца об использовании вышеуказанных подвальных помещений и существовании общей долевой собственности собственников квартир дома на них. В соответствии с постановлением главы города Пятигорска Ставропольского края от 28.05.1997 года № 813 нежилые помещения, внесены в реестр муниципальной собственности г. Пятигорска и приняты на баланс МПО ЖКХ. Таким образом с 1997 года нежилые помещения, № 13, 14, 14а, обшей площадью 64,2 кв.м., расположенные в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Пятигорск, ул. Московская, 14 корп. 3 являются объектом муниципальной собственности муниципального образования города-курорта Пятигорска. В 1998 году постановлением главы г. Пятигорска № 1956 от 14.10.1998 г. проведена правовая регистрация права собственности за муниципальным образованием городом-курортом Пятигорском. МПО ЖКХ реорганизовано и правопреемником его являлось МУП «Жилхоз», которое актом приема-передачи от 01.03.2001 года передало спорные помещения в казну города Пятигорска. В настоящее время МУП «Жилхоз» ликвидировано. До передачи в казну, владение, пользование и распоряжение спорным имуществом осуществляло МУП «Жилхоз». Согласно ст.6 Федерального закона от 31.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу указанного закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной данным законом, регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Таким образом, закон не требует в обязательном порядке производить государственную регистрацию подтверждения ранее возникших прав и не устанавливает для этого срок. Государственная регистрация возникшего до введения в действие Федерального закона от 31.07.1997г. № 122-ФЗ права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие указанного закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие указанного закона сделки с объектом недвижимого имущества (ст.6 Федерального закона № 122 -ФЗ). В соответствии с п.2 ст.32 и п.2 ст. ЗЗ Федерального закона от 31.07.1997г. №122-ФЗ на территории муниципального образования города-курорта Пятигорска орган государственной регистрации приступил к государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с 06.04.1999г. Государственная регистрация прав, осуществляемая в отдельных субъектах РФ и муниципальных образованиях до вступления в силу настоящего Федерального закона, является юридически действительной (ст.6 Федерального закона № 122-ФЗ). Право собственности муниципального образования города-курорта Пятигорска на спорные помещения зарегистрировано в Управлении Росреестра по Ставропольскому краю, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись о регистрации № 26-26/028-26/028/202/2016-1234/1 (свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 14.06.2016 года № 26-26/028-26/028/202/2016-1234/1). Таким образом, спорные помещения никогда не принадлежали собственникам квартир многоквартирного дома № 14 корпус 3 по улице Московской. При этих условиях у истца истек срок исковой давности для защиты права по иску. Согласно ст. 299 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. Как указывалось выше, основанием возникновения права муниципальной собственности на спорные помещения является постановление главы г. Пятигорска № 1956 от 14.10.1998г. Право собственности Ответчика на спорные помещения зарегистрировано в установленном законом порядке. До признания недействующими правоустанавливающих документов и исключения из ЕГРП записи о государственной регистрации прав Ответчика на спорные помещения, удовлетворить требования истца невозможно. К тому же срок давности для обжалования постановлений администрации города Пятигорска установлен законом - 3 месяца. Согласно ст. 50 Федерального закона № 131-ФЗ спорное имущество может находиться в муниципальной собственности, как имущество, предназначенное для содействия развитию малого и среднего предпринимательства на территории городского округа. Несостоятелен так же довод истцов о том, что в спорных помещениях проходят инженерно-технические коммуникации, обслуживающие более одного помещения в жилом доме. В соответствии с Жилищным кодексом РФ, помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Согласно выводам, сделанным Конституционным судом РФ в определении от 19.05.2009 г. № 489-О-О, при определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491) использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3). Спорные помещения сформированы органами технической инвентаризации как самостоятельный объект недвижимости, (их действия и решения не обжаловались и не были признаны незаконными). В отношении спорных помещений зарегистрировано право собственности муниципального образования города-курорта Пятигорска, доказательства использования спорного нежилого помещения в целях обслуживания более одного помещения в данном доме отсутствуют. Кроме того, 01.06.2016 года проведено обследование технического состояния спорных помещений, в ходе которого установлено отсутствие инженерных коммуникаций и иного обслуживающего более одного помещения в доме оборудования. Таким образом, спорные помещения являются самостоятельными объектами гражданских прав с правовым режимом, отличным от правового режима общего имущества в многоквартирном доме. Кроме того, представителем истца в качестве доказательства отнесения спорных помещений к составу общего имущества многоквартирного дома представлено заключение о техническом обследовании по подвальным помещениям «13-14» в доме по ул. Московская, 14 корп. 3, выполненное ООО «Проектное бюро промышленного и гражданского строительства», которое не может быть использовано в качестве доказательства, поскольку данная организация не имеет допуска к данному виду работ, а именно не может давать оценку и делать выводы о том, являются ли спорные помещения техническим подвалом, предназначены ли и необходимы ли они для обслуживания более чем одного помещения в многоквартирном доме. Перечень видов работ, указанных в приложении к Свидетельству от 10 ноября 2015 года № П-039-Н0104-10112015, являются исчерпывающим и не содержит допуск к указанным выше. Кроме того, в подвале многоквартирного дома имеются подвальные нежилые помещения принадлежащие собственникам жилых помещений многоквартирного дома по ул. Московской, 14 корп. 3 - № 1, 2,3,4,5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12. Полагает необходимым в удовлетворении исковых требований истцов отказать в полном объеме.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства и оценив их с учетом требований закона об их допустимости, относимости и достоверности как в отдельности, так и их взаимной связи в совокупности, а установленные судом обстоятельства – с учетом характера правоотношений сторон и их значимости для правильного разрешения спора, суд приходит к следующему.

