Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4395/16 по иску ФИО1 и ФИО2 к ООО «Корал» о взыскании задолженности по арендной плате, коммунальным платежам,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 и ФИО2 обратились в суд с иском к ООО «Корал», в котором, с учетом уточнений, просят взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере <данные изъяты> руб. 54 коп. в пользу ФИО1 и в размере <данные изъяты> руб. 54 коп. в пользу ФИО2

В обоснование заявленных требований истцы указывают на то, что ДД.ММ.ГГГГ между арендодателем ФИО5 и арендатором - ООО «Корал», был заключен договор аренды нежилых помещений расположенных в здании по адресу: <адрес>, общей площадью 352,3 кв.м для организации общественного питания (кафе, ресторан), состоящие из помещения №,6 кв.м. цокольный этаж, пом. XX и помещения №,7 кв.м. цокольный этаж. пом. №. ДД.ММ.ГГГГ состоялся переход права собственности на указанные помещения в равных долях истцам в соответствии с договором купли продажи недвижимости. С момента перехода права собственности арендатор начал выплачивать арендную плату истцам, как новым собственникам, однако выплачивал её с нарушениями условий договора аренды, несвоевременно и не в полном объеме. В последние три месяца арендатор арендную плату не вносил. Кроме того, за это время образовалась задолженность по коммунальным платежам, которую арендатор обязан оплачивать. В настоящее время арендатор, несмотря на действующий договор аренды, в одностороннем порядке отказался исполнять свои обязанности но договору, объясняя это финансовыми трудностями. При этом он этом начал демонтаж и вывоз своего оборудования из арендуемого помещения. В связи с существенными нарушениями договора аренды, арендодатель направил арендатору претензию, предупреждение о необходимости исполнить обязательства и уведомление о расторжении договора. Однако, в установленный срок (ДД.ММ.ГГГГ) ответа от арендатора не поступило.

В судебном заседании ФИО2 поддержал заявленные требования, просил их удовлетворить по основаниям, изложенным в иске.

ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела был извещен надлежащим образом.

Представитель ООО «Корал» просил в удовлетворении иска отказать по основаниям, изложенным в письменных возражениях.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд считает заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению, учитывая следующее.

В соответствии со ст. 606, п.1 ст.614, п.2 ст.616 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между арендодателем ФИО5 и арендатором - ООО «Корал», был заключен договор аренды нежилого помещения расположенных в здании по адресу: <адрес>, общей площадью 352,3 кв.м для организации общественного питания (кафе, ресторан), состоящие из помещения №,6 кв.м. цокольный этаж, пом. XX и помещения №,7 кв.м. цокольный этаж. пом. №. Срок аренды – 3 года. Размер арендной платы установлен – <данные изъяты> руб. ежемесячно (пункт 3.1 договора). ДД.ММ.ГГГГ договор был зарегистрирован в ЕГРП.

На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ право собственности на указанные нежилые помещения перешло от ФИО5 к ФИО6 и ФИО7

На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ право собственности на указанные нежилые помещения перешло от ФИО6 и ФИО7 к ФИО1 и ФИО2, по 1/2 доле каждому, переход права собственности зарегистрирован в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ст.309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со ст. 617 ГК РФ, переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Как указывают истцы, ООО «Корал» за время после перехода к ним права собственности на нежилые помещения, выплачивал установленную договором арендную плату с нарушениями, несвоевременно и не в полном объеме, и в последние три месяца арендную плату не вносил полностью, а также за это время образовалась задолженность по коммунальным платежам. Согласно представленного истцами расчета, у ответчика за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ образовалась задолженность по арендной плате в сумме <данные изъяты> руб., а также задолженность по коммунальным платежам в сумме <данные изъяты> руб. 08 коп.

Ответчик доказательств надлежащего исполнения обязательств по внесению арендной платы в полном размере, установленном договором аренды, а также оплаты коммунальных услуг, суду не представил.

Доводы возражений ответчика сводятся к тому, что между прежним собственником ФИО5, новыми собственниками ФИО6 и ФИО7 и арендатором ООО «Корал» ДД.ММ.ГГГГ было заключено соглашение о замене стороны по договору аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого размер арендной платы был установлен в <данные изъяты> руб. в месяц, а от арендной платы за апрель 2015 г. ответчик был освобожден в соответствии с письмом ФИО7, и что с мая 2015 г. по май 2016 г. ответчик вносил арендную плату в размере <данные изъяты> руб. ежемесячно, и по ДД.ММ.ГГГГ – <данные изъяты> руб. 33 коп. ДД.ММ.ГГГГ истцам направлено уведомление о расторжении договора аренды, согласно которому действие договора аренды и фактическое использование помещения прекращено с ДД.ММ.ГГГГ Фактически истцам была перечислена денежная сумма <данные изъяты> руб., что на <данные изъяты> руб. превышает сумму, подлежавшую начислению в соответствии с условиями договора.

