Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Исмагилова Р.Г., Исмагиловой А.Ш., Исмагилова Ф.Р., Исмагиловой Р.Р. к ООО «ГазХим» о признании не существующим права собственности ответчика на <адрес>, аннулировании свидетельства о государственной регистрации права собственности ответчика, погашении актовой записи о регистрации права собственности ответчика на <адрес>,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 обратились в суд с исковым заявлением к ООО «ГазХим» о признании не существующим права собственности на <адрес>, зарегистрированного на основании договора купли-продажи №, подписанного между ООО «ГазХим» и конкурсным управляющим ЗАО «Каучук» ДД.ММ.ГГГГ, аннулировании свидетельства о государственной регистрации права собственности ООО «ГазХим» № <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, погашении актовой записи № о регистрации права собственности ООО «ГазХим» на <адрес>, произведенной ДД.ММ.ГГГГ. Исковые требования мотивированы тем, что из ранее предъявлявшегося иска истцам стало известно о подписании ДД.ММ.ГГГГ ответчиком и конкурсным управляющим ЗАО «Каучук» договора купли-продажи недвижимости №, в том числе занимаемой истцами по договору найма <адрес>. Ответчиком его право собственности на данную квартиру было зарегистрировано, что подтверждается прилагаемой копией свидетельства о государственной регистрации права собственности № <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. Истцами предъявлялся иск о признании данного договора недействительным, в его удовлетворении было отказано. Данный договор в части, касающейся занимаемой истцами квартиры, не заключен, что подтверждается определением судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ, вынесенным по предыдущему спору между сторонами. Незаключенность договора в доказывании в силу статьи 61 ГПК РФ не нуждается. Истцы полагают, что в силу статьи 218 ГК РФ право собственности ответчика, несмотря на его регистрацию, не возникло, поскольку договор не заключен. Истцы полагают, что актовая запись № о регистрации права собственности ответчика от ДД.ММ.ГГГГ должна быть погашена в силу того, что зафиксированное в ней право не существует и не возникло, пункта 17 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№, который предусматривает погашение, а не аннулирование или признание недействительной подобной записи. Истцы полагают, что вправе обратиться с настоящим иском, поскольку наличие у ответчика права собственности отражается на интересах истцов. Данное обстоятельство подтверждается предыдущим предъявлением ответчиком иска об их выселении и попыткой ответчика путем разъяснения определения судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ установить время заключения договора найма жилья, в котором истцы проживают.

Истцы ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства, не явились, представили заявление о том, что участвовать в рассмотрении дела не намерены, их интересы будет представлять на основании доверенности адвокат ФИО7 Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Росреестра по <адрес>, извещенное надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства, своего представителя не направило, представило отзыв на исковое заявление, которое содержит просьбу о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя. Суд с учетом мнения представителя истцов ФИО7, представителей ответчика ФИО8, ФИО6, руководствуясь статьей 167 ГПК РФ, определил рассмотреть дело в отсутствие истцов ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, представителя Управления Росреестра по <адрес>.

Представитель истцов ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 – ФИО7 исковые требования поддержал, просил удовлетворить в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Дополнительно пояснил, что оспариваемое зарегистрированное право ответчика на квартиру затрагивает права истцов, доказательством чего является предъявление ответчиком искового заявления о выселении, по результатам рассмотрения которого принято решение Стерлитамакского городского суда Республики Башкортостан от ДД.ММ.ГГГГ, оставленное без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ. Взаимоотношения с собственником имеют существенное значение для истцов, которым не безразлично кто является собственником данной квартиры.

Представители ответчика ООО «ГазХим» - ФИО8, ФИО6 исковые требования не признали, просили в удовлетворении искового заявления отказать. Возражения ответчика мотивированы тем, что доводы искового заявления о том, что незаключенность договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ в части занимаемой истцами квартиры установлена определением судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ не соответствуют действительности, данным судебным актом указанный факт не установлен, так как с такими требованиями стороны договора – ЗАО «Каучук» и ООО «ГазХим» не обращались. В мотивировочной части определения суда указано, что с иском о признании договора незаключенным вправе обратиться стороны, тогда как ФИО11 стороной договора купли-продажи жилого помещения не являются. В силу положений части 2 статьи 209 ГПК РФ истцы не вправе опровергать факты, установленные во вступившем в законную силу определении Оренбургского областного суда. Зарегистрированное право собственности ООО «ГазХим» на квартиру не нарушает права и законные интересы истцов, истцы проживают в жилом помещении на правах нанимателей по договору коммерческого найма, который имеет срочный характер согласно статье 683 ГК РФ. Требование о признании права собственности отсутствующим не может быть заявлено нанимателями жилого помещения ФИО12, т.к. обстоятельства, на которых оно заявлено, не предусмотрены ни ГК РФ, ни пунктом 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление пленумов ВС РФ и ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ) в качестве оснований для его удовлетворения.