Судом достоверно установлено, что истцу ФИО1 на основании договора купли- продажи доли квартиры от 27.12.2005г., принадлежит 1/6 доля в праве на квартиру №2 корп.3 по ул.Московская, д.14 г.Пятигорска, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 26 АА №251959.

ФИО12 на основании договора купли- продажи доли квартиры от 27.12.2005г., договора приватизации жилой площади от 23.12.1993г., принадлежит ? доля в праве на квартиру №2 корп.3 по ул.Московская, д.14 г.Пятигорска, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 26 АА №251958.

ФИО8 на основании договора купли-продажи от 22.10.2014г., договора купли-продажи недвижимости от 29.11.2014г. принадлежит квартира №3 корп.3 по ул.Московская, д.14 г.Пятигорска, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 26 АК №299193.

ФИО5 на основании договора купли-продажи недвижимости от 27.05.2013г., принадлежит квартира №4 корп.3 по ул.Московская, д.14 г.Пятигорска, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 26-АИ №329391.

Указанный жилой дом, как и другие корпуса, расположенные по данному адресу, ранее являлся ведомственным и находился на балансе Северо-Кавказского аэрогеодезического предприятия.

Согласно ст.36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном жилом доме принадлежат на праве общей или общей долевой собственности помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование, а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, а также земельный участок.

В 1997 году между Северо-Кавказским аэрогеодезическим предприятием и Многоотраслевым производственным объединением жилищно-коммунального хозяйства г.Пятигорска заключен договор о передаче в муниципальную собственность жилых домов по ул. Московская, 14 (корпуса 3-12), а также иных жилых объектов, ранее находившихся на балансе Предприятия.

Согласно ст. 17 вышеуказанного Примерного положения о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации владение, пользование и распоряжение общей долевой собственностью производится по согласию всех её участников. Каждый участник общей долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

На основании постановления администрации г.Пятигорска от 14.10.2009 г. № 5061 данному жилому дому принадлежит земельный участок площадью 732 кв.м., расположенный под многоквартирным домом и иными входящими в состав дома объектами недвижимости.

Общим собранием собственников квартир дома № 14 корп.3 от 02 апреля 2015 года определен состав общедомового имущества, входящего в общую собственность собственников помещений, в том числе и подвальные помещения № 1-15а..

В данных подвальных помещениях проходят общедомовые инженерно-технические коммуникации, обслуживающие более одного помещения в жилом доме.

Статья 8 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иным правовым актом.

