Гражданский кодекс часть 1

Кстовский городской суд (адрес обезличен) в составе председательствующего судьи ФИО2, при секретаре ФИО3, с участием представителя истца, по доверенности ФИО4, представителя ответчика, по доверенности ФИО5, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Товарищества собственников недвижимости «Альянс» к ФИО1 о признании недействительным раздела нежило помещения,

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился Кстовский городской суд с вышеуказанными требованиями, ссылаясь на то, что ответчик ФИО1 являлся собственником нежилого помещения -офис (номер обезличен), общей площадью 197 кв. м., расположенного по адресу: (адрес обезличен).

На основании решения о разделе помещения от (дата обезличена), помещение - офис (номер обезличен) было разделено на три помещения: офис 4/1, общей площадью 103,1 кв. м.; офис 4/2, общей площадью 70,6 кв. м.; гараж, общей площадью 19,3 кв. м..

Истец считает, что данное решение о разделе незаконным, поскольку оно не является именно решением о разделе помещения.

В соответствии с правоустанавливающим документом и технической документацией ответчику на праве собственности принадлежало нежилое помещение - офис (номер обезличен), общей площадью 197 кв. м., состоящее из четырех неизолированных помещений. После раздела, образовались три помещения, состоящие суммарно из 11 помещений. Таким образом, при разделе образовалось 7 новых помещений которые до раздела исходного помещения отсутствовали. Поскольку до раздела нежилого помещения, у ответчика не было права собственности на нежилое помещение состоящее из 11 помещений, в том числе: офиса, трех санузлов, двух кладовок, торгового зала, кабинета, гаража, следовательно, после раздела, у ответчика не могло возникнуть право собственности на три изолированных нежилых помещения, состоящих из вышеназванных 11-ти помещений.

В соответствии со ст. 128 ГК РФ, к объектам гражданских прав относятся вещи.

В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 252 ГК РФ, имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

Таким образом, раздел делимой вещи, в том числе и недвижимой, является сделкой по ее разделу.

В соответствии со ст. 154 ГК РФ, односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

Таким образом, раздел недвижимой вещи принадлежащей одному собственнику, является односторонней сделкой.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со ст. 170, притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна.

(дата обезличена), ответчиком было принято решение о разделе принадлежащего ему нежилого помещения. Однако, фактически, произведен не раздел помещения, на которое у ответчика было зарегистрировано право собственности, а его перепланировка, переустройство и изменение разрешенного использования (функционального назначения), одной из его частей - гаража.

Следовательно, Решение собственника о разделе помещения от (дата обезличена), прикрывает собой перепланировку, переустройство нежилого помещения, его реконструкцию и изменение разрешенного использования (функционального назначения), одной из его частей - гаража.

При этом, переустройство произведено с нарушением законодательства с использованием общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, без их согласия.

Согласно заключения специалиста, выпуски бытовой канализации квартир осуществляются в наружную сеть, изолированную от сети бытовой канализации нежилых помещений; на выпусках канализации из нежилых помещений установлена электрифицированная задвижка.

В результате переустройства и перепланировки нежилого помещения, были самовольно организованы санузлы, установлено сантехническое оборудование (унитаз) и произведена врезка в общий стояк жилых помещений, при этом самовольно была демонтирована электрифицированная задвижка на данном участке сетей канализации. Самовольное, переоборудование помещения и организация туалета, были произведены в нарушение СНиП 2.04.01-85*, что привело к объединению канализации нежилых помещений и вышерасположенных квартир. В результате, при пиковой нагрузке произошел выброс канализационных стоков с верхних этажей в месте наименьшего сопротивления - через установленный унитаз.

Кроме того, проведение перепланировки и переустройство нежилого помещения привело к изменению функционального назначения части помещения (гараж), и к системе отопления были дополнительно подключены дополнительные приборы.

В соответствии с п. 1.7.1. "Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" утвержденных Постановлением Госстроя РФ от (дата обезличена)(номер обезличен), переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке. Переоборудование жилых помещений может включать в себя устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов.

Разрешения на переоборудование ответчик ФИО1 не получал.

В соответствии с п. 1.7.2. тех же «Правил», переоборудование помещений, ведущее к нарушению в работе инженерных систем не допускается.

Работы по переоборудованию помещений привели к нарушению работы общедомовой системы канализации.

Так же, в соответствии с п. п. "е" п. 35 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06 мая 2011 года № 354, потребитель не вправе несанкционированно подключать оборудование потребителя к внутридомовым инженерным системам или к централизованным сетям инженерно-технического обеспечения напрямую или в обход приборов учета, вносить изменения во внутридомовые инженерные системы.

Ответчик ФИО1 несанкционированно подключил свое сантехническое оборудование о централизованному стояку канализации.

В соответствии со ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В соответствии с п. 5 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, в состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе.

В соответствии с п. 6 тех же Правил, в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

Самовольная врезка в общие стояки канализации и отопления, самовольное изменение схемы инженерного оборудования многоквартирного дома, являются распоряжением общим имуществом МКД, что недопустимо без согласия иных собственников помещений.

Таким образом, работы по переустройству нежилого помещения собственником которого является ответчик, осуществлялись с нарушением требований действующего законодательства, в отсутствие согласования работ с собственниками помещений данного дома и истцом, осуществляющим работы по содержанию общего имущества дома.

В соответствии с п. 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», положения статьи 222 ГК РФ не распространяются на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости.

Таким образом, для распространения на результат перепланировки и переустройства помещения положений ст. 222 ГК РФ, необходимым и достаточным условием является возникновение в результате проведения перепланировки и переустройства нового объекта недвижимости.