Управление Росреестра по <адрес> в отзыве на исковое заявление в удовлетворении требований в части аннулирования свидетельства о государственной регистрации права собственности просит отказать, т.к. данный способ защиты права действующим законодательством не предусмотрен, в остальной части принять решение в соответствии с нормами действующего законодательства.

Суд, выслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, находит исковое заявление ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 подлежим оставлению без удовлетворения по следующим основаниям.

Судом установлено, что на основании зарегистрированного договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, подписанного между ЗАО «Каучук» (продавец) и ООО «ГазХим» (покупатель), зарегистрировано право собственности ООО «ГазХим» на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №. Ответчику ДД.ММ.ГГГГ выдано свидетельство о государственной регистрации права № <адрес>.

Решением Стерлитамакского городского суда Республики Башкортостан от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований ООО «ГазХим» к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 о выселении из 39 <адрес>, освобождении жилого помещения от имущества ответчиков и передаче всех имеющихся экземпляров ключей истцу, снятии ответчиков с регистрационного учета по вышеуказанному адресу, встречных исковых требований ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 к ООО «ГазХим» о применении последствий ничтожности договора купли-продажи в части, касающейся продажи указанной квартиры, в виде приведения сторон договора в первоначальное положение, отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ данное решение суда оставлено без изменения, кассационные жалобы ООО «ГазХим», ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 – без удовлетворения.

Вместе с тем, суд кассационной инстанции исключил из мотивировочной части решения суда первой инстанции выводы о том, что отношения сторон по договору найма носят бессрочный характер и ссылку на положения статьи 60 ЖК РФ о том, что договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия, указав, что спорная квартира была предоставлена прежним собственником ФИО2 на состав семьи из пяти человек по договору коммерческого найма, с учетом положений статьи 675 ГК РФ новый собственник ООО «ГазХим» стал наймодателем спорного жилого помещения на условиях ранее заключенного договора найма. Указанные обстоятельства явились основанием для отказа в удовлетворении исковых требований ООО «ГазХим» к ФИО11.

В отношении встречных исковых требований суд кассационной инстанции указал, что согласно пункту 1 статьи 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением, из совокупности положений статей 554, 555, 558 ГК РФ следует, что нарушение существенных условий договора купли-продажи жилого помещения не влечет его недействительности, так как договор считается незаключенным и положения статьи 460 ГК РФ к незаключенному договору не могут быть применены. С иском о признании договора незаключенным вправе обратиться стороны, тогда как ФИО11 стороной договора купли-продажи жилого помещения не являются. Но поскольку ФИО11 обратились с иском о признании договора недействительным, а такие последствия нарушения существенных условий договора законом не предусмотрены, оснований для отмены решения суда в части встречного иска и удовлетворения кассационной жалобы ФИО11 не усматривается.

Рассматривая доводы истцов о наличии заинтересованности в оспаривании зарегистрированного права ответчика на указанный объект недвижимости, суд считает необходимым отметить следующее.

Согласно части 1 статьи 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Частью 2 статьи 61 ГПК РФ установлено, что обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Учитывая выводы определения судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ и положения статьи 675 ГК РФ, суд приходит к выводу, что данным судебным актом установлены правоотношения сторон, основанных на договоре коммерческого найма, оспариваемые жилищные права истцов защищены в судебном порядке путем отказа в удовлетворении исковых требований собственника жилого помещения о выселении, суд считает несостоятельными доводы истцов об их праве обратится с настоящим иском, т.к. в соответствии с действующим законодательством и разъяснениями пункта 52 постановления пленумов ВС РФ и ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ, возможность оспаривания зарегистрированного права собственности наймодателя (ООО «ГазХим») нанимателями (ФИО11) жилого помещения не предусмотрена.