В связи с этим право общей долевой собственности собственников жилых помещений на подвальные помещения № 1-15а общей площадью 136,57 кв.м. в многоквартирном жилом доме № 14, корп.3 по ул. Московская г.Пятигорска безусловно, поскольку это прямо установлено ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, а ранее было закреплено ч.2 ст. 4 Примерного положения о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации.

Согласно имеющихся в материалах инвентарного дела №20226 Пятигорского филиала ГУП СК «Ставкрайимущество» на многоквартирный жилой дом по ул. Московская, 14, корп. 3 в г. Пятигорске документов, а также как следует из представленных суду сторонами материалов, ответчик нежилые помещения №13, 14, 14а подвала поставил на кадастровый учет как объект муниципальной собственности 06 июня 2016 года, на основании Постановления Верховного совета РФ от 27.12.1991 года №3020-1, которым определено имущество, отнесенное к муниципальной собственности на момент его разграничения, а именно: жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов Советов народных депутатов (администрации), а также встроено-пристроенные нежилые помещения, построенные за счет 5-ти 7-ми процентных отчислений на строительство объектов социально-культурного и бытового назначения, Постановления главы администрации Ставропольского края №1 от 02.01.1992 года, Решения Малого совета Ставропольского краевого Совета народных депутатов № 113 от 26.08.1993 года, постановления Главы города Пятигорска Ставропольского края № 813 от 28.05.1997 года. Когда фактически право собственности зарегистрировано 14.06.2016 года.

Согласно данным БТИ «Крайтехинвентаризация» города Пятигорска (инвентарное дело №3681) за муниципальным образованием г.Пятигорск органами БТИ зарегистрирован весь жилой дом № 14, корпус 3 по ул.Московская, что не соответствует действительному положению вещей, поскольку квартиры № 2 и 4 данного дома приватизированы до передачи дома на баланс города и принадлежали жильцам по праву собственности. А в настоящее время - на момент постановки на кадастровый учет подвальных помещений № 13 и 14, 14а в качестве муниципального имущества, все квартиры находятся в собственности истцов.

Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491.

Согласно пп. «а» п. 2 названных Правил в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

ри этом, помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в таком доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

В соответствии со статьей 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Аналогичная норма содержится в ст.36 ЖК РФ, согласно которой собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Разъясняя смысл вышеназванных норм, Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 19.05.2009 № 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения.

В соответствии с п. 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 23.07.2009 года № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Правовой режим отдельных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме, зависит от того, были ли спорные помещения предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами.

Согласно ст. 4 Федерального Закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» № 189-ФЗ от 29.12.2004 года ранее принятые законы и иные нормативно-правовые акты применяются постольку, поскольку они не противоречат Жилищному кодексу Российской Федерации и настоящему Федеральному закону.

В данном конкретном случае все вышеназванные акты, на которые ссылается ответчик, противоречат Жилищному кодексу РФ в отношении приватизированного жилищного фонда.

Согласно статьи 19 ЖК РФ, понятие жилищного фонда, в частности муниципального, как совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям (п.п.3 п.2).

В доме №14, корп.3 по ул.Московская ни одной жилой квартиры в собственности муниципалитета нет. Следовательно, в силу ст.36 ЖК РФ, у муниципалитета не имеется права собственности на часть жилого дома – подвальные помещения, являющиеся вспомогательными, предназначенными для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в данном здании (п.2 ст. 16 ЖК РФ).

Более того, с 01 января 2008 года дом № 14, корп.3 не находится ни на балансе муниципалитета, ни в его управлении. Помещения подвала еще в январе 1997 года МУП «Жилищное хозяйство» г.Пятигорска закрепило за жильцами дома. Собранием собственников помещений многоквартирного дома № 14, корпус 3 по ул.Московская г.Пятигорска от 02.04.2015г. в соответствии со ст. 15 Федерального Закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» № 189-ФЗ от 29.12.2004 года определены доли собственников на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на помещения технического подвала, лестницы, лестничные клетки и прочее имущество.