Таким образом, если в результате перепланировки и переустройства недвижимого имущества, возник новый объект, на такую перепланировку и переустройство распространяются действия ст. 222 ГК РФ.

В результате перепланировки и переустройства ответчиком своего нежилого помещения возникли три новых объекта недвижимости права которые зарегистрированы как на самостоятельное недвижимое имущество. Следовательно, на действия ответчика распространяются положения ст. 222 ГК РФ.

Об оспариваемом решении о разделе помещения и о самом разделе, истцу стало известно в 2016г., при рассмотрении арбитражным судом иска ООО «ГУМ» о возмещении ущерба.

В связи с изложенным истец просит:

- Признать недействительным с момента принятия ответчиком Решение собственника о разделе нежилого помещения находящегося по адресу Нижегородская область, (адрес обезличен), от (дата обезличена) и произведенный раздел вышеуказанного помещения.

- Признать недействительным кадастровый учет:

а)нежилого помещения с кадастровым номером (номер обезличен),
общей площадью 103,1 кв. м., распложенного по адресу: Нижегородская обл., (адрес обезличен), пом. 4/1

б)нежилого помещения с кадастровым номером
(номер обезличен), общей площадью 70,6 кв. м. распложенного по
адресу: (адрес обезличен), пом. 4/2

в)нежилого помещения с кадастровым номером (номер обезличен), общей площадью 19,3 кв. м. распложенного по адресу: (адрес обезличен), пом. 4/3

- Признать недействительным зарегистрированное право ФИО1 Александра ФИО1 на:

а) нежилое помещение с кадастровым номером (номер обезличен), общей площадью 103,1 кв. м., распложенного по адресу: Нижегородская обл., (адрес обезличен), пом. 4/1

б) нежилое помещение с кадастровым номером (номер обезличен), общей площадью 70,6 кв.м. распложенного по адресу: Нижегородская обл., (адрес обезличен), пом. 4/2

в) нежилое помещение с кадастровым номером (номер обезличен), общей площадью 19,3 кв. м. распложенного по адресу: Нижегородская обл., (адрес обезличен), пом. 4/3.

В судебном заседании представитель ТСН «Альянс» поддержал вышеуказанные требования.

Представитель ответчика ФИО1 с иском не согласился, ссылаясь на отсутствие нарушения прав истца со стороны ответчика. Кроме того просит применить срок исковой давности и отказать истцу в иске.

Представители третьих лиц по делу: ООО «ГУМ», ФГБУ ФКП Росреестра, Управления Росреестра, администрации (адрес обезличен) в судебное заседание не явились без уважительных причин, надлежащим образом уведомленные о дне слушания дела. Последний ранее в своем заявлении в суд просил рассмотреть дело в их отсутствие.

Суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц..

Выслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст.209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ст.153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 154 ГК РФ, сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними.

Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

Судом установлено, что ФИО1 (ответчик по делу) являлся собственником нежилого помещения -офис (номер обезличен), цокольный этаж, общей площадью 197 кв. м., расположенного по адресу: (адрес обезличен).

На основании решения ответчика о разделе помещения от (дата обезличена), помещение - офис (номер обезличен) было разделено на три помещения: офис 4/1, общей площадью 103,1 кв. м.; офис 4/2, общей площадью 70,6 кв. м.; гараж, общей площадью 19,3 кв. м. Что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.

Предметом спора является указанный раздел нежилого помещения, произведенный по решению его собственника.

Истец ТСН «Альянс» является управляющей компанией по данному дому.

Основанием для обращения в суд послужил пролив в одно из нежилых помещений истца, арендаторы которого обратились в суд за возмещением ущерба. При этом истец ссылается на самовольные перепланировку, переоборудование помещений, сантехнического оборудования, являющегося общедомовым имуществом.

В соответствии со ст.36 ЖК РФ,

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); …

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;…

2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Согласно ст. 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (ст.247 ГК РФ).

Согласно ст.252 ГК РФ, имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

Учитывая, что нежилое помещение -офис (номер обезличен), общей площадью 197 кв. м., расположенное по адресу: (адрес обезличен) находилось в единоличной собственности ответчика, последний на основании вышеуказанных норм закона вправе был принять решение о его разделе. А поэтому требования истца о признании указаны действий ответчика недействительными являются необоснованными и не подлежат удовлетворению.

Наряду с этим истцом не представлено суду доказательств, подтверждающих нарушение его прав, в том числе проживающих граждан в данном жилом доме, указанными действиями ответчика по разделу нежилого помещения.

При этом истцом не оспариваются произведенные ответчиком перепланировки, переоборудование нежилых помещений, что является самостоятельным основанием обращения в суд.

Учитывая, что остальные требования истца о признании недействительными кадастрового учета нежилых помещений и регистрации на них права собственности ответчика, являются производными от вышерассмотренных, они также не подлежат удовлетворению.

Согласно статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно ст.196 ГК РФ, общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является достаточным основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно свидетельств о государственной регистрации права, право собственности ответчика на нежилые помещения зарегистрированы 06.02.2014г. иск в суд поступил 23.09.2016г., т.е. в пределах срока исковой давности. При указанных обстоятельствах требования истца о применении указанного срока при вынесении решения суда не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.194 – 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Товарищества собственников недвижимости «Альянс» к ФИО1 о признании недействительными: решение собственника и раздел нежилого помещения находящегося по адресу Нижегородская область, (адрес обезличен), офис 4; постановку нежилых помещений пом. 4/1, пом. 4/2, пом. 4/3 на кадастровый учет и зарегистрированное право на них, оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано в Нижегородский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Кстовский городской суд.

Председательствующий судья: И.Ю.Кондратьев