Довод представителя истцов о том, что взаимоотношения с собственником имеют существенное значение для истцов, которым не безразлично кто является собственником данной квартиры, суд считает не имеющим правового значения для рассматриваемого дела, т.к. данное обстоятельство не влияет на правомочия собственника, предусмотренные статьей 209 ГК РФ.

Суд, изучив определение судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ, находит доводы истцов о том, что договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ в части, касающейся занимаемой истцами квартиры, не заключен, что подтверждается кассационным определением, незаключенность договора в доказывании в силу статьи 61 ГПК РФ не нуждается, необоснованными, т.к. указанный судебный акт таких выводов не содержит, требование о признании договора незаключенным истцами не заявлялось и судом не рассматривалось, судом кассационной инстанции указано, что с иском о признании договора незаключенным вправе обратиться стороны договора купли-продажи, каковыми ФИО11 не являются.

Кроме того, указанный довод сформулирован истцами без учета положений следующих норм действующего законодательства и фактических обстоятельств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Пунктом 3 статьи 433 ГК РФ предусмотрено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 2 статьи 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Из регистрационного штампа на договоре купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, подписанного между ЗАО «Каучук» (продавец) и ООО «ГазХим» (покупатель), и свидетельства о государственной регистрации права собственности ответчика № <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (строка документы-основания) следует, что данный договор зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ, о чем в ЕГРП внесена запись регистрации №.

Таким образом, указанный договор его сторонами исполнен, не оспорен и явился основанием для государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение от продавца (ЗАО «Каучук») к покупателю (ООО «ГазХим»), о чем ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРП внесена запись №.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что в соответствии со статьей 56 ГПК РФ истцами не представлено доказательств признания судом договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, подписанного между ЗАО «Каучук» (продавец) и ООО «ГазХим» (покупатель), в части продажи <адрес>, незаключенным.

Истцами заявлено требование о признании не существующим права собственности ответчика на квартиру, аннулировании свидетельства о государственной регистрации права собственности ответчика, погашении актовой записи о регистрации права собственности.

Пунктом 52 постановления пленумов ВС РФ и ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Ни статьей 12 ГК РФ, ни Законом о регистрации, ни вышеуказанным постановлением пленумов высших судебных инстанций Российской Федерации не предусмотрен такой способ защиты права и оспаривания зарегистрированного права на недвижимое имущество как признание не существующим права собственности. Применение такого способа защиты права в качестве применения последствий незаключенности сделки законом также не предусмотрено.

Обстоятельств, подтверждающих наличие условий для предъявления иска о признании права отсутствующими (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами), в исковом заявлении не приведено.

Учитывая изложенное, суд находит данное требование о признании не существующим права собственности ответчика на квартиру необоснованным и не подлежащим удовлетворению, в связи с чем регистрационная запись о праве собственности ответчика погашению не подлежит.

Кроме того, суд соглашается с доводами Управления Росреестра по <адрес> в части неправомерности оспаривания истцами свидетельства о государственной регистрации, т.к. в силу статьи 14 Закона о регистрации оно является не правоустанавливающим, а правоудостоверяющим документом. Такой способ защиты права и последствия оспаривания зарегистрированного законом не предусмотрены. В удовлетворении данного требования также следует отказать.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 209, 218, 425, 433, 558, 675 ГК РФ, 2, 14 Закона о регистрации, 3, 56, 61, 194-199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Исмагилова Р. Г., Исмагиловой А. Ш., Исмагилова Ф. Р.,Исмагиловой Р. Р. к Обществу с ограниченной ответственности «ГазХим» о признании не существующим права собственности на <адрес>, зарегистрированного на основании договора купли-продажи №, подписанного между Обществом с ограниченной ответственности «ГазХим» и конкурсным управляющим Закрытого акционерного общества «Каучук» ДД.ММ.ГГГГ, аннулировании свидетельства о государственной регистрации права собственности Общества с ограниченной ответственности «ГазХим» № <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, погашении актовой записи № о регистрации права собственности Общества с ограниченной ответственности «ГазХим» на <адрес>, произведенной ДД.ММ.ГГГГ, отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Верховный суд Республики Башкортостан в течение месяца путем подачи апелляционной жалобы через Стерлитамакский городской суд Республики Башкортостан.

Судья подпись М.З. Галлямов

Копия верна: Судья: М.З. Галлямов

Секретарь: Ю.С. Панкова