Как усматривается из акта приема-передачи объекта от МУП «Жилищное хозяйство» от 1997 года подвальные помещения в жилом доме №14 корпус 3 по ул.Московская переданы Управлению имущественных отношений в качестве нежилого фонда в нарушение Распоряжения Государственного комитета РФ по управлению государственным имуществом от 05.02.1993г. №217-р, поскольку данным распоряжением предусматривалась передача в муниципальную собственность встроено-пристроенных нежилых помещений, построенных за счет 5-7 процентных отчислений на строительство объектов социально-культурного и бытового назначения (п.1.1.), прочие нежилые помещения, используемые предприятиями торговли, общественного питания, бытового обслуживания и т.д. (п.1.2.).

Как усматривается из материалов дела, спорные подвальные помещения не относились к таковым на момент передачи от Северо-Кавказского аэрогеодезического предприятия, а находились в пользовании жильцов дома и изначально являлись подвальными помещениями, в которых имеются инженерные коммуникации, обслуживающие более одной квартиры в данном доме (технический подвал), что подтверждается актами приема-передачи и с момента передачи их на баланс Муниципалитета никем, кроме собственников квартир, не использовались. На момент передачи указанных помещений, часть квартир была приватизирована и перешла в частную собственность. Следовательно, на все места общего пользования, в том числе подвальные помещения, возникла общая долевая собственность. А согласно ст. 246 ГК РФ, в совокупности с нормой ст. 290 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников. Однако, согласия собственников квартир на передачу общедолевого имущества получено не было.

По смыслу ст. 36 ЖК РФ многоквартирный дом как единый комплекс недвижимого имущества не может быть самостоятельным объектом права собственности (как и другого вещного права), поскольку объектом права собственности являются жилые помещения в нем, а остальная часть (общее имущество) находится в общей долевой собственности собственников жилых помещений. Доля в праве общей собственности на общее имущество у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона в момент возникновения права собственности на приобретенное ими помещение в доме. Общее имущество в многоквартирном доме не подлежит отчуждению. Оно не участвует в гражданском обороте в качестве самостоятельного объекта. Подвал, как и любая другая часть общего имущества, не может быть выделен в качестве самостоятельного объекта права собственности. В отношении части общего имущества невозможно произвести технический учет и присвоить ему кадастровый номер, а также произвести государственную регистрацию права собственности, поскольку общее имущество в многоквартирном доме является неделимым и следует судьбе жилого помещения.

Как следует из независимого технического обследования, проведенного ООО «Проектное бюро промышленного и гражданского строительства», в подвальных помещениях расположены инженерно-технические коммуникации, обслуживающие более одной квартиры и принадлежащие в силу ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ на праве общей долевой собственности собственникам квартир всего дома.

В соответствии со ст. 36 ЖК РФ, введенного в действие с 01.03.2005 года, собственникам помещений в многоквартирном жилом доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие, несущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен дом с элементами озеленения и благоустройства данного дома, объекты, расположенные на земельном участке данного дома.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и, в установленных Жилищным кодексом РФ и гражданским законодательством пределах, распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

В соответствии со ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна площади указанного помещения. Доля в праве общей собственности на общее имущество в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

Согласно ст.209 ГК РФ только собственникам принадлежит право распоряжения имуществом.

Принимая во внимание вышеперечисленные нормы закона, а также установленные судом обстоятельства, суд приходит к выводу о несостоятельности доводов представителя ответчика о законности передачи спорных нежилых помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме по ул.Московская д.14 корп.3 г.Пятигорска в муниципальную собственность г. Пятигорска.

Также законодатель указывает на то, что если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникает. При этом остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, переходят в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома. Таким образом, для правильного разрешения настоящего спора судам необходимо было установить, когда была приватизирована первая квартира в многоквартирном доме, предназначен ли спорный подвал для обслуживания всего жилого дома, а также было ли на указанный момент спорное подвальное помещение многоквартирного дома предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования. При этом обязанность по доказыванию момента приватизации первой квартиры в доме и того факта, что подвал предназначен для обслуживания всего жилого дома, должна быть возложена на истцовую сторону, а бремя доказывания того, что спорное подвальное помещение многоквартирного дома предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования - на ответчика.

В соответствии с нормами, содержащимися в ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна представить суду доказательства в обоснование заявленных исковых требований и высказанных возражений.