В обоснование приведенных доводов, ответчиком представлено соглашение о замене стороны по договору аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенное между арендодателем ФИО5, арендодателями-правопреемниками ФИО6 и ФИО7 и арендатором ООО «Корал» ДД.ММ.ГГГГ, в пункте 1.2 которого стороны внесли изменения в пункт 3.1 договора аренды, путем установления арендной платы в размере <данные изъяты> руб. ФИО6 и <данные изъяты> руб. ФИО7, с ДД.ММ.ГГГГ

Как следует из положений ст. ст. 164 и 609 ГК РФ заключенный сторонами договор аренды подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Пунктом 3 статьи 433 ГК РФ предусмотрено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Как было указано выше, договор аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ был зарегистрирован в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно статье 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Следовательно, соглашение о замене стороны по договору аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, которым был изменен размер арендной платы, указанный ими в договоре аренды, также подлежало обязательной государственной регистрации, как неотъемлемая часть договора аренды, изменяющая содержание и условия обременения.

Таким образом, поскольку соглашение от ДД.ММ.ГГГГ в части внесения изменений относительно размера арендной платы в ранее зарегистрированный договор аренды нежилого помещения, не было зарегистрировано, оно в соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК является в данной части незаключенным до тех пор, пока не будет зарегистрировано в установленном порядке, и, следовательно, не распространяет свое действие на правоотношения между новыми собственниками нежилых помещений (истцов по делу) и арендатором данных нежилых помещений.

В этой связи, доводы ответчика об освобождении его от арендной платы за апрель 2015 г. в соответствии с письмом ФИО7, не имеют юридического значения для правоотношений между арендатором и новыми собственниками, с момента перехода к ним права собственности на нежилые помещения, и связанные с этим права по договору аренды.

Что касается доводов ответчика о том, что действие договора аренды и фактическое использование помещения прекращено с ДД.ММ.ГГГГ в связи с направлением арендатором соответствующего уведомления истцам, то он не могут быть приняты судом во внимание, как не основанные на законе.

Так, согласно п.2 ст.450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст.620 ГК РФ, по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

В силу положений ст.655 ГК РФ, передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества. При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Таким образом, досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора могло иметь место только в судебном порядке, и только при наличии приведенных оснований. При этом таких требований ответчик не заявлял, наличие оснований для расторжения договора в одностороннем порядке не доказал.

Вместе с тем, ответчиком не оказано факта возврата арендодателю арендуемых помещений в порядке, предусмотренном ст.655 ГК РФ, в связи с чем у суда отсутствуют основания для вывода о прекращении ответчиком использования арендованным имуществом.

В этой связи, суд не может согласиться с доводами ответчика о необходимости начисления арендной платы только до даты направления им истцам уведомления о прекращении действия договора аренды.

С учетом изложенного, суд соглашается с представленным истцами расчетом задолженности по договору аренды за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты> руб., который составлен в соответствии с условиями договора аренды, и сведениями о фактически произведенных за этот период платежах, подтвержденными самим ответчиком.

Таким образом, с ответчика в пользу истцов подлежит взысканию задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты> руб.

Кроме того, в силу пункта 6.2 договора аренды, все расходы, связанные с эксплуатационным и коммунальным обслуживанием, оплачиваются арендатором отдельно, сверх арендной платы, согласно выставленным счетам.

Как следует из представленной истцами справки управляющей организации, задолженность по коммунальным платежам за спорные нежилые помещения за июнь и июль 2016 г. составила <данные изъяты> руб. 08 коп.

Ответчик не оспаривая размер задолженности, в обоснование возражений по данной сумме ссылается на прекращение договора аренды с 08.06.20156 г.

Между тем, приведенным доводам о прекращении действия договора аренды и использования ответчиком арендуемых помещений, оценка была дана выше, и они признаны несостоятельными.

В этой связи, с ответчика также полежит взысканию в пользу истца задолженность по коммунальным платежам в сумме <данные изъяты> руб. 08 коп.

При таких обстоятельствах, размер задолженности ответчика по договору аренды нежилого помещения составляет <данные изъяты> из которых в пользу ФИО1 и в пользу ФИО2 подлежит взысканию по <данные изъяты>

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 и ФИО2 к ООО «Корал» – удовлетворить.

Взыскать с ООО «Корал» в пользу ФИО1 задолженность по договору аренды в размере <данные изъяты>.

Взыскать с ООО «Корал» в пользу ФИО2 задолженность по договору аренды в размере <данные изъяты>

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение месяца с даты принятия решения суда в окончательной форме.

Судья:

Решение изготовлено в окончательной форме 26.12.2016 г.