По мнению суда истцами представлены суду достаточные и достоверные доказательства, подтверждающие тот факт, что спорные нежилые помещения - №13, 14, 14а, общей площадью 64,2 кв.м, расположенные в многоквартирном жилом доме по ул. Московская, 14, корп. 3 в г. Пятигорске перешли в общую собственности собственников указанного многоквартирного жилого дома задолго до вынесения постановления Верховного Совета РФ №3020-1 от 27.12.1991 года, постановления главы администрации Ставропольского края №м 1 от 02.01.1992 года, решения малого совета народных депутатов №113 от 26.08.1993 года и постановления главы г. Пятигорска №1956 от 14.10.1998 года, а также тот факт, что с момента завершения строительства многоквартирного жилого дома по ул. Московская, 14, корп. 3 в г. Пятигорске, и до настоящего времени спорные нежилые помещения подвалов дома используются только собственниками помещений многоквартирного дома, в них расположены основные сети, проведенные коммунальными службами в момент строительства жилого дома, в частности трубопровод теплового ввода с отключающей вводной запорной арматурой, трубопроводы подвальной разводки и стояков с отключающей запорной арматурой по стоякам, к которым имелся и имеется до настоящего времени постоянный доступ и данные помещения всегда находились в пользовании собственников квартир многоквартирного жилого дома, обслуживающих и управляющих организаций. Находящиеся в спорных помещениях коммуникации требуют постоянного доступа и технического обслуживания коммунальными службами.

Ответчиками же в ходе судебного разбирательства не были представлены суду доказательства использования спорных помещений по назначению, формирования данных нежилых помещений для самостоятельного использования.

Согласно ст.38 Жилищного кодекса РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.

В соответствии с п.1 ст.246 Гражданского кодекса РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Такого согласия при переходе к МУ «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска» права собственности на нежилые помещения, получено не было, что свидетельствует о незаконности отчуждения части общего имущества многоквартирного дома.

Учитывая установленные судом обстоятельства дела, принимая во внимание нормы действующего законодательства, регулирующие спорные правоотношения, представленные суду сторонами доказательства, оценив эти доказательства с учетом требований закона об их допустимости, относимости и достоверности как в отдельности, так и их взаимной связи в совокупности, а установленные судом обстоятельства – с учетом характера правоотношений сторон и их значимости для правильного разрешения спора, суд приходит к выводу о незаконности вынесенного администрацией г. Пятигорска постановления №813 от 28.05.1997 года о внесении в реестр муниципальной собственности г.Пятигорска нежилых помещений и принятия их на баланс МПО ЖКХ, в результате чего суд считает необходимым удовлетворить исковые требования.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ,

решил:

Исковые требования ФИО5, ФИО5, ФИО5, ФИО5, ФИО5 к МУ «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска» о признании нежилых помещений подвала № 13 и 14, 14а общей площадью 64,2 кв.м., расположенных в подвале здания жилого дома № 14 корп. 3 по ул. Московской г.Пятигорска, общей долевой собственностью лиц, являющихся собственниками жилых помещений данного дома - удовлетворить.

Признать незаконным включение подвальных помещений № 13 и 14, 14а общей площадью 64,2 кв.м. в реестр муниципальной собственности г.Пятигорска.

Признать недействительным акт регистрации права собственности за муниципальным образованием городом – курортом Пятигорском на нежилые помещения в подвале корп.3 № 13, 14, 14а, площадью 64,2 кв.м. с кадастровым (условным) номером № по адресу: <...>, аннулировать запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на указанные нежилые помещения.

Признать за собственниками помещений многоквартирного жилого дома, расположенного по ул. Московская, д. 14 корп.3 г. Пятигорска, право общей долевой собственности на нежилые помещения №13,14,14а, площадью 64,2 кв.м. с кадастровым (условным) номером №.

Настоящее решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации за МУ «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска» права собственности на нежилые помещения № 13, 14, 14а, площадью 64,2 кв.м. с кадастровым (условным) номером №, и основанием для регистрации за собственниками помещений многоквартирного жилого дома, расположенного по ул.Московская, 14, корп. 3 в г. Пятигорске права общей долевой собственности на нежилые помещения № 13, 14, 14а, площадью 64,2 кв.м. с кадастровым (условным) номером №.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Пятигорский городской суд.

Судья Н.Н. Паков